BIM для девелопера. Новые решения для эффективного управления

Технологии информационного моделирования давно стали неотъемлемой частью девелоперского бизнеса в России. BIM постепенно распространяется на все этапы жизненного цикла здания, в том числе стадию эксплуатации. Появились профессиональные команды интеграторов, которые обеспечивают максимально эффективный переход на новые принципы эксплуатации жилой недвижимости. 

fc20fbc2404d673bc4aa796cdb931872.jpg

Одна из них – «АТП ТЛП архитекторы и инженеры» – российская структура австрийского холдинга ATP Planungs- und Beteiligungs AG – крупнейшей европейской организации в области BIM-проектирования.

ATP была образована в Австрии в 1951 году, в 1976 году холдинг стал компанией полного цикла. Офис в Москве открылся в 2011 году. В настоящее время в российском подразделении работают более ста специалистов, а сам холдинг она входит в топ-15 крупнейших архитектурно-проектных компаний мира. «АТП ТЛП архитекторы и инженеры» является участником и номинантом многочисленных европейских и российских конкурсов. 

В частности, последние два года организация занимала призовые места на Всероссийском конкурсе «BIM-технологии» в номинации моделирование промышленных объектов. В портфеле успешно выполненных заказов – более полусотни проектов в Москве и регионах России. Заказчиками являются ведущие промышленные холдинги и девелоперские структуры.

Один из недавних реализованных проектов – интеграция цифровых решений в жилом комплексе премиум-класса Eleven в Москве, рассказал директор проектов ООО «АТП ТЛП архитекторы и инженеры» Алмаз Шакиров на первом объединенном Евразийском конгрессе «ТИМ-СООБЩЕСТВО 2021. ЛЮДИ. ТЕХНОЛОГИИ. ПРОЦЕССЫ». Инвестором и застройщиком проекта выступает холдинг «РСТИ» (Росстройинвест). 

1c33801ed6a52c6014ebeaed2a54172a.jpg

В настоящее время здание водится в эксплуатацию, и к этому времени силами АТП завершено создание динамической интегрированной модели для целей эксплуатации здания. «Девелопер поставил перед нами цель найти и применить наиболее эффективные BIM-решения для повышения качества эксплуатации жилого объекта, – прокомментировал Алмаз Шакиров. – В итоге нам удалось это сделать и довести применение BIM-технологии до той стадии, ради чего она и была задумана – для сопровождения полного жизненного цикла здания».

Однако для успешного завершения проекта интеграторам пришлось решить несколько сопутствующих задач. Во-первых, стало понятно, что нужна стратегия управления данными на всех этапах жизненного цикла объекта. Очевидно, что смысл создания информационной модели – непрерывный сбор информации, объем которой постоянно возрастает. Однако на протяжении всего жизненного цикла часть этих данных устаревает, не обновляется или теряется. Особенно это касается промежуточных этапов, например, на завершении строительства и переходе на стадию эксплуатации. 

Это происходит как по объективным причинам, так и из-за человеческого фактора: меняется подрядчик, проектная организация, квалификация специалистов может не соответствовать необходимому уровню и т.д. «В итоге качество данных снижается, и на момент начала эксплуатации здания на руках специалистов управляющей организации оказывается неполный и несовершенный пакет документации, который не позволяет приступить к полноценной работе», – объясняет Алмаз Шакиров.

Во-вторых, интеграторам пришлось решать проблему отсутствия четких требований к качеству и наполнению исполнительной BIM-модели. Ведь очевидно, что часть проектных данных уже не актуальна на стадии эксплуатации. Для решения этого вопроса были привлечены независимые эксперты-практики в сфере эксплуатации жилых зданий премиум-класса и совместно с ними разработано техническое задание. В итоге появился многостраничный документ, который содержал информацию, какие элементы здания и инженерные системы должны обслуживаться и какая информация должна об этом быть отражена в исполнительной информационной модели. Впоследствии ТЗ было утверждено заказчиком.

В-третьих, важен сам процесс перевода данных из BIM-модели в новую «эксплуатационную» среду. Для этих целей было выбрано цифровое решение dRofus (входит в Nemetschek Group). Это решение позволяет интегрировать привычную трехмерную BIM-модель высокой детализации в создаваемую специально под проект виртуальную базу данных и насыщать ее актуальной для эксплуатации информацией.

«Программный комплекс dRofus представляет собой многоуровневую базу данных, которая интегрирует в себя BIM-модель посредством формата IFC, а также любую другую информацию, необходимую на этапе эксплуатации, – комментирует Алмаз Шакиров. – Таким образом, создается динамическая информационная модель здания в виртуальном пространстве, которая содержит всю информацию о здании. 

Доступ к инструментарию возможен через программу-клиент, с веб-интерфейса, а также с мобильных устройств. Система имеет модуль визуализации, который облегчает обращение к модели и поиск любой информации об объекте. Также платформа может интегрировать элементы через QR-коды, что позволяет специалистам управляющей организации быстро находить в базе данных необходимый элемент и другую необходимую информацию».

Применение такого решения позволит избавиться от большого количества бумажной документации и архивов, говорят в компании АТП. Это значительно сократит трудозатраты для управляющей компании, повысит скорость администрирования и эффективность эксплуатации в целом. dRofus – это уникальный инструмент управления данными и совместной работы на основе BIM, который обеспечивает всем участникам процесса поддержку рабочих процессов и доступ к информации на всем протяжении жизненного цикла здания. 

a59e8b88757c376ae54ed606096b1092.jpg

«Благодаря новому инструментарию меняется сама парадигма создания объекта недвижимости, – резюмирует Алмаз Шакиров. – Сроки реализации проекта оптимизируется за счет создания общей среды данных, а использование BIM на этапе эксплуатации здания становится частью общего подхода к управлению данными на всех этапах жизненного цикла объекта».

Конечно, важным требованием при таком подходе становится соответствующий уровень квалификации специалистов управляющей компании, чтобы был задействован весь функционал динамической информационной модели для эксплуатации здания. Это комплексная задача, но решить ее необходимо, чтобы отрасль смогла сделать следующий шаг в направлении цифровизации. 

Комментарии