13 ноября генеральный директор IDEM Екатерина Гресс выступила на IV Международном форуме «РЕБУС 2026» в Казани. В рамках сессии «История как актив — как заработать на наследии, не потеряв его» она рассказала о роли коммерческого консалтинга в редевелопменте исторических зданий и представила два проекта IDEM: бутик-отель «Муратов Хаус» в Нижнем Новгороде и многофункциональный комплекс «Царская пристань» в Севастополе.
Форум «РЕБУС» посвящён развитию исторических поселений, сохранению городской идентичности и поиску новых экономических сценариев использования исторической недвижимости. При этом историческая среда — это не только дореволюционная архитектура. Потенциал для редевелопмента имеют также промышленные здания, объекты советского периода и исторически сложившиеся городские территории.
С чего начинается редевелопмент
Работа с исторической недвижимостью требует особенно взвешенного инвестиционного подхода. Ограничения по сохранению здания, его конструктивные особенности и высокая стоимость приспособления под новую функцию существенно влияют на экономику проекта.
Поэтому до начала архитектурного проектирования необходимо определить, какое назначение объекта будет востребовано рынком, какие сценарии использования возможны и какой коммерческий результат может обеспечить каждый из них.
Именно эту задачу решает консультант. IDEM анализирует характеристики объекта и рыночное окружение, определяет варианты функционального назначения, разрабатывает концепцию коммерциализации и экономические модели. Это позволяет девелоперу оценить инвестиционную целесообразность проекта, определить модель дальнейшего использования: продажу объекта или отдельных помещений либо сохранение недвижимости в качестве арендного бизнеса.
Архитектурная команда подключается к реализации выбранной концепции, прорабатывая пространственные и технические решения с учётом рекомендуемых функций и технических рекомендаций. Таким образом, консультант обеспечивает связь между коммерческими и инвестиционными решениями девелопера и архитектурной реализацией.
Бутик-отель «Муратов Хаус», Нижний Новгород
Один из проектов, представленных на форуме, — бутик-отель «Муратов Хаус» на улице Сергиевской в Нижнем Новгороде. Это восстановленный объект деревянного зодчества, получивший новую функцию.
Перед IDEM стояла задача разработать концепцию объекта гостиничной недвижимости. Работа включала исследование гостиничного рынка, анализ конкурентного предложения, разработку концепции отеля и детальную проработку номерного фонда: количества и категорий номеров, их планировок и целевой аудитории.
На основании рыночного анализа был определён потенциальный средний тариф (ADR) и подготовлена экономическая модель для заказчика.
Важной частью решения стало позиционирование. История купеческого доходного дома легла в основу концепции деревянного бутик-отеля. Историческая идентичность здания стала не только архитектурной особенностью, но и самостоятельным маркетинговым преимуществом, усиливающим индивидуальность бутик отеля категории 4 звезды.
Отель начал работу в сентябре 2026 года. Редевелопмент занял 2 года.
МФК «Царская пристань», Севастополь
Другой представленный проект — редевелопмент бывшего промышленного холодильника довоенной постройки на исторической территории у Южной бухты Севастополя. Объект расположен на первой береговой линии, рядом с железнодорожным вокзалом и яхтенным причалом.
Задачей IDEM было определить наиболее эффективное функциональное использование здания. Мы разработали концепцию многофункционального комплекса, центральное место в которой занял бизнес-центр класса А, дополненный общественными и культурными пространствами.
В рамках проекта консультанты IDEM также разработали стратегию коммерциализации и обеспечивали работу с потенциальными арендаторами.
Сегодня «Царская пристань» — востребованный деловой объект, в котором размещаются офисы крупных компаний, проходят выставки, культурные мероприятия и театральные события. Благодаря грамотному функциональному позиционированию комплекс сохраняет высокую коммерческую эффективность: арендные ставки находятся на верхней границе городского рынка, а сам объект остаётся востребованным у арендаторов.
Проект показывает, насколько важно правильно определить назначение исторической недвижимости ещё до начала её преобразования. Коммерческая функция здесь стала основой устойчивой модели использования здания, при этом объект получил дополнительную ценность для городской среды.
Коммерческая эффективность как условие сохранения наследия
Оба проекта демонстрируют, что редевелопмент исторической недвижимости требует комплексной работы с её потенциалом. При этом универсального решения не существует: назначение объекта определяется его характеристиками, расположением, ограничениями, рыночным спросом и инвестиционными целями заказчика.
Роль IDEM — найти экономически обоснованный сценарий использования объекта до того, как будут приняты основные проектные и инвестиционные решения.
Комментарии (0)