С чем связано уменьшение спроса жилищного кредитования в Москве и Московской области

За летний период резко упал спрос на жилищное кредитование в Москве и Подмосковье. В июле этот показатель колебался, по разным оценкам, от 15% до 60%. Владимир Павлович Шидловский — заместитель генерального директора IDC Capital — объяснил, что именно повлияло на снижение спроса на ипотеку и стабилизируется ли рынок недвижимости осенью

Как изменились условия государственной программы льготной ипотеки и почему они повлияли на спрос на жилищные кредиты

С 1 июля в программу льготного ипотечного кредитования, которую запустили в 2020 г. как антикризисную меру, внесли изменения. Введение новых правил частично повлияли на снижение спроса на ипотеку. По новой программе ставка поднялась с 6,5% до 7%, а предельная сумма кредита стала 3 000 000 рублей.

Учитывая высокие цены на жилье в Москве и Московской области, теперь программа становится не очень привлекательной для жителей региона.

До внесения изменений предельная сумма ипотечного кредита в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляла 12 млн. руб.. Учитывая увеличение стоимости квадратного метра и введения нового условия — покупателю необходимо иметь на руках до 70% от стоимости квартиры, чтобы получить кредит, — для многих это неподъемная сумма.

По предварительным оценкам число сделок по Московскому региону снизилось на 15–30%. Как показали исследования компании «Бест-Новострой» — доля ипотеки в общем объеме сделок с новостройками в июле в Москве сократилась с 73,9% до 56,7%, в Подмосковье — с 79,5% до 62,4%, в Новой Москве — с 83,1% до 57,1%

Снижение показателей связано не только с ипотекой. С момента принятия программы прошло не так уж много времени, чтобы однозначно связывать спад на рынке недвижимости с условиями льготного кредитования.

Значительная часть покупателей, которая хотела попасть в льготную программу прошлого года, уже ею воспользовалась.

Другой фактор — с начала 2021 г. стоимость 1 кв. м. по Москве увеличилась в среднем на 25%, и рост не прекращается.

Также сейчас сезон отпусков. В это время традиционно небольшой спрос на недвижимость.

А если учесть сложную экономическую ситуацию в стране, то суммарно все факторы оказывают существенное отрицательное давление на спрос. Возможно, осенью текущего года ситуация изменится в сторону роста ипотечных кредитов.

Стагнация или рост: что произойдет с ценами на недвижимость осенью

Осенью ожидается очередное повышение цен на первичную недвижимость, но сильного скачка не произойдет. Рост будет связан с возвращением сезонной деловой и покупательской активности населения. Те, кому была интересна льготная ипотека, уже воспользовались программами кредитования.

Еще один немаловажный фактор — рост доходов россиян не успевает за индексацией цен на недвижимость. Если в прошлом году предельная сумма кредита по новой программе (3 000 000 рублей) соответствовала размеру зарплаты за 4 года и 3 месяца (средняя зарплата по Московскому региону в 2020 г. составляла 58 066,1 рублей), то в этом году эта сумма сравнима с зарплатой за 5 лет (средняя зарплата по Московскому региону в 2021 г. - 49 101 рублей). Слишком резкого роста цен, как было в начале года, не будет.

Другой фактор, который также влияет на спрос жилья — повышение ключевой ставки ЦБ РФ с 5,5 до 6,5%. Вследствие чего автоматически будут повышаться ставки на ипотеку и снизится спрос на недвижимость. Банки начнут регулировать проценты на кредиты, чтобы спрос не упал. Некоторые банки смогут дотировать ставки за счет своей прибыли, постепенно повышая тарифы по кредитным продуктам, чтобы не потерять клиентов. Возможно, часть потенциальных клиентов, которая хотела бы инвестировать в недвижимость, перейдет в разряд вкладчиков. 

В целом полагаю, что ипотека будет доступной, так как есть программы господдержки, в которых существуют ограничения по максимальным ставкам. Но рассчитывать на снижение цен в любом случае не приходится.

Влияние девелоперов на рынок недвижимости: как формируют новый спрос монополисты рынка

Весной прошлого года цены на черный и цветной металл повысились до 80% за 2020 г. Эта тенденция продолжилась и в 2021 г.

Соответственно, повысились цены и на другие стройматериалы, что повлекло за собой увеличение стоимости 1 кв. м в новостройках.

Кроме того закон обязывает новостройки продавать по эскроу-счетам. Застройщики не могут получить деньги от дольщиков, пока не построят дом. Приходится строить за счет кредитов, поэтому стоимость за 1 кв. м. повышается.

Рост цен на новостройки потянул за собой повышение стоимости и вторичного жилья. Покупатели предпочитают за те же деньги покупать готовое жилье, чем ждать, когда достроят новый дом.

К тому же сейчас снова стали востребованы сегменты смежного рынка. Например, многие предпочитают не покупать жилье, а снимать в аренду. Тем более, что за последний год ставки на аренду готовой недвижимости выросли только на 5%, а на приобретения жилья в новостройках — 25%.

Чтобы повысить спрос на кредиты, государству нужно принимать меры по стимулированию сотрудничества застройщиков с банками на тему реализации недвижимости. Поскольку в ряде случаев застройщики, обладая достаточным объемом собственных средств, минуют этап реализации квартир на стадии возведения дома до момента сдачи его в эксплуатацию, когда цена за 1 кв. метр соответствует рыночной и отличается от стоимости квадратного метра на момент застройки дома.

То есть нужны действенные стимулы или меры поощрения таких застройщиков и банков для принятия соответствующих решений, как например, путем определения застройщику доли в процентном соотношении от ставки кредитования (т.е. доли от процента полученного с инвестора при ипотеке).

Банкам необходимо запустить ипотечные программы с низкими процентными ставками, стимулировать спрос различными акциями и рассрочками.

От этого зависит, будет повышаться цена за квадратный метр или зафиксируется на текущем уровне, будут ли готовы продавцы предлагать скидки и какие цены установят на новые проекты.

Еще весной этого года банки совместно с девелоперами разработали ряд предложений, которые предусматривают низкую ставку кредитов для застройщиков (начиная от 0,2% годовых) на определенные типы квартир или конкретный срок. Но чтобы их реализовать, подорожание квартир не должно превышать 10%.

Также взамен льготного кредитования активно будет использоваться семейная ипотека. Теперь семьи с одним ребенком, который появился после 1 января 2018 г., также смогут взять ипотеку под 6% с лимитом 12 млн. рублей.

Раньше она была доступна только для семей с двумя детьми.

Стоит отметить, что девелоперы за это время успели накопить достаточно финансовых ресурсов, чтобы разработать выгодные предложения и корректировать цены на недвижимость.

В целом полагаю, что осенью ситуация выправится и спрос на ипотечные кредиты стабилизируется.