Примерно 8-10 лет назад в Россию началась шумиха, связанная с «зелеными» технологиями в строительстве, печатались статьи, появились общественные организации, были приняты законы, появились первые здания, прошедшие сертификацию по одному из стандартов.
Пик хороших новостей пришелся на 2013-2015 годы, когда были сертифицированы крупные спортивные объекты для Олимпиады в Сочи, а также стадионы для чемпионата мира 2018.
Но даже это не смогло скрыть факт, что популярность зеленых технологий не приобрела тотальный характер. Давайте разбираться, почему это произошло.
Экономить энергию дешевле, чем ее вырабатывать
Зеленое строительство зародилось в 1970-е годы, когда в результате нефтяного кризиса цена на электроэнергию выросла в четыре раза. Новые технологии первое время скромно использовались лишь в частных домах, пока в 1990 годы к стимулированию энергосбережения не подключились национальные строительства.
При том, что около 40% всей вырабатываемой энергии тратится на здания, простая математика показала, что мероприятия по экономии ресурсов обходится в четыре раза дешевле, чем затраты на новые объекты энергетики . Появились дотации, льготные кредиты и налоговые вычеты для потребителей, использующих энергоэффективные технологии. Начали выделяться гранты на исследования в области экономии энергии, которые в итоге и сформировали пул технических решений, которые используются в современных зданиях.
В 1990-х годах появились рейтинговые системы экологичности и энергоэффективности зданий, такие как BREEAM и LEED, на которые приходится 80% сертифицированных зданий.
Параллельно с этим процессом увеличивался масштаб зеленого строительства, если сорок лет он ограничивался отдельными домами, в 1990-е появились кварталы, застроенные энергоэффективными зданиями, то сейчас речь идет о экогородах.
Что такое зеленое строительство?
Часто это понятие очень упрощают, считая, что к нему относятся только использование определенных материалов или снижение потребления природных ресурсов.
Под зеленым строительством понимается технологии, которые позволяют достичь трех глобальных целей:
- Сократить количество вредных выбросов и отходов как при производстве строительных материалов, так и при процессе строительства, а также при эксплуатации здания.
- Снизить потребление зданием электрической и тепловой энергии, воды и других ресурсов.
- Повысить комфорт для персонала и жителей, улучшая таким образом их эффективность работы и качество жизни.
Степень соответствия здания требованиям экологического строительства определяется при сертификации зданий (которая проводится добровольно) по одному из стандартов.
Наибольшей популярностью пользуются стандарты: BREEAM (метод экологической оценки эффективности зданий, Великобритания), LEED (Руководство поэнергоэффективному иэкологическому проектированию, США), DGNB(Совет устойчивого строительства Германии). Не так давно в России появилась собственная система сертификация «Зеленые стандарты».
Обратите внимание, что при сертификации оцениваются множество показателей экологичности и энергоэффективности здания, вот некоторые их них:
- Благоприятные условия в здании (естественное освещение, эффективность вентиляции, контроль качества воздуха и воды, высокая звукоизоляция, приятный вид из окна и др.)
- Транспортная доступность, в особенности возможность использовать общественный транспорт с низким уровнем выбросов, велосипеды, пешая доступность объекта и т.п.;
- Экономия воды (сбор дождевой воды и ее повторное использование, контроль утечек, приборы учета расхода воды);
- Снижение потребления энергии (естественное освещение, вентиляция и кондиционирование, использование тепловых насосов, высокоэффективные светильники и прочие энергосберегающие технологии в области инженерных систем, конструкций, фасадов, окон и т.п.);
- Использование возобновляемых источников энергии (ветер, солнечное излучение и т.п.);
- Использование экологичных материалов (при производстве которых затрачено минимум энергии и выделялся минимум вредных веществ, возможность утилизации и переработка материалов);
- Организованный процесс строительства, позволяющий снизить объем выбросов и энергозатраты.
Каждому параметру присваивается определенный бал. Сертификаты бывают разного «достоинства» — в зависимости от количества набранных балов. Поэтому, для получения базового сертификата не требуется слишком больших затрат, что не скажешь про сертификаты уровня «золото» или «платина».
Больше всего зданий сертифицировано (LEEDи BREEAM, не включая частные дома) в США и Канаде – более 21 000, на втором месте идут страны Скандинавии – около 4 000, далее остальная Европа – около 2 000, Азия – 1 500, Африка – 25 и на последнем месте Австралия. В России таких зданий около 100.
Еще в 2014 году офисные комплексы занимали около 60% от всех «зеленых» зданий, однако, в последние годы их доля была размыта глобальными спортивными стройками.
Распределение «зеленых» зданий в РФ по назначению. 2016 год
Сколько это стоит на самом деле?
Сторонники зеленых технологий сообщают, что «девелоперы не задумываются, что вложения в «зеленое строительство» на первоначальном этапе не превышают 5% от стоимости проекта, а ежегодная экономия на коммунальных расходах может составлять до 40%».
Или другой факт. В Европе пассивные здания дороже обычных только на 5–10%, и эта разница окупается за 7–9 лет. Некоторые «зеленые» офисные здания оказались и вовсе дороже на 2–4%.
При этом можно ожидать, что «…арендная ставка в среднем выше на 10-15%», наблюдается снижение уровня вакантности площадей на 10%.
Давайте проведем свой расчет.
Проведем калькуляцию затрат, которые необходимы для на сертификации двух условных офисных зданий класса В и класса А площадью 30 000 кв.м. Для простоты расчета считаем, что оба здания находятся в деловом, насыщенным инфраструктурой районе города, близко от остановок общественного транспорта.
Рассмотрим систему сертификации LEED и оценим затраты на зеленые технологии по каждому пункту, при этом предполагаем получение рейтинга «сертифицирован» или «серебро». Там, где здания сами по себе хоть в некоторой степени удовлетворяют требованиям, считаем, что дополнительные мероприятия не требуются.
| Рейтинг по LEED | Количество набранных баллов |
| Сертификат LEED | 40-49 |
| Серебряный сертификат LEED | 50-59 |
| Золотой сертификат LEED | 60-79 |
| Платиновый сертификат LEED | Более 80 |
Стоимость мероприятий для получения сертификатов
Пояснения к таблице:
Цифра, к примеру, "20" в пункте "Территория" означает максимальный суммарный бал по этой категории.
Столбец "Обычное офисное здание" содержит пункты, которые может иметь офисное здание класса В, спроектированное и построенное по обычным (не зеленым) требованиям заказчика. Видно, что даже обычное здание может набрать определенное количество баллов по этой системе сертификации. К примеру, если офису повезло находится менее, чем в 800 метрах от метро, то оно получит 7 баллов. В ячейке, где указано "0 баллов" добавлена также сумма в рублях, которые необходимо вложить, чтобы получить балл по этому пункту.
Столбец "Офисное здание класса А" показывает, что высококлассное здание, спроектированное без цели сертификации, тем не менее набирает не малое количество баллов. Если такое здание в каком-то пункте имеет 0 баллов, мы добавили стоимость соответствующих мероприятий.
| Пункт LEED | Описание | Максимальное возможное кол-во баллов | Обычное офисное здание | Офисное здание класса А |
| Территория | 20 | |||
| Выбор места строительства | Нельзя строить на территориях под сельское хозяйство, в лесах и т.п. Российские нормы запрещают это делать в любом случае | 1 | 1 | 1 |
| Доступность сервисов | Объект должен находиться не далее 800 метров от жилых домов, торговых центров и т.п. Считаем, что здания находятся в центре города. | 5 | 5 | 5 |
| Доступность общественного транспорта | Не далее 800 метров от метро, автобусов и т.п. | 7 | 7 | 7 |
| Хранение велосипедов и комнаты для переодевания | Наличие мест для парковки велосипедов для всех работников | 1 | 0 | 0 |
| Емкость парковки | Наличие достаточного места для парковок автомобилей | 2 | 0 | 2 |
| Восстановление зеленых насаждений и максимум открытого пространства | Восстановление зеленых насаждений, высадка дополнительных деревьев и растений, не требующих полива | 1 | 1 | 1 |
| Снижения тепла от поверхности тротуаров, парковок | Обеспечить тень от деревьев, от самого здания, использовать георешетки | 1 |
0 баллов
250 000 руб. |
1 |
| Снижение выделения тепла от кровли | Материалы с высокой отражающей способностью на 75% площади кровли, или "зеленая" крыша на 50% площади | 1 |
0 баллов
4 500 000 руб. |
1 |
| Снижение освещения территории в ночное время | Снижение мощности светильников в ночное время | 1 | 1 | 1 |
| Снижение потребления воды | 10 | |||
| Сокращения потребления воды | Добиться снижения питьевой воды на 20%: использование счетчиков воды, экономная сантехника, ограничители воды, рассеиватели воды | обязательное требование |
-
3 000 000 руб. |
-
3 000 000 руб. |
| Отказ от полива питьевой водой | Использовать растения и деревья, требующих минимального полива, для полива применять очищенную дождевую воду | 2-4 балла |
0 баллов
7 500 000 руб. |
0 баллов
7 500 000 руб. |
| Переработка сточных вод | Повторное использование не менее 50% серых вод после очистки | 2 |
0 баллов
20 000 000 руб. |
0 баллов
20 000 000 руб. |
| Дополнительное сокращение потребления воды | Добиться дополнительного снижения питьевой воды на 30-40%: использование счетчиков воды, экономная сантехника, ограничители воды, рассеиватели воды | 2-4 балла |
0 баллов
10 000 000 руб. |
0 баллов
10 000 000 руб. |
| Экономия энергии | 24 | |||
| Экономия 10% энергии | Экономия энергии инженерными системами, к примеру, использование утилизаторов | обязательное требование |
0 баллов
10 000 000 руб. |
+ |
| Снижение влияния на озоновый слой | Использовать экологичные фреоны | обязательное требование | + | + |
| Снижение потребления энергии | Мероприятия по утеплению здания, использование эффективных строительных материалов, фасадов, эффективных инженерных систем, применение решений с возобновляемыми источниками энергии и т.п. | 19 |
0 баллов
280 000 000 руб. |
5 баллов
90 000 000 руб. |
| Дополнительное снижение влияния на озоновый слой | Исключение утечек хладогентов | 2 | 0 | 0 |
| Учет потребления энергии | Система диспетчеризации, системы учета электричества, тепла, воды | 3 |
0 баллов
10 000 000 руб. |
3 |
| Материалы | 12 | |||
| Раздельный сбор отходов | Сбор и подготовка к отправке мусора на переработку | обязательное требование |
Не соответствует
3 000 000 руб. |
Не соответствует
3 000 000 руб. |
| Утилизация строительного мусора | Утилизация 50% мусора - 1 балл, 75% - 2 балла. Вывоз мусора для переработки | 2 |
0 баллов
1 000 000 руб. |
0 баллов
1 000 000 руб. |
| Повторное использование конструкций | 4 | 0 | 0 | |
| Использование материалов из переработанных отходов | При производстве материалов используются отходы производства | 1-3 балла | 1 | 1 |
| Использование местных материалов | 1-3 балла | 1 | 1 | |
| Качество внутреннего воздуха | 17 | |||
| Наличие вентиляции по нормам РФ | обязательное требование | + | + | |
| Зоны для курения | обязательное требование | + | + | |
| Датчики СО2 в помещениях | Мониторинг, управление вентиляцией по зонам | 1 |
0 баллов
5 000 000 руб. |
0 баллов
5 000 000 руб. |
| Увеличение мощности вентиляции на 30% | 1 | 0 | 0 | |
| Загрязнение при строительстве | Защита контейнеров с токсичными материалами, уборка, защита вентиляции от пыли на этапе строительства | 1 | 1 | 1 |
| Проветривание перед заездом | 1 | 1 | 1 | |
| Экологичные краски и материалы | Материалы с низким выделением вредностей в воздух | 4 | 4 | 4 |
| Влияние внутренних загрязнений на качество воздуха | Фильтры 7 класса в приточных установках, маты для сбора грязи у входа, отрицательный перепад давления в ряде помещений | 1 | 1 | 1 |
| Индивидуальное регулирование освещения | Регуляторы света у 90% рабочих мест | 1 |
0 баллов
2 000 000 руб. |
0 баллов
2 000 000 руб. |
| Регулирование температуры | Индивидуальное управление климатом у 50% работников | 1 |
0 баллов
10 000 000 руб. |
1 |
| Освещенность | Естественный свет у 90% рабочих мест, предусмотреть необходимый уровень освещенности. | 1 | 1 | 1 |
| Инновационные технологии | Энергосбережение и экологичность достигаемая инновационными технологиями | 5 | 0 | 0 |
| Другое | 1 | |||
| 84 | 25 | 38 | ||
| Стоимость модернизации здания, руб. | 366 250 000 | 141 500 000 |
| Расходы на сам процесс сертификации | Цена, руб. | Цена, руб. |
| Разработка дополнительной документации и проведение дополнительных исследований для сертификации | 13 000 000 | 13 000 000 |
| Организационные затраты на персонал, отвечающего за соблюдение требований экологичности и энергоэффективности | 3 500 000 | 3 500 000 |
| Услуги консультантов и взносы | 8 000 000 | 8 000 000 |
| Расходы на сертификацию | 24 500 000 | 24 500 000 |
Прим. Прошу отнестись к этому расчету как к очень грубой оценке, которая предназначена только для поверхностного ознакомления читателей с основными пунктами системы сертификации.
| Итого для сертификации | 390 750 000 | 166 000 000 |
| Относительная стоимость сертификации от стоимости здания 2,7 млрд. руб. (90 000 руб./кв.м.) | 14% | 6% |
Выводы
Удачно расположенный в центре города бизнес центр класса А может получить 38 баллов, ему не хватает лишь два балла для получения сертификата по LEED. Для скромного бизнес центра требуется набрать как минимум 15 баллов.
Расчеты показывают, что объем всех затрат, связных с сертификацией, действительно может составить несколько процентов, однако только в случае зданий класса «А», которые сами по себе выполняются с применением дорогих материалов и технологий и оснащаются инженерными системами лучших мировых брендов.
Чтобы таким зданиям получить экологический сертификат требуется понести относительно небольшие дополнительные затраты.
Для зданий более низкого класса рост стоимости несравненно более высокий, который сопоставим со стоимостью всех инженерных систем.
Стоимость «зеленых» технологий зависит от того, насколько далеко девелопер готов идти. В Европе и США они готовы идти далеко, поэтому большинство ультрасовременных экологичных зданий там редко обходятся дешевле, чем за 10 000 долларов/евро за кв.м.
В то время, как даже самые дорогие офисные здания в России не стоят дороже 4-5 000 долларов за квадратный метр.
Когда все изменится?
Большинство экспертов сходятся во мнении, что существенные изменения к отношению к зеленому строительству в России произойдут под действием высоких цен на энергию. Графики стоимости воды, электричества и газа в России и Европе очень красноречиво подтверждают это мнение.
А пока строят и сертифицируют здания:
- любители новых технологий и энтузиасты;
- в маркетинговых целях для повышения привлекательности недвижимости для арендаторов, прежде всего иностранных;
- для удовлетворения требований тех или иных международных организаций, к примеру спортивных.
Автор: Александр Иванов, ООО «Траст инжиниринг»
Комментарии (0)