​Движение вверх: пауза рекордов затягивается

Небоскребостроение живет как в песне, по принципу: «Лучше гор могут быть только горы, на которых еще не бывал». То есть: выше, еще выше, еще и еще выше. Однако за последние пару лет российская гонка по вертикали заметно поутихла. Роскошь обогнать всех и стать «самым-самым» смог позволить себе только «Газпром» и его питерский Лахта-центр. Какие тенденции сегодня характерны для отечественного строительства по высоте?

98615d9724da54f42d3a44f9e3ae69ae.jpg

Башни в цифрах

По данным международного совета по высотным зданиям и городской среде в мире сейчас насчитывается 1478 зданий 200+. В 2018 году в мире построено 143 небоскреба выше 200 метров, более половины из них - в Китае (вкл. 528-метровую башню Citic). На втором месте США - 13 зданий, третье место - ОАЭ (10 объектов).

По информации компании Knight Frank сейчас в России построено около 220 зданий высотой от 100 до 150 метров. Из них особо высокие, то есть от 300 метров: МФК «ОКО» (южная башня), «Евразия», башня «Восток» комплекса «Федерация», Лахта-центр, Меркурий Сити Тауэр.

Как отметили участники конференции РБК «Высотное строительство в России: новые тренды и возможности» (25 апреля 2018 года), высотное строительство стало уверенной тенденцией во многих российских городах. Проще говоря, средняя этажность по стране неумолимо растет – в 2018 году она достигла 17 этажей.

По данным Аналитического обзора «Строительство жилья профессиональными застройщиками» на 1 октября 2018 года доля высотного строительства в стране составляет 18,7%.

Функциональная высота

Отметим, что многие десятилетия небоскребы строили преимущественно как офисные здания. Примерно 9 зданий из 10 имели деловую функцию. Российская практика нарабатывается в меняющейся парадигме – инвесторы не хотят «держать яйца в одной корзине», и все больше зданий изначально создается в формате многофункционального центра (комплекса): жилье, гостиница, офис, магазины, сервисы. По данным все той же Knight Frank - доля многофункциональных объектов достигла 46%, офисов - 38%, гостиниц – 5%, жилья – 11%. Кстати, крен к МФК считается «азиатским» путем. В Азии доля МФК достигает 65%.

4373988da4adb31fd0e6d33420e5505d.jpg

Москва в цене

Столица, очевидно, остается флагманом – сейчас в Москве возводится около 40 зданий высотой от 100 метров (без учета башен в «Москва-Сити»). Как сообщила генеральный директор компании «Метриум Групп» Н. Круглова: «…В Европе мы занимаем первое место по высотному строительству. Строятся здания в основном в Северном, Центральном и Северо-Восточном округах. И это понятно, потому что там самая дорогая и при этом самая востребованная площадь для проживания. Если изначально небоскребы воспринимались как место для работы, то сейчас все чаще строятся именно жилые высотки».

При этом жилье в московских небоскребах и высотках находится в более дорогом сегменте, чем в среднем доме комфорткласса. Соотношение - 152 тыс рублей к 184 тыс рублей (цена начала 2018 года). Причем, как отмечают эксперты, каждые десять этажей вверх увеличивают цену минимум на 10%. Основной спрос в высотных домах приходится на квартиры, расположенные между 10 и 25 этажами.

Как отмечают эксперты – в России уже складывается менталитет потребителей, восприимчивых к «жизни по вертикали». По большому счету, квартиры в небоскребе по планировке и функциям ничем не отличаются от любой другой квартиры в более низком доме. За исключением незабываемого ощущения высоты и уникального вида из окна. К тому же многофункциональность высотных комплексов позволяет получать многие сервисы прямо на месте, не покидая комплекс.

Региональные высоты

Взять новые высоты пытаются и в регионах. Но, как отметил Аркадий Чернецкий, бывший мэр Екатеринбурга, один из инициаторов и апологетов высотного строительства на Урале: «...дело это очень дорогое, достаточно неблагодарное, и для того, чтобы замахиваться на высотное строительство, в регионе нужно иметь очень мощный бизнес-комплекс. Если Москва имеет возможность опираться на ресурсы всей страны, то региональные проекты в первую очередь будут подпитываться местным бизнесом. Поэтому, на мой взгляд, в стране есть 5–6 городов, где сегодня высотное строительство является оправданным, и которые являются центром притяжения бизнеса, способного не только заплатить, но и потребовать строительства подобных офисных зданий».

Достаточно подробный обзор по городам, включая Москву, был сделан на ресурсе: https://mingitau.livejournal.com/303818.html

Согласно наблюдениям автора ресурса в 2017-2018 гг за пределами МКАД нашлось всего одно знаковое событие – завершение первого и единственного небоскреба в Санкт-Петербурге (Лахта-центр, высотой 462 метров). В остальном в стране строится около 25 высотных зданий до 100 метров (30-35 этажей), из которых добрая половина пришла на столицу регионального небоскребостроения – Екатеринбург. Многие крупные города, уже покорившие ряд высот, не проявили себя на этой ниве, в том числе, сокращая этажность строящихся объектов.

В Санкт-Петербурге, помимо Лахта-Центра, строится всего одно здание более 30 этажей – на юго-восточной окраине города в пос. Усть-Славянка возводится 32-х этажная башня «Петр Первый» и 28-ми этажный комплекс «Екатерина Великая».

123e539a45f29db35df53c49940de6d8.jpg

Екатеринбург, после триумфа «Высоцкого» и «Исети», временно остановил гонку по вертикали. Планируемая к 300-летию города башня «Екатерина» высотой 300 метров пока находится в неопределенном состоянии. Недостроенный «Свердловск» вместе с «Миракс-Плазой» остается самым высоким долгостроем в России. Замороженная на уровне нижних этажей башня «Опера» по новому проекту станет обычно высоткой менее 100 метров. Вместо двух 61-х этажек «Первого Николаевского» появятся три 35-ти этажных дома. Всего в городе в стадии строительства находится более 15 жилых комплексов с этажностью в районе 30: «Эверест», «Малевич», «Ольховский парк», «Форум-сити» «Репин-парк», «Екатерининский Парк», «Мельница», «Clever Парк», «Тринити» и т.д.

В 2023 году город отметит своё 300-летие, но амбиции «царапнуть» к великой дате уральское небо поутихли. Тем не менее, от высоких планов город не отказывается.

«… Безусловно, не весь город уйдет в высоту, как на Манхэттене, нужно говорить об определенных территориях, которые станут точками экономической активности. Когда мы говорим об одном небоскребе, это выглядит на плоскости не очень, когда говорим о композиции, появляется архитектурная доминанта, переосмысляется все: парковки, системы безопасности, транспортные потоки. И это становится своего рода локомотивом для экономики. Чтобы обслуживать наши небоскребы, самые северные в мире, нужны совсем иные технологии, компетенции» - отметил руководитель городской администрации Александр Высокинский.

Нормативная база

Небоскребы для российского строительства далеко не новинка. Проекты начали появляться еще в 30-е годы. В 40-50-е - время «сталинских высоток», потом Обком Свердловской области, гостиница «Космос» и т.д. Однако нормирования и технического регулирования высотного строительства в СССР и до последнего времени в России фактически не было. Само понятие даже отсутствует, как в Градостроительном кодексе, так и в СП. Каждое здание считалось уникальным, и для него разрабатывались свои специальные технические условия – СТУ. Но при существующем размахе и проектах такая «точечная» практика – существенный тормоз развития целого вида проектирования и строительства, чаще всего связанного с инновациями.

В ходе заседания оргкомитета форума 100+ Forum Russia (главной площадки по развитию рассматриваемого сектора, г. Екатеринбург) глава Минстроя России Владимир Якушев заявил, что за три года специалисты ведомства, совместно с профессиональным сообществом, разработали правила градостроительного проектирования, проектирования и эксплуатации высотных зданий и комплексов, требования к конструкциям их фундаментов и инженерным системам. Также разработан СП «Здания и комплексы высотные. Требования пожарной безопасности». Сейчас документ находится на стадии технического редактирования и последующего утверждения.

81298d7534be1940c8e7bd6b609bd069.jpg

По мнению Евгения Мешалкина, д.т.н. профессора, генеральный директор компании «Гефест Групп»: «… в 2017 году подведомственный Минстрою России ТК 465 «Строительство» вынес на обсуждение проект СП «Высотные здания и комплексы. Требования пожарной безопасности». В документе более тщательно и системно изложены требования по пожарной безопасности объектов высотного строительства, нежели в действующих СП 267.1325800.2016 «Здания и комплексы высотные. Правила проектирования» и СП 253.1325800.2016 «Инженерные системы высотных зданий».

CП «Высотные здания и комплексы. Требования пожарной безопасности» позволяет для жилых зданий высотой более 75 м, а общественных — более 50 м, как формально, так и примерно в 35% случаев, по существу избежать необходимости разработки специальных технических условий (СТУ). 80% из них касаются обеспечения пожарной безопасности объектов строительства, поэтому ежегодно они проходят процедуру двойного согласования: в МЧС, а затем и в Минстрое России. Утверждение свода значительно упростит согласование проектной документации по высотным зданиям, чем сократит расходы собственников и временные потери проектных организаций».

Утвержденные Минстроем России своды правил в сфере высотного строительства:

  • СП 267.1325800.2016 «Здания и комплексы высотные. Правила проектирования» (утвержден приказом Минстроя России от 30 декабря 2016 г. № 1032/пр);
  • СП 253.1325800.2016 «Инженерные системы высотных зданий» (утвержден приказом Минстроя России от 3 августа 2016 г. № 542/пр);
  • СП «Конструкции фундаментов высотных зданий и сооружений. Правила производства работ» (утвержден приказом Минстроя России от 13 сентября 2018 г. № 579/пр. Направлен на регистрацию в Росстандарт);
  • СП «Здания и комплексы высотные. Правила эксплуатации» (утвержден приказом Минстроя России от 13 сентября 2018 г. №578/пр. Направлен на регистрацию в Росстандарт);
  • СП «Здания и комплексы высотные. Правила градостроительного проектирования» (утвержден приказом Минстроя России от 18 сентября 2018 г. № 587/пр. Направлен на регистрацию в Росстандарт).

6 декабря, в рамках V Международного форума и выставки высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia 2018, эксперты отрасли обсудили перспективы развития нормативной базы, и в частности, актуализацию базы с учетом достижений в сфере геотехники. Так, уже внесены изменения и пересмотрены основные своды правил по расчетам оснований и инженерным изысканиям, пересмотрены стандарты по полевым методам исследований грунтов, разработаны новые ГОСТы по определению динамических характеристик, параметров релаксации и параметров переуплотнения грунтов, готовятся к пересмотру основные лабораторные методы определения механических характеристик грунтов.

56a626863c6d9b749b321b9e2a74ce22.jpg

Справочно

Высота – понятие относительное. Например, в Москве высотное строительство началось в начале XX века – с 8-этажного дома Афремова у Красных ворот. Сегодня московский рекордсмен из 95 этажей - башня «Восток» - 374 метра.

Что в таком случае считать небоскребом? В 1976 году на международном симпозиуме, посвященном общей классификации зданий было принято общее решение - высотными зданиям стали считаться все сооружения высотой свыше 100 метров.

Сегодня в мире построено около 10 тысяч небоскребов.

Комментарии