Малоэтажное строительство – балтийские диспропорции

В Санкт-Петербурге проживает 40% населения всего Северо-Западного федерального округа (в округе 13,8 миллионов жителей). А из 1,686 миллиона квадратных километров общей площади округа чуть более миллиона приходится на Архангельскую область и Республику Коми. 

60ad428aad53422841495e3080634c5c.jpg

Диспропорции чудовищные, но их просто объяснить – федеральное образование объединяет одиннадцать субъектов, большая часть относится к таежным и арктическим природным зонам с небольшими городскими образованиями. Плотность населения – чуть больше 8 человек на квадратный километр.

Чем живет округ, и на какие средства строит жилье? Например, для целого рядя регионов, лесообрабатывающая промышленность является ключевой частью экономики, занимая до половины рынка древесины европейской части России. Также в округе сосредоточено около 19 % российских запасов алмазов и никеля, более 70 % запасов апатитов, почти 78 % запасов титана, 20 % минеральных вод, 45 % бокситов, есть еще уголь, нефть и газ.

Столица округа – вотчина госкорпорации «Газпром» и её дочки – «Газпром нефти». Ленинградская область (г. Кириши) – место, где расположен второй по величине в России НПЗ, принадлежащий «Сургутнефтегазу». А еще Калининград – хорошо датируемая российская кость в горле Евросоюза.

По обыкновению российских традиций последних десятилетий, несмотря на колоссальные запасы и возможности регионов, основные финансовые потоки сосредотачиваются в столицах. И большинству регионов Северо-Западного округа креативить на тему малоэтажного и малоэтажного многоквартирного жилья не приходиться. Преимущественно речь идет об относительно небольших городах, с крайне и искусственно ограниченными возможностями для роста.

Калининград. EcoCity

Поэтому основные коллизии разворачиваются сегодня на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области, или Санкт-Петербургской агломерации, и в Калининградской области – где на самой маленькой территории округа имеется приличное количество городов и европейские традиции капитального малоэтажного жилья.

Итак, в целом по стране по вводу жилья в 2017 году СЗФО занял 4 место – более 8 млн 878 тысяч квадратных метров или 100,2% относительно показателей 2016 года. То есть, роста нет, но и падения, к счастью, тоже.

По регионам картина более неоднозначная – очень резкие перепады. Так, Карелия ввела всего чуть более 202 тысяч квадратных метров, или 68,9 %. Новгородская область – 231,6 тысяч или 64%. Калининградская область – 902,4 тысячи, или 74,7%. Зато Архангельская область – 409,8 тысяч, или 112% (вкл. Ненецкий авт. округ). Общий ввод жилья в Псковской области в 2017 году по отношению к 2016-му снизился на 25,7%.

Бодрый прирост отмечен в Санкт-Петербурге – более 3 млн 536 тысяч или 113,5% и Ленинградская область – более 2 млн 620 тысяч или 120,7%.

Какова ситуация с индивидуальным жильем? Из общего объема больше всего построено (как и ожидалось) в Ленинградской области.
По словам Михаила Москвина, заместителя председателя правительства области:

«В 2017 году в области введено 2,62 млн кв. метров жилья. Для нас это абсолютный рекорд. Из них объекты ИЖС площадью 690 000 кв. метров. Мы предполагаем, что в этом году тоже будет рекорд. С января по март уже сдано 1,191 млн кв. метров, из них в многоквартирных домах – 837 000 кв. метров, а в объектах ИЖС – 354 000 кв. метров. Это на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года. План ввода в 2018 году составляет 2,2 млн кв. метров, то есть он уже выполнен почти на 53%».

«СолнцеPARK»

Судя по всему, успехи региона настолько велики, что власти области намерены и вовсе законодательно отказаться от высотной многоквартирной застройки. Сейчас под многоэтажную застройку в районах, примыкающих к городу, «зарезервировано» 20 млн метров. Этого хватит на 10-15 лет строительства.

По словам ленинградского губернатора Александра Дрозденко«В зоне особого градостроительного регулирования (Мурино, Новодевяткино, Бугры) будем строить политику исходя из того, что размещать только малоэтажное строительство и уходить от высотного. Хватит нам строить высотки. Запретительные меры должны жестко действовать в ближайшие 10 лет, иначе мы потеряем территорию».

Однако динамика строящегося жилья продаж пока не в пользу Ленинградской области – в первом квартале 2018 года в Петербурге продажи увеличились на 55%, а в области сократились на 13%. В среднем по петербургской агломерации продажи за год поднялись на 18–20%.

По информации консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» – в конце 2017 года на продаже стояли объекты в 324 (!) коттеджных поселках, плюс 38 дополнительных очередей, и 37 проектов таун-хаусов, с плюсом шести очередей. При этом средняя стоимость готовых домов (и участков с подрядом) за год снизилась в эконом-сегменте на 0,9%, в комфорт-классе на 9,3%, в элитной категории на 14,7%. То есть, спрос падает.

df616fa03e781c70c290785aba7ee536.png

Расклад цен на недвижимость представлена в таблице (источник: «Петербургская недвижимость»)

По информации экспертов бюро «Сперанский» – 32 девелопера готовы уйти с рынка, распродав имеющиеся объекты. Это треть девелоперов.

Как отмечает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»: «Это не смещение покупательской активности из области в город, это движение спроса в пользу более качественных проектов. Разделение проектов на «городские» и «областные» становится все более условным: они расположены в одной агломерации. Но в объектах, административно относящихся к Ленобласти, цена «квадрата» традиционно ниже. Это создает определенный синергетический эффект и обеспечивает высокий уровень спроса на квартиры в жилых комплексах на границе города и области».

Вячеслав Заренков, генеральный директор Группы «Эталон»: «Отток спроса из Ленобласти в город мы наблюдаем давно. Покупателям сегодня более интересна недвижимость в развитых районах, особенно в тех, что граничат с историческим центром. Нужно непрерывно диверсифицировать портфель проектов, чтобы предлагать востребованный на рынке продукт».

«Образцовый квартал»

Сергей Балуев, директор по продажам «ФАКТ. Коттеджные поселки», предлагает следующий рецепт оживления: «2017 год показал, что высоких результатов можно добиться не только нововведениями в строительстве и коммуникациях, но и использованием высоких стандартов в службе сервиса, постпродажном обслуживании. Необходимы новые подходы в управлении поселками: организация досуга, приближение уровня обслуживания УК к городским элитным комплексам».

А что же в сегменте, на который мы так часто обращаем внимание в наших обзорах – малоэтажном многоквартирном жилье? Которое по-прежнему законодательно никак не входит в какие-либо терминологические рамки, но в последние 3-4 года является очень твердым трендом практически во всей России. Отметим, что многоквартирное – понятие условное: речь идет о домах от двух и более квартир в одном доме.

Сегодня в Ленинградской области выданы разрешения на строительство 8,8 млн кв. метров жилья, это 213 000 квартир. Из них в малоэтажных комплексах – 618 000 кв. метров или 7,7%. По цене небольшой частный дом в организованном коттеджном поселке сопоставим с 2-3 комнатной квартирой в малоэтажном многоквартирном комплексе также организованного поселка на лоне природы или однокомнатной квартиры бизнес-класса в Петербурге.

f18ae96aebc480b94ffc9e5cf60588d7.jpg

Предложение в таких сельских квартирах заманчиво – жильцы избавлены от издержек эксплуатации частного дома, при этом живут в более тихом и экологичном месте, в отличие от городской квартиры. Удаленность от города – не более 20 километров.

Всего в области сейчас реализуется 11 проектов малоэтажных многоквартирных комплексов, из которых два считаются проблемными («Чудная долина» от застройщика «Ваш дом» и «Троицкая гора» от компании «Олимп»).

Кажется, что «проблемных» немного. Нет, это много!

В целом, этот сегмент потенциально больше подвержен мошенничеству или фатальным ошибкам, так как подобные проекты имеют упрощенную регистрацию, не требуют прохождения экспертизы, а значит – за проект могут взяться не очень опытные застройщики.

Генеральный директор компании «Патриот-Нева» Наталья Иванова отмечает: «Всего несколько лет назад малоэтажные жилые комплексы, во-первых, были небольшими, а, во-вторых, возводились малоизвестными застройщиками, для которых такие проекты были зачастую первыми шагами в девелопменте. В силу этого большинство проектов были неудачными из-за локации, неверного инфраструктурного наполнения, проблем с инженерией или даже просто неправильного позиционирования».

«Щегловская усадьба»

Тем не менее, формат устоялся и сегодня можно выделить проекты в самых различных ценовых сегментах, которые реализуются успешно: дома строятся, квартиры покупаются. Так, компания «Росстройинвест» возводит «Золотые купола». Группа Navis строит поселки «Щегловская усадьба», «Итальянский квартал», «Шотландия».

Также можно отметить ЖК Yolkki Village, комплексы «Неоклассика», «Неоклассика-2», «Пушгород», «Образцовый квартал» и «Образцовый квартал-2» в составе проекта «На Царскосельских холмах», МЖК «Планетоград», «СолнцеPARK», EcoCity, МЖК Esper Clab, «Новое Сертолово», Mistola Hillsty, «Чудеса света», «ЗемлЯнино», «Альпийская деревня», Duderhof Club, «Лахта Парк», «Жемчужный берег» и т.д.

При этом размер прибыли в малоэтажке ниже, чем в высотном строительстве, но сегмент относительно стабилен, и, по мнению, экспертов – будет развиваться. В том числе, с учетом, потребителю сегодня мало получить квадратные метры – ему необходима среда, поэтому область ждет новых все более интересных проектов. 

«Золотые купола»
«Итальянский квартал»
«Лахта Парк»
"На Царскосельских холмах"
«Черничная поляна»
«Щегловская усадьба»
«Золотые купола»
«Итальянский квртал»
«Шотландия»

Комментарии (0)

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для комментирования!