​Новостройки Московского региона. Итоги июля 2018 г.

Выход большого числа новых проектов, рекордное число сделок в Новой Москве на фоне роста средних цен

В июле 2018 ключевые показатели рынка новостроек Московского региона выросли (число сделок на 5%, выручка на 2%). Информационный фон, связанный с изменениями в законодательстве и непременном росте цен, стимулировал покупателей активнее выходить на рынок. Одновременно был зафиксирован рекордный рост нового предложения, которое в ближайшие месяцы будет только увеличиваться (в июле вышли далеко не все проекты, по которым получены разрешения).

Интересно, что выход в реализацию 76 новых корпусов на котловане не привел к падению средних цен предложения. Напротив, они выросли и в Москве (+0,7%), и в Новой Москве (+3,1%), и в Московской области (+1,1%). Динамика рынка в ближайшие месяцы будет зависеть не только от внутриотраслевых факторов, но и от макроэкономики. Усиление санкционного давления, рост волатильности курса рубля может спровоцировать уход в московскую недвижимость как в защитный актив.

Сделки

1. Число сделок в июле в Московском регионе выросло на 5% по сравнению с июнем. Ключевой вклад внесла проекты в Новой Москве, где зафиксировано рекордное количество сделок за всю историю.

В июле 2018 года рынок новостроек Московского региона возобновил рост – (число сделок выросло на 5% по сравнению с предыдущим месяцем), правда, рекордные объемы продаж, которые демонстрировались в апреле и мае, пока не достингуты. В Новой Москве в июле зафиксировано рекордное количество зарегистрированных ДДУ с момента присоединения новых территорий – 2 590 сделок. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объём продаж вырос в 2 раза и на 26% по сравнению с июнем 2018 г. Увеличение продаж более чем на 30% наблюдается в проектах ГК «А101»: ЖК «Испанские Кварталы», «Скандинавия», где в июле застройщик объявил о начале продаж в 7 новых корпусах на начальной стадии строительства и в ЖК «Остафьево», который вывела в продажу компания «Самолёт Девелопмент» в конце июня. В Москве в старых границах было зафиксировано 3 943 сделки, в 100 ключевых ЖК Московской области 3 862 сделки (см. табл. 1). По сравнению с рассчитанными по аналогичной методике итогами июня в рассматриваемых локациях наблюдается околонулевая динамика (-1,3% в старых границах Москвы и +0,2% в Подмосковье).

2. Выручка застройщиков по итогам июля выросла на 2%.

Выручка застройщиков на рынке Московского региона увеличилась, но только за счёт увеличения числа сделок в Новой Москве. В Москве в старых границах выручка снизилась на 1,5% (с 46,2 до 45,5 млрд руб.); снижение также наблюдается в Подмосковье по 100 основным ЖК на 2,7% (с 15,0 до 14,6 млрд руб.); в Новой Москве выручка выросла (+24,2%, 12,3 млрд руб. в июле против 9,9 млрд руб. в июне) (см. табл. 2). Рынок в денежном выражении вырос меньше, чем в абсолютных цифрах, что связано с увеличением объёма зарегистрированных ДДУ в корпусах на начальной стадии строительства, где квартиры пока предлагаются по более низким ценам. Оценочная цена сделок на первичном рынке в июле 2018 года снизилась в среднем на 2% в Новой Москве и Московской области (см. табл. 5).

3. Доля ипотечных сделок остается стабильной.

В июле 2018 года с привлечением банковского финансирования было совершено 48% сделок в Москве в старых границах, 58% в Новой Москве, 63% в Московской области (см. рис. 3). Аналогичные показатели были зафиксированы в мае этого года. Уже несколько месяцев ипотечные ставки стабильны, как и доля ипотечных сделок на рынке Московского региона, которые меняется в пределах 1-3 процентных пунктов.

Цены.

4. Массовый выход новых проектов не привел к снижению средних цен, а стоимость квадратного метра в Новой Москве показал максимальный рост за последние 1,5 года.

Ориентируясь на успешные продажи в июле в проектах Новой Москвы, застройщики в начале августа повысили цены в 14 жилых комплексах (37%). Средняя экспонируемая цена кв. м. по данной локации показала максимальный рост с начала года: с 103,8 до 107,0 тыс. руб. (+3,1% за месяц) (см. рис. 4). Наиболее существенный рост (более 10%) зафиксирован в ЖК «Остафьево», который продавался в июле по стартовым ценам, ЖК «Борисоглебское» и ЖК «Москвичка». Вывод большого объёма предложения на рынок жилья в предыдущем месяце в Москве в старых границах и Подмосковье не привёл к снижению цен, здесь наблюдается околонулевая динамика. Стоит отметить, что в Москве в границах 2012 года в июле доля проектов, где застройщики повысили цены, составила 23% против 42% в июне.

Предложение

5. На рынок новостроек Московского региона вышло рекордное количество новых корпусов.

По итогам прошедшего месяца на рынок новостроек Московского региона девелоперы вывели рекордное количество новых корпусов за последние 2,5 года — 76 ед. (+46% по сравнению с июнем 2018 года и в 2 раза больше, чем год назад). Такой рост связан с тем, что в апреле–июне девелоперы получили рекордно большое число разрешений на строительство. Последний раз такой объем нового предложения единовременно выходил на рынок в феврале 2016 года. Подобная активность участников рынка совершенно нетипична для летних месяцев, как правило, в июле-августе число новых проектов невелико.

В июле 2018 года девелоперы открыли продажи в 22 новых проектах на территории Московского региона, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос более чем в 2 раза. В Московской области по количеству новых проектов лидирует город Люберцы — здесь стартовали проекты «Жулебино Парк», «Люберцы Парк» от компании ПИК и ЖК «Гоголь Парк», который возводит ГК «Основа». На территории Москвы наибольшее количество новых проектов вывели в экспозицию в ЗАО. Здесь стартовали ЖК «Огни» («Донстрой»), ЖК «Мякинино парк» («ПИК»), ЖК FoRest («Центр Инвест») и ЖК Spires (Tekta Group).

6. Общий объем предложения вырос.

По итогам июля 2017 года на рынке жилья был зафиксирован рекордный рост активного предложения – +10% (с 100,7 тыс. лотов в июле до 111,0 тыс. лотов в начале августа). Год назад аналогичный показатель составлял 124,8 тыс. лотов, в начале 2018 года 126,0 тыс. лотов. В Москве в старых границах сейчас в реализации находится 44,6 тыс. лотов (+7%), в Новой Москве 9,7 тыс. лотов (+17%), в Московской области –56,7 тыс. лотов (+12%) (см. табл. 6). Выход новых проектов и корпусов прервал ежемесячное снижение активного предложения в Московском регионе, начавшееся в мае, за счёт вывода из реализации объектов Urban Group.

Приложение

Табл. 1. Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона. ед.

Табл. 2. Объем выручки по сделкам (регистрациям ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона. млрд руб.