Рынок коммерческой недвижимости Москвы переживает парадоксальный период. При формальном объёме офисных площадей бизнес всё чаще сталкивается с острым дефицитом. Ставки растут, качественные лоты уходят за считанные недели, а само понятие «хороший офис» стремительно меняется.
Почему так произошло и каким будет следующий шаг рынка, объясняет Константин Конов — предприниматель, инвестор и основатель компании YOUKON.
Рынок покупает среду, а не квадратные метры
Главное изменение, которое я вижу после всех потрясений последних лет, можно сформулировать так: рынок перестал покупать квадратные метры и начал покупать среду — управляемую, устойчивую и работающую на бизнес и людей.
Это фундаментальный сдвиг. Офис больше не воспринимается как строка в бюджете. Он становится частью операционной модели компании, её HR-стратегии и культуры.
Природа дефицита: кризис ликвидного продукта
Когда мы говорим о дефиците качественных офисов, важно сразу расставить акценты. Это не дефицит площадей вообще. В городе достаточно метров. Но остро не хватает ликвидного продукта — офисов, которые соответствуют современным требованиям по инженерии, гибкости планировок, уровню сервиса и транспортной доступности.
Особенно чувствителен рынок к нехватке готовых блоков среднего размера — 400–1500 м² — в классах A и крепком B+. Именно они сегодня формируют реальный спрос со стороны бизнеса.
Цифры это подтверждают. Вакансия в Москве держится на уровне 5–5,5%, а в качественных сегментах — ещё ниже. Ставки аренды в классе A за последние два года выросли на 15–20%, в B+ — на 20–30%.
Но самый показательный индикатор — не проценты, а скорость сделок. Хорошие лоты в правильных локациях уходят за недели. Это классическое поведение рынка с ограниченным предложением.
Почему дефицит стал нормой
Корни текущей ситуации — в наложении двух факторов.
С одной стороны, новое строительство заметно замедлилось: финансирование подорожало, девелопмент стал сложнее, сроки реализации удлинились.
С другой — спрос оказался гораздо устойчивее прогнозов. Гибридный формат работы не «убил» офис, а изменил его роль. Плюс активный рост IT, финтеха, технологических и промышленных компаний.
В результате рынок столкнулся не с падением спроса, а с его качественной трансформацией — и предложение за ней просто не успевает.
Классы A и B: не стирание граней, а поляризация
Базовые критерии класса A — локация, управляющая компания, паркинг — по-прежнему важны. Но сегодня они уже недостаточны. Арендаторы всё чаще оценивают офис по функциональности: гибкость планировок, стабильность инженерии, качество управления зданием.
Поэтому хорошо сделанный B+ всё чаще конкурирует с номинальным A — и нередко выигрывает.
Я наблюдаю не массовый «апгрейд» из B в A, а поляризацию рынка. Часть компаний действительно идёт в класс A, где офис стал элементом бренда работодателя и HR-стратегии. Но параллельно лучший сегмент B эволюционирует в B+ или A- за счёт редевелопмента и сервиса.
Границы между классами не исчезают — они становятся более осмысленными.
Новая экономика владения
Меняется и логика расчёта стоимости.
Современные здания класса A дороже в строительстве, но зачастую эффективнее в эксплуатации благодаря автоматизации и продуманной инженерии. Устаревшие объекты класса B могут выглядеть дешевле по ставке, но в реальности обходятся дороже из-за скрытых издержек.
Поэтому арендаторы всё чаще считают не номинальную ставку, а total cost of occupancy — совокупную стоимость владения офисом.
Портрет современного арендатора: надёжность и комфорт
Основные драйверы спроса сегодня — российские компании: IT, финансы, промышленность, технологические и сервисные бизнесы. Фокус сместился, но требования к качеству офисов не снизились — во многих случаях они стали выше.
В приоритете надёжность и предсказуемость: бесперебойная инженерия, безопасность, стабильная IT-среда. Далее — комфорт: общие зоны, кафе, сервисы для повседневной жизни команды.
Офис перестал быть просто рабочим местом. Он стал инструментом удержания талантов.
Критически важным фактором стала гибкость — возможность расширяться, делить блоки, адаптироваться под рост или сокращение команды. Лучше всего этому критерию отвечают проекты нового поколения и качественный B+, где гибкость заложена изначально.
Что строить завтра: редевелопмент и распределённая активность
Если бы я сегодня принимал решение о новом проекте, это была бы не обязательно высотка в ММДЦ. Скорее — компактный деловой кластер или МФК рядом с транспортом, с развитой инфраструктурой и гибкой нарезкой.
Проекты должны создаваться под реальные сценарии использования, а не под абстрактный класс.
В Москве всё чаще выигрывает редевелопмент. Он быстрее по срокам, гибче по продукту и лучше управляется финансово. Greenfield-проекты оправданы в уникальных локациях, но требуют большего горизонта и терпения.
Главный риск в обоих случаях — промахнуться с качеством продукта и не попасть в реальные ожидания рынка.
Локации роста и роль технологий
Точками роста я вижу не только центр и «Москва-Сити». Это и промзоны в стадии редевелопмента (ЗИЛ, Нагатинская пойма), и районы вокруг ТПУ и МЦД, и офисные кластеры рядом с крупными жилыми массивами. Деловая активность становится более распределённой.
Технологии и ESG-подход перестали быть опцией. Умные системы, энергоэффективность, цифровое управление увеличивают CAPEX, но делают объект более ликвидным и конкурентоспособным в долгосрочной перспективе.
Советы рынку и прогноз
Бизнесу, который ищет офис сегодня, я бы советовал смотреть не только на ставку, но и на качество среды и совокупную стоимость владения. Экономия на аренде часто оборачивается операционными проблемами и скрытыми издержками.
Инвестору важно помнить: главный риск — построить формально «правильный» объект, который не нужен рынку. Главная возможность — создать гибкий качественный продукт в правильной локации.
Мой прогноз: мы наблюдаем не временный дисбаланс, а структурный перелом. В ближайшие 2–3 года дефицит качественных офисов сохранится, а рынок окончательно перейдёт от логики квадратных метров к логике сервисных экосистем. Будущее — за средой, а не за метражом.
Комментарии (0)