Четыре кластера ИЖС с домами из домокомплектов, возведенными индустриальным способом, намерены построить в Московской области в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ). Эта информация прозвучала на встрече с журналистами «Эволюция на рынке загородной недвижимости: повышение доступности индивидуального жилья за счет системных решений», которая прошла в минувший понедельник.
Когда эксперты говорят о рекордном вводе 2022 года в ИЖС, они вскользь упоминают факт, что его часть приходится на дачную амнистию. Настоящие «масштабы бедствия» можно оценить, изучая статистику. По данным, приведенным министром жилищной политики Московской области Инной Федотовой, из 14,1 млн кв. м жилья, построенного в Подмосковье в 2022 году, 9,5 млн кв. м (67%) приходится на ИЖС. Однако основная часть этого объема 8,7 млн кв. м – объекты зарегистрированные по дачной амнистии. И только 5% от общего ввода (770 тыс. кв. м) занимают объекты, построенные по уведомлениям о планируемом строительстве.
Между тем запрос на индивидуальные дома есть. По словам директора направления исследований опыта клиентов компании Ipsos Марины Лучиной, интерес покупателей постепенно смещается в сторону объектов ИЖС. Если в январе 2020 года квартиры в собственности имели 74% россиян, а дома 12%, то теперь это соотношение составляет 70% к 14%.
Иметь собственную квартиру предпочитают представители старшего поколения (40+ лет), а молодежь выбирает более мобильный образ жизни: снимать квартиру в аренду, или жить в кампусах, общежитиях и коливингах. Но при этом именно молодые являются драйверами интереса к собственным домам. За год жилье в стране приобрели 6% (3,4 млн чел.) россиян, из них квартиру в новостройке – 2,1%, квартир у на вторичном рынке – 2,5% и дом – 1%.
Если говорить о портрете покупателя частного дома, то это человек средним возрастом 38,5 лет с высшим образованием, состоящий в браке и имеющий детей-дошкольников или младших школьников. Также дома стремятся купить молодые пары, которые планируют или ждут ребенка. Это люди, работающие преимущественно на руководящих должностях. Их средний доход на члена семьи составляет 52 тыс. руб./мес. Поскольку большинство из них формируют домохозяйство в 3 и более человек, на семью приходится в среднем 200 тыс. руб./мес.
«Ожидания у потребителей развернуты в сторону качественного жилья с богатой инфраструктурой. Люди готовы на сокращение индивидуальных пространств в пользу общественных и зеленых зон, зон для ЗОЖ. Учитывая популярность удаленной работы, для них важно наличие коворкингов, - рассказала Марина Лучина. - С точки зрения архитектуры и дизайна их интересуют смарт-решения, они отказываются от показной роскоши, но есть запрос на внутреннюю эстетику жилья, как на продолжение внешнего оформления - концепцию «единой среды». Они больше готовы приобретать готовые решения «под ключ», при этом объект должен соответствовать окружающему пространству».
Низкий объем строительства ИЖС в Подмосковье можно объяснить тем, что до сих пор такого продукта застройщики людям не предлагали. По словам Инны Федотовой, значительная часть возводимого жилья в регионе – это частный сектор, где дома строятся хозспособом часто хаотично. Собственники больших территорий, не напрягаются, а просто межуют участки и продают их. При этом на таких землях возрастает дефицит инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. В результате, крупные системные застройщики не видят интереса в освоении данных участков, а ИЖС часто становится местом для отдыха граждан, а не для жизни.
«В Московском регионе сегодня превалирует доля участков без подрядов (86%), – говорит управляющий директор компании «Самолет Дом» Иван Виноградов. – Люди, приобретая такие земли, берут на себя бремя в ближайшие несколько лет вести здесь строительство дома, сетей и дорог. Зачастую они даже не представляют, сколько это может стоить, и как много времени займет».
Вариант «дома» занимает лишь 14%. Это либо уже готовые здания, либо участки, которые продаются вместе с подрядом. В среднем по рынку дом «под ключ» – это объект в 209 кв. м с ценой около 30 млн руб. в поселке из 60 домов. Очевидно, что такие предложения не могут сформировать массовый рынок, потому что цены на данные объекты слишком высокие, а их ликвидность низкая. Все это приводит к тому, что средний темп продаж в таких поселках составляет лишь 8,4 дома в год. До конца экономика таких проектов была непонятна, и уж точно такие дома не могут являться ликвидным залогом для банков.
При этом большинство потребителей (60%) ожидают стоимость дома в пределах 7 млн руб. (эконом сегмент), еще 30% - от 7 до 16 млн руб. (комфорт). Существующие на рынке системные застройщики предлагают продукт лишь от 16 до 25 млн руб. (83% предложения), 39% относятся к бизнес-классу, 44% - к сегменту элит.
«На рынке существует дисбаланс между ожиданиями покупателей и предложением, - продолжает Иван Виноградов. - На наш взгляд дома со стоимостью в промежутке между 7 и 16 млн руб. смогут сформировать стандарт загородной жизни. И в этом сегменте возможно появление комплексных системных застройщиков».
Это поняли власти Московской области, и в 2021 году ввели в свои нормативные акты понятие «кластера ИЖС». По словам Инны Федотовой, для этого было необходимо внести изменения в региональные градостроительные нормативы и принять стандарты, которые бы позволяли в дальнейшем реализовывать большие ИЖС проекты. Кроме того, было принято решение, что все территории, где планируется развивать ИЖС, должны подпадать под действие закона о КРТ. Застройщик в рамках договора о КРТ обязан не только строить жилье, но и разрабатывать проекты планировки территорий с зонами под социальную инфраструктуру и общественные пространства, развивать автодороги, как внутри, так и за границами проекта.
«Кластеры ИЖС будут занимать территории не менее 100 га с возможностью соединения несмежных участков едиными центрами притяжения и улично-дорожной сетью, иметь единый архитектурный стиль, - рассказала министр. - Застройщик будет обязан построить социальные объекты и передать их в муниципальную собственность. Кластер станет содержать отдельная управляющая компания».
На текущий момент под данные задачи проработаны четыре территории: рядом с Дмитровым, Истрой, Пушкиным и Наро-Фоминском. Их общая площадь составит 2,9 тыс. га, на которых предполагается построить объектов ИЖС на 2,8 млн кв. м, где будет проживать 39 тыс. человек. Там также будет возведено 8 детсадов на 2,5 тыс. мест, 6 школ на 5,4 тыс. мест и 4 поликлиники. В марте 2023 года запущен первый этап дмитровского кластера, выдано РНС на 17 тыс. кв. м жилья, в декабре этого года предполагается запустить проекты в Пушкино и Истре, а в апреле 2024 года – в Наро-Фоминске.
В строительстве всех четырех кластеров участвует группа «Самолет». По слова Ивана Виноградова, в кластере Дмитров первые 130 домов уже находятся в реализации. За месяц заключено сделок на 16 объектов, 90% при помощи ипотеки с различными формами поддержки. До конца года девелоперы планируют вывести в продажу более 300 домов. Здания строятся из префабрицированных домокомплектов. «Самолет» использует префабы из бетона, с каркасными технологиями и CLT.
«Кластерный подход позволяет решить экономические проблемы застройщика, так как за счет строительства одного дома невозможно покрыть расходы на инфраструктуру, - утверждает Иван Виноградов. - Кластеры интересны и землевладельцам, которые могут монетизировать большие участки, которые ранее считались неликвидными, и рынку, потому что такие проекты предполагают новый значительный объем, причем в гораздо менее плотной застройке, чем в случае с МКД. Такое строительство также интересно банкам, потому что дает новую форму для размещения средств и новые возможности для кредитования, и, в конечном счете, потребителю, который получает совершенно иной продукт».
Интерес банковского сообщества к новым кластерам подтвердил вице-президент Банка ДОМ.РФ по развитию государственных программ Андрей Бахмутов. По его словам, пока на рынке ИЖС не так много проектного финансирования, потому что там мало проектов в рамках 214-ФЗ.
«Мы начали свой путь несколько лет назад, и еще до внедрения законодательных изменений и начали проектное финансирование ИЖС в формате комплексного градостроения. Механизм предполагал возможность ввода объектов ИЖС по уведомлениям, - рассказал он. - Это с одной стороны, сокращало маркетинговые риски, но вместе с тем, данный механизм предполагал и существенные издержки. В рамках 214-ФЗ при комплексном строительстве есть эффект масштаба и можно вывести продукт совершенно другого качества».
Эксперт считает, что банкам такой продукт гораздо ближе, потому что он более похож на то, что делается в МКД. Для покупателя исключается риск двойных продаж, применяются счета эскроу, есть покрытие со стороны агентства страхования вкладов и целая ипотечная линейка с льготными программами.
Один из краеугольных камней строительства ИЖС – это затраты на подведение инженерной инфраструктуры, которые, по данным Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, в три раза превышают показатель МКД.
«Здесь важна подготовка участков и опыт Московской области очень позитивный. Хочется, чтобы практика региона получила развитие по всей стране, - подчеркнул Андрей Бахмутов. – Также девелоперу может помочь использование государственных программ, таких как «Стимул» и инфраструктурные облигации ДОМ.РФ».
Кроме того, среди плюсов эксперт отметил государственную поддержку строительства домов из домокомплектов, в частности, производства деревянных домокомплектов. При этом уже есть законодательные инициативы, как такую поддержку масштабировать и на другие сегменты.
«Данные технологии позволяют строить быстро и много. Сочетание профессиональной подготовки участков совместно с субъектом и применение масштабируемых префаб-технологий – это ключ к успеху. Кредитное плечо здесь максимально применимо и не сильно отличается от проектного финансирования МКД», – резюмировал банкир.
Очевидно, что Московская область заинтересована создать новый серьезный продукт на рынке ИЖС. Совместно с группой «Самолет» и компанией Ipsos, проведено глубокое социологическое исследование, изучен потребитель, новые гипотезы проработаны с банковским сообществом.
«Мы хотим, чтобы ИЖС стал сектором экономики, в который придут банки, и который будет интересен девелоперам и покупателю со всем комплексом предлагаемых решений, – подчеркнул Иван Виноградов. – Это очень перспективное направление, мы хотим его развивать. Будем только рады, если сюда будут приходить новые игроки, создавать рынок и новый продукт».
Евгений Горчаков
Комментарии (0)