Загородная недвижимость Московской области: прогноз на 2024 год – цены, спрос и инвестиции

2023 год продемонстрировал рост спроса на загородную недвижимость. Продолжится ли тенденция в следующем году, как на рынок повлияет рост ключевой ставки, почему покупатели будут отдавать предпочтение именно участкам, а не готовым домам и с чего начать тем, кто решил инвестировать в такие объекты? На эти и другие вопросы отвечает Максим Николаевич Кирьяков, генеральный директор MaxRealty ООО "СК-ГРУПП", эксперт с опытом в сфере продаж с 2015 года.

Что сейчас происходит с ценами на загородную недвижимость в Московской области?

Рынок условно можно поделить на несколько районов. Наиболее бюджетные предложения – на востоке Московской области, где стоимость гектара начинается от 200 тыс. рублей. Далее идет юг области – от 400 тыс. рублей за сотку, север – от 600 тыс. рублей. Самое дорогое направление – запад, в границах до 35 км от МКАД, где цены начинаются от 900 тыс. рублей за сотку.

Какие объекты наиболее востребованы?

Если речь идет об инвестициях, то есть о покупке участков под строительство или с целью последующей продажи, спрос сосредоточен на районах юга и запада Московской области. Интерес застройщиков к южным направлениям обусловлен, в первую очередь, доступностью трассы М4 и наличием удобных выездов на нее, на западе преимуществом остается, соответственно, близость трассы М9. Свою роль играет и экологическая обстановка на этих направлениях – этому моменту уделяют особое внимание покупатели, что учитывают застройщики.

Восстановился ли спрос после спада?

Могу с уверенностью утверждать, что да. Продажи достигли уровня 2019 и 2020 года, когда, как известно, спрос вырос в два раза в условиях пандемии короновируса. Затем начался спад, который стал особенно резким в 2022 году. Впрочем, рынок загородной недвижимости восстановился и стабилизировался всего за год, и это позволяет делать оптимистичные прогнозы – в долгосрочной перспективе. К примеру, в начале 2024 года, вероятно, спрос будет снижаться – под влиянием снижения ключевой ставки. Далее начнет снижаться стоимость до 10-15%. Это и станет драйвером спроса: на рынок выйдут покупатели с наличными деньгами, желающие сохранить свои капиталы или инвестировать их, которые осознают разумность призыва «Покупайте землю – ее больше не производят».

Насколько выгодны инвестиции в загородную недвижимость сегодня?

Возьмем в качестве примера юг Московской области. Стоимость квартир на этом направлении сегодня составляет порядка 200 тыс. рублей за 1 кв.м., себестоимость строительства загородного дома – 55 тыс. рублей за 1 кв.м., причем, это будет газосиликатный дом с отделкой под ключ, плюс стоимость земельного участка – допустим, 5 млн рублей. Получится следующая сумма: 12,7 млн рублей за дом площадью 140 кв.м. (это самый востребованный у покупателей метраж). На реализацию такого проекта уйдет от трех до шести месяцев, стоимость – 110-115 тыс. рублей за 1 кв.м. То есть, ответ очевиден.

Как выбирать участок в качестве объекта для инвестиций?

Вне зависимости от того, с какой именно целью покупается участок, под застройку или для последующей продажи, ориентироваться можно на небольшие по площади объекты. Во-первых, их проще будет продать по причине невысокой стоимости. Пример: участок площадью в 20 соток в деревне в Подольском районе стоит 8,5 млн рублей. Если Правила землепользования и застройки позволяют, его можно разделить на четыре участка площадью по 5 соток, и каждый из них продать по цене в 3,5 млн рублей.

Аналогичным образом все происходит и в том случае, если участок покупается под строительство. Можно возвести на нем несколько домов, при этом, стоимость реализации таких проектов будет приемлемой. Гораздо выгоднее обустроить не одну, а сразу четыре скважины – по «оптовой» цене, или привлечь для строительства одну бригаду, а не несколько и в разное время.

Что нужно учитывать, если участок с целью строительства?

Зарегистрировать строения на участке можно по декларации. Землю под эти цели имеет смысл приобретать как ЛПХ – это деревенские участки, как ИЖС – в элитных коттеджных поселках, либо в СНТ, где уже предусмотрена возможность строительства жилых домов на садовых участках. Однако стоит учесть, что размер взносов может варьироваться: в СНТ и в коттеджных поселках, к примеру, она может составлять до 15 тыс. рублей ежемесячно.

Можете ли вы привести примеры удачных инвестиционных проектов?

В 2018 году мы приобрели участок площадью в 4 сотки в деревне в Ленинском районе Московской области. Стоил он 1,2 млн рублей, располагался в низине, коммуникаций не было. Два года потребовалось для того, чтобы привести его в порядок. Затраты на его обустройство составили около 300 тыс. рублей – сюда вошли расходы на подведение электричества (40 тыс. рублей), отсыпку грунтовой дороги (150 тыс. рублей), поднятие уровня участка грунтом (150 тыс. рублей). В 2020 году этот участок был продан за 2,5 тыс. рублей – покупатели оформили его в ипотеку со строительством и возвели на нем каркасный дом площадью 125 кв.м., все обошлось в 5 млн рублей. В 2022 году дом решили продать – тогда цена сотки в Ленинском районе составляла порядка 750 тыс. рублей, то есть, стоимость одного только участка была уже 3 млн рублей. Дом оценили в 15,5 млн рублей (100 тыс. рублей за сотку). По такой цене он и был продан. Стоит согласиться, что пример вдохновляет.

Стоимость земельных участков растет с каждым годом, и дальновидные покупатели все чаще ориентируются именно на загородную недвижимость, выбирая ее в качестве альтернативы квартирам. Они руководствуются тем, что гораздо комфортнее будет жить в собственном доме, чем покупать жилье в многоквартирном доме в районе с плотной застройкой за 200 тыс. рублей за «квадрат». Важно и то, что земля сама по себе не дешевеет, в самые сложные для рынка времена снижение возможно максимум на 10-15%, и это совершенно не критично.

Как скоро участок начинает приносить доход?

Если речь идет об участке некоммерческого назначения, то самый оптимальный вариант – подождать максимум пять лет, до тех пор, пока цена не вырастет на 50%. Однако эта стратегия работает только с участками, расположенными на расстоянии не более 35 км от МКАД.

Пример: в 2020 году в Новой Москве за 4 млн рублей купили участок в 10 соток, поделили на две части и в 2023 году продали по стоимости в 8 млн рублей (по 4 млн рублей за 5 соток). Несложно подсчитать, что за три года стоимость выросла на 100%. Однако стоит отметить, что речь идет о временах до повышения ключевой ставки, когда ипотека была более доступна.

Чек-лист для инвестора

Если речь идет о Московской области, то рекомендации могут быть следующими:

1. Площадь участка – любая, но с возможностью раздела земли как минимум на две части. Важно изучить ПЗЗ района, поскольку в некоторых районах области минимальная площадь образуемого участка составляет 4 сотки, например, в Ленинском районе, в других – восемь (Ступинский район) или пять соток, как, например, в Подольском районе.

1. Район – любой, но в пределах 30-35 км от МКАД

1. Документы – по этому вопросу я настоятельно рекомендую обращаться к опытным риелторам. Важно, чтобы это были специалисты именно в сфере земельных участков, так как сегменты городского жилья и загородной недвижимости серьезным образом отличаются. Сотрудничество со специалистом исключить целый ряд рисков – к примеру, таких, какие есть в Сочи, где множество объектов недвижимости сегодня идет под снос из-за того, что они были возведены на нелегальных участках. Аналогичные истории есть и в Московской области: достаточно кадастровому инженеру допустить ошибку при постановке объекта на учет, и это может обернуться для покупателя крупными неприятностями.

1. Способ покупки – можно рассмотреть одну из программ кредитования, например, с господдержкой. Это выгодно: ипотеку можно оформить сразу и на участок, и на строительство, как это сделали покупатели участка в Ленинском районе из приведенного выше примера. Можно попробовать даже получить участок от государства, например, через портал торгов «Мосрег». Однако здесь необходимо понимание принципов этой схемы, которое есть не у всех. И именно поэтому на торгах выигрывают, как правило, только застройщики или агентства, работающие в сфере выкупа.

Простой пример: на торги выставили участок в Ленинском районе. Выиграл застройщик, который смог приобрести его по цене годовой аренды – за 65 млн рублей. При этом рыночная цена участка составляла 20 млн рублей. Какое преимущество было у застройщика? В первую очередь, мощности и ресурсы, позволяющие ему возвести дом и оперативно зарегистрировать его, буквально за два месяца. Так как 65 млн рублей – это арендная цена за год, в месяц сумма составит 5,4 млн рублей. В Ленинском районе выкуп составляет 3% от кадастровой стоимости, то есть, для этого участка – 450 тыс. рублей. Таким образом, застройщик приобрел участок по цене на 50% ниже рыночной, а в перспективе он может разделить его на несколько частей, построить дома и получить еще более внушительную прибыль.