Как экономят на строительстве?

Автор: Александр Иванов, ООО «Траст инжиниринг»

www.trusteng.ru

Часто общаясь с девелоперами, я задаю вопрос, как они оценивают бюджет проекта на самом начальном этапе – когда есть только идея или первые эскизы. Большинство отвечают, что бюджет определяют очень грубо, на основе своих ранее выполненных объектов или объектов коллег. 

Некоторая небрежность в определении цены строительных работ вполне понятна, ведь существуют множество других факторов, которые оказывают очень значительное влияние на общую стоимость проекта:

• цена земли;
• стоимость кредита;
• повышение стоимости материалов и работ в течение всего периода от начала проекта до сдачи объекта;
• те или иные обременения;
• неучтенные расходы.

Эти факторы могут быть сопоставимы со стоимостью самого строительства.

Однако, в последние годы рентабельность проектов стала снижаться, поэтому даже 10% может повлиять на решение о входе в проект.

Давайте рассмотрим некоторые стороны стоимости строительства здания и посмотрим, в какой степени те или иные проектные решения влияют на нее. За основу возьмем офисное здание площадью 25 000 кв.м.

Все расчеты выполнены с некоторыми допущениями, но в целом представление о структуре экономии составить можно.

Подключение к наружным сетям

При выполнении технологических подключений существует два платежа – «плата за чернила» и «плата за мероприятия последней мили».

Рассмотрим, сколько будет стоить подключение нашего здания к наружным сетям (в цену не будем включать работы по внутриплощадочным сетям).

Подключение к системе электроснабжения. Если вам повезло и для подключения не требуется выполнять строительство объектов электросетевого хозяйства, то вы платите только за «чернила», в Москве это обойдется примерно в 32 500 руб.

Однако, чаще существует необходимость в выполнении мероприятий по осуществлению технологического присоединения. К ним относятся:

• строительство воздушных кабельных линий или подземная прокладка кабельных линий;
• строительство закрытых переходов методом горизонтального направленного бурения;
• строительство РП 10-20 кВ (распределительных пунктов), трансформаторных подстанций.

Сейчас сетевыми организациями используются два подхода к расчету стоимости технологического присоединения:

• 1. С помощью стандартизованных ставок за каждый вид работ с учетом их реального объема (с учетом сечения кабеля, длины и способ прокладки);
• 2. С помощью упрощенного расчета цены – по максимальной ставке за 1 кВт.

Покупатель вправе выбирать тип расчета самостоятельно.

К примеру, для подключения 2500 мВт расчет по максимальной ставке составит около 26 млн. руб., в которые входит прокладка кабельных линий и строительство ТП. В этом случае цена за 1 кВт составит около 10 500 руб., или 1 040 руб. за кв.м. площади.

Расчет присоединения к теплоснабжению

При подключении с тепловым сетям также нужно оплатить стоимость «чернил» и строительных работ. Расчет стоимости МОЭК простой, привязывается, по сути, к цене за гкал подводимой мощности.

Скажем, для того же здания 25 000 кв.м. стоимость технологического присоединения составит около 16 млн. руб, или 640 руб. за кв.м.

Расчет присоединения к сетям водоснабжения и канализации

Методика расчета стоимости Мосводоканала очень проста – «чернила» стоят около 1 660 руб. за 1 м³/сут, а строительство определяется простым перемножением стоимости прокладки трассы на ее длину. В нашем случае при длине трассы 250 м, подключение к сетям водоснабжения и канализации составит 52 967 000 руб. или 2 119 руб. за кв.м. площади здания.

Расчет присоединения к сетям Мосводосток

Для нашего здания стоимость подключения к Мосводостоку составит, оценочно, 35 млн. руб., или 1350 руб. за кв.м.

Расчет подключения к слаботочным системам опустим, посчитав, что эти работы выполнит оператор связи.

В результате, расходы на подключение здания к наружным сетям составит почти 130 млн. руб. или 5 200 руб. за кв.м.

Посмотрим, насколько экономически оправдано использование энергосберегающих технологий с точки зрения экономии на стоимости подключений к наружным сетям.

Уменьшить объемы потребления водоснабжения и канализации можно только, используя систему сбора и очистки воды, однако, эти системы мало распространены. Поэтому считаем экономию невозможной.

Также вы не сможете повлиять на стоимость системы ливневой канализации.

С помощью проектных решений можно снизить затраты на теплоснабжение и электроснабжение, в чем помогут высокоэффективные теплозащитные мероприятия, системы рекуперации и инженерное оборудование с пониженным потреблением электричества, к примеру с помощью светодиодных ламп.

Считаем, что мы достигаем экономии 20% тепловой и электрической энергии, это приносит экономию затрат на технологическое присоединение в размере 8,5 млн. руб., или 6,5% от стоимости «техприса».

По нашему наблюдению, множество компаний при расчетах затрат на теплоснабжение и отопление используют устаревшие укрупненные показатели, которые приводят к существенному завышению теплопотребления.

К примеру, если расходы на отопление, обогрев вентиляции и горячее водоснабжение жилого дома с подземной парковкой больше 75-95 Вт/кв.м., то это должно вызывать у вас сомнения в корректности расчетов.

Поэтому, мы считаем, что экономию в 10-20% на теплоснабжении можно получить только за счет кропотливой работы инженеров.

Пример – известный жилой комплекс в Москве, состоящий из нескольких корпусов. Одни и те же требования технического задания, одни и те же материалы, приняты одинаковые проектные решения. В одном корпусе расходы на теплоснабжение составляют 115 Вт/кв.м., в соседнем корпусе – 81 Вт/кв.м. Разница – 30%.

Анализируем ситуацию и выясняем, что одна проектная компания при расчетах отопления выполняла моделирование каждого помещения, учитывала каждый фактор досконально (с учетом конкретных материалов стен, изоляции, окон). Другая компания выполнила упрощенный расчет по объему здания.

Оба проекта получили положительное заключение одной и той же экспертизы. Разница в технологическом присоединении составила бы 10 млн. руб.

Самый эффективный способ экономии на наружных сетях – обратиться в сетевые организации с целью индивидуального рассмотрения стоимости подключения. По ряду данных за 2017 год снижение цены технологического присоединения, скажем по системам водоснабжении и канализации, составило от 40 до 99%.

Конструкции здания

Справедливо считается, что стоимость возведения конструкций зданий составляет большую часть сметы на строительство.

К этой категории мы относим: устройство котлована и фундамента, возведение несущих конструкций зданий, будь то железобетонные или металлоконструкции.

Мы не включаем в эту категорию этому фасады, внешние ненесущие стены, перегородки, отделка помещений, а также окна и двери.

Рассмотрим, как можно повлиять на стоимость конструкций зданий с помощью тех или иных решений. Не будем принимать во внимание уникальные или технически сложные здания.

Уменьшение толщины перекрытий этажей

Самый распространенный способ – это снизить толщину плиты перекрытий. Давайте оценим, насколько это эффективно.

Рассмотрим наше здание. Первоначальная толщина плиты 220 мм. Желаемая толщина плиты 200 мм. В этом случае экономия составит 504 м³.

Однако, для того, чтобы уменьшить толщину плиты требуется снизить величину пролета, а следовательно добавить дополнительные опоры – колонны, пилоны или стены.

Для данного варианта объем дополнительных пилонов составит 181 м³.

Поскольку вертикальные конструкции имеют больший процент армирования, чем в плитах, поэтому они обходятся дороже.

Расчет экономии

Как видим, уменьшение плиты на 20 мм привело к экономии 1,98 млн. руб., что составляет 78,7 руб. кв.м. При этом уменьшение толщины плиты приводит к меньшей шумоизоляции, а дополнительные пилоны могут повлиять на планировки.

Это интересно:

Перекрытия в высотках на Баррикадной выполнены из монолитного железобетона толщиной, внимание в 10, 12 и 14 см (в зависимости от величины пролёта и нагрузки)!

Вот мнение одного из жителей аналогичного дома: «…в квартире есть небольшая проблема с шумоизоляцией потолков и полов. Утром я отчетливо слышу, как сосед сверху убирается и как у него звонит в телефоне Бах. Сосед подо мной тоже говорил, что слышит, чем я занимаюсь». (Источник: www.the-village.ru)

Основная экономия в разделе конструктивные решения

Мы заметили, что заказчик обычно оценивает рациональность проектных решений по конструктиву исключительно по показателю «объем армирования в бетоне», если значение находится в разумных пределах, то проект принимается.

Общая стоимость бетона, необходимого для возведения объекта, примерно равна стоимости арматуры в нем.

В одном из наших последних объектов (жилой дом 33 000 кв.м.):

*по данным Росстат за 2017 год.

Однако, показатель может ввести в заблуждение, ведь проектировщики могут заложить такие толстые плиты и колонны, что процент армирования в них будет сравнительно низким, хотя общее количество арматуры – чрезвычайно завышено.

Поэтому, наравне с армированием обязательно должен быть использован параметр, показывающий объем бетона. Неплохой показатель – объем бетона к площади объекта. Один из лучших на рынке значений составляет 0,4 м³/м², допустимое — 0,55 м³/м².

Не так давно мы проводили аудит проекта конструкций офисного здания, в котором процент армирования на первый взгляд оказался в пределах разумного — 150 кг/м³. Однако, объем бетона составил 0,65 м³/м²! Это колоссальное значение, которое и «размыло» показатель армирования до приемлемого значения.

Базовые показатели проекта:

• *Самый точный и лучший показатель при оценке армирования.

Как экономить на конструктиве?

Конструктив любит «чистые» проектные решения:

• Использование одинаковых или унифицированных типоразмеров пилонов;
• Максимально равномерная расстановка пилонов и стен по этажу (не допускать сильно отличающихся по величине между собой пролетов);
• Избегать несовпадения стен и пилонов на разных этажах;
• Выполнение множества итераций в расчетах, чтобы добиться максимально эффективного использования арматуры и бетона.

Первые три пункта реализуемы только при плотной координации конструктора и архитектора.

Чистые решения всегда приносят больше экономии на материалах и стоимости строительных работ, чем любые другие способы.

Пример:

Крупный жилой комплекс бизнес класса с подземной стоянкой, при изменении проектных решений без нарушений планировок, достижимы следующие результаты:

Фасады

Обычно стоимость фасада в многоэтажных домах находится в диапазоне 5-20% от стоимости строительства здания. К значению 20% относятся самые дорогостоящие фасады, преимущественно из стекла.

Можно построить следующий график, показывающий примерную стоимость фасадов.

Безусловно, это очень усредненные цифры. Нам попадался стеклянный фасад стоимостью и 150 000 руб. за кв.м.

Рассчитаем примерную стоимость фасада для здания площадью 25 000 кв.м., выполненного из разных материалов:

Внутренние инженерные системы

В зависимости от типа зданий стоимость инженерных систем может значительно варьироваться. В среднем можно сказать, что для жилых домов внутренние сети обходятся в 10% от стоимости строительства, а для офисных и торговых центров 18-25%.

При этом распределение по системам примерно таково:

Посмотрим, на чем можно сэкономить.

Самый очевидный способ – заменить оборудование и материалы на российские аналоги. Возьмем бизнес центр 25 000 кв.м., оснащенный инженерными системами европейских брендов среднего уровня и сравним, сколько можно было бы сэкономить с помощью российских аналогов, выполненных с применением иностранных комплектующих.

Другой вариант – выполнить тщательный расчет нагрузок и расходов воздуха, не создавая неоправданный запас по мощности. Скажем, измененные нормы 2015 года позволяют не организовывать 2-х кратный воздухообмен в подземной парковке, а обходится минимальным расходом по расчету на разбавление выхлопных газов до допустимого значения. Обычно для этого достаточно однократного воздухообмена.

Кроме того, ранее практиковавшийся укрупненных расчет мощности холодильных машин также лучше не использовать, а выполнять детальную калькуляцию, которая может привести к экономии 10% холода.

Использование технологий BIM проектирования, а также намерение проектировщиков уменьшить длины трасс, позволяет уменьшить объем используемых материалов.

Каков итог?

С помощью профессионализма проектировщиков (только за счет аккуратных расчетов и тщательного подхода) можно добиться экономии в нашем здании 1 462 руб./кв.м., без замены каких либо материалов или оборудования.

С помощью замены материалов и оборудования (без учета экономии на отделке) можно еще добиться:

Нужно отметить, что этот расчет не может быть применим для зданий высокого класса, для них используется совсем другая математика.

Кроме того, обращаем внимание, что в жилых зданиях вклад внутренних инженерных систем в общую стоимость значительно ниже.