И никаких пузырей…

Загороднов Е.И.
Профессор Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (СИБСТРИН)

Мировой кризис конца десятых годов начался с «пузырей» в строительном секторе, и нам при увеличении скорости строительства жилья ни в коем случае нельзя повторить те же самые ошибки, которые были допущены в других странах, в Штатах, в частности. 

«И никаких пузырей ценовых надувать нельзя ни в коем случае», – из речи Владимира Путина на совещании по вопросам развития жилищного строительства в 2012 году. И позже в 2016 году: «Все должно быть, конечно, нацелено на задачи экономического роста, при этом любые изменения не должны вести к проявлению макроэкономических дисбалансов и к надуванию так называемых пузырей в экономике», – в Послании Федеральному собранию Российской Федерации.

Но нет пророка в своем отечестве. Судите сами: так еще, 20 декабря 2018 г. аналитиками Центрального банка РФ опубликован независимый доклад, в котором особенно отмечена обеспокоенность в связи с риском возникновения в стране «ипотечного пузыря» — ситуацией при которой предполагаемые Правительством быстрые темпы роста ипотечного кредитования в целях стимулирования спроса, приведут лишь к увеличению просроченной задолженности, а далее к обвалу ипотечного рынка. Как в воду смотрели. А все дело в том, что в монополизированной экономике в лице естественных и противоестественных монополий абсолютно не важно, сколько у вас денег, формирующих спрос, монополист может назначить любую цену своему предложению, что ведет к макроэкономическому дисбалансу со всеми вытекающими. Все как в известном телесериале «вижу, что грабят, а в ответ – «это такой бизнес».

Ну и что с того? А то, что скорость строительства жилья с той поры год от года только нарастала, но в то же время объем продаж объективно отражающий позитивную динамику на первичном рынке недвижимости неуклонно падал (прим. В Краснодарском крае ЮФО по данным аналитиков в 2025 году до 60% квартир, а в Новосибирской области СФО до 30% недвижимости на первичном рынке остаются невостребованными).

Данный факт означает то, что коммерческое предложение уже значительно превысило платежеспособный(!) спрос населения. Этот во многом предсказанный, а потому искусственно созданный и оплаченный макроэкономический дисбаланс отягощен еще и значительным падением спроса на ипотечные продукты. Хотя процесс воспроизводства жилья до последнего времени еще продолжал по инерции совершаться в расширенном масштабе, но выброшенные из него так называемые «жилищные полуфабрикаты» в действительности уже не переходили в полной мере в сферу индивидуального потребления.

Это подтверждает, что нормального оборота рынка жилья согласно канонам капитализма: деньги – товар – деньги (ДТД) фактически не происходит. Один поток товаров следует за другим и наконец, обнаружилось, что прежний поток лишь фиктивно поглощен потреблением. Значительная часть товара в виде обезличенных «квадратов» переходит в сферу потребления лишь по видимости да еще, может быть на бумаге в статистической отчетности, а в действительности остается не проданной в руках спекулянтов еще долгое время (годами), т.е. все еще находится на рынке.

Но разве могло быть иначе, когда:

• субсидирование государством коммерческой ипотеки (?!) происходит в условиях дисбаланса между ограниченным платежеспособным спросом большинства населения и соответствующим ему (спросу) конкурентным предложением, что по факту является лишь дестабилизирующей государственной политикой надувания ценового «пузыря», весьма удобной «в моменте» для бенефициаров, но в перспективе насквозь гнилой политикой государственного протекционизма выгода получателям;
• в условиях сложившегося сверх монополизированного рынка жилья и отсутствия реальной конкуренции между считанными товаропроизводителями постоянно воспроизводится ситуация абсурда, когда базовый принцип здоровой рыночной экономики – большее количество товара (больше предложений) порождает новое качество (большую доступность и комфортность), у нас работает с точностью до наоборот;
• государственная программа «Доступное и комфортное жилье гражданам…» трансформировалась де-факто в программу стимулирования только исключительно высотного, преимущественно точечного домостроения. Но самые высокие здания, как известно, являются и самыми дорогими элементами дешевой роскоши и фальшивого престижа, но всегда источниками социальной несправедливости и экологического неблагополучия.
• ради статистики в бессмысленной гонке за «квадратами» и как правило в ущерб качеству среды обитания продолжают строиться безумные агломерационные планы «вывала» городской многоэтажной застройки на пригородные особо ценные сельскохозяйственные территории, что однозначно многократно усугубит уже существующие инфраструктурные проблемы (транспорт, инженерия, экология) и надолго законсервирует дальнейшую прогрессирующую деградацию внутригородских не урбанизированных или слабо урбанизированных территорий;
• недоступные для потенциальных участников строительного рынка кредитные ресурсы так называемые «длинные деньги» в условиях хронического кредитно-финансового дефицита – привилегия лишь избранного меньшинства, но фактическая дискриминация для остального молчаливого большинства или т.н. малого и среднего строительного бизнеса;
• отрицается мировая позитивная практика городского высокоплотного мало- и средне этажного домостроения с эффективными технико-экономическими показателями и потребительскими свойствами, с простой технологией, низкой себестоимостью, малой ценой реализации и предсказуемым периодом строительства и соответственно с единственно доступными сегодня для всех участников «короткими деньгами».

Как следует поступать в таком случае? С чего начать?

Во-первых, надо заглянуть правде в глаза и признать суровую реальность наших дней:социально-экономическая модель, построенная на базисе государственно-монополистического капитализма,полностью обанкротилась и провалилась. Эта чуждая модель оказалась совершенно неконкурентоспособной и неэффективной для абсолютного большинства, хотя известное меньшинство продолжает извлекать из этой провальной модели реальную выгоду.

Во многом именно поэтому она законсервирована нынешней весьма специфической прослойкой, которая кровно не заинтересована в том, чтобы ее радикально менять. Надо думать до сих пор еще «отдельные товарищи полагают, что при капитализме будет процветание. Будет, но лишь для кучки буржуев и их лакеев…» (И.В.Сталин).

Во-вторых, необходимо вводить в практику массового жилищного строительства элементы государственного регулирования потому, что нигде в мире частный собственник – капиталист не является более эффективным, чем государство, ибо эффективность частника и государства несоизмеримы, и они оцениваются по разным критериям. У частника критерий эффективности – прибыль, а у государства – жизнеспособность целого (страны).

Признавая это, мы тем самым признаем суверенное право государства стать одним из основных субъектов социально-экономических отношений, что всегда и везде является надежной гарантией безопасного и устойчивого развития и уж тем более в особый период. Механизмы такого участия государства не новы: госзаказ на социальное, в том числе некоммерческое, государственное арендное жилье (сокр. ГАЖ) в форме государственно-частного партнерства, конкурсное (не аукционное) безвозмездное предоставление земли для строительства социальных объектов, проектное финансирование, прозрачное (сметное) ценообразование, фиксированная норма прибыли и тому подобные «общеевропейские ценности».

При этом потенциально возможные потери бюджета от «нововведений» например, от безвозмездного предоставления земли для строительства социальных объектов с лихвой будут компенсированы за счет будущих арендных платежей, ныне бесследно оседающих в частных карманах а кроме того, и это наверное самое главное, за счет многократного расширения налогооблагаемой базы путем подключения к приоритетным госпрограммам предприятий малого и среднего строительного бизнеса.

В-третьих, для реализации новой жилищной политики вовсе не требуются какие-то дополнительные ресурсы, и все может происходить в рамках уже утвержденных лимитов, но более эффективно. Что это значит? Единственное средство как-то ограничить аппетиты крупного строительного капитала – многократно в разы увеличить количество участников рынка доступного жилья. Это аксиома рыночной экономики – большее количество предложений от разных конкурирующих между собой застройщиков – прямая дорога к новому качеству: доступности и комфортности. Но при этом потребитель должен иметь конституционное право свободного выбора – либо пойти на коммерческий рынок, либо обратиться к государственной не коммерческой аренде. А все это вместе взятое называется внедрением принципов социальной справедливости, принципов демократии в сферу жилищного строительства.

Справедливый, стабильный рынок – это рынок, когда потребности общества и интересы частника, изначально антагонистические, пребывают в относительно гармоничном балансе, а обеспечение этого баланса – баланса спроса и предложения – есть прямая обязанность любого государства – будь оно либерального либо социального толка!

И, в-четвертых, в Земельном кодексе РФ еще буквально «вчера» черным по белому было прописано, что земля под капитальное строительство предоставляется как на основании торгов в форме земельных аукционов, так и на основании конкурсов, т.е. безвозмездно:

«Земля должна предоставляться тем, кто строит социальное, экономичное жилье и социальные объекты – бесплатно (в обмен на ограничение продажной цены жилья)…» Статья Путина В.В. в Комсомольской правде. Строительство справедливости. Социальная политика для России. 2012г.

Но конкурсы как законную форму по бесплатному предоставлению земли для строительства социального, экономичного жилья и социальных объектов в Земельном кодексе почти синхронно с установкой Президента с…оптимизировали?! Остались только земельные аукционы (торги), а ведь при предоставлении основного ресурса в жилищном строительстве – земли, объективно должны конкурировать не суммы за гектар на аукционе (а потом хоть трава не расти после точечной застройки), а инновационные, конкурсные идеи.

Когда на конкурс приходит, скажем небольшой застройщик – малый и средний бизнес, как правило, не обремененный прошлыми «достижениями», и проектно-обоснованно предлагает большее количество доступных и комфортных квадратных метров гражданам России, но за меньшую цену – это конкуренция.

Таким образом, «корень зла» видится в глобальном отсутствии рыночной конкуренции и за примером далеко ходить не надо. В контексте недобросовестной конкуренции, а фактически имитации строительства почти доступных и комфортных домов от «РФ» привилегированные «спойлеры», те самые «надуватели пузырей», обладая солидной государственной административной, правовой и финансовой поддержкой, подъедают все лакомые куски по стране, совершенно не пуская в «игру» и тем самым уничтожая региональный архитектурно-строительный бизнес.

Это сама по себе уже достаточно «мутная» история. При этом в качестве главного аргумента «надуватели», как правило, приводят объем построенного жилья. Да, объемы подрастали и существенно, но ведь и цена квадратного метра при этом неуклонно возрастала, чего по законам настоящей рыночной экономики просто не может быть! Где конкуренция, где более доступные, но не менее качественные предложения и где, наконец, анонсированное государством опережающее развитие средне- и малоэтажного домостроения? Одним словом, все это напоминает бесконечное движение «вверх по лестнице, ведущей вниз».

Время кризиса, как известно, время перемен. Это наиболее подходящий период для воплощения новых идей, в том числе прогрессивных идей многоукладной рыночной экономики подразумевающей, прежде всего, государственное регулирование в базовых отраслях экономики. По сути дела, речь тут идет о воплощении новых социалистических идей и модернизации правовых институтов в целях упорядочения под эгидой государства социальных отношений, оказавшихся в результате неконтролируемого хозяйничанья антинародного государственно-монополистического (олигархического) капитала на грани опасного предела.

Откровенно говоря на пороге неминуемого краха глобализации, краха экономики неограниченного потребления с последующим неизбежным наступлением периода отрезвления и перехода к особому, мобилизационному этапу развития, единственное в этих условиях доступное средство хоть как-то сохранить устойчивое и безопасное развитие одного из локомотивов современной экономики – строительного комплекса России, а значит и стабильность государства в целом – переход от экономики глобализма – экономики неограниченного потребления – спроса, к новой экономике предложения (НЭП) по классической формуле социализма ТДТ (товар – деньги – товар).

Что это означает? Власть федеральная, региональная, муниципальная может и должна взять за правило организацию государственного, муниципального заказа через механизм ГЧП (государственно-частного партнерства) нового товара – предложение некоммерческого, государственного арендного жилья (сокр. ГАЖ).

Предложение этого товара от государства обусловлено и предполагает наличие соответствующего ему (предложению) платежеспособного спроса для воспроизводства следующего товара – государственного арендного жилья. В нем могут жить студенты, молодые семьи, пенсионеры, население «новых» регионов все те, у кого объективно не хватает средств на приобретение недвижимости или на внесение залога для получения ипотечного кредита, а это без малого 60% населения России!

Такие дома со временем станут самыми популярным видом многоквартирного жилья и одновременно самым эффективным и безопасным вложением бюджетных средств. Плюсов особенно для молодежи, огромное количество и к тому же государство имеет регулярные арендные поступления в бюджет для воспроизводства, а не пускает, как сейчас, народные деньги на субсидирование коммерческой ипотеки под …дцать процентов годовых с последующим надуванием пресловутого «ценового пузыря».

Кроме того, строительство ГАЖ обойдется госбюджету по реальной себестоимости, а это значит, как минимум в 2 раза дешевле и соответственно в значительно большем объеме, чем приобретенное за те же деньги жилье, но на коммерческой основе. И еще крайне важно то, что бюджетные деньги при таком раскладе напрямую«без откатов» пойдут в реальный сектор экономики, на реализацию действительно приоритетных государственных программ, а не наглым банкирам и аффилированным с ними под одной государственной «крышей» бизнес спекулянтам.

Пора признать, что опора в решении задач приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье…» только на коммерческие структуры несостоятельна. Строительные компании решают свои ограниченные коммерческие задачи, и это их законное право. Но решение государственных, цивилизационных задач к которым, несомненно, относится национальный проект «Доступное жилье…» – все-таки прерогатива государства.

А это значит, что государство на своих условиях, обусловленных реальной ситуацией в экономике, реализует общественные потребности в режиме реального времени. В борьбе за доступные квадратные метры для большинства российского народа наряду с уже организованными структурами и сообществами (коммерческие банки + частные строительные компании + перекупщики) пора бы уже выйти на «большую» дорогу и самому главному «игроку» – российскому государству.

В строительной сфере – очень важной, базисной отрасли, государственная надстройка по известной, но неуважительной причине отстранилась от решения жизненно важных проблем, согласившись с тем, что вся социальная сфера является зоной бизнеса. Образование – бизнес, здравоохранение – бизнес, жилье – бизнес. Это глубокое и опасное заблуждение. 

Капитальное строительство (архитектура) – это зона особого внимания государства и его, только его зона ответственности. А все эти рынки, биржи, бизнес-сообщества и прочая, прочая, прочая – всего лишь рабочие инструменты, а иногда и просто расходный материал для реализации государственной жилищной политики с единственной целью – обеспечение благополучия и процветания граждан.

Загороднов Е.И.
Профессор Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (СИБСТРИН)