Таунхаусы – привести к общему знаменателю

Профессиональное сообщество обсуждает проект закона о таунхаусах

В настоящее время в России строится более полутора тысяч таунхаусов общей площадью около 1,4 млн квадратных метров. Несмотря на то, что этот формат жилья давно хорошо знаком и любим населением, его статус до сих пор законодательно не закреплен: таунхаусы регистрируются и как жилые дома, и как общая блокированная застройка. Из-за этого возникает множество споров между управляющими компаниями и собственниками такого вида жилья. По мере развития рынка и совершенствования законодательства назрела необходимость установить его «правовую природу».

f7a01c493ca53f4871f62eb137559b2d.jpg

В конце 2017 года Минстрой России разработал проект федерального закона «О внесении изменений в жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части установления порядка управления малоэтажными жилыми комплексами)». Он вызвал вызвал неподдельный интерес как у застройщиков, так и рядовых граждан – собственников такого формата жилья. 

В настоящее время законопроект представлен для общественного обсуждения, его можно почитать на портале оценки регулирующего воздействия нормативных правовых актов. Кстати, это не первая попытка законодателей: первая версия законопроекта об управлении малоэтажными жилыми комплексами появилась в 2014 году, однако не прошла нижней палаты Парламента РФ.

Проект вносит изменения в Жилищный кодекс РФ, которые касаются управления малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами. Согласно этому документу, собственники такого вида жилья получат возможность управлять своим жильем по нормам, сходными с управлением квартирами в многоэтажных домах. У них будет право выбирать управляющую компанию, но одновременно с этим появятся и обязанности, в частности, по содержанию общего имущества и проведению капитального ремонта. 

«Это качественный законопроект. Он был разработан и согласован рабочей группой, в которую вошли представители Минстроя России, общественных организаций и руководителей крупнейших девелоперских компаний», – комментирует председатель секции экспертного совета комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ, член экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин.

72d4c44df17eeb1878f2a289d12828bb.jpg

Законопроект снимает множество неопределенностей правовой нормы, однако в ходе работы над законопроектом некоторые вопросы не были до конца разрешены. В частности, это касается определения жилого дома блокированной застройки и находящегося в его составе автономного жилого блока, а также статуса земельного участка под этим домом. По этим пунктам мнения членов рабочей группы разделились. Одна часть застройщиков считает зданием жилой дом блокированной застройки в целом и все жилые помещения имеют статус квартир, вторая часть видит каждый автономный жилой блок самостоятельным видом недвижимости. 

Чтобы получить более развернутое мнение по этой развилке, по согласованию с руководством Департамента ЖКХ Минстроя России было проведено анкетирование застройщиков, осуществляющих строительство жилых домов блокированной застройки и малоэтажных многоквартирных жилых домов в 45 проектах строительства в 12 регионах РФ. Список застройщиков был предоставлен руководством «Института развития строительной отрасли».

В результате 53,3% опрошенных высказались за то, чтобы признать автономные жилые блоки, которые являются частью жилого дома блокированной застройки самостоятельными. Причем оговаривается, что функционирование каждого блока в доме блокированной застройки невозможно без завершения строительства всех помещений в таком доме. 64,4% участников опроса высказались за внесение в Жилищный кодекс РФ понятий «жилой дом блокированной застройки» и «помещение (автономного жилого блока)», из совокупности которых состоит жилой дом блокированной застройки».

62,2% опрошенных считают, что в настоящее время законопроект двойственно определяет понятие жилой блокированный дом. Из определения выходит, что им является как само здание, так и помещение, из которых состоит этот жилой блокированный дом. 

0aa3872addab0ca9319239ac974a2784.jpg

«В части существования противоречия с опрошенными сложно не согласиться. Если блок секция (помещение) имеет общую без проемов стену с другой блок секцией, то она не может быть самостоятельным зданием. Если две блок секции имеют соприкасающиеся стены, то между этими самостоятельными малоэтажными зданиями должны быть противопожарные разрывы, которые присуждаются каждой постройке в зависимости от огнестойкости материалов, – отмечает В. Казейкин. – Таким образом, блок-секция должна находиться как неотъемлемое помещение в составе жилого дома блокированной застройки на общим земельном участке или быть отдельным зданием на собственном земельном участке, но отделенным от аналогичного здания противопожарным разрывом».

Еще одно разночтение вызвано положением в отношении урегулированности строительства жилых домов блокированной застройки с нормами 214-ФЗ. 86,7% участников опроса полагают, что этот закон содержит единый комплекс обязательств застройщика по созданию всего корпуса здания жилого дома блокированной застройки, в котором расположен объект долевого строительства, учитывая, что с 01.01.2017 действие 214-ФЗ распространяется на отношения при строительстве (создании) блокированных домов. По мнению 53,3% застройщков, принятие законодательных инициатив по признанию помещения (автономного жилого блока) в жилом доме блокированной застройки самостоятельным зданием внесет коллизию в применение норм 214-ФЗ по отношению к жилым домам блокированной застройки.

Одним из вопросов в анкете значилось применение обсуждаемого законопроекта и в рамках программ ипотечного и банковского кредитования. За то, чтобы признать жилой дом блокированной застройки многоквартирным жилым домом, если количество автономных жилых блоков в жилом доме блокированной застройки превышает два высказалось 46,7% опрошенных. За установление единой формы закладных для помещений (автономных жилых блоков) жилых домов блокированной застройки без земельного участка, аналогичной закладным для квартир – 80% опрошенных.

2acf6e1ab8e3ea835d7a92cdd85a3df4.jpg

Также авторы анкетирования поинтересовались участников рынка их мнением в части оформления земельных участков под жилыми домами блокированной застройки. 60% ответили, что вопрос о межевании общего земельного участка под жилым домом блокированной застройки на индивидуальные земельные участки, должно быть отнесено на усмотрение решения общего собрания собственников помещений (автономных жилых блоков) после ввода в эксплуатацию жилого дома и передачи всех помещений в жилом доме блокированной застройки правообладателям. 

В законопроекте указано, что при разделе земельных участков, в отношении которых выдано разрешение на строительство жилых домов блокированной застройки, застройщик вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, без получения градостроительного плана на вновь образованные земельные участки.

Опрошенные считают, что застройщик при межевании единого земельного участка до ввода в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки, также будет обязан оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на вновь образованные земельные участки (это отметили 73,3% участников опроса); оплатить государственную пошлину за заключение дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве об изменении информации о земельном участке, на котором расположен объект долевого строительства (48,9%); внести изменения в проектную декларацию – 55,6%.

Только 22% опрошенных уверены, что в перечень необходимых мероприятий, которые застройщик обязан осуществить при межевании исходного земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию должны войти: подготовка и оплата схемы раздела земельного участка, межевого плана земельного участка; постановка на кадастровый учет вновь образованных участков; внесение изменений в РНС в части информации о земельных участках, на которых осуществляется строительство; организация работы с участниками долевого строительства по подписанию и регистрации дополнительных соглашений к ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве.

8c2f7373f8c2ec23e2c914bc5e234410.jpg

Важнейшим вопросом остается урегулирование отношений по способу управления общим имуществом собственников жилых домов блокированной застройки. Эффективным способом 64,6% опрошенных считают потребительские управленческо-эксплуатационные специализированные кооперативы, членами которого являются собственники помещений. Но при этом 64,6% анкетированных считают, что необходимо привести в соответствие наименование «общее имущество собственников жилых домов блокированных» по аналогии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В частности, за то, чтобы признать общим имуществом блокированных жилых домов земельный участок под жилым домом блокированной застройки – высказались 51%; подвалы, технические подполья – 55,5%; инженерные коммуникации – 82,2%; крышу – 55,5%; фундамент – 55,5%.

За включение в состав общего имущества жилого дома блокированной застройки фасада, благоустройства, забора, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, трансформаторных подстанций, земельных участков вспомогательного использования (для прохода, проезда) высказались 2% опрошенных. 84,4% опрошенных единодушны в том, чтобы отдать в собственность кооператива такое имущество общего пользования, которое не подлежит передаче в муниципальную собственность и находится на территории комплексной жилой застройки. Например, это бульвар, сквер, спортивные и детские площадки и пр.

Почти единодушно (95,6%) опрошенные высказались против формулы «один застройщик – один объект – одно разрешение на строительство», которая предусматривается одной из самых противоречивых и дискуссионных поправок в 214-ФЗ. 

«Исходя из прямого толкования нормы 214-ФЗ «один застройщик – один объект – одно разрешение на строительство» при выдаче отдельных разрешений на строительство на несколько сблокированных жилых домов (или блок секций), необходимо формирование нескольких юридических лиц, которые должны соответствовать требованиям, установленных законодательством, – комментирует В. Казейкин. – В настоящее время в РФ есть несколько сотен компаний, которые занимаются комплексным освоением территорий, в том числе в целях малоэтажного строительства. Некоторые осваивают территории площадью 50-300 га. В таких проектах предусмотрено строительство до 1000 сблокированных домов. Следуя логике принятых законодательных поправок, в составе одного такого проекта необходимо создать на каждый дом до тысячи компаний! Эти требования в принципе не выполнимы и приведут к банкротству сотен компаний и закрытию проектов, в том числе являющихся сейчас лучшими в России!»

8b8e2684e1e7e8c69f905ae4d98fd4e0.jpg

Чтобы консолидировать позицию застройщиков, которые имеют различные мнения о правовой природе таунхаусов, предлагается внести ряд изменений в рассматриваемый законопроект. В частности, предлагается изменения, вносимые в ст. 16 Жилищного кодекса РФ, привести в соответствие с изменениями, вносимыми в статью 1 Градостроительного кодекса РФ путем дополнения пунктом 10.3. 

В этом пункте указано: «Блокированная жилая застройка – вид застройки, при которой жилые дома блокированные объединяются по 2 и более, имеют общую стену (стены) с соседним жилым домом блокированным (жилыми домами блокированными ) и самостоятельный выход на земельный участок, на котором расположен такой жилой дом блокированный, и не имеют общих с примыкающими жилыми домами блокированными лестниц, лифтов, коридоров, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми домами блокированными. 

Строительство жилых домов блокированных может осуществляться на одном земельном участке, сформированном для строительства блокированной жилой застройки (группы жилых домов блокированных), при этом в целях эксплуатации указанных жилых домов блокированных каждый жилой дом блокированный должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования (эксплуатации) до ввода в эксплуатацию таких жилых домов».

Одновременно необходимо устранить внутреннее противоречие пункта 10.3. В его первой половине говорится «Строительство жилых домов блокированных может осуществляться на одном земельном участке, сформированном для строительства блокированной жилой застройки». Во второй части написано «при этом в целях эксплуатации указанных жилых домов блокированных каждый жилой дом блокированный должен быть расположен на отдельном земельном участке».

36eacc7d0a774df817b4fd118090cd2f.jpg

Если в этой последней фразе заменить слово «должен» на «может» и написать по желанию застройщика, то все противоречия законопроекта в принципе нивелируются, добавляет В. Казейкин.

Кроме того, учитывая предстоящие глобальные изменений в 214-ФЗ в части проектного финансирования, при формировании программ ипотечного кредитования и программ проектного финансирования для застройщиков положительно сказалось бы введение законодательной нормы, что жилой дом блокированной застройки признается многоквартирным, если количество жилых блоков в жилом доме блокированной застройки более двух.

Комментарии