BIM и ЖКХ: союз неизбежен

Владимир Талапов.

Часто можно услышать, что BIM – это технология проектирования, при этом подразумевая проектирование «с нуля» новых зданий и сооружений. Но это – серьезное и даже вредное заблуждение.

Процесс информационного моделирования применим на всех стадиях жизненного цикла сооружения. В том числе он весьма полезен для уже существующих объектов, поскольку получаемая модель содержит всю необходимую (для решения конкретных поставленных задач) информацию, а задача собственника (эксплуатанта) – грамотно этой информацией распоряжаться.

В наиболее развитых городах или промышленных центрах, где построено уже довольно много, что на первое место выходят задачи не создания новых, а реконструкция и реставрация имеющихся зданий и сооружений, а также их эксплуатации.

Эта сторона использования информационного моделирования почему-то пока привлекает незаслуженно мало внимания, хотя при работе с существующими объектами преимущества BIM становятся еще более очевидными:

1. возможность моделировать изменения в конструкции здания,
2. проектировать переоснащение здания новым инженерным оборудованием, доводя его эксплуатационные характеристики до современного уровня требований,
3. отслеживать текущее состояние здания (особенно важно для памятников архитектуры) и своевременно принимать меры по реставрации,
4. грамотно эксплуатировать существующие объекты.

Информационное моделирование строительного объекта четко делится на два тематических раздела:

• действия по созданию (изменению) актива,
• действия по управлению активом.

Это вполне логично, поскольку даже управление процессом работы с объектом, в том числе и информационным моделированием, в каждом из разделов осуществляется разными руководящими органами: техническим заказчиком и эксплуатантом.

Согласно описанному делению сегодня рассматривается два типа информационных моделей:

• PIM – проектная информационная модель (появляется на всех стадиях создания объекта, а также на этапах изменения объекта, куда входят капитальный ремонт, реконструкция, реставрация, переоснащение новым оборудованием, снос и т.п.).
• AIM – информационная модель актива или эксплуатационная модель (все, что связано с текущим обслуживанием и управлением).

Это деление впервые появилось в британском стандарте PAS-1192-3:2013, а теперь включено и в проект ISO 19650.

Рис 1. Зоны ответственности технического заказчика и эксплуатанта при работе с объектом строительства, а также виды моделей, которые при этом возникают.

Приведенная схема требует некоторого уточнения:

В период эксплуатации при осуществлении реконструкции, сноса и других работ по изменению существующего объекта, появляется свой технический заказчик, который этими работами и руководит

По окончанию этих работ, а также при завершении возведения здания, технический заказчик передает объект эксплуатанту, что, в частности, предполагает доведение соответствующей PIM до требуемого уровня AIM на основе информационных требований эксплуатанта (при этом PIM уровня «как построено» уходит в архив).

Обслуживание и текущий ремонт зданий и сооружений – очень важный и весьма затратный (с учетом сроков эксплуатации) вид повседневной деятельности, более точно – основной вид работы со зданием в период его существования, и здесь информационное моделирование позволяет осуществлять это все своевременно и качественно, оптимизируя (уменьшая) затраты.

Рис 2. Игорь Козлов. Оборудование «теплого пола» как составная часть информационной модели квартиры «умной» квартиры.

Все сказанное относится не только к зданиям, но и вообще ко всем инфраструктурным объектам, находящимся в ведении ЖКХ.

Рис 3. Информационная модель жилмассива «Восточный» в Новосибирске: как отдельные объекты видны теплотрассы и автодороги. СГУГиТ, 2018.

Согласно концепции использования BIM в общей структуре «умного» города (https://ardexpert.ru/12991 ), к информационной модели города подключаются системы сбора и управления информацией, идущей от жителей и из других источников. Такие системы в ряде мест уже существуют и также используют имеющиеся информационные модели AIM.

Рис 4. Разрабатываемый с 2006 года компанией «Инфопоселение» портал http://dom.nsk.ru/ создает информационную инфраструктуру, благодаря которой жители и организации новосибирского Академгородка получают информацию и даже могут участвовать в управлении объектами недвижимости.

Значение BIM для российского ЖКХ

Нашей стране в наследство достался огромный жилой фонд, ранее почти полностью принадлежавший государству. Сейчас он, находясь уже в разных формах собственности, требует постоянного обслуживания и капитального ремонта. Ситуация осложняется тем, что за последние двадцать лет, в так называемый «переходный период», капитальным ремонтом жилых зданий почти не занимались, к тому же в большинстве случаев техническая документация по зданиям частично или полностью отсутствует. Периодически проводимая бумажная «паспортизация» жилых зданий с целью определения их потребности в ремонте очень трудоемка и малоэффективна, поскольку требует по прошествии времени ручного перебора и уточнения всей собранной ранее информации.

В такой ситуации вполне логично было бы заменить бумажные паспорта зданий на их информационные модели. Что это дает?

Попробуем тезисно сформулировать преимущества от внедрения BIM в ЖКХ:

Использование информационной модели здания вместо обычного паспорта объекта позволяет компьютерно хранить, осуществлять поиск, а затем анализировать собранную информацию. В результате будет известно точное состояние каждого здания, а не используемый ныне общий процент износа.

Имеющаяся модель позволяет выполнять проект капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Использование этой технологии делает проект:

• точным (сводится почти до нуля количество проектных ошибок),
• прозрачным (сам проект и все стадии его реализации в любой момент доступны для контроля со стороны как самих исполнителей, так и жильцов, управляющих компаний и вышестоящих органов),
• хорошо экономически просчитанным (по модели составляется точная смета, которая легко меняется при корректировке проекта),
• позволяет хорошо организовывать сами ремонтные работы и снабжение стройплощадки материалами, точно специфицировать все взаимоотношения с поставщиками,
• в частности, позволяет точно управлять поэтапным финансированием работ,
• позволяет ежедневно контролировать график выполнения работ,
• по завершении работ вся информация о них остается в информационной модели здания (электронном паспорте объекта) и может учитываться при дальнейшей эксплуатации дома,
• более гибким в случае внесения каких-то изменений,
• легче тиражируемым для других домов подобных серий.

Конечно, внедрение BIM в ЖКХ потребует больших вложений: создание компьютерных рабочих мест, подготовку персонала и, самое главное, разработку информационных моделей, для каждого жилого здания конкретно.

Но, во-первых, в России, где в прежние годы широкое распространение получило типовое домостроение, для работы с существующим жилым фондом различных информационных моделей понадобится не так уж много.

Во-вторых, ежегодно на программу капитального ремонта в стране выделяются огромные деньги, небольшой части которых вполне хватило бы на постепенный перевод ЖКХ на BIM.

В третьих, если обязать всех застройщиков вместе с вводом жилого здания в эксплуатацию передавать соответствующим органам и его информационную модель (выполненную по заранее оговоренным правилам), то в будущем необходимость создания таких моделей просто исчезнет.

Наконец, на основе мирового опыта и оценок наших специалистов, внедрение BIM может дать до 30% экономии средств, выделяемых сегодня на цели капитального ремонта жилого фонда страны.

Конечно, у новой технологии есть и противники. Ведь если модель сообщит, что для ремонта системы отопления здания требуется 1000 метров новых труб, то счету на 2000 метров таких труб в организации, представляющей интересы жильцов, уже никто просто не поверит (естественно, что у организации собственников жилья для взаимодействия и контроля тоже должен быть доступ к используемой в ЖКХ модели здания). При существующем сейчас положении дел только специалист, имеющий допуск к соответствующей документации и достаточный уровень квалификации, сможет проверить эти цифры.

Так что в масштабах всей страны, региона, микрорайона или даже отдельного дома при внедрении BIM и контроле со стороны собственников или жильцов экономия средств, выделяемых на капремонты, по сравнению с нынешними условиями, предполагается просто огромная.

Рис. 4. Мария Ушакова, Людмила Чистина. Проект микрорайона в Новосибирске.