Прогноз цен на квартиры в 2022 году – новая реальность

Последние недели, мягко выражаясь, внесли корректировки в планы на будущее многих людей и бизнеса в целом.

Поскольку моя жизнь связана с проектным бизнесом, а он зависит от состояния строительного рынка, мне не дает покоя вопрос: «Что будет с этой сферой?» Будут ли коммерческие девелоперы строить? Или все шесть миллионов людей, имеющих отношение к строительству, станут обслуживать только городские и государственные заказы?

Поскольку ответ на такой общий вопрос найти сложно, придадим ему очень конкретную формулировку. Что будет с ценой на недвижимость, в частности на квартиры?

(Если не терпится, можете сразу перейти к таблице в конце статьи).

Это важно не только из-за того, что приобретение квартиры в нашей стране считается одним из самых больших событий в жизни, но еще и потому, что доля жилых зданий составляет около 75% от всего объема строительства в стране.

Не будут покупаться квартиры и три четверти проектировщиков, монтажников, строителей, рабочих различных производств перестанут вставать ни свет, ни заря, чтобы заняться любым или нелюбимым, но однозначно важным, делом.

С этими мыслями я погрузился в расчеты, задавая себе простые вопросы:

• Насколько цена квартир вырастет из-за роста курса доллара и евро?
• Как величина ставки кредита для застройщика влияет на цену квадратного метра?
• Если девелопер станет альтруистом, то какой станет цена на его квартиры?
• Возможно что-то еще придет в голову по пути.

Поскольку у меня нет инсайдерской информации о деятельности девелоперских компаний, я исходил из публичных данных, а также из собственного опыта и некоторых знаний. Как следствие, этот материал наверняка не избежал ошибок, упущений и упрощений, в связи с этим, прошу не относиться к нему, как к научному труду. Для меня это могло стать своего рода цифровой психотерапией, результаты которой, как обычно, непредсказуемы.

Эти расчеты я выполнял, чтобы оценить, при каких условиях многим компаниям отрасли (и, что особенно важно – нашей проектной компании) придется ожидать прихода пушистого полярного лиса или этот визит отменится.

За основу я взял стоимость квартиры в условном жилом комплексе бизнес-класса, расположенном в Москве. Доля таких зданий в нашем городе велика, поэтому результат может быть показателен.

Последние два года цены на квартиры этого сегмента, мягко говоря, попутали берега, в чем легко убедиться, ознакомившись с оценками компании Метриум.

Как видно на графике, даже рост в период льготной ипотеки 2020 года (+58 955 руб./кв.м.) меркнет на фоне роста 2021 года (+93 435 руб./кв.м.).

Мы то все думали, веря оценкам разных «экспертов», что в 2021 году цена обязательно пойдет на спад, нужно потерпеть. Интересно, что ответил бы такому советчику покупатель, которому год ожидания обошелся в лишний десяток миллионов?

Рис. Такая восходящая картина вызывает зависть как к тем, кто успел совершить покупку три года назад, а также к тем девелоперам, кто продавал квартиры в конце 2021 и в начале 2022 года

Наверняка всех, кто видел такой рост цен квартир, посещали недобрые мысли в отношении финансовых аппетитов застройщиков. Об этом мы поговорим отдельно чуть позже, не горячитесь.

Но сначала определим структуру стоимости квартиры и будем разбираться, как различные факторы влияют на ее составляющие.

За основу я взял все расходы условного девелопера в 2020 году, пересчитал их на конец 2021 года с учетом инфляции, роста уровня зарплат, стоимости материалов, а также курса валют, а потом сравнил расчетную цену и реальную, действующую на рынке. По этой же методике рассчитал расходы в 2022 году по нескольким сценариям.

Из чего складывается стоимость квартиры?

Структуру стоимости квадратного метра можно разбить на шесть главных составных частей: расходы непосредственно на строительство, выплаты по кредитам, содержание компании, стоимость земельного участка, реклама и, наконец, прибыль.

Рис. Так может складываться стоимость квадратного метра в период высокого спроса, который наблюдался во второй половине 2020 года

Кроме очевидной составляющей – собственно строительства (доля которого составляет почти 2/3 стоимости), девелопер несет и другие расходы. Ему тоже нужно платить за кредиты, поэтому десятая часть стоимости квартир уходит банкам, финансирующим строительство. Не забудем (как это забыть-то), что и покупатели ежемесячно совершают ипотечные платежи, что в сумме складывается в огромные расходы на банковские услуги в сфере строительства.

Рис. Примерно две трети стоимости квартиры – это расходы непосредственно на строительство

У среднего девелопера работает не менее тысячи сотрудников, которым нужно платить зарплату, а перед этим их нужно разместить в презентабельном офисе, покупать канцтовары и отправлять на повышение квалификации. На это все уходит около 7% стоимости вашей квартиры.

Хоть и небольшую, но заметную долю стоимости квартиры вам нужно отдать девелоперу, чтобы он разместил рекламу, которая и позволит эту квартиру продать вам и другим потенциальным покупателям. Если она стоит 20 млн. руб., то вы заплатили за рекламу своей квартиры около 400 000 руб. Обидно, конечно.

Да и земля, оказывается, тоже не даренная, в доле этой квартиры она составляет 1,6 млн. руб. Эти деньги город, при желании, может направить на строительство поликлиник и благоустройства улиц.

Вроде как все важное, и ничего не выкинуть. Но вопрос остался, почему так дорого то?

Вклад доллара в стоимость квартиры

К одной из основных причин роста стоимости квартир в 2021 году традиционно относят снижение курса рубля. Это самый очевидный и понятный довод. Но давайте посчитаем, насколько этот фактор велик.

Валютная доля в расходах на строительство зданий не так велика, как кажется.

Основные строительные материалы, такие, как арматура, бетон, утеплитель, гидроизоляция, плитка, панели фасадов, кабели, трубы, воздуховоды – российские, поэтому от курса доллара зависят слабо.

С инженерным оборудованием, казалось бы, должно быть все наоборот. Но нет. Многие девелоперы вот уже несколько лет даже в жилых комплексах бизнес класса (в том числе в уникальных зданиях высотой более 100 метров) применяют массу российского оборудования. Иностранные бренды остаются только в тех областях, где российская промышленность еще не предлагает должную замену.

Вентиляционное оборудование, радиаторы и тепловые завесы, электрические автоматы и светильники, пожарная и охранная сигнализации и даже автоматизация – сплошь производства России. Исключение пока составляет запорная арматура, насосное оборудование, холодильные машины и коммутаторы компьютерных сетей. На российские аналоги девелоперы пока не решаются перейти.

И самое главное – более 40% средств на строительство уходит на оплату труда наших монтажников. Вклад европейских или американских специалистов и консультантов в зарплатный фонд строительных проектов фактически нулевой.

Рис. Только 20% расходов на строительство зависят от курса валют

При этом, расходы непосредственно на строительство – это лишь 62% от стоимости квартиры, а значит иностранные компоненты составляют 12% от стоимости квартиры. Не так и много.

Рис. Напрямую от курса доллара зависит только 12% стоимости квартиры

Вооружившись этими графиками, можем посчитать: если в 2021 году доллар вырос на 20% (если сравнить январские курсы 2019 и 2020 годов – с 61,8 до 74,4 руб.), то цена на квартиры должна была увеличиться всего на 7 400 руб./кв.м., хотя она прибавила 93 475 руб./кв.м.

Как так? Копаем дальше.

Рис. В 2021 году курс доллара мог увеличить стоимость квартиры лишь на 2,5%

Рост стоимости материалов и зарплат строителей

2020 и 2021 год отметились двумя тенденциями на строительном (и не только) рынке.

В-первых, недостатком персонала строительных профессий – от проектировщиков до штукатурщиков. Как результат, они дружно стали оценивать свой труд выше, что и выразилось в росте зарплат.

Во-вторых, ростом стоимости некоторых строительных материалов, скажем сталь в 2021 году выросла с 70 000 руб. до 80 000 руб. за тонну, хотя пиковая цена достигала в середине года 100 000 руб.

В 2021 году Росстат оценил рост зарплат в целом по стране на уровне 14,5%. Не будем спорить с национальным органом статистики и переведем это в рубли за квадратный метр, получив почти 11 900 руб./кв.м. Рост зарплат повлиял на цену квартир в полтора раза сильнее, чем курса доллара.

Еще Росстат рассчитал, что в 2021 году рост стоимости строительных материалов российского производства составил около 11%, переводим в более понятную нам форму и получаем примерно 7 800 руб./кв.м.

Рис. Стоимость квартиры из-за курса доллара, дефицита персонала и роста стоимости строительных материалов выросла в 2021 году примерно на 27 000 руб./кв.м.

Подводим итог, все факторы, влияющие на стоимость строительства, плюс земля (считаем, что она подорожала в размере инфляции) дают рост квартиры примерно на 10% - около 30 000 руб./кв.м.

Где искать еще 65 000 руб.?

Подождите все бросать и ставить дизлайки девелоперам.

Расходы девелопера, кредиты, прибыль

Рост себестоимости строительства, о котором мы говорили выше, заставляет девелопера увеличивать объем заимствований, от чего ползут вверх и выплаты процентов по ним. Как мы теперь знаем, на выплаты по займам на строительство уходит около 10% конечной стоимости вашей квартиры.

Банки не щадят и девелоперов.

Чтобы вести свое непростое дело девелоперам нужно иметь массу штатных специалистов – профессиональных инженеров, управленцев, маркетологов, финансистов. Эти люди в прошлом году тоже не могли не воспользоваться кадровым дефицитом, поэтому стали получать более высокую зарплату.

На компенсацию увеличения внутренних расходов девелопера уходит еще несколько тысяч рублей с каждого квадратного метра. Как вы должны помнить, около 7% стоимости вашей квартиры уходит на содержание девелопера.

Теперь самое интересное. Прибыль.

Она очень сильно меняется от девелопера к девелоперу и от года к году. Если взять очень усреднено, то в последние годы (но до 2020 года) она составила чуть меньше 10% (до вычета налогов). Налоги на прибыль и дивиденды отщипнут заметный кусок. В 2020 году девелоперы смогли заработать несколько больше.

Пока говорить о сверхприбылях не получается.

Девелоперский бизнес в любой стране связан с довольно высокими рисками. Я могу о них судить только на основе собственного опыта, как проектировщика. За последние годы на объектах, в проектировании которых мы участвовали, произошли следующие неприятности:

• строительство одного объекта было отменено после нескольких лет работы над ним из-за отсутствия одного согласования;
• один знаковый комплекс был надолго заморожен из-за отсутствия финансирования;
• полностью готовый жилой комплекс два года не сдавался в эксплуатацию из-за судебного процесса;
• строительство еще одного дома затянулось из-за протестов жителей района;
• множество объектов меняли свою планировку из-за изменений структуры спроса.

Эти и другие неприятности подтачивают финансовое состояние девелоперского бизнеса. Поэтому каждый руководитель, знакомый с арифметикой, будет при первой возможности создать резервные фонды компании.

Что и было сделано в 2021 году. Спрос на дорогие квартиры позволил, по моим оценкам, заработать до 60-65 000 руб. с каждого квадратного метра, что составляет 15-17% от выручки.

А потом произошло то, что произошло.

Может такое случиться, что тот, кто, матерясь, покупал квартиры за 394 135 руб./кв.м. в конце 2021 года, сейчас мог бы считать себя везучим человеком.

Мы подошли к самому главному вопросу, ради чего я и затеял весь этот разговор.

И сколько могут стоить квартиры в 2022 году?

Социальные сети многих авторов сейчас выглядят, как конкурсные работы «Кто всех сильнее запугает». Я в таких конкурсах не участвую, поэтому не буду рассматривать экстремальные сценарии.

На цену квартиры будут влиять: курс доллара, стоимость материалов, уровень инфляции и зарплат, а также процентные ставки и прибыль девелопера. Рассмотрим несколько комбинаций этих факторов.

Рис. Несколько вариантов формирования цены

Снижение цены возможно, если спрос на квартиры настолько упадет, что несмотря на инфляцию материалы останутся на том же уровне (иначе производители ничего не продадут), зарплаты тоже не вырастут (хорошо, если не понизятся на фоне отсутствия заказов), кредиты опустятся до 10%, а девелоперы пойдут на убытки. Убытки вообще не редкость для девелоперского бизнеса, и, возможно, накопленные ранее запасы позволят компаниям продержаться в период падения спроса.

В последние годы плохие новости наскучили. Пора с ними завязывать.

Я очень рассчитываю, что в текущей ситуации разум возьмет верх над бушующими эмоциями. Планета успокоится, вернутся дружеские отношения, и вместо взаимных санкций мы будем обмениваться визами и товарами.

И за всем этим пойдет вниз ставка, доллар и инфляция, а за ними и цена на квартиры. Я не мелочный, но так уж вышло, что квадратные метры являются отличным индикатором душевного состояния общества.

Александр Иванов
Руководитель мастерской
ООО «Траст Инжиниринг»

http://www.trusteng.ru/

P.S. В этой статье я лишь мельком коснулся темы спроса. Если станет понятно, что наша проектная компания выберется живой из текущей ситуации, возможно, я рассмотрю спрос, как главный фактор, влияющий на стоимость квартир и опишу это