В предыдущей статье мы рассказывали о рисках и угрозах, которые могут возникнуть при покупке недвижимости на проблемных земельных участках (свалки, болота, промзоны и пр). Мы пытались «на пальцах» объяснить обычным гражданам какие риски для их жизни и здоровья могут возникнуть при покупке недвижимости на участках, которые ранее считались непригодными для строительства жилых зданий и помещений.
Теперь мы попробуем взглянуть на эту проблему с другой стороны. А именно, со стороны заказчика (или инвестора). Того человека (или организации), который (на основании полученной информации) и принимает решение о покупке земельного участка.
Изначальной аксиомой является то, что ни один из инвесторов-застройщиков не хочет купить земельный участок где-то на окраине или в промзоне. Все хотят купить поближе к центру, с коммуникациями и большой проходимостью. Но затем в силу вступают законы рынка. Согласно которых, при выполнении всех необходимых характеристик (близость к центру, наличие сетей и коммуникаций, большая проходимость и пр.) стоимость 1 квадратного метра приобретаемого земельного участка начинает стремиться к заоблачным высотам. Следствием этого может стать превышение стоимости строительства объекта над ценой реализации. Попросту, это убытки.
И вот инвестор, уже смирившийся с неизбежностью покупки «землицы» где-то та-а-ам, «куда Макар телят не гонял», дает команду своим экспертам (дай Бог, чтобы это были профессионалы своего дела, а не «парни по объявлению») искать участок на окраинах.
Наивный (будем так оптимистично думать) инвестор надеется «занедорого» получить участок, на котором будет вести строительство и пытаться снижать себестоимость работ. Но все не так как кажется. Ведь в дело вступают факторы, на которые он (инвестор) уже, практически, влиять не может. Ничего не мешает менеджеру по покупке земли быть родственником владельца какого-нибудь земельного участка на болоте, торфянике или возле кладбища (на худой конец – просто в промзоне). Или, допустим, менеджеру совсем уж не хочется изучать всю «подноготную» заинтересовавшего его участка. Плюс продавец землицы сулит «несколько монеток на карман». Ну и, скажите, зачем этому менеджеру знать, что земельный участок на торфянике? Или что ранее там находился полигон промышленных отходов? Тем более, что «документы в порядке и юрист уже ждет на подписание договора купли-продажи».
Вот и покупают периодически мало того, что в проблемных местах, так еще и очень дорого! (Ранее мы писали про одну известную сеть гипермаркетов, которая скупала земли возле кладбищ, на свалках, торфяниках или болотах. Но не в этом суть. Они покупали земельные участки ОЧЕНЬ ДОРОГО! Даже можно сказать – НЕПРИЛИЧНО ДОРОГО! И да, менеджеры после пары сделок обычно увольнялись J).
Что ж, продолжим про приключения застройщиков с земельными участками.
Допустим участок куплен и пришла пора инвестировать. Первоначально в инженерно-геологические изыскания. От результатов изысканий очень многое зависит. Проектировщики, руководствуясь ими, закладывают в проект те или иные решения. Кстати, проектирование – это еще одна из затрат перед строительством объекта.
И вот, допустим, по результатам изысканий оказывается. Что часть подземных вод транзитом протекает через этот злосчастный участок… в переводе на общечеловеческий это обозначает (допустим), что метрах на трех ниже уровня земли попросту бежит речка (или ручеек, но от этого не легче). Бежит себе и бежит. Только есть одно небольшое условие: строить можно только тогда, когда эта подземная речка отведена от участка или осушена. В противном случае необходима система мелиорации и водопонижения. Иначе вода будет размывать основания, на которых находится строящийся объект. И через несколько лет будут очень большие проблемы у хозяев объекта.
###
Случай из жизни: один незадачливый инвестор сэкономил аж 150 тысяч рублей при покупке земельного участка под строительство тепличного комплекса. Хоть ему и предлагали купить соседние участки. Но экономия 150000 (!!!) рублей была важнее голоса логики и здравого смысла. Что имеем в итоге? Земельный участок в низине, через который, транзитом, шла вода практически с 2000 гектаров окрестных земель. Как следствие – работы по водопонижению, плюс изменение конструкций фундаментов на более влагостойкие, плюс шпунтование траншей (чтобы траншея не обваливалась при ведении работ), плюс срыв сроков производства работ. Все это, в общем итоге, потянуло более, чем на 20 миллионов рублей! Алло, инвестор, что там с экономией???
###
Это один из вариантов покупки земельного участка без детальной проработки вариантов покупки и попытки сэкономить. А сколько впереди предстоит мытарств при проектировании? Ведь на этом этапе инвестор тоже никак не застрахован от неверных или технически неграмотных проектных решений, заведомо удорожающих строительство. Но про проектирование мы поговорим в отдельной статье.
Совет от «СТРОЙБЕЗПОТЕРЬ»: Товарищи инвесторы! Тщательно прорабатывайте покупку земельных участков!
Константин Бергал, эксперт компании STROIBEZPOTER.RU
Комментарии (0)