Загородная недвижимость и ИЖС: взгляд застройщиков

Жители России все больше внимания уделяют малоэтажным вариантам жилья, расположенного вне городской суеты. Вслед за спросом туда устремились застройщики и подтягиваются банки. Строить за городом становится все более выгодно. Но, как и на любом молодом рынке, «узких мест», с которыми сталкиваются и девелоперы, и их клиенты, пока достаточно.

b9a99c163b81b9ec1ad9cccd5ff59c53.jpg

Особенности строительства загородного жилья обсудили в конце октября представители застройщиков в ходе очередного онлайн-эфира «Стройка. Главное». Участники встречи сошлись во мнении, что тренд на покупку квартир в малоэтажном жилье, коттеджей и других вариантов ИЖС укрепился на рынке и уже практически не зависит от пандемии короновируса.

ИЖС набирает обороты

Безусловно, ограничения, в которых сегодня вынуждены жить наши сограждане, серьезно подтолкнуло рынок загородного жилья. Однако, по мнению руководителя Центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антона Саукова, активность на этом рынке развивается уже последние десять лет.

«В 2010 году четыре банка кредитовало объекты загородной недвижимости, сейчас их 22, – говорит Антон Сауков. – Плюс господдержка, ипотека была доступна под 2,7%, материнский капитал можно использовать на покупку дач. Появилась возможность получить кредиты на строительство под 4,7%, банки даже начали конкурировать между собой за данное направление. То есть все делается для того, чтобы рынок ИЖС развивался».

По его словам, масштабное исследование показало, каким население России видит идеальный тип недвижимости: 63% опрошенных ответили, что это - индивидуальный жилой дом.

«Как себя ведет потребитель на рынке? Покупает квартиру, затем через год – гараж, еще через какое-то время – дачу, чтобы туда ездить на выходных, - продолжает эксперт. - А можно все сразу купить в ипотеку: тут же и дом, и дача, и гараж, и баня. Все большее количество людей выбирают именно такой вариант».

Что именно выбирают?

В последние годы структура спроса изменилась. По данным Саукова, если до 2016-2017 годов первое место в продажах занимали земельные участки под строительство, то в последние 2-3 года 60% покупок за городом приходится на готовые дома. Раньше больше покупали объекты с большой квадратурой, теперь – в 80-150 кв. м по стоимости двух или трехкомнатной квартиры. При этом в 80% случаев люди стараются купить дома с отделкой.

«Если в МКД человек, прежде всего, покупает квадратные метры, его интересует площадь, цена и стоимость ипотеки, то покупатель загородной недвижимости выбирает образ жизни, – уверен руководитель проектов ООО «Перспектива» Дмитрий Богданчиков. – Он больше требований выдвигает к особенности локации, облику объектов, размеру участков и инфраструктуре внутри, то есть ищет дополнительные плюсы от проживания в индивидуальном жилье».

5931e1d59d29d5a54585d9c63c0ac893.jpg

Поэтому, по его мнению, застройщику помимо классического позиционирования жилья на эконом, комфорт, бизнес и элит, необходимо понимать целевую аудиторию, которая хочет иметь понятную для нее инфраструктуру, архитектуру и ровное социальное окружение, чего в МКД достаточно тяжело добиться.

По данным директора департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family Екатерины Коган, на рынке Помосковья стремительно теряют популярность дальние дачи, расположенные на удалении более 50 км от МКАД. Это старые проекты, которые позиционировались как элитные, площадью от 250 кв. м и выше. Стоимость их очень высокая, и, чтобы дополнительно ее не увеличивать, застройщики старались сократить внутреннюю инфраструктуру. Тем самым проекты поучились скудными, и не удовлетворяют текущей потребности.

Самыми же массовыми и целевыми для застройщика становятся дома комфорт-класса. Здесь площадь объекта составляет 63 – 101 кв. м и позиционируются застройщиками, как альтернатива двух или трехкомнатной квартире. «Причем, если сравнивать цену двушки, например, в Саларьево парк и наш проект в 25 километрах от МКАДа, то у нас 63 кв. м и 4 сотки земли стоят 10 млн руб., а квартира в Саларьево в 62 кв. м - 11 млн руб. без участка земли», - подчеркнула Екатерина Коган.

Также она отметила тренд, что одноэтажные дома постепенно заменяют двухэтажные, а размер земельного участка уменьшается. Если раньше он занимал 8-15 соток, то теперь 4-8 соток.

Между тем меняются предпочтения и на рынке премиум класса. «На московском элитном рынке я увидел тренд на увеличение не только количества спален, - отметил СЕО «Специализированный застройщик М-Левел» Серикгалий Мукатаев. – Теперь покупателей интересуют дома с двумя кабинетами: для супруга и супруги, чтобы каждый мог заниматься своим делом. Если раньше мы видели запрос, чтобы в спальне был гардероб, то теперь и гардеробов должно быть два».

Появился загородный бизнес-класс и в регионах России. Коммерческий директор девелоперской группы «Хрустальный» Кристина Яковенко заметила, что на рынке Иркутска активно интересуется малоэтажной недвижимостью новая целевая аудитория людей, которые приобретают максимально нестандартные дома с красивой архитектурой и индивидуальным проектированием на земельных участках от 15 соток и выше. «Эта категория увеличила спрос именно во время пандемии, когда люди не смогли приобретать недвижимость за рубежом и поняли, что не могут полноценно проводить досуг у себя в квартирах», - подчеркнула эксперт.

Наконец, все большую популярность получают мультиформатные коттеджные поселки и микрорайоны, сочетающие малоэтажные МКД, таунхаусы и индивидуальные дома, построенные, как по индивидуальным, так и по типовым проектам. Такие поселки можно строить, используя проектное финансирование, а это, в свою очередь, позволяет возводить на их территории всю необходимую социальную и коммерческую инфраструктуру.

«В данных проектах у человека есть возможность приобрести объект недвижимости, где в шаговой доступности находится муниципальный детский сад, строится школа, есть магазины, - говорит Кристина Яковенко. - Он выбирает не просто дом за забором, а получает полноценную комфортную городскую среду не хуже чем в обычной квартире».

Ипотека, стандарты и маржинальность

Однако, несмотря на повышенный спрос, пока удовлетворить всех желающих купить недвижимость за городом сложно. Все дело в том, что банки только осваивают «новую территорию», и доступность той же дешевой ипотеки оставляет желать лучшего.

По словам Кристины Яковенко, шансы получить льготную ипотеку по 214-ФЗ выше, чем сельскую, так как банки на вторую выделяют меньше лимитов. «Когда к нам приходили два человека и говорили: я хочу купить ИЖС по сельской ипотеке, и я хочу купить у вас квартиру за городом по 214-ФЗ, то первый в очереди по 214-ФЗ продвигался гораздо быстрее», - заявила эксперт.

При этом Россельхозбанк, например, реализуя сельскую ипотеку, в последнее время отрабатывал внутренние механизмы ее выдачи, и эти процессы проходили крайне долго. Процесс получения ипотеки растягивался на 2-5 месяцев плюс ожидание лимита, что в конечном итоге привело к тому, что ипотека на ИЖС была мало востребована.

1b9d427f0e3763e92c8bce4247dbf66b.jpg

«Из-за стоимости и подходов к ипотеке на один таунхаус или загородный дом мы продаем в Оренбурге 3-4 квартиры в мультиформатных поселках, – подхватывает тему Серикгалий Мукатаев. – Семейная ипотека под индивидуальные дома зашла плохо, а льготная только набирает обороты».

По данным Екатерины Коган, на днях премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что ИЖС должно кредитоваться так же, как и обычная квартира, но пока на процентных ставках большинства банков данное заявление не сказалось. Между тем она отметила, что льготные субсидированные ставки на эти цели есть у МКБ (от 6%), ВТБ (от 7%) и ДОМ. РФ (от 5,99%).

Второй момент, который притормаживает развитие малоэтажного строительства – недоработанность существующих стандартов, которых, кстати, до недавнего времени не было вообще. А их отсутствие, в свою очередь, не позволяло банкам идти в сферу проектного финансирования загородного строительства и кредитования ИЖС. Сегодня ДОМ. РФ такие стандарты разработал.

«Очень радует, что в них учтено много различных данных, – говорит Серикгалий Мукатаев. – Это и планировки, и требования к дорожно-транспортной сети, к минимальному размеру участков. Учли плотность застройки и точные цифры технико-экономических показателей, которые должен преследовать девелопер в загородном домостроении. Раньше их не было».

Также ДОМ. РФ в своих стандартах привел примеры отделки, взятые у скандинавов и США, и ввел градацию домов не по количеству комнат, а по количеству спален.

«Стандарты – это хорошо, но пока они сыроваты, – считает Кристина Яковенко. – Сегмент малоэтажной застройки до сих пор мало изучен, там мало примеров российской застройки, а иногда эти стандарты невозможно воплотить в жизнь – экономика не сходится».

По ее словам не учитывают особенности загородного строительства и стандарты КРТ, так как техническая экспертиза едина, как для двухэтажных, так и для 17-этажных домов. В результате, застройщики вынуждены строить двухэтажные дома с лифтом и зонами эвакуации инвалидов со второго этажа.

«Как только мы стали подконтрольны Госстройнадзору, у нас себестоимость выросла почти в два раза, – продолжает эксперт. – Да, комфортность повысилась: у нас теперь есть шикарные лапомоечные, помещения для хранения колясок. Но раньше люди прекрасно жили без этого в квартире или доме с выходом на свой земельный участок, покупая жилье по 50-60 тыс. руб./ кв. м. Сейчас у них такой возможности нет. Квадрат стоит 110 тыс. руб., и ниже мы продавать не можем».

Наконец, на цену загородной недвижимости влияет и маржинальность проектов. По словам Яковенко, инвестор, приходя в загородную недвижимость, может рассчитывать на 15-20% прибыли. «Проектное кредитование все изменило, – говорит она. – Банки диктуют свои условия, и стартовый порог цен сильно увеличился. Если говорить о проектном финансировании, то банк рекомендует маржинальность в 20%. Все, что ниже он считает низкомаржинальным проектом и задает много вопросов».

Развитие ИЖС – тренд постоянный

Как бы то ни было, эксперты считают, что желание людей переехать из «человейников» в более индивидуальные варианты жилья, с окончанием пандемии не иссякнет. Генеральный директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик уверен, что тренд на покупку загородного жилья можно считать постоянным. И это связано с двумя явлениями.

«Во-первых, высокоскоростной интернет доступен практически везде. Людям не обязательно ездить каждый день на работу к 9 утра, потому что можно работать удаленно даже за городом, – подчеркнул Холопик. – Во-вторых, сама норма удаленной работы получила развитие благодаря пандемии. Работодатели, которые еще вчера считали такой вариант невозможным, сегодня воспринимают его, как вполне нормальный».

5b1fd38383d567fcb673c1f807989573.jpg

Отсюда высокий спрос, а застройщики могут гораздо смелее покупать землю, делать инвестиции, так как рынок становится все более ликвидным. Кроме того, в загородной недвижимости свою роль должен сыграть институт КРТ. «Вместо строительства отдельных домов, будет разработан целый план территории, здания построят на местах, определённых в строгом соответствии с наукой. Будет выдержана единая архитектура. Это все повышает ценность таких малоэтажных поселков», – уверен эксперт.

Наконец, типовые проекты, которые сейчас утверждает ДОМ. РФ, по мнению Кирилла Холопика, «не живут своей жизнью, а являются частью глобального замысла», частью идеи, связанной с массовым развитием ипотеки. Типовые проекты позволят загородным домам стать высоколиквидными.

«Государство и банки хотят минимизировать риски, – резюмирует гендиректор Института развития строительной отрасли. – Но надо понять и другое: покупатель индивидуального дома часто хочет индивидуальных решений, и это входит в противоречие с типизацией. И его еще предстоит решить».

Семен Морон

Комментарии