Как не стать обманутым дольщиком? Советы юриста-спасателя

Автор: Зелепухин Александр Михайлович, Руководитель практики Коллегии адвокатов «Малов и партнеры»

Тема строительства жилья и проблемы обманутых дольщиков, инвестировавших свои денежные средства, уже много лет является одной из наиболее обсуждаемых в обществе.

Хотя Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» (далее – Закон № 214-ФЗ), а также другими законами и подзаконными актами предусмотрен ряд механизмов, позволяющих защищать права участников долевого строительства, однако наличие нарушений в этой сфере по-прежнему оставляет актуальными вопросы: куда могут обратиться дольщики за защитой своих прав, чем руководствоваться при подписании документов, чтобы не стать обманутым, и как этому помогут планируемые изменения в законодательстве?

Куда податься бедному дольщику?

Правоохранительные органы. Защита прав обманутых дольщиков является одним из приоритетных направлений деятельности для правоохранительных органов. Прокуратурой проводятся проверки на основании обращений по фактам нарушений законодательства, в том числе и контролирующими органами, координируется деятельность правоохранительных органов по вопросам защиты прав дольщиков.

Применяются такие меры реагирования, как направление представлений об устранении нарушений закона, возбуждение дел об административных правонарушениях, направление материалов для проведения следственных проверок, вынесение предостережений о недопустимости нарушений закона.

Органы полиции и следственные органы принимают участие в расследовании допущенных нарушений и возбуждении уголовных дел, например, по статьям о злоупотреблении должностными полномочиями (ст. 285 УК), их превышении (ст. 286 УК), получении взятки (ст. 290 УК), служебном подлоге (ст. 292 УК) и др.

Органы регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов. Эти органы создаются при администрациях регионов. Например, в Москве таким органом является Москомстройинвест, действующий на основании Постановления Правительства Москвы от 26.04.2011 г. № 157-ПП. В рамках своих полномочий Москомстройинвест, в том числе, контролирует порядок получения и использования застройщиком денежных средств дольщиков, соблюдение положений Закона № 214-ФЗ, рассматривает жалобы граждан, связанные с нарушениями этого закона, направляет лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан, предписания об устранении нарушений, принимает меры для привлечения виновных к ответственности; обращается в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Региональные органы власти и местного самоуправления. В случае допущенных нарушений со стороны чиновников граждане вправе обратиться непосредственно в вышестоящий орган государственной власти, орган местного самоуправления к должностному лицу.

Суд. Добиваться защиты нарушенных прав и возмещения нанесенного ущерба можно и необходимо через суд, подав соответствующий иск, и лучше – объединившись вместе с другими обманутыми дольщиками.

Чем руководствоваться при подписании документов?

Чтобы исключить необходимость обращения в указанные выше органы, при подписании документов необходимо руководствоваться простыми правилами.

Планируя покупку квартиры, просите у застройщика полный комплект документов, подтверждающих законное строительство, и, в первую очередь, договор, который вы будете подписывать. Идеально было бы показать документы юристу.

Подписывая договор долевого участия в строительстве, следует знать, что по Закону № 214-ФЗ вы имеете определенные гарантии. Прежде всего, поскольку данный договор проходит процедуру государственной регистрации, одну и ту же квартиру не смогут продать нескольким дольщикам. При задержке сроков строительства вы имеете право требовать неустойку за каждый день просрочки. Предусмотрено и право дольщика отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора (в случаях, определенных ст.9 Закона) и потребовать возврата денег.

Закон заставляет застройщиков соблюдать качество строительства, ведь в противном случае дольщик может потребовать безвозмездного устранения недостатков, возмещения своих расходов на их устранение или соразмерного уменьшения цены договора.

Перед подписанием договора долевого участия настоятельно рекомендуется прочитать его текст. Недобросовестные застройщики могут предложить вам не ту форму, которую показывали при первой встрече.

На сегодняшний день не имеется какой-либо формы типового договора участия в долевом строительстве. Тем не менее, идея создания такой формы нашла свое воплощение в законопроекте, который находится на рассмотрении в Государственной Думе [1].

Согласно планируемым изменениям, Правительство РФ получит право разрабатывать типовые формы договора долевого участия. Однако стоит учесть, что даже при утверждении Правительством такой формы, обязательной для всех компаний-застройщиков она не станет, а будет иметь лишь рекомендательный характер.

Это связано с тем, что одним из основных принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ), который предполагает, что «граждане и юридические лица свободны в заключении договора», «условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами».

Требования к содержанию договора участия в долевом строительстве содержатся в вышеуказанном законе. В частности, в договоре должны быть предусмотрены следующие обязательные условия:

• предмет договора;
• объект долевого строительства;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику;
• цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства;
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Если в договоре отсутствуют эти условия, он считается незаключенным (п.1 ст. 432 ГК РФ).

В целях исполнимости данного договора, в нем должна быть четко определена ответственность сторон за нарушение конкретных обязательств, предусмотренных договором.

Если же вам вместо договора участия в долевом строительстве предлагают, например, заключить предварительный договор или приобрести вексель, рекомендуем поискать другого застройщика. Если вы согласитесь на эти варианты, то можете лишиться всех возможных гарантий и рискуете потерять денежные средства.

Так, предварительный договор нигде не регистрируется и по сути не предусматривает денежных расчетов, а деньги при этом будут отданы. То есть, вы можете потерять и деньги, и квартиру. Предварительный договор, в отличие от договора участия в долевом строительстве, не убережет от двойной продажи квартиры, не даст возможности предъявить претензии в связи со срывом сроков строительства, некачественным строительством, получить проценты за просрочку исполнения обязательств, и вообще может быть признан в суде притворной сделкой.

Аналогична ситуация и при схеме: предварительный договор + вексель. Такой вариант также не дает никаких гарантий, а вексель лишь подтверждает, что вы передали деньги в долг на определенный срок. Предполагается, что потом они должны быть засчитаны в счет оплаты имущества. Но при этом, в векселе невозможно прописать конкретную подлежащую передаче квартиру, а следовательно, ваши ожидания в отношении нее ни на чем не основаны.

Несмотря на то, что сегодня использование предварительного договора и векселя встречается все реже,а договор долевого участия предполагает наличие гарантий для застройщика, бдительность терять не стоит. На сделку стоит решаться, только убедившись в том, что все условия, которые предлагает застройщик, соответствуют Закону № 214-ФЗ.

Помогут ли изменения в 214-ФЗ гарантировать дольщикам защиту их прав?

Законопроект, который в настоящее время находится на рассмотрении в Государственной Думе, предоставит дольщикам дополнительные гарантии защищенности.

Согласно нему, будет создан единый реестр всех застройщиков, ведение которого в компетенции уполномоченного органа, и содержащиеся в нем сведения предполагаются открытыми и общедоступными. Таким образом, любой потенциальный дольщик сможет зайти на сайт и посмотреть соответствующую действительности информацию о застройщике.

Кроме того, размещение сведений о компании и объекте строительства на ее официальном сайте станет обязательным. В частности, можно будет ознакомиться с аудиторским заключением о ее деятельности, разрешением на ввод в эксплуатацию объекта, проектной декларацией, договором долевого участия, информацией о способах обеспечения обязательств и др.

Будет расширен перечень характеристик многоквартирного дома и информации о компании, подлежащих включению в проектную декларацию.

Чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, застройщик должен будет отвечать ряду дополнительных требований. Одно из них предъявляется к размеру собственного капитала: он должен составлять не менее 5% от суммы, полученной в результате умножения общей площади жилых помещений строящегося объекта на среднюю цену квадратного метра в регионе (по данным Федеральной службы статистики). В случае отсутствия этих средств, застройщику будет необходимо получить поручительство других юридических лиц, чтобы совместная сумма их капиталов была не менее 1 миллиарда рублей. Возможно, что ко второму чтению законопроекта в ГосДуме эту норму изменят, так как она вызвала большую волну критики.

Согласно законопроекту, компании-застройщику необходимо быть юридически «чистой» со всех сторон: она и ее учредители, члены коллегиального исполнительного органа, генеральный директор не должны фигурировать в реестре недобросовестных поставщиков, недобросовестных участников аукционов по продаже земельных участков либо аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

К руководству застройщика также будут предъявляться новые требования: его генеральный директор и главный бухгалтер не должны будут иметь неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономики, или быть подвергнуты уголовному наказанию в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также административному наказанию в виде дисквалификации.

Расширяются возможности использования средств дольщиков в рамках строительства объектов (в частности, эти средства смогут пойти на уплату арендных платежей за земельные участки, на которых осуществляется строительство, на возмещение затрат на строительство систем инженерно-технического обеспечения, на уплату процентов по целевым кредитам и другие цели). При этом закон устанавливает исчерпывающий перечень направлений расходования привлеченных средств.

Пожалуй, главное новшество законопроекта – механизм эскроу-счетов, который позволит сохранить деньги дольщиков на случай банкротства или других неприятных неожиданностей со стороны застройщика. Он заключается в том, что привлеченные средства могут размещаться в банках на эскроу-счетах и не смогут быть использованы до завершения строительства. В случае использования этого механизма застройщик освобождается от обязанностей страхования гражданской ответственности или получения поручительства банка, также к застройщику не применяется требование о залоге в пользу участников долевого строительства прав на земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом.

Банк, участвующий в такой схеме, будет следить за расходованием кредитных средств, информацией о подрядчиках, привлеченных к строительству, расчетами по строительству, предварительно согласовывать с застройщиком внесение изменений в договор участия в долевом строительстве (при необходимости таких изменений). Использование эскроу-счетов невыгодно для застройщика, поскольку в таком случае ему придется платить проценты за использование кредитных средств. Но для дольщиков – это безусловная гарантия сохранности денег. Являясь «замороженными» в банке, деньги имеют риск «исчезнуть» только в случае банкротства самого банка. Это маловероятно, так как право участвовать в описанной схеме получат лишь солидные банки (с размером собственных средств более 20 миллиардов рублей).

Указанные изменения позволят стать рынку более прозрачным, а будущим участникам долевого строительства - лучше разобраться в документации и проверить застройщика перед вложением денег. Все эти меры помогут дольщикам чувствовать себя спокойнее на протяжении всего срока строительства и дадут определенные гарантии не попасть в капкан нечистых на руку застройщиков и фирм - «однодневок».

Итак, если вы решили приобрести квартиру в строящемся доме, внимательно изучите всю информацию о застройщике, почитайте отзывы других граждан, инвестировавших средства в этот или другие объекты застройщика, ознакомьтесь с документами, а лучше – покажите их юристу. Только все взвесив, принимайте решение о вложении денег.

Если возникли какие-либо проблемы, обращайтесь за защитой, привлеките к вашей ситуации побольше внимания, бейте во все колокола, объединитесь с другими дольщиками.

Существующее регулирование и грамотная юридическая помощь помогут вам спасти свои средства.

[1] Законопроект № 954041-6, изменяющий положения Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», принят 19.02.2016 в первом чтении.