Тренд на комплексное развитие территорий в России активно развивается. У регионов появился первый практический опыт, нарабатывая который, они, с одной стороны, получили существенную поддержку в лице государства и крупных застройщиков, а с другой – столкнулись с необходимостью адаптировать стандарты под местные запросы и потребности. О том, как решаются эти непростые задачи, и о перспективах дальнейшего внедрения нового механизма говорили участники конференции «Комплексное развитие территорий: вызовы рынка и тренды» в рамках Московского международного жилищного конгресса.
Осваивать новое или переделывать старое?
Территории, на которых применяется механизм КРТ, можно разделить на два типа: это участки в черте городской застройки и новые, незастроенные площадки, отметили участники конференции. Новые места открывают перед девелоперами широкие возможности, позволяя с нуля создавать целостный проект без обязательств вписывать его в существующую застройку и проходить множество согласований, в том числе по дизайнерским решениям, этажности. Один из трендов последнего времени - инвестирование в новые города, такие как Доброград, Иннополис, где практически нет ограничений для креатива, и все моменты, в том числе дизайн-код, разрабатываются комплексно уже на этапе градостроительной документации, сказала Кристина Тураева, руководитель проектного ландшафтного бюро КТpojekt (Москва).
К минусам освоения новых территорий можно отнести низкую транспортную доступность, а также отсутствие сетей и инфраструктуры. И чтобы обеспечить экономическую, инвестиционную привлекательность проекта, девелоперу предстоит взять всю эту нагрузку на себя. Участки под КРТ в черте городской застройки уже имеют все необходимое с точки зрения инфраструктуры, но, реализуя проекты на таких площадках, нужно быть готовым к разного рода ограничениям и социальным обязательствам перед жителями. Готовых решений – с чем работать выгоднее – тут не существует. Экономическую целесообразность для каждого случая девелопер и застройщик должен просчитывать сам.
Нижний Новгород: ветхое жилье, коммуналки и исторические памятники
Первые торги по КРТ в Нижегородской области состоялись только в этом году – по двум площадкам примерно на 15 гектаров. Еще шесть торгов по площади примерно 45 гектаров запланировано до конца года, рассказала Елена Титова, член экспертного совета при комитете Законодательного собрания Нижегородской области по градостроительному развитию, имущественным и земельным отношениям, директор ГК «Приволжье».
В целом, по данным министерства градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области, в регионе на данный момент по механике КРТ разрабатывается порядка 26 проектов, 12 из них – по инициативе правообладателя. К освоению за 10 лет планируется 1 800 гектаров, и это – порядка 6,5 – 7,5 млн кв. м недвижимости. Если исходить из средней площади квартиры в 50 кв. м, получается 130 – 150 тыс. квартир за 10 лет, или 13-15 тыс. квартир ежегодно. По прогнозам аналитиков, которые привела Титова, поглощение этого предложения займет 12 – 15 лет. Для работы по проектам КРТ в регион зашли крупные федеральные застройщики, такие как группа «Самолет».
Однако Нижний Новгород имеет свои градостроительные особенности. Как отметила эксперт, исторически он образовывался из деревень, поэтому в городе очень много ветхого жилья, коммуналок и объектов ИЖС. Перед застройщиком при реализации КРТ встанет проблема расселения. Городские власти расселяют только аварийное жилье, но и в этом случае сохраняется риск, что при реализации проекта город и застройщик в рамках КРТ не совпадут по срокам. Конечно, застройщик сам может расселить аварийное жилье, затраты на это ему компенсируют. Но компенсация будет ниже рыночной стоимости – примерно 115 тыс. руб. за кв. м. при средней цене 164 тыс. руб. за кв. – по данным РБК, с этим показателем Нижний Новгород занял первое место по росту стоимости квадратного метра среди городов-миллионников.
Титова обратила внимание на ряд некорректных моментов, которые возникают при переселении жителей в рамках КРТ и требует законодательного урегулирования. Во-первых, новое жилье людям предоставляется исходя из метража расселяемого, и при этом не учитывается состав семьи. Во-вторых, жителям коммуналок при переселении обязаны предоставить отдельные квартиры, причем, это не могут быть студии, так как, по нормам, комната должна быть отделена от кухни. Все это повышает затраты на расселение на 15-20%. Еще одна зона высокого риска – вновь признаваемые объекты культурного наследия, отметила эксперт.
«У нас были такие прецеденты, когда девелоперы уже начали расселение, но пришли правозащитники и заявили, что один из домов признан объектом культурного наследия. Таким образом, площадка потеряла свою экономическую привлекательность», - рассказала Титова. По ее мнению, исправить ситуацию может законодательная норма о том, что перед заключением договора необходимо проводить санацию площадки на возможность присутствия на ней вновь признаваемых объектов культурного наследия.
Петербург: «серый пояс» и водные артерии
В центральной части Петербурга практически каждый дом имеет статус памятника культурного наследия, и это очень осложняет реализацию здесь проектов КРТ. Однако для города в целом сам по себе это механизм не новый. В северной столице уже реализовывали проекты в рамках КУРТ (комплексного и устойчивого развития территорий) и КОТ (комплексного освоения территорий), рассказала Светлана Московченко, руководитель департамента управления проектами КЦ «Петербургская недвижимость» (холдинг SetlGroup).
Еще одна особенность города - большая доля земель так называемого «серого пояса». Это практически вся зона вокруг центра – локации, которые исторически были предприятиями. После того как надобность в производствах отпала, их территории попали под реновацию и сейчас активно развиваются.
Такие преимущества как близость к центру города, наличие коммуникаций, хорошая транспортная доступность сделали их весьма востребованными у девелоперов, и в настоящее время свободных площадок здесь практически не осталось, отметила Московченко, уточнив, что сейчас территории в рамках комплексного и устойчивого развития развиваются по границам КАД или в спальных районах. Подход к освоению этих территорий принципиально другой – людям здесь необходимо обеспечить не только квадратные метры для проживания, но и социальные, культурные объекты, а для улучшения транспортной доступности – построить дорожную развязку или даже мост, так как у города много водных артерий.
Участки у границ КАД внутри и вне городской черты сейчас являются наиболее привлекательными для девелоперов.
«В спросе по итогам девяти месяцев территории за КАДом составляют 39%. Вывод нового предложения по комплексному освоению территорий уже превышает 50%. Поэтому ожидается, что в ближайшие два-три года основная застройка все-таки будет вестись на территориях за кольцом», - привела Московченко прогнозы аналитиков.
Основополагающим фактором на рынке недвижимости Петербурга сейчас является не локация, как было еще 5 лет назад, и не квадратные метры, а бюджет. Стоимость жилья за КАД на треть доступнее, чем в спальных районах - на сегодняшний день цена квадратного метра в пригороде составляет 147 тыс. руб. Близость к автодороге также является преимуществом, поскольку проблема транспортной доступности в городе по-прежнему актуальна.
Город будущего: «цифра» экология, дизайн
Анастасия Ефимова, советник гендиректора Делового центра экономического развития (ДЦ ЭР) СНГ, директор по развитию «Стройгарант инжиниринг» СЕО AllianceGT представила на конференции программу «Город будущего – город мечты», которая включает в себя стратегические аспекты развития современных городов. Она рассчитана на создание высокотехнологичных городов с учетом сохранения их истории и культуры, бережного отношения к экологии. Еще одно ключевое направление - дорожное строительство, потому что проблема транспортного развития и дорожной инфраструктуры в регионах до сих пор стоит очень остро. Причем, транспортная доступность является одной из составляющих стоимости любого проекта.
«Одно из основных направлений программы – инвестиции в красоту города. То есть, мы создаем те производственные решения, которые улучшают его культурное наследие», – рассказала на конференции Ефимова. Она отметила, что креативный подход к развитию городов нашел поддержку на уровне правительства РФ: за 2021 – 2022 годы вышло два распоряжения кабмина, касающихся развития креативных индустрий. Страны, которые вкладываются в такое развитие, в итоге получают за счет этого рост ВВП на 6 – 8%. В России пока доля креативных индустрий занимает от 2 до 5%.
«Основная сложность работы с креативом – в том, что личный бренд создается достаточно долго, для этого нужна определенная история и определенная технология. У наших зарубежных партнеров, например, в Китае, есть компании, которые существуют по 100 лет. На развитие подобных брендов будет нацелена и инициированная правительством концепция развития отечественных креативных брендов, рассчитанная до 2030 года. Нужно понимать, что добавочную стоимость обеспечивают не только технологии и машины, но и знания и способности людей», - отметила она.
Говоря о городе будущего, участники конференции также обратили внимание на идею «цифрового квартала» и перехода к «цифровому городу». Отмечая достоинства цифровизации, Ефимова отметила, что такие технологии помогают развиваться городам, принимать правильные решения и обеспечивать дистанционный контроль, в частности, различных процессов в строительстве. Необходимы также цифровые паспорта объектов с полной и всесторонней информацией о них. Однако переходить в новый формат лучше постепенно – начиная от «цифрового дома» к «цифровому кварталу», а затем уже к «цифровому городу», считает спикер.
«За «цифрой» нужно не забывать о том, что у каждого города есть душа. Поэтому, в первую очередь, надо сохранять культуру и традиции», – сказала советник гендиректора Делового центра экономического развития СНГ.
По мнению Елены Князевой, генерального директора группы компаний IDTER, сегодня, с учетом глобальных изменений в мире, КРТ – это прежде всего, возможности. Его нельзя свести к узкой реновации, механизм позволяет застройщику компенсировать развитие больших агломераций. Серьезным подспорьем является поддержка со стороны государства – как на законодательном уровне, так и финансовая.
Но для успешного развития территорий предстоит проделать большую работу: обеспечить «три кита» в виде социальной, инженерной и дорожно-транспортной инфраструктуры, рассчитать очередность строительства, экономику проекта и перспективы как минимум на 5, а для крупных территорий – на 15 лет, с учетом изменяющейся жизни, предусмотреть проблемы, которые придется решать. И при этом учесть специфику – что экономика во многих регионах России – это дефицит и дотации, отметила она, подводя итоги конференции.
Воплотить задуманные проекты при всех этих условиях – задача сложная и амбициозная, но тем интереснее она для специалистов.
Татьяна Башлыкова
Комментарии (0)