Новостройки в 2026: цены, ипотека и советы покупателям

Квартирный вопрос никуда не делся, а вот условия покупки за последний год изменились до неузнаваемости. Рыночная ипотека бьет по карману ставкой 16–18%, застройщики сокращают запуск проектов, и при этом новостройки в городах-миллионниках к концу 2025 года в среднем перешагнули отметку в 204 000 рублей за квадратный метр. Это заставляет потенциальных покупателей первичного жилья тщательно просчитывать каждый шаг перед сделкой. Разбираемся, что реально происходит на рынке и как купить квартиру в новостройке, не переплатив лишнего.

Что происходит с ценами на новостройки

По данным Яндекс Недвижимости, медианная цена на новостройки в городах-миллионниках к декабрю 2025 года составила 204 000 руб./кв.м. За год первичный рынок прибавил около 6,9% — примерно на уровне официальной инфляции.

Картина по городам неоднородная. В Москве и Петербурге квадратный метр стоит заметно дороже среднего, а в Волгограде или Самаре цены скромнее — 128 000–138 000 руб. Красноярск и Новосибирск показали даже небольшое снижение в середине года.

Почему дорожает себестоимость строительства:

• НДС вырос до 22% с января 2026 года;
• стройматериалы и логистика продолжают дорожать;
• наблюдается дефицит рабочей силы на стройках.

Совет: цены в вашем городе могут отличаться от федеральных показателей на 30–40%. Проверяйте актуальные данные.

Ипотека на новостройки — какие программы реально работают

Рыночная ипотека при ставке 16–18% годовых для большинства покупателей остается заградительной. Но льготные программы никуда не делись.

• Семейная ипотека — ставка около 6% годовых, доступна семьям с ребенком до 6 лет или с двумя и более детьми до 18 лет.
• IT-ипотека — около 6% годовых, для IT-специалистов с зарплатой от 150 000 руб. (в крупнейших городах).
• Дальневосточная ипотека — порядка 2% годовых, для покупки жилья в ДФО (молодые семьи, переселенцы и др.).
• Сельская ипотека — до 3% годовых, при покупке жилья в сельской местности стоимостью до 6 млн руб.

Семейная ипотека остается главным драйвером продаж. По данным Сбера, на нее пришлось 84,4% всех выдач в первом полугодии 2025 года. Правда, условия ужесточаются: ЦБ ограничивает выдачу заемщикам с высокой долговой нагрузкой (более 50% от дохода).

Обратите внимание: ипотека на новостройки по льготным программам распространяется только на покупку у застройщика по ДДУ. Переуступка или покупка у физлица — уже вторичка, и льгота не сработает.

Рассрочка, трейд-ин и скидки — как купить дешевле

Если под льготную ипотеку вы не подходите, есть альтернативы.

Рассрочка от застройщика стала главным трендом 2025–2026 года. Схема простая: вносите первый взнос (обычно 20–30%), а остаток выплачиваете до сдачи дома. Процентов нет. Есть хитрость: свободные деньги можно разместить на депозит под 15–18% годовых, а застройщику платить по графику — вы зарабатываете на разнице.

Трейд-ин помогает тем, у кого есть старая квартира. Застройщик или его партнер выкупает вторичное жилье, а вырученные деньги идут на первоначальный взнос за новостройку. Минус — дисконт при выкупе вторички может достигать 10–15%.

Скидки и акции тоже никто не отменял. При полной оплате застройщики готовы снижать цену на 5–10%. Некоторые компании предлагают субсидирование ставки: вы платите банку, скажем, 12% вместо 18%, а разницу доплачивает застройщик.

Новостройка или вторичка — что выгоднее

По данным Росстата, вторичка дешевле новостройки на 37% в среднем по стране. Казалось бы, выбор очевиден. Но если считать не «цену на входе», а полную стоимость владения, картина меняется.

• Цена кв. м
  • новостройка — обычно выше на 30–40%;
  • вторичка — заметно ниже.
• Льготная ипотека
  • новостройка — доступные программы под 2–6% годовых;
  • вторичка — в большинстве случаев льгот нет.
• Коммуникации
  • новостройка — новые трубы, проводка, лифты;
  • вторичка — износ 30–70%, замена за счет собственников.
• Планировки
  • новостройка — евроформат, кладовые, просторные кухни;
  • вторичка — маленькие кухни, проходные комнаты.
• Энергоэффективность
  • новостройка — утепленные фасады, экономия на отоплении;
  • вторичка — потери тепла, старые окна.
• Юридическая чистота
  • новостройка — эскроу-счет, ФЗ-214, нет «истории» квартиры;
  • вторичка — риск обременений, скрытых собственников и спорных сделок.
• Паркинг
  • новостройка — подземные паркинги, колясочные;
  • вторичка — дворовая парковка, тесные подъезды.
• Двор и территория
  • новостройка — закрытые дворы, детские площадки, озеленение;
  • вторичка — открытые дворы и стихийные парковки.

Почему разница в цене не всегда переплата, а иногда инвестиция. Допустим, однушка во вторичке стоит 5 млн руб., а аналогичная в новостройке — 7 млн. Но семейная ипотека под 6% на первичку дает ежемесячный платеж около 56 000 руб. (при первом взносе 20%, срок 20 лет). Рыночная ипотека под 18% на вторичку за 5 млн — это примерно 60 000 руб. в месяц. Получается, что за более дорогую квартиру в новом доме вы платите банку меньше. А общая переплата за весь срок кредита отличается в разы: около 7,8 млн по льготной программе против примерно 10,4 млн по рыночной.

Современные планировки решают бытовые проблемы, которые во вторичке не исправить без перепланировки. Евродвушка в новом ЖК по площади сопоставима со старой двухкомнатной, но имеет просторную кухню-гостиную, отдельную гардеробную и место под стиральную машину в ванной. В панельных домах 80–90-х кухня 6 кв. м и совмещенный санузел — данность, с которой придется жить.

Юридическая защита на первичном рынке в 2026 году максимальна за всю историю. Деньги лежат на эскроу-счете — застройщик их не получит до сдачи дома. Если стройка остановится, банк вернет всю сумму. На вторичке же покупатель рискует нарваться на оспаривание сделки наследниками, неучтенных прописанных жильцов или скрытые обременения. Проверка через ЕГРН снимает часть рисков, но не все.

Еще один аргумент — соседи и среда. В новом ЖК жильцы заселяются примерно в одно время, часто это люди схожего возраста и достатка. Управляющая компания работает с новым оборудованием. В старом фонде подъезды, лифты и коммуникации — общая головная боль, а капремонт — это годы ожидания и взносы без гарантий качества.

Честный минус новостроек: инфраструктура появляется не сразу. Школа, поликлиника, магазины в пешей доступности — привилегия обжитых районов. В новых ЖК первые год-два бывает неудобно. Но крупные застройщики вроде ПИК или Setl Group закладывают социальные объекты в проект и сдают их параллельно с жилыми корпусами.

Рекомендация: если вы подходите под семейную ипотеку и готовы подождать год-два до заселения, первичка выгоднее и по ежемесячному платежу, и по качеству жилья. Вторичка имеет смысл, когда переезд нужен прямо сейчас, а льготные программы недоступны.

Что говорят эксперты — покупать или ждать

Прогнозы на 2026 год расходятся, но тренд один: цены будут расти.

• Сбербанк ожидает рост цен на 5–7% и увеличение продаж ДДУ на 9%.
• Аналитики ЦИАН прогнозируют 12–14% роста для новостроек.
• «ТотДом» и ряд девелоперов называют цифру 13–15%.
• IRN.RU считает, что цены будут «топтаться на месте» при высокой ключевой ставке ЦБ.

Прогноз ключевой ставки на 2026 год — коридор 13–15%. Пока она остается высокой, рыночная ипотека не станет доступнее. Но как только ставка пойдет вниз, на рынок хлынет отложенный спрос. На банковских депозитах россиян скопилось более 60 трлн рублей — даже если 5% этих денег уйдет в недвижимость, рост цен ускорится.

Если вам доступна льготная программа и вы нашли подходящий вариант, ждать смысла мало. Если же рассчитываете на рыночную ипотеку, пауза в 6–12 месяцев может дать более мягкие условия кредитования.

Как не ошибиться с выбором: чек-лист покупателя

Перед тем как подписывать ДДУ, проверьте пять вещей:

1. Застройщик. Посмотрите проектную декларацию, количество сданных объектов, были ли задержки сдачи. Крупные игроки вроде ПИК, Setl Group или Группы «Эталон» не гарантируют идеал, но уровень рисков у них ниже.
2. Эскроу-счет. Ваши деньги по ФЗ-214 должны лежать на эскроу-счете в банке и переходить застройщику только после сдачи дома. Если застройщик обанкротится, деньги вернут. Убедитесь, что схема оплаты идет именно через эскроу.
3. Локация и инфраструктура. Приезжайте на площадку лично. Есть ли рядом школы, поликлиники, транспорт? Или обещания «парка через два года» пока существуют только на рендерах?
4. Стадия строительства. Покупка на котловане дешевле, но риск задержки выше. По прогнозам экспертов, в 2026 году переносы сроков сдачи могут побить исторический рекорд.
5. Приемка квартиры. При получении ключей фиксируйте все дефекты в акте. Застройщик обязан устранить их по гарантии. Не стесняйтесь приглашать независимого приемщика — это стоит 5 000–15 000 рублей, но сэкономит гораздо больше на ремонте.