Активный редевеломпент: зачем нужна перезагрузка объектов недвижимости

Практические рекомендации Владимира Шидловского о том, как изменить формат коммерческих зданий, чтобы увеличить потребительский спрос

ШИДЛОВСКИЙ Владимир Павлович. Заместитель руководителя фонда «Талант и успех» по строительству, эксперт в сфере и управления строительными проектами

Сегодня большинство девелоперов столкнулось с проблемой снижения потребительского спроса и операционного дохода. Такая ситуация на строительном рынке сложилась по трем основным причинам: уменьшение доходов населения, увеличение конкуренции, обязательное внедрение инноваций, без использования которых объект уже не является привлекательным для инвесторов, арендаторов и собственников. 

Нестабильность ситуации диктует бизнесу новые условия. Обеспечить объектам недвижимости хорошую доходность и высокую ликвидность возможно путём редевелопмента.

Редевеломпент торговых центров 

По оценке Knight Frank 30% всех торговых центров Москвы нуждаются в редевеломпенте. Основная задача трансформации - изменение самой концепции коммерческого объекта, наполнение его экономически привлекательным содержанием. На первом этапе проводится анализ товарного рынка, изучается покупательский спрос и определяются наиболее востребованные продуктовые позиции. Затем следует пересмотреть формат использования торговых площадей, оптимизировать их функции и определить какую ценность удовлетворяет объект, в чем концепция соответствует ожиданиям рынка. Так формируется новое уникальное позиционирование объекта недвижимости. Далее рекомендую обратить внимание на обеспечение доходности проекта через снижение операционных расходов, оптимизацию финансовых затрат и расширение перечня услуг.

Рассмотрим один из вариантов удачной концепции - lifestyle mall - популярный формат коммерческих торговых центров, где продаются не столько бренды, сколько именно стиль жизни. Каждый объект lifestyle эксклюзивен. 

Стоит отметить, что при запуске такого проекта инвестор должен быть готов к серьезным расходам и более глубокому мониторингу конкурентов. Запуск действительно оригинального объекта на 20-30% дороже стандартной реконструкции торгового комплекса. Статьи расходов расширяются на разработку архитектурной концепции и интерьерных решений, а также маркетинг и брендинг — формирование имиджа здесь играет первостепенную роль для дальнейшего успеха проекта. Основательная разработка концепции позволяет найти способы увеличения заполняемости объекта, спрогнозировать новые источники доходов и в результате увеличить востребованность арендаторами торговых площадей.

Один из свежих примеров. В мае 2017 в ТГК “Киевский” открылся первый в Москве и второй в мире Eataly, итальянский магазин с ресторанной зоной. Здесь расположились 18 тематических кафе и ресторанов, а также маркет, сыроварня, пивоварня, пекарня, кухня для мастер-классов и многое другое. 

Проект одним из первых представил life-формат с идеологией путешествия в Италию и стал пользоваться повышенным спросом у любителей европейских поездок. Успех площадки в том, что собственники нашли уникальный формат и представили целый веер разных предложений под разные запросы целевой аудитории.

Ещё один из последних примеров качественного редевеломпента — ТРК “Грейт” в Санкт-Петербурге. Концепция мебельного шоу-рума исчерпала себя и девелопер принял решение обеспечить комплекс коммерческой концепцией с развлекательной функцией. Был надстроен этаж, изменена внутренняя планировка, заменены устаревшие инженерные системы и установлено современное освещение, эскалаторы, лифты. Так, общая площадь объекта увеличилась на 10%, а площадь для арендаторов - на 30%. За счёт реконструкции чистый доход увеличился с 4 до 12 млн. долларов в год.

Офисы для жизни 

Застройщики многих офисных комплексов также вынуждены трансформировать их в более прибыльные форматы. Один из способов увеличить доходность — создание апартаментов, которые одновременно позволяют использовать объект и для проживания и для работы.

Пока тренд редевелопмента офисов в основном коснулся Москвы и области, в региональных центрах апартаменты развиваются медленно. Существующий спрос на жильё в городах-миллионниках все ещё удовлетворяется обычными «квартирными комплексами». Даже в Санкт-Петербурге доля апартаментов в объеме предложения не превышает 3,5%.

Отмечу, что офисные здания самые сложные для редевелопмента. Специальные технические требования по глубине этажа не всегда дают физическую возможность провести реконструкцию помещения. Поэтому переформатирование офисов в жилые апартаменты с размещением торговых площадей на первых этажах является хорошим выходом из ситуации. Кроме того, это позволяет увеличить доходность проектов минимум на 6%. 

А вот перепрофилировать офисное здание под торговый центр неэффективно, так как торговые площади получаются малогабаритными, что снижает проходимость.

Реконструкция офисных помещений в апартаменты выгодна и с юридической стороны, так как к ним нет отдельных требований по получению статуса жилых помещений. Помимо этого, на апартаменты не распространяются нормативные требования для жилья.

Новая жизнь промышленных объектов

Редевеломпент промышленных территорий также открывает много новых возможностей для повышения доходов девелоперов. Переформатирование недвижимости происходит во всех крупных населенных пунктах страны, так как это единственно верный вектор для решения транспортных, социальных, а в результате и экономических задач. В Москве финансово успешным деловым комплексом является "Москва-Сити", в Санкт-Петербурге популярен торговый центр "Галерея", который появился на территории бывшей пуговичной фабрики Копейкиных. 

В Волгограде организован бизнес-центр в отреставрированном здании конторы царицынского склада Жигулевского пивоваренного завода, в Перми - фабика-кухня стала торговым центром "Горный хрусталь", в Новосибирске помещение кирпичной мельницы превратили в лофт. Есть пример редевелопмента и с сохранением производственных функций - таким образом был обновлен один из цехов Челябинского трубопрокатного завода. Каждый из проектов прошел детальную проработку новой концепции, чтобы максимально точно соответствовать новым реалиям городских потребностей и быть экономически успешным.

Итоги редевелопмента

В ближайшее время число объектов редевелопмента по всем направлениям коммерческой недвижимости будет только расти. Это не столько модный тренд, сколько вынужденная необходимость, адекватный ответ на коммерческие задачи, стоящие перед девелоперами и верное направление для экономически эффективного развития строительных проектов. Редевеломпент позволяет из невостребованных и нерационально используемых территорий создавать доходные проекты, обновить городскую ткань и повысить социальный уровень жизни горожан. 

Реорганизация городских пространств позволяет решить и транспортные проблемы в части строительства дорог, мостов, стадионов, парковочных мест и прочей городской инфраструктуры. Редевеломпент также оживляет вложение инвестиций, позволяет повысить квалификацию рабочего персонала и, как следствие, увеличить поступления в бюджет города за счёт растущих доходов.

Желаю удачи в реализации самых смелых строительных нововведений.