Решение проблемы жилья требует фундаментальных преобразований

Жилищная проблема - это состояние общества, при котором трудоспособный, законопослушный гражданин не имеет возможности заработать средства на приобретение и содержание достойного современного жилища. Сама проблема жилья находится в зените внимания, есть и понимание проблемы и её значения. 

aa87a19c238a91a4fabc359c01a6b6d9.jpg

Она обсуждается на всех этажах власти и имеет внимание политических партий. Вот только её решение, обещанное многими и в разное время, так и не состоялось. Более того, происходит её обострение, а на фоне быстрорастущих энерготарифов, стареющий и дряхлеющий жилой фонд, становится хитом современной жизни. 

Эпизоды успехов на этом фронте, в виде достижений, повторяющие успехи прошлого столетия, выглядят слабым утешением, а по сути таковыми не являются. Все попытки найти решение в увеличении объёма строительства, используя старые технологии, былые форматы жилья, в виде многоэтажных «коморок», проблему не решают. Единственным выигравшим остаётся бизнес и не всегда строитель, да чиновник, пишущий отчёт. 

Краснодарский край, один из передовиков строительства, где на население в пять с лишним миллионов жителей, строится, четыре с небольшим миллиона квадратных метров жилья. Половина, всего объёма, приходится на Краснодар, где проживает 850 тысяч жителей. Если добавить в эту статистику Сочи, Геленджик и другие города края, то на два миллиона жителей сельских районов, остаются крохи. И так по всей России, с небольшими корректировками по регионам. После этого удивляемся процессу опустошения огромных площадей и вымиранию тысяч сёл и городков. 

Конечно, в этот процесс большую лепту внёс процесс развала промышленности и инфраструктурных объектов в регионах. Попытаться всё это списать на процесс урбанизации некорректно, так как Россия не Европа, плотность населения такова, что оголение некоторых территорий, смерти подобно. Поэтому подходить к некоторым преобразованиям надо со своим мерилом и со своими стандартами, в том числе и при формировании жилищной политики, которая сегодня невнятна, непонятна, а попросту говоря, отсутствует.

В конце прошлого века мы резко изменили общественно-экономическую формацию и принялись за развитие нового общества и построение новых отношений. Новая политика была заявлена и поддержана, а что дальше? Где новое общество и где новые отношения? Стоять одной ногой в капитализме, а другой в социализме неудобно, да и поза, будем справедливы, не публичная. Если мы действительно строим новое общество, то необходимо понимать, что капитализм очень отличается от социализма. Здесь всё другое: люди по-другому живут, общаются, деньги получают, о семье по-другому заботятся. 

В такой ситуации проблема жилья является одной из основных, поскольку необходимо создать другой образ жизни, который определяется бытом. Жильё - очень глубокая вещь, задевает базовые структуры человеческой жизни. При этом необходимо учитывать многие факторы: климат, ментальность населения, исторические и национальные особенности и т.д. Представьте российские просторы, климатические зоны, национальное разнообразие и получите сложность задачи, которую надо решать. Надо разработать и предложить современную типологию жилья для России.

Только для города есть необходимость, создать десяток разных вариантов. Молодой человек, студент, молодая семья, семья с детьми, многодетная семья, семьи с различным уровнем доходов, пожилые люди, инвалиды и т.д. В городе должно закладывается большое разнообразие жилья, где люди могут совмещать жизнь с работой (нижний этаж – магазинчик, аптека, мастерская, верхний этаж – жилой), то это становится основой для появления мелкого бизнеса. Если такой типологии жилья нет, то этот слой просто не появиться. И никакие программы развития малого бизнеса здесь не помогут, если этот тип жилья не предусмотрен. Типология семейного жилья должна быть очень развитая и включать в себя несколько вариантов пригородного жилья – отдельных домов.

Самый распространенный тип сельского жилья – примитивная изба с огородом и «удобствами» во дворе. Конечно, сегодня новые дома так никто не строит, но и нет системного порядка. Отсутствует понимание, каким должен быть дом для фермера. Это совершенно специфические дома, отличные от всех остальных. Поскольку образ жизни в разных уголках страны различен, в том числе и на селе, то сельское домостроение должно быть многообразным. 

183426cbcc05b4daece29339552f096e.jpg

Типология жилья – это способ включения людей в новую жизнь, а в России разработкой такой типологии практически не занимались. Люди отучились обустраивать жизнь вокруг себя, что гораздо шире, чем банальный ремонт квартиры! Они должны захотеть выйти из бараков за счёт собственных усилий, у них должно быть представление о поле возможных вариантов. Когда люди начинают прилагать усилия – вот тут им нужно помочь. Надо построить правильные финансовые схемы, создавать инфраструктуру. И тогда начнётся действительно жилищный бум.

Организация собственного жилья – вещь высокоинтеллектуальная и высокопрофессиональная. Человек, который занимается обустройством своего жилья, он уже не примитивный. И чем сложнее структура жилья, тем сложнее им управлять. В этом состоит элементарная бытовая квалификация человека в современном мире. И поэтому реформа ЖКХ это реформа на самом деле жилья и его владельца. Человек вдруг должен понять, что вопрос обеспечения светом, водой, газом – это его вопрос, а не государства или кого-то ещё.

Человек, владеющий сложным жильём, которое он выбирает, строит, обслуживает, сам для себя, ищет ответ на вопросы как будет дом обслуживаться, с кем какие контракты заключать. Это человек уже совершенно другой квалификации и другой цивилизации. У него другие потребности, другая ориентация в мире, другое отношение к жилью и собственности, а отсюда и патриотизм. У него другая семейная жизнь. Просто качественно другая вся жизнь. Здесь и проходит граница между социализмом и капитализмом.

Теперь о самом процессе строительства, который характерен несколькими российскими особенностями. Прежде всего, надо отметить, что жилья строим мало, а учитывая состояние жилого фонда, катастрофически мало. В основном, строим дома многоквартирного формата в крупных городах и региональных центрах. Принятый приоритет в строительстве малоэтажного жилья, в основном домов усадебного типа на одну семью, абсолютно правильный, но так и остаётся заявленным приоритетом. Попытки строительства различных коттеджных посёлков по несколько десятков домов, революцию не сделают, а наоборот приведут к негативному восприятию подобного типа жилища.

Нужно типовое и системное проектирование подобных массивов, застраиваемых тысячами домов, обеспеченных дорогами, связью и всей необходимой инфраструктурой. Там могут располагаться кварталы социально ориентированных домов для многодетных семей, для инвалидов, для пенсионеров. В зависимости от выбранной типологии жилья, будут определены размеры земельных участков и инфраструктурных объектов. Строительство жилья в регионах и на сельских территориях имеет свои особенности, но везде и все хотят жить в современных, красивых, прочных, энергоэффективных, экологичных домах, по доступной цене. Что для этого необходимо сделать?

Как правило, всё сводится к трём основным задачам:
1. Предельно удешевить цену квадратного метра жилья, без ущерба качеству.
2. Наладить заводской выпуск технологичных стройматериалов и фрагментов жилого дома.
3. Разработать кредитно-финансовые механизмы, позволяющие приобретать жильё
гражданами.

Неизвестно кто первый изрёк, что малоэтажное строительство значительно дешевле и стоимость 1м2 в индивидуальном доме, будет меньше стоимости 1 м2 квартиры. Но при сегодняшних технологиях строительства и применяемых материалах, это совсем не так. Но байка «пошла» гулять и пришла в рекламу малоэтажного строительства, где стоимость каркасных домов подаётся на уровне 12 – 15 тысяч рублей за 1м2, готового под ключ жилья. Более того, есть и примеры такого «строительства», но что это за дома? Жилыми их назвать крайне сложно. Такое «экономное» жильё разденет своих обладателей за три – пять лет эксплуатации. 

Надо строить малоэтажные дома не дорого, но в строгом соответствии с требованиями по качеству. Они не должны уступать, по степени благоустройства многоэтажным домам, но со значительно меньшими затратами материальных ресурсов и времени. Сопоставляя количество фундаментов, стен, перекрытий и других
 конструктивных элементов здания, приходящееся на 1 м2 полезной
 площади в домах многоэтажных и малоэтажных, можно видеть, что
 «удельный расход» наиболее дорогих элементов здания (стен и фундаментов) в домах малоэтажных значительно больше, чем в многоэтажных.

53db81fd24daac15121498370d806d6c.jpg

Большое количество «охлаждаемых» наружных стен в малоэтажном
 здании, по сравнению с многоэтажным домом, обязывает также особо заботиться об их энергоэффективности, всемерно повышая сопротивление ограждающих конструкций теплопередаче. Это можно решить через инновационные технологии заводского строительства. Наши строители работают с производительностью в 3 – 4 раза ниже, строителей развитых стран. На это влияют многие факторы, но основной это климатические условия и отсутствие соответствующей заводской подготовки элементов будущего дома. 

Перенос большей части процесса строительства домов в заводской цех на конвейер, можно существенно поправить показатели эффективности работы строителей. Практика других стран показывает примерно такую же картину
 распространенности малоэтажного строительства. Даже в США —
 «стране небоскребов» — свыше 80% населения проживает в одноэтажных и двухэтажных домах. Ориентировочно можно полагать, что в новом строительстве (если учитывать городское и сельское строительство) малоэтажные дома должны составлять по площади около 80%, а остальные 20% остаются на дома в 4 этажа и выше.

Необходимо, как можно больше, применять деревянные элементы для конструкций малоэтажных домов, что обеспечит их энергоэффективность, экологичность, хорошие прочностные характеристики и снижение стоимости 1 м2 жилья. Россия в двенадцать раз меньше применяет пиломатериалы, чем США, Канада и скандинавские страны, при строительстве жилья, являясь мировым лидером по объёму лесных угодий. Это ещё один, существенный резерв, в решении проблемы жилья.

При комплексной малоэтажной застройке больших территорий, завод, расположенный в непосредственной близости, на своём конвейере, обеспечит быстрое, качественное и недорогое строительство жилых домов и инфраструктурных объектов. Вместе с решением этой проблемы, регионы получат импульс экономического развития. Кластерный подход к организации подобного решения будет иметь положительный эффект и создаст базу развития для малого и среднего бизнеса. Необходимо пересмотреть регламенты участия госструктур в решении проблемы жилья.

Эффективного механизма нет, а конкурсы и различные аукционы, только загоняют проблему в угол. Эту глубоко социальную задачу не переложить на плечи бизнеса и главную роль в её решении должно получить Министерство строительства и ЖКХ РФ. Пора на полную мощь включить механизм ГЧП и объединить усилия по решению вековой проблемы.

У России и регионов нет времени на сомнения и надежду на то, что проблема решится сама собой, пришло время решать и действовать.

Комментарии