Доклад: «Основные направления совершенствования законодательства в сфере жилищного строительства»

Уланов Алексей Алексеевич - зам.ген. директора ООО «Эталон инвест», зам. председателя Отраслевого отделения Общероссийской организации «Деловая Россия».

Москва, 10 декабря 2014 г.

В этом году были приняты нормативные правовые акты, направленные на стимулирование строительной деятельности, в том числе жилищного строительства. Это, в первую очередь, Федеральный закон № 171-ФЗ  «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», вступающий в силу с 1 марта 2015 года, который упорядочил и упростил предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для жилищного строительства. Это также Федеральный закон № 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленный на создание условий для строительства жилья экономического класса, который предусматривает распределение обязанностей между органами государственной власти, органами местного самоуправления и застройщиками по проведению мероприятий по подключению построенного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также по строительству объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур. И, конечно, в зоне пристального внимания находится постановление Правительства Российской Федерации № 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства». 

f1dec522c7f3c9facc16a4ee4a3628dc.jpgВажное значение имеет предусмотренный данным постановлением Правительства Российской Федерации реестр описаний процедур в сфере жилищного строительства. Указанный реестр содержит всю информацию о порядке прохождения процедуры, о сроках, стоимости, о необходимых документах, о нормативных актах, ее регулирующих. Такая «кодификация» процедур в сфере жилищного строительства имеет большое значение, поскольку порядок прохождения тех или иных процедур регулируется в более чем 100 нормативных правовых актах, зачастую они являются весьма сложными и запутанными, что приводит к их неоднозначному толкованию местными органами и к предъявлению необоснованных требований.

Вместе с тем, анализ указанного реестра описаний процедур наглядно показывает, что процедуры, содержащиеся в исчерпывающем перечне, требуют значительного совершенствования. Так, из 134 процедур – 30 не имеют установленного порядка их проведения, а в отношении 40 процедур не установлены сроки проведения.

Пока трудно оценить насколько существенным будет положительный эффект от введения указанного перечня, смогут ли принятые меры повысить инвестиционную активность в жилищном строительстве. Необходимо оценить правоприменительную практику. Представляется целесообразным ускорить принятие законопроекта № 355250-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает внесудебный порядок обжалования субъектами инвестиционно-строительной деятельности нарушений порядка осуществления разрешительных процедур в сфере строительства, а также устанавливает административную ответственность должностных лиц, вплоть до их дисквалификации. В настоящее время указанный законопроект подготовлен ко второму чтению, однако его рассмотрение отложено.

84818347fbeec3c63f2f6b9f6800acbd.jpg

Наиболее длительными и сложными являются процедуры формирования земельного участка для строительства сетей и оформления прав на земельные участки. Формированию земельного участка для строительства сетей должны предшествовать подготовка и утверждение проектов планировки территории и проектов межевания территории, с определением красных линий – границ земельных участков, планируемых для расположения таких объектов. Процедуры подготовки и утверждения документации по планировке территории являются длительными, требующими проведения публичных слушаний. Особенности проведения указанных процедур в отношении линейных объектов в настоящее время не предусмотрены.

Процедура приобретения прав на земельный участок также является сложной и длительной. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых располагаются объекты, предназначенные для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, с 1 марта 2015 года будет осуществляться без торгов. Однако этого недостаточно. Все равно необходимо будет пройти процедуры принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, выполнению кадастровых работ, осуществлению государственного кадастрового учета, регистрации права государственной или муниципальной собственности, принятия решения о предоставлении земельного участка, заключения договора аренды земельного участка, его государственной регистрации. 

Изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 года, не предусматривают упрощения процедур предоставления земельных участков для строительства линий электропередач, других объектов инженерной инфраструктуры. Однако предусмотрено, что Правительство Российской Федерации вправе устанавливать виды объектов, при размещении которых использование земельных участков может производиться в упрощенной форме. В связи с этим мы считаем необходимым разработать проект постановления Правительства Российской Федерации об утверждении перечня видов объектов инженерно-технического обеспечения, размещение которых осуществляется по упрощенной процедуре.

e1437b2e3fe35a4bb17f6e0946639906.jpg

Наша организация строит в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, и везде сталкивается с проблемой дефицита земельных участков, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой. В современных условиях экономика жилищного строительства такова, что инвесторы не могут ждать, когда у муниципальных органов появятся деньги на строительство инфраструктуры. Поэтому они готовы построить инженерную, транспортную, социальную инфраструктуру самостоятельно. Однако полностью перекладывать это бремя на застройщиков, тем более в нынешних экономических условиях, невозможно.

По нашему мнению, необходимо внести изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусмотрев в статье 18 возможность использования денежных средств участников долевого строительства на строительство и реконструкцию объектов инженерно-технической, социальной, транспортной инфраструктур в связи с заключением договоров о развитии застроенной территории или договоров о комплексном освоении территории.

Также в Налоговый кодекс Российской Федерации необходимо внести изменения, предусматривающие право налогоплательщика, который заключил с исполнительным органом государственной власти, органом местного самоуправления договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения на создание, реконструкцию объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, которые в соответствии с указанным договором подлежат созданию, реконструкции за счет средств налогоплательщика и безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность.

В заключение хотелось бы отметить, что предложения по совершенствованию законодательства в строительной сфере, в том числе в сфере жилищного строительства разрабатываются и активно обсуждаются на площадке Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», где создано Отраслевое отделение по развитию строительной сферы, Председателем которого является Селедчик Даниил Михайлович -генеральный директор компании Эталон-Инвест. Приглашаем всех заинтересованных инвесторов, строителей, саморегулируемые организации принимать участие в работе Отраслевого отделения. Куратором деятельности Отраслевого отделения является Новичкова Ирина Павловна – советник генерального директора ООО «Эталон-Инвест.

e9da45e96d2279d63fa8b92fb0089281.jpg

Заместитель генерального директора ООО «Эталон-Инвест»
Алексей Алексеевич Уланов

Комментарии