​Новостройки Московского региона. Итоги июля 2018 г.

9ded43e34029eb4118430743adeed923.jpg

Выход большого числа новых проектов, рекордное число сделок в Новой Москве на фоне роста средних цен

В июле 2018 ключевые показатели рынка новостроек Московского региона выросли (число сделок на 5%, выручка на 2%). Информационный фон, связанный с изменениями в законодательстве и непременном росте цен, стимулировал покупателей активнее выходить на рынок. Одновременно был зафиксирован рекордный рост нового предложения, которое в ближайшие месяцы будет только увеличиваться (в июле вышли далеко не все проекты, по которым получены разрешения).

Интересно, что выход в реализацию 76 новых корпусов на котловане не привел к падению средних цен предложения. Напротив, они выросли и в Москве (+0,7%), и в Новой Москве (+3,1%), и в Московской области (+1,1%). Динамика рынка в ближайшие месяцы будет зависеть не только от внутриотраслевых факторов, но и от макроэкономики. Усиление санкционного давления, рост волатильности курса рубля может спровоцировать уход в московскую недвижимость как в защитный актив.

Сделки

1. Число сделок в июле в Московском регионе выросло на 5% по сравнению с июнем. Ключевой вклад внесла проекты в Новой Москве, где зафиксировано рекордное количество сделок за всю историю.

В июле 2018 года рынок новостроек Московского региона возобновил рост – (число сделок выросло на 5% по сравнению с предыдущим месяцем), правда, рекордные объемы продаж, которые демонстрировались в апреле и мае, пока не достингуты. В Новой Москве в июле зафиксировано рекордное количество зарегистрированных ДДУ с момента присоединения новых территорий – 2 590 сделок. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объём продаж вырос в 2 раза и на 26% по сравнению с июнем 2018 г. Увеличение продаж более чем на 30% наблюдается в проектах ГК «А101»: ЖК «Испанские Кварталы», «Скандинавия», где в июле застройщик объявил о начале продаж в 7 новых корпусах на начальной стадии строительства и в ЖК «Остафьево», который вывела в продажу компания «Самолёт Девелопмент» в конце июня. В Москве в старых границах было зафиксировано 3 943 сделки, в 100 ключевых ЖК Московской области 3 862 сделки (см. табл. 1). По сравнению с рассчитанными по аналогичной методике итогами июня в рассматриваемых локациях наблюдается околонулевая динамика (-1,3% в старых границах Москвы и +0,2% в Подмосковье).

2. Выручка застройщиков по итогам июля выросла на 2%.

Выручка застройщиков на рынке Московского региона увеличилась, но только за счёт увеличения числа сделок в Новой Москве. В Москве в старых границах выручка снизилась на 1,5% (с 46,2 до 45,5 млрд руб.); снижение также наблюдается в Подмосковье по 100 основным ЖК на 2,7% (с 15,0 до 14,6 млрд руб.); в Новой Москве выручка выросла (+24,2%, 12,3 млрд руб. в июле против 9,9 млрд руб. в июне) (см. табл. 2). Рынок в денежном выражении вырос меньше, чем в абсолютных цифрах, что связано с увеличением объёма зарегистрированных ДДУ в корпусах на начальной стадии строительства, где квартиры пока предлагаются по более низким ценам. Оценочная цена сделок на первичном рынке в июле 2018 года снизилась в среднем на 2% в Новой Москве и Московской области (см. табл. 5).

3. Доля ипотечных сделок остается стабильной.

В июле 2018 года с привлечением банковского финансирования было совершено 48% сделок в Москве в старых границах, 58% в Новой Москве, 63% в Московской области (см. рис. 3). Аналогичные показатели были зафиксированы в мае этого года. Уже несколько месяцев ипотечные ставки стабильны, как и доля ипотечных сделок на рынке Московского региона, которые меняется в пределах 1-3 процентных пунктов.

Цены.

4. Массовый выход новых проектов не привел к снижению средних цен, а стоимость квадратного метра в Новой Москве показал максимальный рост за последние 1,5 года.

Ориентируясь на успешные продажи в июле в проектах Новой Москвы, застройщики в начале августа повысили цены в 14 жилых комплексах (37%). Средняя экспонируемая цена кв. м. по данной локации показала максимальный рост с начала года: с 103,8 до 107,0 тыс. руб. (+3,1% за месяц) (см. рис. 4). Наиболее существенный рост (более 10%) зафиксирован в ЖК «Остафьево», который продавался в июле по стартовым ценам, ЖК «Борисоглебское» и ЖК «Москвичка». Вывод большого объёма предложения на рынок жилья в предыдущем месяце в Москве в старых границах и Подмосковье не привёл к снижению цен, здесь наблюдается околонулевая динамика. Стоит отметить, что в Москве в границах 2012 года в июле доля проектов, где застройщики повысили цены, составила 23% против 42% в июне.

Предложение

5. На рынок новостроек Московского региона вышло рекордное количество новых корпусов.

По итогам прошедшего месяца на рынок новостроек Московского региона девелоперы вывели рекордное количество новых корпусов за последние 2,5 года — 76 ед. (+46% по сравнению с июнем 2018 года и в 2 раза больше, чем год назад). Такой рост связан с тем, что в апреле–июне девелоперы получили рекордно большое число разрешений на строительство. Последний раз такой объем нового предложения единовременно выходил на рынок в феврале 2016 года. Подобная активность участников рынка совершенно нетипична для летних месяцев, как правило, в июле-августе число новых проектов невелико.

В июле 2018 года девелоперы открыли продажи в 22 новых проектах на территории Московского региона, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос более чем в 2 раза. В Московской области по количеству новых проектов лидирует город Люберцы — здесь стартовали проекты «Жулебино Парк», «Люберцы Парк» от компании ПИК и ЖК «Гоголь Парк», который возводит ГК «Основа». На территории Москвы наибольшее количество новых проектов вывели в экспозицию в ЗАО. Здесь стартовали ЖК «Огни» («Донстрой»), ЖК «Мякинино парк» («ПИК»), ЖК FoRest («Центр Инвест») и ЖК Spires (Tekta Group).

6. Общий объем предложения вырос.

По итогам июля 2017 года на рынке жилья был зафиксирован рекордный рост активного предложения – +10% (с 100,7 тыс. лотов в июле до 111,0 тыс. лотов в начале августа). Год назад аналогичный показатель составлял 124,8 тыс. лотов, в начале 2018 года 126,0 тыс. лотов. В Москве в старых границах сейчас в реализации находится 44,6 тыс. лотов (+7%), в Новой Москве 9,7 тыс. лотов (+17%), в Московской области –56,7 тыс. лотов (+12%) (см. табл. 6). Выход новых проектов и корпусов прервал ежемесячное снижение активного предложения в Московском регионе, начавшееся в мае, за счёт вывода из реализации объектов Urban Group.

Приложение

Табл. 1. Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона. ед.

Июль 2017 Январь 2018 Февраль 2018 Март 2018 Апрель 2018 Май 2018 Июнь 2018 Июль 2018
Москва 2670 3289 3481 3912 4243 4175 3993 3943
Новая Москва 1275 1888 2016 2015 2173 2318 2053 2590
Московская обл. 5384 5548 5434 5662 5730 5531 4920 н/д
Московская обл. (100 ключевых ЖК) 4337 4625 4534 4734 4561 4377 3853 3862

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл. 2. Объем выручки по сделкам (регистрациям ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона. млрд руб.

Июль 2017 Январь 2018 Февраль 2018 Март 2018 Апрель 2018 Май 2018 Июнь 2018 Июль 2018
Москва 30.3 35.3 35.4 42.7 49.0 47.1 46.2 45.5
Новая Москва 6.5 9.2 9.8 9.8 10.3 11.0 9.9 12.3
Московская обл. 20.8 21.2 20.8 21.1 21.4 20.6 18.6
Московская обл. (100 ключевых ЖК) 17.2 18.7 18.2 18.5 18.0 17.2 15.0 14.6

Источник: Аналитический центр ЦИАНТабл. 3. Доля ипотечных сделок по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона. млрд руб.
Июль 2017 Январь 2018 Февраль 2018 Март 2018 Апрель 2018 Май 2018 Июнь 2018 Июль 2018
Москва 42% 52% 51% 48% 45% 48% 49% 48%
Новая Москва 48% 56% 55% 55% 58% 58% 58% 58%
Московская обл. 58% 63% 65% 65% 65% 63% 61%
Московская обл. (100 ключевых ЖК) 61% 62% 65% 65% 65% 63% 65% 63%

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл. 4. Динамика цен на первичном рынке (по лотам в активной реализации) в 2018 году по субрынкам Московского региона. тыс. руб. за кв. м.

Август 2017 Январь 2018 Февраль 2018 Март 2018 Апрель 2018 Май 2018 Июнь 2018 Июль 2018 Август 2018
Москва 188.0 185.1 186.5 188.9 189.1 191.3 190.8 194.2 195.6
Новая Москва 102.8 101.4 101.4 100.3 102.0 103.4 102.9 103.8 107.0
Моск. обл. 78.2 79.3 80.3 79.7 78.2 79.2 79.2 78.9 79.7

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл. 5. Динамика оценочных цен сделок на первичном рынке в 2018 году по субрынкам Московского региона. тыс. руб. за кв. м.

Июль 2017 Январь 2018 Февраль 2018 Март 2018 Апрель 2018 Май 2018 Июнь 2018 Июль 2018
Москва 196 184 179 186 194 194 197 197
Новая Москва 103 102 102 101 100 100 101 99
Московская обл. 82 83 81 79 80 80 81
Московская обл. (100 ключевых ЖК) 87 86 86 84 85 85 84 83

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл. 6. Динамика объема активного предложения (лоты в активной реализации) по субрынкам Московского региона. ед.

Август 2017 Январь 2018 Февраль 2018 Март 2018 Апрель 2018 Май 2018 Июнь 2018 Июль 2018 Август 2018
Москва 50.1 50.9 49.1 49.5 50.2 45.6 44.6 41.6 44.6
Новая Москва 9.1 8.8 8.0 8.8 10.5 9.7 9.1 8.3 9.7
Моск. обл. 65.6 66.3 61.0 60.8 60.5 54.6 52.9 50.8 56.7
Весь регион 124.8 126.0 118.1 119.1 121.2 109.9 106.6 100.7 111.0

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл. 7.1 Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2017-2018 гг. (поквартально) по субрынкам Московского региона. тыс. кв. м.

1 кв. 2017 2 кв. 2017 3 кв. 2017 4 кв. 2017 1 кв. 2018 2 кв. 2018
Москва 794 966 929 608 886 715
Новая Москва 179 310 262 312 528 355
Моск. обл. 889 771 843 1 043 887 783
Весь регион 1 862 2 047 2 034 1 963 2 301 1 854

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл. 7.2 Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2018 гг. (помесячно) по субрынкам Московского региона. тыс. кв. м.

Январь 2018 Февраль 2018 Март 2018 Апрель 2018 Май 2018 Июнь 2018 Июль 2018
Москва 429 299 485 103 217 396 461
Новая Москва 36 145 267 116 21 218 195
Моск. обл. 169 292 239 357 191 235 609
Весь регион 634 735 990 576 429 848 1 266

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве и Московской области; только сделки в домах с этажностью >=3;только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 10 лотов разного типа внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (по заявленным ценам без учета скидок); группировка проектов по застройщикам выполнена по принципу "1 ЖК — 1 застройщик"; выполнена группировка по брендовому названию с учетом слияний и поглощений).
_________________________________________________________________

Справка о компании

ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.

По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 10,5 млн. уникальных пользователей.

Комментарии