Всем известно, что для реализации любого строительного проекта требуются немалые финансовые вливания. Мировая практика инвестирования в строительный сектор такова: 2/3 инвестиций идут через банковское проектное финансирование (Project Finance), 1/3 составляют собственные средства компаний. В России – все точностью наоборот.
Инвестирует в строительство либо население, участвуя в долевом и осуществляя индивидуальное строительство, либо напрямую бюджет и государственные корпорации, либо в скромном объеме бизнес.
Как видно, источники финансирования российской строительной деятельности не отличаются разнообразием, при этом доступность многих из них значительно снизилась в последние три года. При этом процесс финансирования строительного комплекса не имеет системного характера, складывается стихийно и практически без учета стратегических задач развития государства.
Как помочь застройщикам найти источники финансирования для завершения строительства жилых домов? Смогут ли поправки к ФЗ №214 «О долевом участии в строительстве жилья» предотвратить волну обманутых дольщиков? Сможет ли проектное финансирование стать панацей от мошенничества застройщиков?
Куда ни кинь – всюду клин
Одним из негативных влияний на экономическое развитие России оказывают санкции по ограничению доступа организаций и предприятий на мировой финансовый рынок. Это значительно затрудняет получение кредитов для большинства строительных компаний. Высокая ключевая ставка Центробанка приводит к сокращению объемов кредитования строителей и внутри страны.
Из-за падения рубля произошло увеличение себестоимости продукции при использовании импортного сырья и комплектующих. Это приводит к увеличению затрат на строительство, что при снижении спроса может привести к отрицательной доходности многих строительных проектов.
В результате сильного падения реальных доходов населения, спрос на покупку квартир в новостройках резко сократился. Не секрет, что до 70% бюджета на строительство дома, формировалось раньше от поступления средств дольщиков. В связи с кризисными явлениями на рынке труда и финансов многие строительные компании, в отсутствии покупательского спроса, поставлены на грань выживания.
Откуда у долевого участия в строительстве жилья ноги растут
Возникновение долевого участия в строительстве жилья массово началось после ликвидации советской системы государственного обеспечения жильем. Огромный неудовлетворенный спрос, многолетние очереди на муниципальные квартиры и нехватка нового строительства привели к тому, что застройщики стали активно предлагать гражданам еще на этапе строительства профинансировать строительство их жилья, тем самым несколько снизив стоимость приобретения и, самое главное, предоставив доступ к решению жилищной проблемы.
Ответившим на призыв гражданам предъявлялся разномастный пакет документов, задачей которого было убедить потенциальных покупателей в том, что стройка:
а) состоится непременно и б) покупатель получит то, за что платит деньги.
Естественно о том, что потенциальный потребитель весьма и весьма рискует своими сбережениями, скромно умалчивалось. Так, например, застройщик в процессе строительства может обанкротиться или проводить те или иные мошеннические операции. В данном случае избежать подобных неприятностей может внимательный выбор застройщика, который должен основываться на критериях надежности и безупречной репутации. Но кто в то время следовал данным критериям?
Первое время данная схема работала. Одной из ее достоинств было то, что стоимость квартиры по долевому строительству в итоге получалась гораздо ниже рыночных цен на вторичном рынке. Необходимо учитывать и тот факт, что такой вид сотрудничества позволял получить собственное жилье только через определенный срок, который может растянуться по непредвиденным обстоятельствам: долгострой, двойные продажи, нецелевое использование средств дольщиков.
Финансовая пирамида «долёвки»
Долевое строительство всегда оставалось уязвимым перед случаями откровенного мошенничества. Наиболее типичные случаи, когда застройщик собирает деньги и растворяется с ними в кипрском офшоре, бросив стройку и дольщиков. Сплошь и рядом наблюдалось нецелевое расходования средств вкладыванием денег вместо стройки жилого дома в пирамиду, наподобие МММ. И в конце концов, так называемые застройщики просто не умели строить и не могли ничего предъявить своему клиенту.
Во всех вышеуказанных случаях обманутые дольщики выходили на митинги и пикеты с требованиями к властям, как минимум, разобраться, а ещё лучше – оделить всех квартирами с государева плеча.
Власти, глядя на непрекращающиеся походы таких дольщиков, понимали, что пора что-то делать с подобной практикой. В конце концов, власть решила, что так больше продолжаться не может и ввела в действие ФЗ-214. «О долевом участии в строительстве жилья».
Дальнейшая эволюция законодательство о долевом участие в строительстве
В первоначальной редакции закон не работал, но все же решал, как минимум, проблему двойных продаж и немного приучил застройщиков нормально оформлять необходимую документацию.
Граждане хотя бы могли теперь узнать — как правильно называется организация, ведающая стройкой, а также номер разрешения на строительство. Возникла практика заключения договоров долевого участия (ДДУ), а вслед за ней — регистрация ДДУ в Росреестре.
Однако попытка возложить ответственность за получение дольщиками квартир на кредитующие стройку организации окончилась крахом. Банки правдами и не правдами открещивались от проблемы с дольщиками.
До настоящего времени этой ответственностью был обременён только застройщик. Но при отсутствие механизма контроля за расходованием средств, отведённых на конкретную стройку сия ответственность была более чем виртуальной.
Государство попытались поправить данную ситуацию введением системы обязательного страхования рисков при привлечении долевых средств граждан. То есть создать прецедент возврата вложенных денег. Страхование появилось, но судебных решений на возмещения по страховым случаям как не было так и нет.
Нет денег – нет реального строительства
Фантастически идеальная ситуация – это когда застройщики продают уже готовые квартиры, предварительно построив их на деньги, выделенные кредитными организациями. Проблема в том, что если сразу законодательно ввести данный постулат, то не смогут никогда начаться 95–98% всех строек. У нас в стране не сформировался ни масштабный капитал как таковой, ни фонды, способные его сформировать из множества финансовых ручейков.
А посему современный рынок жилых и офисных, торговых и складских площадей по-прежнему остается дефицитным. Несбыточной мечтой российских строителей остается достижение европейского стандарта жилого строительства – ежегодного ввода 1 кв.м жилья на душу населения, то есть 145 млн кв. м.
Причин тому много, но основная – это высокая стоимость объектов строительства от очень малых до весьма крупных. Из чего складывается «необъективная» цена строительства?
На сегодняшний день финансово-экономическая сфера как в России, так и в мире весьма нестабильна, что негативно влияет на строительную сферу. И даже имея пассивы или ресурсы более чем на три года, банки стараются не размещать их в строительные проекты на такой длительный срок.
Естественное исключение составляют отдельные случаи, связанные с крупными государственными монополиями – ибо уж слишком высоки риски невозврата.
Привлечение прямого кредита требует обязательного высоколиквидного залога, стоимость которого превышает сумму заимствования. В нашей стране круг компаний, имеющих возможность привлечь целевое финансирование для проекта, очень ограничен: средний и малый бизнес не имеют шанса воспользоваться им из-за скудности собственных средств. Активы таких строительных компаний не дотягивают до требуемых объемов, и реализовать проект оказывается попросту невозможно.
Практически обе стороны инвестиционного строительства – и заемщик, и спонсор проекта – стараются минимизировать собственные риски и, как правило, так и не приходят к компромиссу. В настоящее время увидеть максимально прозрачный и проработанный бизнес-план, технико-экономическое обоснование проекта и обоснованные схемы движения финансовых потоков весьма и весьма проблематично.
Увы, заемщик не всегда уделяет пристальное внимание этим документам. Это существенно замедляет процесс согласования, ведь предоставленные расчеты должны будут корректироваться и раскрываться в соответствии с требованиями банка. Даже оставляя за скобками анализ реализуемости проекта, банк рассчитывает при рассмотрении запроса на финансирование.
В связи с этим банк не в состоянии оценить проект, а заемщику сложно, вернее невозможно предоставить необходимый объем данных для анализа.
В настоящее время строительный комплекс России как бы в лабиринте замкнутого круга: нет активов – нет кредита, а без кредита невозможно образовать активы.
Выход есть, и имя ему – проектное финансирование
Достаточно распространенная на Западе схема инвестирования набирает обороты в России с конца 1990-х годов, и к сегодняшнему дню уже сложилась определенная практика привлечения целевых инвестиций по этой схеме. И возможно, именно на проектное финансирование строительной отрасли стоит возлагать самые большие надежды.
Проектное финансирование является относительно новой для России, но достаточно перспективной формой кредитования. Стоит отметить, что популярность проектного финансирования как метода долгосрочного финансирования капиталоемких отраслей промышленности в последние 20 лет в основном определялась процессами частичной отмены государственного контроля на предприятиях, обслуживающих инфраструктуру (ЖКХ, транспорт, связь), и приватизацией государственного сектора.
Проектное финансирование возникло в связи с неэффективностью, а иногда и невозможностью использования других методов финансирования инвестиционных проектов в этих секторах экономики. Также этому способствовало интенсивное развитие глобального финансового рынка и его инвестиционного сегмента, интернационализация инвестиционных проектов (когда проект разрабатывают международные консультанты, финансируют несколько международных компаний / банков, опыт реализации аналогичного проекта одной страны используется в другой стране).
Выделяют следующие этапы развития проектного финансирования в России:
- в XVIII-XIX вв. в России зародилась и начала активно развиваться концессионная форма финансирования, преимущественно в промышленности и инфраструктуре – в 1717 г. берега реки Уна (Приморский район Архангельской области) и реки Шлина (Тверская область) были предоставлены в концессию для строительства мельниц; в 1869 г. металлургический завод в Донбассе на территории современной Украины на концессионной основе был предоставлен англичанину Джону Юзу.
- В 1897-1901 гг. в рамках концессионного соглашения между Россией и Китаем была построена Китайско-восточная железная дорога (КВЖД).
- В 90-х гг. ХХ века за счет участия в нескольких международных проектах в энергетике и инфраструктуре, в промышленности и нефтегазовой отрасли – например, были реализованы такие проекты, как «Морской старт», «Голубой поток», «Сахалин-2».
Прагматичное понимание проектного финансирования строительства
Компании, впервые рассматривающие перспективы проектного финансирования, зачастую воспринимают его как кредитование «под идею». Однако это совершенно не так: инвестиции в рамках проектного финансирования являются крайне рискованными. Причин тому несколько.
В чем же сложность привлечения проектного финансирования? Для понимания основных элементов этой схемы необходимо представлять себе механику ее работы.
Сугубо экономическое определение гласит: «Проектное финансирование – способ кредитования проектов, при котором возврат денежных средств осуществляется за счет денежного потока, генерируемого самим проектом, то есть без привлечения на цели погашения иных источников денежных средств».
То есть привлечение инвестиций в рамках проектного финансирования совершается на этапе готового проекта, когда будущий заемщик за свой счет уже создал проект и оставил, таким образом, все предпроектные риски позади.
На руках у него разрешение на проведение строительно-монтажных работ, все согласования, включая инженерные сети, весь комплект проектных документов, качественный бизнес-план и хорошо структурированная финансовая модель окупаемости проекта.
Именно в этот момент к проекту подключается банк, открывая кредитную линию для реализации проекта. В процессе реализации проекта заемщик обслуживает долг, выплачивая проценты по нему. А по окончанию строительства банк получает заемные средства обратно за счет дохода от реализации функций построенного объекта.
За рубежом проектное финансирование выглядит немного по-другому, являясь не «другим видом» целевого кредита, а скорее инвестиционным продуктом, в рамках которого для привлечения инвестиций достаточно часто совершается IPO с последующим листингом. Это позволяет снизить нагрузку на получателя – проект сразу получает инвестиционные средства, которые не требуют возврата, но должны приносить прибыль в виде дивидендов. А приобретший акции субъект становится собственником части проекта или компании с правами, соответствующими доле и типу приобретенных акций.
Подход к проектному финансированию: ты мне – я тебе
В мировой практике схема проектного финансирования предполагает, что инициатор проекта должен вложить не менее 30% собственных средств, при этом остальное вкладывает банк в виде кредита (кредитной линии).
Получается, что риск по проекту инициатор берет в размере 30%, а банк – оставшиеся 70%. Однако в российской действительности чаще всего банки ужесточают и эти условия, предлагая делить риски в размере 50% на 50%, даже если у заемщика хорошая кредитная история.
И помимо кредитной истории получатель должен иметь положительную деловую репутацию. Он должен доказать, что он в состоянии в сжатые сроки освоить большие деньги. А для этого нужно иметь развитую систему логистики; высокотехнологическое строительное оборудование; персонал, который на нем может эффективно работать; эффективную систему как производственного, так и финансового менеджмента; обладать навыком производственной дисциплины, позволяющей соблюдать как по времени, так и по финансовым потокам условия бизнес-плана и графика строительства.
Учитывая, что проектное финансирование не предполагает твердых залогов (как мы уже отмечали, в качестве покрытия рисков банками используются финансовые потоки от будущей деятельности создаваемого бизнес-актива), то, как правило, российские банки в качестве обеспечения требуют от заемщика пакет его акций или долей, а также поручительство акционеров или учредителей предприятия – инициатора проекта.
В качестве дополнительного залога может использоваться и оборудование. Однако, учитывая, что рынки стагнируют, а процессы производства замедлились и упали в объемах, оборудование, к сожалению, считается низколиквидным активом.
Конкретные условия, на которых проводится проектное финансирование, сформулировать трудно – эти условия существенно зависят и от заимодавца, и от получателя инвестиции. Каждый инвестиционный проект индивидуален, и проблема не в деньгах, а в получателе: крупной инвестиции нужно соответствовать.
К сожалению, круг компаний, соответствующих этим условиям, невелик, а тезис «вы нам только дайте деньги, а мы уж построим» крайне непопулярен у финансистов. Остается только порекомендовать не тратить время на самостоятельные попытки получения инвестиций – редкий проект без профессионального финансового консалтинга найдет путь к сердцу банкира.
Заключение
Наверное все уже догадались, что современное долевое строительство есть едва ли не худший аналог строительства в складчину XIX века, с очевидным неравноправием участников процесса застройки.
Глава государства В.В. Путин назвал вопрос о долевом строительстве очень чувствительным и болезненным для граждан. «Мы знаем, сколько в этой сфере возникало проблем и обоснованных нареканий в связи с тем, что государство недостаточно последовательно осуществляло контроль за этой сферой деятельности», - отметил Путин, подчеркнув, что в связи с этим были приняты соответствующие решения, и с начала 2017 года изменились «правила игры для застройщиков, привлекающих средства граждан» для строительства.
25 октября 2017 года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень оповестил строительную общественность о поручении президента – проработать возможность перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию.
Такой переход означает, что продаваться на рынке будут только готовые квартиры. Это может свести к минимуму риск появления обманутых дольщиков, но, по мнению участников рынка вряд ли нейтрализует основные проблемы при привлечении проектного финансирования в сфере недвижимости:
отсутствие у инициаторов проекта собственных средств в необходимом объеме (как правило, не менее 30% от инвестиционной стоимости проекта); низкая эффективность и повышенный риск проектов в сфере недвижимости в текущих рыночных условиях; отсутствие возможности уверенного прогнозирования, формирования и соответственно подтверждения (для инвесторов и кредиторов) доходной части инвестиционных проектов в условиях волатильности рынка недвижимости; юридические риски, связанные с оформлением залогов и обращением взыскания на активы проектной компании на инвестиционной фазе; дефицит долгосрочных ресурсов у финансовых институтов, порождающий повышенные требования к уровню риска и экономической эффективности инвестиционных проектов, а также конкуренцию с проектами в других отраслях экономики; высокая стоимость кредитных ресурсов, сопряженная с повышенным уровнем риска инвестиционных проектов в области недвижимости
Да и сам министр не стал «размахивать шашкой», а призвал совместно создавать условия, стимулирующие развитие операций проектного финансирования:
внесение изменений в действующее законодательство, защищающее интересы кредиторов и инвесторов (в т. ч. Законопроект «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты Российской Федерации (в части развития проектного финансирования»); улучшение макроэкономической ситуации в мире и в Российской Федерации; восстановление рынка недвижимости в Российской Федерации; внедрение программ государственной поддержки инвестиционных проектов (финансирование затрат по созданию инженерной инфраструктуры участков под застройку, предоставление государственных гарантий кредиторам, субсидирование процентных ставок по кредитам, приобретение площадей строящихся объектов для государственных нужд и реализация социальных программ, включая авансирование застройщика); принятие мер по стимулированию застройщиков в налоговой сфере.
В силу своей специфики, сложности и трудоемкости проектное финансирование еще длительное время в России будет развиваться в основном крупнейшими коммерческими банками и институтами развития.
Отрадно что российское строительное ведомство осознает данный непреложный факт и декларирует нижеследующее:
«Конечно, мы должны стремиться к тому, чтобы когда-нибудь уйти от долевого строительства, перейти к банковскому сопровождению, но это не сегодня и не завтра, пока наша задача — максимально защитить людей, которые участвуют в долевом строительстве», — отмечает его руководитель М.А. Мень
Борис Скупов
Комментарии (0)