Интервью с основателем «IDEM-консалтинг», посвященное Дню рождения компании
18 лет назад мы основали IDEM, тогда запрос на профессиональный консалтинг в регионах только формировался. Сегодня сотни проектов России созданы с нашей помощью, объекты, в разных городах, которые мы помогли создать, получают престижные премии и становятся приоритетными в выборе покупателей и резидентов. Все эти годы, помогая девелоперам принимать стратегические решения, мы меняли рынок и города.
В интервью мы расскажем о том, как изменился девелопмент за эти годы, почему региональные рынки невозможно оценивать по единым шаблонам и что ждет недвижимость завтра.
— За 18 лет работы вы наблюдали развитие регионального девелопмента практически изнутри. Что, на ваш взгляд, изменилось сильнее всего?
Главное изменение — глубина проработки проектов. Если в начале нашего пути клиента-девелопера в первую очередь интересовали , сроки окупаемости скорость реализации и эталонные примеры, то сегодня фокус сместился на продукт, экономику проекта, аспекты эксплуатации и пользовательский опыт. Появилось понимание, что успешный объект это среда, в которой человеку должно быть удобно жить, работать, отдыхать или совершать покупки.
Помню, в конце 2000-х нам приходилось буквально убеждать заказчиков установить эскалатор в четырехэтажном торговом центре. Сегодня это кажется очевидным, но тогда такие решения приходилось доказывать. Сейчас девелоперы гораздо внимательнее относятся к тому, как примет их идею конечный пользователь, прорабатывая сценарии. И это, пожалуй, главное изменение отрасли.
— Вы много работаете в регионах. Насколько важно понимать особенности конкретного города?
Это принципиально важно. Первое, с чего начинается любое наше исследование, — глубокий социально-демографический анализ. Мы стараемся узнать о городе все: изучаем экономику, бизнес, как живут люди, какова покупательская способность, как проводят свободное время.
Не менее важно изучить и конкурентную среду. Через успешные объекты недвижимости можно очень многое понять о городе. Какие торговые центры популярны? Какие бизнес-центры востребованы? Какие гостиницы пользуются спросом? Как развивается транспортная инфраструктура? Какие районы растут быстрее других? Ответы на эти вопросы позволяют увидеть не только состояние рынка недвижимости, но и уровень развития бизнеса, экономики и реальные потребности жителей.
И, конечно, огромное значение имеет менталитет.
Есть города, которые легко принимают новое, а есть очень консервативные и даже патриархальные. Страна большая, разные погодные условия, разные привычки в еде, разная потребность и в шоппинге и организации пространства для бизнеса. Разная насмотренность и опыт горожан, иногда даже совершенно отличные запросы на то, какой должна быть квартира. Эти особенности нельзя увидеть только в статистике. Их можно понять только глубоко изучив город.
— Как изменились запросы самих девелоперов за последние годы?
Существенно. Если раньше вопрос звучал: «Как быстрее окупить проект?», то сегодня нас чаще спрашивают: «Как создать что-то особенное и отличаться от конкурентов?»
Появился запрос на стратегию, концепцию, продуктовые решения. И это очень позитивная тенденция.
— Что вас больше всего удивило в последних исследованиях региональных рынков?
Наверное, то, насколько разные российские города. Вот например кажется, что города-миллионники должны быть похожи. На практике это совершенно не так.
Например, недавно мы завершили исследование рынка офисной недвижимости Екатеринбурга. Практически все бизнес-центры там официально классифицированы. А вот например в Красноярске — ни одного, несмотря на наличие качественных объектов класса А.
Или другой пример — Казань. За последние годы город совершил настоящий рывок. Сегодня ставки аренды офисной и торговой недвижимости здесь выше, чем во многих других миллионниках.
Мы видим, как инвестиции в экономику, туризм, городскую инфраструктуру практически сразу отражаются на рынке недвижимости.
Очень показателен и Нижний Новгород. За несколько лет усилия по развитию туризма привели к качественному росту гостиничного рынка. Сегодня город стал одним из самых популярных туристических направлений России, идут инвестиции в гостиничную недвижимость, так как стоимость размещения заметно выросла.
Именно поэтому я часто говорю, что недвижимость — это зеркало экономики города, несмотря на консервативность, она быстро реагирует на изменения, отражает тренд развития и становится одним из самых точных индикаторов благополучия.
— А как изменения на рынке меняют девелоперов?
Прежде всего — усиливается сегментация рынка. Если раньше было достаточно говорить о классах недвижимости, то сегодня внутри каждого класса появляются десятки продуктовых решений, ориентированных на разные аудитории.
Мы видим появление нишевых девелоперов. Кто-то строит исключительно в исторических центрах городов. Кто-то специализируется на бизнес-классе. Кто-то работает только в массовом сегменте. Многие региональные компании уже стали федеральными и успешно выходят в новые города.
Но важно другое. Успешными становятся те компании, которые не копируют проекты, а адаптируют их под конкретный регион.
— Можно ли научить рынок тому, чего он пока не знает?
Да. Иногда достаточно показать успешный мировой или российский опыт. Хороший пример — проекты у воды.
Еще несколько лет назад некоторые участки у реки в Нижнем Новгороде считались неперспективными. Местные девелоперы просто не рассматривали их.
Компании, пришедшие из других регионов, увидели потенциал этих территорий, правильно упаковали проект, объяснили будущим покупателям преимущества такого образа жизни — и рынок это принял. Очень часто людям нужно просто показать новые возможности.
Именно поэтому мы всегда используем лучшие российские и международные практики как бенчмарки. Много изучаем, читаем, путешествуем Но важно не просто найти красивый пример, а доказать его применимость.
— Каким вы видите следующий этап развития девелопмента?
Я убеждена, что главный тренд — дальнейший рост профессионализма. Девелоперам придется гораздо глубже понимать не только строительство, но и экономику, сервис, гостиничный бизнес, ритейл, общественные пространства, управление объектами.
Следующий этап — это мультифункциональность. Будем мало монопродуктов, рынок и образ жизни требуют быстрой связи недвижимости разного назначения, при этом современные объекты должны быть гибкими и готовыми к изменениям рынка.
Мы уже продумываем здания таким образом, чтобы функции могли трансформироваться. Возможно в будущем придется офисные пространства — адаптировать под гостиничные форматы, торговые площади — под сервисы, развлечения или образование.
Объект должен жить десятилетиями, а значит, быть способен меняться вместе с городом. При этом жилые проекты все чаще будут развиваться вместе с качественной инфраструктурой, а деловые объекты — становиться полноценными городскими экосистемами.
Именно на такие проекты мы сегодня делаем ставку.
— Если город пока не готов к таким изменениям, стоит ли девелоперу рисковать?
Любое новое решение должно быть просчитано. Наша задача как консультантов — помочь девелоперу снизить риски. Мы можем показать в цифрах потенциальный спрос, рассчитать экономику проекта, подобрать оптимальный формат, определить необходимый состав функций и показать успешные примеры реализации аналогичных решений.
Именно аналитика позволяет принимать смелые решения не интуитивно, а профессионально.
Комментарии (0)