Вчера я вернулся с Всероссийской конференции по загородной недвижимости. Там были крупнейшие девелоперы, банки, аналитики, чиновники, инвесторы. На сцене говорили правильные слова: про устойчивость рынка, адаптацию, новые инструменты, перспективы роста. Всё звучало спокойно и даже немного оптимистично.
Но настоящая картина была не на сцене. Она была в разговорах между выступлениями. В тех фразах, которые говорят тихо, без микрофона.
И если собрать всё это в одно честное предложение, оно будет звучать так: рынок загородной недвижимости вошёл в фазу очистки. И эта очистка будет жёсткой.
Мы слишком долго жили в иллюзии, что рынок будет расти всегда. С 2020 года деньги стали дешёвыми, ипотека доступной, спрос огромным. Люди покупали быстро, часто эмоционально. Девелоперы запускали проекты один за другим. Землю брали впрок. Экономику считали на основании вчерашних условий. Почти любой проект можно было продать, если он выглядел достаточно убедительно на рендерах.
Это создало ложное ощущение стабильности.
На самом деле устойчивости не было. Было окно возможностей, вызванное уникальным сочетанием факторов: дешёвых денег, страха инфляции и массовой господдержки. Сейчас это окно закрылось. И впервые за много лет рынок начал показывать реальную картину.
Самый тревожный сигнал — это не снижение продаж. Самый тревожный сигнал — это появление на балансах банков недостроенных коттеджных поселков. Я лично видел проекты, которые выставлены на продажу как залоговое имущество. Поселки, в которые вложены сотни миллионов рублей. Поселки, которые ещё недавно рекламировались как «новый уровень жизни». Сейчас они продаются с дисконтом, потому что девелопер не смог завершить проект.
Это только начало.
Многие компании сейчас находятся в состоянии, когда формально они ещё работают, но фактически уже не развиваются. Они ждут. Надеются. Пересчитывают экономику. Ищут выход. У некоторых этот выход найдётся. У многих — нет.
Особенно показательно, что трудности возникли даже у крупнейших игроков. Федеральные девелоперы активно заходили в сегмент ИЖС последние годы, рассчитывая масштабировать свои модели многоэтажного строительства. Это выглядело логично на бумаге. Но на практике оказалось, что ИЖС — это другая индустрия. Здесь нет той плотности, которая делает экономику многоэтажных проектов устойчивой. Здесь длиннее цикл, выше зависимость от подрядчиков, сложнее логистика и выше неопределённость.
Многие просто недооценили эту разницу.
Отдельная тема, о которой почти не говорят публично, — это изменение поведения банков. Банки стали гораздо жёстче. Они контролируют не только девелопера, но и подрядчиков. Они блокируют аккредитации. Приостанавливают финансирование. Требуют дополнительные документы уже в процессе реализации проекта. Иногда достаточно формального повода, чтобы финансирование было замедлено или остановлено.
Для подрядчиков это новая реальность. Раньше их отношения были напрямую с клиентом или девелопером. Сейчас между ними стоит банк. И именно банк контролирует деньги.
Формально рынок поддерживается льготной ипотекой. Но фактически она уже не играет той роли, что раньше. Получить её стало сложнее. Банков, которые реально активно работают с такими программами, немного. А сама сумма ипотеки уже не соответствует стоимости строительства полноценного дома. Шесть миллионов рублей несколько лет назад были серьёзной суммой. Сегодня это только часть бюджета. Остальное клиент должен добавить сам.
Это автоматически сокращает круг покупателей.
Ещё одна проблема заключается в том, что официальная статистика создаёт иллюзию стабильности. Когда говорят о вводе ИЖС, важно понимать, что значительная часть этих домов — это завершение проектов, начатых несколько лет назад. Это не отражает текущую активность. Новых запусков меньше, чем кажется по цифрам. Но это не всегда очевидно, если смотреть только на официальные отчёты.
На этом фоне особенно заметно изменение самого покупателя. Он стал другим. Более осторожным. Более рациональным. Он больше не покупает на эмоциях. Он изучает проект, анализирует локацию, считает расходы. Он думает о том, что будет с этим домом через десять лет. Насколько он ликвиден. Насколько удобно там жить.
Это создало ситуацию, в которой слабые проекты просто перестали продаваться.
И это главный момент, который нужно понять. Проблема не в том, что исчез спрос. Проблема в том, что рынок перестал принимать слабый продукт. Маркетинг больше не может компенсировать отсутствие смысла в проекте. Можно сделать красивый сайт, снять качественное видео, запустить рекламу. Но если за этим нет реальной ценности — продаж не будет.
Мы вошли в новую фазу, где дом перестаёт быть просто объектом строительства. Он становится продуктом. С понятной логикой, понятной экономикой и понятной ценностью для клиента. Это неизбежный процесс. Любая индустрия проходит через это. Строительство не исключение.
Да, это сложное время. Многие компании исчезнут. Многие проекты не будут реализованы. Но именно такие периоды формируют зрелый рынок. Они убирают случайных игроков и оставляют тех, кто способен работать системно и создавать реальную ценность.
Я вышел с форума с очень чётким ощущением. Мы находимся в точке перелома. Рынок не умирает. Он становится взрослым. И именно сейчас формируется его новая структура.
Если вам интересна реальная картина рынка, без иллюзий и презентаций, я делюсь наблюдениями и выводами в своём Telegram-канале.
https://t.me/talkzubov
Там я пишу о том, что действительно происходит в девелопменте, строительстве и индустрии деревянных домов.
Комментарии (0)