Малоэтажное строительство: приволжский транзит

Мы продолжаем обзор рынка малоэтажного многоквартирного жилья в федеральных округах России.

Приволжский федеральный округ – своеобразная геополитическая метаморфоза. Его очертания не очень совпадают с исторической территорией русского Поволжья. Регионы верховья и низовья великой реки входят в другие округа, зато в составе Приволжского – западное приуралье: Пермский край, Оренбуржье, Башкирия, Удмуртия.

В 14 субъектах Федерации ПФО проживает 29,5 млн жителей (20,1% населения России). Округ отличается наличием крупных национальных республик: Башкирии, Татарии, Мордовии, Удмуртии, Чувашии, Марий Эл. Причем первые две обладают значительными запасами углеводородов и соответствующих предприятий по их добыче и переработке. Плюс, здесь же реализуются крупные федеральные мероприятия и проекты под них. В разрезе малоэтажного жилья и развития стройкомплекса это имеет определённое значение, которое ярко заметно в рейтинге субъектов.

В целом, доля промышленного производства округа в отечественной экономике – почти 24% (причем доля построенного жилья – 20% от общероссийского, что существенно). Выше только у ЦФО. Внутри округа по валовому продукту лидирует Татария, следом – Башкирия и Самарская область. «Столичная» область ПФО – Нижегородская только на 4 месте.

Бывший министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень этой весной отметил, что в части жилищного строительства округ показывает очень неплохие результаты: «На 23% вырос объем ввода стандартного жилья в округе. По ипотечному кредитованию прошлый год был также рекордным и для страны, и для ПФО: рост по отношению к 2016 году более чем на 30% — это очень серьезно. В первые два месяца 2018 года также наблюдаются очень неплохие показатели», — отметил Михаил Мень.

Полномочный представитель Президента в ПФО Михаил Бабич выделил еще один фактор: «…В округе значимый результат достигнут в решении задачи, обозначенной в Указе Президента от 7 мая 2012 года № 600, по расселению аварийного жилья. Эту задачу мы выполнили на 99 %. Расселено 2,7 млн кв. м жилья. Новое жилье получили почти 180 тысяч человек».

Лидером общего ввода является Башкирия – здесь было введено 2,46 млн кв. метров жилья, при этом за год показатель снизился на 8,8%. Падение неприятное. Больше «упала» только Кировская область - на 18,1% (до 543 тыс. кв. метров). Татария на втором месте - 2,4 млн кв. м жилья с крайне незначительным ростом (0,1%). Самарская область - 1,75 млн кв. м (снижение на 6,8%). Вообще регионы показывают очень неравномерную динамику роста и падения. При сокращении строительства у лидеров, другие области наоборот, начинают подтягиваться: рост отмечен в Нижегородской и Саратовской областях, Пермском крае.

Если выделять именно малоэтажное (индивидуальное) жилье, то «маятник» также неоднозначен. Здесь Татария вновь занимает второе место после Башкирии (1,08 млн кв. метров против 1,67 млн кв. метров). При этом показатель Татарстана вырос на 4,1%, у Башкортостана он снизился на 8,2%. Зато в Пермском крае скачок в полтора раза — с 298 до 454 тыс. кв. метров.

Отметим, что среди субъектов Федерации Башкирия и Ульяновская область имеют наибольший процент индивидуального жилья – около 70% от общей площади всего строящегося жилья.

Первый квартал 2018 года и вовсе демонстрирует чудеса ввода.

Центральная колонка – объем ввода индивидуального жилья, правая колонка – процент к аналогичному периоду прошлого 2017 года.

Наиболее серьезный рывок отмечается в Оренбуржье, Кировской областях и Мордовии. Так, объем ввода жилья в Оренбургской области в январе-мае вырос в 1,5 раза. Причем наибольший прирост отмечен в индивидуальном секторе - построено 238,7 тыс. кв. метров (в 2,5 раза выше показателя за аналогичный период прошлого года). Общий объем строящегося жилья на начало июня составил 1,5 млн кв. метров, что на 20% выше уровня прошлого года.

Жилые малоэтажные многоквартирные комплексы, и в особенности таун-хаусы, занимают промежуточное положение и редко отдельно выделяются в аналитических обзорах по регионах.

Тем не менее, как и в других округах, эти типы жилья активно развиваются. Например, в Ульяновской области ярко проявляются проекты комплексной застройки «Микрорайон «Greenпарк», микрорайоны «Юго-западный», «8 квартал», «Волжские кварталы», «Академгородок».

В 2017 году в Башкирии было построено 38 блокированных домов и 2 поселка таунхаусов.

Всего в республике, преимущественно в Уфе и пригороде, возводится 11 проектов комплексной малоэтажной (до 5 этажей включительно) застройки: жилой комплекс «Цветы Башкирии», «Новобулгаково», «Новая Максимовка», «Михайловка Green Place», «Загородный квартал Михаил», «Эко-парк Сосны», «Микрорайон Спутник», «Дубрава», «Прованс», «Весна», «Мандарин». Как в остальных округах, часть этих проектов уже приобрели статус проблемных. Так, вопросы возникли по комплексам «Цветы Башкирии» и «Новобулгаково».

Цены в малоэтажных комплексах в среднем сопоставимы с квартирами в многоэтажных домах и находятся на уровне эконом-класса.

В свою очередь пермские эксперты проанализировали структуру малоэтажного жилья (дачи, частные дома, коттеджи, таун-хаусы) в крае и самой Перми. В этой структуре превалируют частные дома – в Перми это 60 %. Коттеджи – 22% и таун-хаусы – всего 3 %.

Из комплексной малоэтажной многоквартирной застройки можно выделить проект эконом-класса «Спортивный квартал ИВА». В целом предложения по новостройкам Пермского края не изобилуют такого рода комплексами.

Зато в Самаре и её окрестностях поисковик показал восемь комплексных проектов, большая часть из которых весьма самобытны и любопытны с архитектурной точки зрения, во всяком случае, относительно башкирских проектов: ЖК «КОШЕЛЕВ-Проект», «Акварель», «Куйбышев», «Жигулевская долина», «9 просека», «Шолохово», «Лесная поляна». Вот только проект «Крутые ключи» оказался настолько же грандиозен, насколько градостроительно и архитектурно сомнителен.

В целом Приволжский округ демонстрирует общероссийскую динамику и приоритеты в освоении относительно нового формата жилья – многоквартирного малоэтажного жилья на лоне природы.