Проблема жилья в России есть, а решений борьбы с ней нет!

Проблема эффективного проектирования и строительства малоэтажных жилых домов — чрезвычайно актуальна для настоящих условий и будущих. Проектируя высококомфортную жилую среду для человека, необходимо учитывать большое количество разнообразных требований и факторов, влияющих на качество человеческого дома.

65565333c9e31f09de7849853e4a7ed4.jpg

При этом основополагающим принципом является учет природно-климатических условий, социально-психологических факторов, архитектурно-строительных, экономических и других требований. Чрезвычайно остро сегодня стоят и экологические проблемы. 

Их решение требует бережного отношения ко всем природным ресурсам, всестороннего учета направления господствующих ветров, характера рельефа, утилизации отходов жизнедеятельности и проведения других природоохранных мероприятий при эксплуатации жилых домов.

С другой стороны, внутренняя жилая среда в доме также требует экологической защиты от вредных воздействий современного индустриального общества. Актуальной остается тепловая и акустическая защита дома от неблагоприятных условий. Эффективным средством создания нормальной экологической обстановки в жилой застройке служат правильно выбранные градостроительные, планировочные и конструктивные приемы.

Проектируя индивидуальные жилые дома, необходимо представлять не только потребности, образ жизни и традиции конкретной семьи в настоящее время, но и прогнозировать изменения этой семьи в будущем.

Необходимо изменить сами принципы жилищного проектирования. Важно понять, что любой проект, в сфере жилья – это общественный проект, связанный с формированием оснований нового образа жизни. И такой проект, в принципе не может быть чисто финансовым, экономическим или технологическим. Чтобы формировать новый образ жизни, новое жилищное проектирование должно реализовываться через создание образа жилья, его разнообразной типологии и условий, которые бы позволяли людям самим его строить и обустраивать. 

Важно, чтобы для приобретения жилья люди прилагали значительные усилия: сами жилье строили и обустраивали. Именно такой подход трансформирует структуру жилья, делая его современным, а не крупномасштабная застройка России все теми же многоквартирными трущобами. Можно каждому человеку дать по квартире, но это все равно будут рабы и иждивенцы.

Странно, но решение проблемы жилья не является сегодня приоритетной задачей, так как при всём внимании к ней власти, нет действенных мер. Хотя опыт стран, находящихся в подобной ситуации, говорит о возможностях, которые в России не используются. 

Если перенести чилийские результаты на российскую почву (эта страна меньше по населению РФ в 8 раз), окажется, что у нас по схожей программе должны возводить 300 тысяч единиц практически бесплатного (на 96% дотируемого государством) жилья общей площадью 11 млн кв. м. 

В реальности же в России бесплатного жилья для "очередников" (не считая представителей армии, ФСБ, МВД и проч.) раздается всего 2 млн кв. м (из них около 25%, или 500 тыс. кв. м, - в Москве). Т.е. примерно в 5-6 раз меньше, чем в схожей по уровню экономического развития Чили.

Известный чилийский архитектор Алехандро Аравена рассказывает, что с окончанием эпохи Пиночета новое правительство Чили, в первую очередь, взялось за социальные программы. Одной из них стало выделение бесплатного жилья бедным. Государство выделяло безвозмездно 7200 долларов, еще 300 долларов должен был добавить бедняк (как считают в правительстве Чили, даже такая небольшая сумма должна воспитывать у человека чувство ответственности). На эти 7,5 тыс. дол. должен получиться дом в 36 кв. м.

Замечу, что Чили схожа по уровню подушевого ВВП с Россией - 16 тыс. долларов против 18-19 тыс. в России. Сам Аравена убежден, что во всем мире и Чили, и Россия воспринимаются как страны второго мира. И вообще архитектор находит много общего у России и стран Латинской Америки.

Группа Аравены придумала вот что. В первый раз она взяла незаконную трущобу и обязалась построить для тамошних 102 семей поселок нового типа. Идея была в том, чтобы строить дуплексы по принципу "Лего". В них часть пространства застраивалась на госсредства, а оставшиеся пустоты должен был строить сам бедняк. При этом у будущего дома уже были 2 стены и пол. 

Таким образом, застройщику нужно было возвести лишь потолок и крышу, а также еще 2 стены. В итоге эти новые 36 кв. м обходились ему всего около 1500 долларов (около 40 долларов за 1 кв. м). И, как рассказал Аравена, за 4 года 80% бедняков смогли изыскать средства и застроить "пустоты", после чего у них образовался дом площадью 72 кв. м (4 конструкта по 18 кв. м каждый).

4e44ee3c123f9ef6049eceb0c82d765d.jpg

Аравена вообще на этой лекции часто повторял, что в странах второго мира нормальная площадь для семьи из 3-4 человек - квартира или дом площадью 80 кв. м. В его случае, как он сокрушался, не удалось дотянуть до идеала 8 кв. м. И советовал России учесть эту его мелкую погрешность.

Новые поселки решили еще одну проблему. В трущобах ранее процветала наркомания и мелкая преступность, многие не имели работы. Но с приходом туда цивилизации власть взяли женщины. И последний совет Аравены для России был таков: "Влейте средства в социальность, а потом женщины на этом фундаменте наведут порядок".

Мексика. Жилищная программа в Мехико срисована с чилийской для малоимущих. Но, в отличие от Чили, людям не приходится ничего достраивать - как правило, это стандартные домики площадью 50 кв. метров на двоих, 65-метровые - на троих и 80-метровые - на четверых. 40% всего вводимого жилья предоставляется бесплатно для малоимущих. За 30% новостроек люди доплачивают лишь часть стоимости, из расчета около 300 долларов за метр.

Венесуэла. На месте трущоб Фуэрте Туна в Каракасе возведут 40 тысяч квартир для бедняков - жилье им раздадут бесплатно. В реализации этого проекта примет участие московский стройкомплекс, а также Белоруссия, Китай, Иран и Португалия.

Возведение жилья должно обойтись в 400 млн. долларов (еще столько же уйдет на создание инфраструктуры, дорог и социальных объектов). Несложно подсчитать, что себестоимость строительства 1 квартиры в 40 кв. м (квартиры именно такой площади будут преобладать в Фуэрте Туне) составит 10 тысяч долларов. Или 250 долларов за 1 кв. м. Московский же стройкомплекс до сих пор любит уверять, что снизить себестоимость 1 кв. м даже до 600 долларов якобы нереально.

Еще один важный аспект – принципы организации застраиваемой территории. Во Франции в апреле ежегодно проводится Всемирный форум девелоперов (MIPIM). Участие в этом мероприятии представителей России с каждым годом все отчетливее выявляет одну тенденцию, касающуюся специфики отношения к земле: главы наших муниципальных образований, проектировщики и застройщики почему-то упорно не обращают внимания на характер местности, плотность ее заселения и потребности людей, которым там предстоит жить. 

Другими словами, в нашей стране освоение территорий под малоэтажную застройку происходит вне всякой градостроительной политики. Одна из главных причин – отсутствие в составе органов местной власти главных архитекторов-профессионалов. Случаи, когда их место в администрации занимают некомпетентные чиновники – не в счет. В результате – «имеем, что имеем».

Во Франции при планировании малоэтажной застройки на участке, где есть лес, на место будущего поселка приходит биолог. Далее по результатам проведенного им комплексного обследования будет составлен биологический паспорт застраиваемой территории с перечнем всех представителей местной флоры и фауны и это будет документ, с которым обязаны считаться все лица, имеющие отношение к строительству. 

Кроме того, самое пристальное внимание уделяется рельефу, который с учетом ориентации участка по сторонам света, используется с максимальной пользой для жителей и минимальными затратами на дренаж дорог. Эти и многие другие примеры показывают, как в Европе принято работать с землей, деликатно встраивать «малоэтажку» в конкретную местность, а не застраивать некую абстрагированную территорию, как это до сих пор делают у нас.

Вывод: до тех пор, пока у нас в стране не будет выработана внятная государственная стратегия строительства социального малоэтажного жилья, пока не будут приняты детально проработанные специальные стандарты и нормативы и не начнет реализовываться продуманная градостроительная политика, никаких подвижек в этой сфере ожидать не следует.

В этом опыте нет данных о влиянии развития стройиндустрии и строительства жилья на экономику страны в целом, но несомненно, что этот процесс стимулировал её развитие и создавал необходимый потенциал. Да и наша история знает период массового строительства жилья с развитием стройиндустрии в годы первых пятилеток.

Время не терпит, необходимо принимать решения на Государственном уровне и общими усилиями решать проблему жилья в регионах, что будет стимулировать местную экономику и создавать необходимый потенциал для развития.

Однако без прямого участия государства не обойтись, как не обходились ни в одной стране, решающей проблему жилья. Подобная практика в США позволила в короткий срок запустить процесс массового строительства жилья. Прежде всего, речь идёт о создании структур, занимающихся подготовительными мероприятиями, оформлением и обеспечением земельных участков, под комплексную застройку малоэтажными жилыми массивами.

Государственные агентства, о которых идет речь, строили малоэтажное индивидуальное жилье с активным привлечением государственного капитала и в условиях льготного налогообложения. Данные структуры имели свои представительства в каждом штате и находились в постоянных контактах с муниципалитетами и частными застройщиками, причем, в отношении последних изыскивались различные пути финансовой поддержки и поощрения их участия в строительстве малоэтажного муниципального жилья.

Помимо того, были разработаны и на практике успешно реализовывались самые различные схемы реализации готовых домов. Интересно то, что многие из этих схем используются до сих пор. Например, суммы, выплаченные при долгосрочной аренде жилья, зачитываются в стоимость дома при последующем приобретении его в собственность. Другими словами, эти государственные агентства недвижимости решали обширный круг финансово-правовых и социальных вопросов. Результаты проведения такой политики впечатляют: по состоянию на 2000 год половина населения США проживала в пригородах.

С 1947 по 1951 год компания "Левитт и сыновья" построила под Нью-Йорком 17 с половиной тысяч домов. Они росли, как грибы, может быть, даже немного быстрее, что постоянно привлекало недоверчивое внимание прессы. "С утра, - рассказывал Билл Левитт очередному репортеру, - мы собрали 18 домов, и после обеда соберем столько же". Он любил похвастаться, но дома было легко пересчитать, а общее их количество проверить по документам - они точные. Как же Левитту удавалось строить по 36 домов в день?

Левитт использовал тот же принцип, что и Генри Форд для производства своего знаменитого автомобиля модели "Т". До этого машины были очень дороги и доступны только богатым людям. Генри Форд впервые организовал конвейерный их выпуск, начал выпускать намного больше автомобилей и намного дешевле. В итоге выиграли и продавец, и покупатели.

957b44ff85bce9f060d839adbfca413b.png

https://www.youtube.com/watch?v=_m6fABNnRDI   

То же самое Левитт сделал в строительстве - организовал конвейер, но не в цехе, а прямо на месте, под открытым небом. На место сборки доставляли уже готовые блоки будущего дома. А бригады рабочих-строителей были узко специализированы. Одна ставила стены, другая - крышу, третья - окна. Или, скажем, один из рабочих только тем и занимался, что привинчивал к полу стиральные машины. В итоге дом, построенный компанией Левитта, получался недорогим.

Примечательно, что в наши дни американский опыт не предан забвению. В частности, в Великобритании в свое время правительство приняло программу по строительству социального жилья на 2008 – 2011 годы. Для ее осуществления была сформирована соответствующая государственная ассоциация, объединяющая некоммерческие и коммерческие организации, по структуре и полномочиям очень похожая на те агентства, которые когда-то строили «малоэтажную Америку».

Еще один пример – Австралия, где также действует государственная компания, организующая и контролирующая всю цепочку участников процесса строительства частного муниципального жилья. Одним из важнейших пунктов стратегии этой компании является снятие финансовой нагрузки с инвесторов и девелоперов, занятых в сфере строительства и реализации социальной «малоэтажки».

Представленная программа позволяет утверждать, что предлагаемые инновационные технические и финансово-экономические решения, предусматривающие комплекс мер, по переводу малоэтажного строительства на единую строительную технологию, создают предпосылки для осуществления вековой мечты народов России о выравнивании комфортности условий проживания в сельской местности и малых населенных пунктах. Более того, приведет, как это имеет место в развитых странах, к массовому переезду граждан за пределы городской застройки и соответственно сократит потребность в дачном и садоводческом строительстве.

Последовательная реализация Программы полностью изменит лицо региональной России, окажет самое серьезное влияние на решение демографической проблемы в стране, создаст базу для внутренней миграции, а так же переезда миллионов русскоязычных граждан из близкого и дальнего зарубежья, поднимет культуру, здоровье и образование нации, высвободит для участия в промышленности и с/х сотни тысяч граждан занятых сегодня непроизводительным и низкоэффективным трудом на огородах, на содержании домашней скотины и птицы, подготовках к зиме и т.д и т.д.

Гарантией выполнения ОПМС должна стать повышенная подконтрольность и отчетность всех участников реализации Программы, начиная с архитектурно-строительного сообщества и фондов ипотечного кредитования и кончая региональными и местными органами власти, перед гражданским обществом и напрямую перед первыми лицами государства. 

Ежегодная оценка деятельности региональных и муниципальных руководителей (вплоть до их освобождения от занимаемой должности включая отзыв выборных руководителей), должна в первую очередь производиться по результатам выполнения обязательств по социальному строительству жилья, объектов стройиндустрии и сопутствующих объектов включаемых в ежегодный перечень первостепенных социальных задач территории.

Комментарии (0)

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для комментирования!