Я не позавидовал бы сейчас маркетологам девелоперских компаний, которые стоят перед нелегкой задачей – заглянуть в будущее и совместно с архитекторами нащупать равновесную точку, при которой масштаб архитектурного замысла предстоящих проектов не превышал бы финансовые ресурсы их покупателей.
Не нужно перенапрягаться, чтобы понять, что сложность здания непосредственно влияет на его смету. Чем в меньшей степени объект является типовым, тем больше умственных, организационных и физических усилий нужно приложить, чтобы его построить.
Классическим примером служат семь высоток Москвы, строительство которых подверглось в середине 50-х осуждению за архитектурные излишества, вылившиеся в запредельно высокие сметные стоимости.
Даже богато украшенные сталинские дома, расположенные на Тверской улице или на набережных Москвы, обходились в несколько раз дешевле, чем высотки, построенные в то же время. Ну, а «хрущевки» и вовсе стоили в 15-20 раз дешевле.
Настолько велика сила и цена трудозатрат.
Рис. Стоимость квадратного метра полезной площади, приведенная к ценам современности
В наше время использование типовых решений позволяет лидерам рынка массового жилья зарабатывать больше, чем коллегам, строящим жилье бизнес-класса. Активный спрос, который наблюдается последние годы (и надеюсь, он не упадет), позволял повышать и без того высокие цены на квартиры в типовых жилых домах при сопоставимых затратах на их возведение.
Финансовые отчеты публичных компаний показывают, что специализирующиеся на массовом жилье девелоперы зарабатывают значительно больше, чем другие участники рынка. Как авиационные лоукостеры: несколько лет назад бюджетная Ryanair обошла по прибыли группу Air France-KLM.
Рис. Данные по чистой прибыли компаний за 2020 год (из опубликованных отчетов)
Очевидно, что право жить или работать в зданиях высокой архитектуры обходится очень дорого. Даже для инвестора. Распространено мнение, что девелоперы накручивают, простите за выражение, «два-три конца» на стоимость строительства, получая сверхприбыли, но отчетности, подписанные самыми уважаемыми аудиторскими компаниями с мировым именем, никак не подтверждают этот довод.
Видимо поэтому все последние годы мы видим, что неизменным спутником процесса строительства стала оптимизация затрат, которая затрагивает все классы недвижимости – от массового до «дворцового».
Заказчики охотятся за любой экономией и рады каждой мелочи – даже доли процента, на которую удается снизить смету.
Оптимизацией обычно начинают заниматься на этапе проведения тендера или ведения строительства, когда можно повлиять на цену, лишь меняя производителей. Но чтобы добраться до другого источника заметной оптимизации, нужно отправиться в далекое прошлое – на этап разработки архитектурной концепции.
Все дело в концепции
О понижении архитектурной ценности здания ради снижения стоимости строительства речь мы не ведем – это, мягко говоря, не дело инженеров.
Как понизить цену, не меняя задумки авторов проекта и не закладывая дешевые материалы и оборудование? Вот в чем секрет.
Напомним, что смету на строительство можно грубо разбить на три основных раздела – несущие конструкции (30-40%), фасады, отделка (30-40%) и инженерные системы (25-30%).
Оптимизация на конструкциях – уменьшение толщины перекрытий, понижение высоты подземного этажа и ограничения по проценту армирования – выполняется повсеместно. Эти решения привычны, а эффект от их применения может перевести в рубли даже школьник.
Совсем другое дело – инженерные системы. К этому орешку даже подходить страшно. Но сделать это уже пора, ведь в последние десятилетия доля стоимости инженерии только растет, перетягивая на себя одеяло с других сметных разделов, иногда сравниваясь с конструкциями. Судя по всему, этот процесс не думает останавливаться. Инженерных систем становится только больше, они усложняются и усложняются, требуя при этом больше места и денег.
Как же быть?
Спойлер: расположение технических помещений оказывает значительное влияние на стоимость инженерных систем.
Мне приходилось наблюдать отношение архитекторов к расстановке инженерных помещений, как к обременительной и, прямо скажем, неприятной обязанности. Понять это можно, ведь задача архитекторов состоит в том, чтобы выполнить требования заказчика к полезной площади, при этом создавав уникальный образ здания и планировки, которые будут восторженно приняты капризными покупателями. Инженерные помещения от этого процесса только отвлекают и вообще мешают.
Поэтому они стоят в конце списка приоритетов.
Такому отношению способствовала идея, что каждый метр продаваемой площади ценится на вес золота, и ради него можно пойти на все. Как может быть иначе при стоимости квадратного метра в несколько сотен тысяч рублей?
Настали времена, когда такая логика перестала быть безупречной.
Если стоимость инженерных систем разделить на площадь всех технических помещений, то мы получим значение 650 000 - 700 000 руб./кв.м. (на некоторых объектах эта цифра достигает 1 500 000 руб./кв.м.), что обычно превышает цену полезной площади.
Но главное здесь не это. Оборудование, расположенное в технических помещениях, составляет лишь четверть общей сметы на инженерные системы, а три четверти цены лежит за их пределами.
Рис. На трассы и все, что с ними связано, уходит три четверти сметы
Что это означает? Если технические помещения размещены нерационально, скажем, задвинуты в самый удаленный и ненужный угол подземной стоянки, то потребуется проложить намного больше трасс, чем в случае, когда они расставлены там, где им положено быть в соответствии с законами физики.
Километры лишних воздуховодов, трубопроводов и шинопроводов собираются о многомиллионные расходы, оптимизировать которые невозможно без существенных изменений планировок, о чем говорить поздно, когда монтажники уже курят у ворот.
Рис. Каждый погонный метр одного шинопровода стоит около 100 000 руб.
Не так давно один заказчик, видимо, не обошелся без валерьянки, когда увидел счет на шинопроводы с цифрой с восьмью нулями. Я думаю, если бы заказчик знал о существовании способа убрать в счете один нолик, он бы пошел на устройство дополнительного технического помещения хоть в центре здания. И принял бы решение впредь не пропускать мимо ушей рекомендации инженеров на этапе концепции.
Для работы с длинными и сложными трассами необходимо использовать более мощное и дорогое оборудование, к которому нужно подвести больше электроснабжения. Там миллион, там миллион, и набегает цифра, на которую уже трудно закрыть глаза.
Что самое важное, правильной и точной расстановкой технических помещений необходимо заниматься на этапе архитектурной концепции. Задумываться об этом позже, когда заказчик согласовал ТЭПы и машиноместа, теряет смысл – перекраивать здание уже поздно. А значит инженеры будут проектировать лабиринты, и за каждый лишний погонный метр запутанных трасс придется расплачиваться заказчику.
Грамотно расставить технические помещения не так сложно, когда в смете на архитектурную концепцию нашлась строчка, предназначенная для инженерных консультантов. А если ее там нет? Бесплатные инженеры – существа не сильно распространенные.
Архитектор в поле воин?
Я когда-то читал, видимо, что-то из области фэнтези, что в обязанности английских архитекторов входит контроль стоимости строительства, и за ее превышение он несет личную ответственность.
Сама по себе идея любопытная.
Интересно было бы пожить во времена, когда права проектных компаний повысят до такого уровня, когда они смогут проектировать под конкретный лимит, с самых первых набросков осуществляя финансовый контроль всех решений.
Так что делать, если инженер, который мог бы помочь архитектору принять правильные решения, недоступен?
Боюсь, что ничего не остается, как архитектору все сделать самому.
В архитектурных институтах преподают основы инженерных систем, но интуиция мне подсказывает, что никто из преподавателей не подает информацию с точки зрения того, как инженерные решения могут испортить смету на строительство, и какое невольное участие в этом деле принимает архитектор.
Осознаю, что не все архитекторы захотят по собственной воле снова погрузиться в тему инженерных систем. На мой взгляд, зря.
Хотя бы потому, что правил, касающихся инженерии, всего несколько, и они довольно просты:
- Воздухозаборы должны опускаться прямо в приточные венткамеры;
- Вытяжные вентамеры лучше разместить вблизи шахт, идущих на кровлю;
- Вместо одной большой венткамеры лучше использовать несколько помещений малой площади;
- Инженерные помещения НЕ должны быть окружены лифтами, лестницами и рампами;
- Нельзя в одном углу размещать ИТП, холодильный центр, насосные, венткамеры и ТП;
- Электрощитовые должны находиться вблизи основных потребителей;
- Кроссовые должны находиться в ядре здания;
- Технические помещения не должны быть узкими, треугольными и не должны пронизываться большим количество колонн и пилонов.
- И другие правила.
Существует множество деталей и тонкостей, но основы именно таковы.
Разместите вытяжную венткамеру вдалеке от шахты, и через всю стоянку или техэтаж пойдет громоздкий воздуховод, который не только стоит немалых денег (труд монтажников часто ценится дороже, чем стоимость материалов, с которыми они работают), но и будет мешать остальным системам, которые вынуждены идти в обход, накручивая сотни метров новых труб, воздуховодов и лотков.
Рис. Реальный пример объекта, где нарушено главное правило: венткамера находится в 50 метрах от воздухозаборных шахт. А значит, появляется длинный горизонтальный коллектор, габариты которого позволяют разместить в нем автомобиль
Выделите только одно помещение для щитового оборудования, и потери в длинных кабелях вырастут, что приведет к необходимости увеличить их сечения. А медь, прямо скажем, не бесплатный металл.
Архитектор может оказать магическое влияние на стоимость инженерных систем. Наглядно продемонстрировать это сложно, ведь необходимо выпустить и сравнить два проекта одного и того же здания с разным расположением помещений. Но поверьте мне.
В интересах всех – покупателей, заказчиков и инженеров – чтобы архитекторам было проще выполнять свою работу.
Чтобы внести свой вклад, мы разрабатываем бесплатный справочный раздел на нашем сайте, где архитекторы и дизайнеры смогут найти ответы на самые распространенные вопросы по инженерным системам, с которыми приходится сталкиваться людям этой профессии.
Мы не усложняем и не напускаем на себя важность, поэтому подаем материал в простом и наглядном виде. Наполнение контентом займет несколько месяцев, но, если нужна срочная консультация, можно написать в чат.
Рис. Не обещаю, что наша служба поддержки будет работать 24/7, но торопиться на работу мы будем
Сайт будет закрыт для всех, кроме архитекторов и дизайнеров (а также заказчиков). Наша задача – создать спокойное и уютное место, где будут рады вашим вопросам.
Зачем это нам? У меня есть план. Если заказчики увидят, что проектировщики (хотя бы некоторые) стали заботиться о цене строительства, экономя деньги инвестора, то в знак благодарности те поднимут цену на проектирование.
Хотя отец сказал бы на это: «Такой большой, а в сказки веришь»!
Александр Иванов
Руководитель мастерской
ООО «Траст Инжиниринг»
http://www.trusteng.ru/
Комментарии (0)