Малоэтажное строительство: уральский масштаб

Денис Банников

С Уральского федерального округа начинается Азиатская Россия, фактически от заполярного круга на севере до границы с Казахстаном на юге. На этом административном "рубеже" всего шесть регионов: Челябинская, Свердловская, Курганская, Тюменская области и два автономных округа – Ямало-Ненецкий (Ямал) и Ханты-Мансийский (Югра) – это самое маленькое количество субъектов в одном округе. Но! Мал золотник, да дорог.

1157a331765e62ea85710c9105792a2d.jpg

В Уральском округе проживает не так много людей относительно окружных "коллег": более 12,3 млн человек или 8,4 % населения России. Однако три Субъекта Федерации являются Западно-Сибирской нефтегазоносной провинцией, в которой сосредоточено 66,7 % запасов нефти России (6 % — мировых) и 77,8 % газа России (26 % мировых запасов). Также округ располагает 10 % общероссийских запасов леса.

Соответственно, налоговые отчисления предприятий всего двух Субъектов формируют треть (33%) федерального бюджета страны: Югра – 25,80 % и Ямал – 7,28 %.

Отметим здесь же еще и геополитическую и экономическую коллизию российского федерализма, на которую постоянно приходиться делать оговорку. Формально Югру и Ямал вернули в состав Тюменской области, но они по-прежнему фактически считаются самостоятельными Субъектами Федерации. Для статистики ситуация запутанная. В нашем случае мы будем разделять Субъекты - это удобнее для восприятия.

С точки зрения экономического потенциала дополнительно очень важно учесть наличие в округе двух наиболее промышленно мощных в стране Субъекта: Свердловскую и Челябинскую области - то есть непосредственно Урал как таковой (Тюмень, Югра и Ямал чисто географически – это Западная Сибирь).
На первый взгляд, весь этот промышленно-углеводородный конгломерат должен давать колоссальные вливания в развитие проектно-строительного комплекса регионов. Однако в 2017 году весь округ ввел в эксплуатацию 6,2 млн квадратных метров. Это чуть более 98% относительно 2016 года. Разбивка по регионам показывает либо небольшую стагнацию, либо небольшой рост. Падение относительно позапрошлого года зафиксировано в Тюменской (напомним – без округов) и Курганской областях. Остальные добавили по 1-8 %.

Столичный подход

С точки зрения малоэтажного многоквартирного жилья наиболее интересная ситуация складывается в столичном регионе – Свердловской области и городе Екатеринбурге.

Как и в других регионах России набирающий популярность формат практически не выделяется в отдельный сегмент, и вычленить его в общей структуре крайне сложно. Хотя есть попытки отделить хотя бы таун-хаусы.

Район загородных квартир "Ливерпуль"

Например, эксперты Уральской палаты недвижимости, подводя итоги 2017 года, отметили следующее: 89 % в объёме предложения рынка загородной недвижимости составляет земля без подряда. Это более 8000 участков. 8 % приходится на долю коттеджей и 4 % – на сблокированные дома. В сегменте коттеджей и таун-хаусов 27 % объектов приходиться на долю готовых домовладений, 20 – на долю строящихся и 53 % – предлагаемых подрядов на строительство.

Кстати, у Екатеринбурга устойчивая репутация столицы регионального небоскребостроения (мы неоднократно писали об уральских успехах в этой области), в том числе, в строительстве жилья. Но потенциала региона со столицей хватает и на малоэтажку.

Например, по данным сайта Domupn.ru сейчас на ресурсе можно найти данные на 150 (!) коттеджных поселков Екатеринбурга и Свердловской области, включая таун-хаусы (около 16 проектов). Здесь в качестве примере можно привести поселки таун-хаусов «9 ярдов», «Новая Рассоха», таун-хаусы на ул. Смородиновая, поселок таунхаусов «Троицкий», «На Малопрудной», «Форест-Хаус», «Снегири», таун-хаусы в коттеджном поселке «Бухта Квинс» и т.д.
А что же с нашим форматом? Домами не более 5 этажей, строящихся в составе комплексов и за пределами города.

По информации экспертов «ЮИТ Уралстрой» сегодня в пригороде Екатеринбурга (то есть за границами города, но не далее 50 километров от его центра) продажи ведутся в более чем 15 малоэтажных многоквартирных микрорайонах комплексной застройки. Из них, по мнению экспертов, только три занимаются обеспечением жителей полноценной собственной инфраструктурой.

ЖК «Балтым-Парк» (г. Верхняя Пышма) – один из крупнейших малоэтажных проектов в пригороде Екатеринбурга (21 км от центра города). Он возводится на территории площадью 76 га, где планируется построить более 5 тыс. квартир.

ЖК «Балтым-Парк»

Цены на этапе строительства начинаются от 2,41 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 40,1 кв. метров. Эксперты отмечают особенность проекта - это единственный жилой комплекс, в котором предлагаются квартиры уникального формата – с открытыми террасами на первых этажах.
В данный момент на территории ЖК «Балтым-Парк сданы 5 домов.

Также можно отметить ЖК «Уют-Сити» в городе Березовском (20 км от центра Екатеринбурга). Здесь запланировано возведение 3-4 этажных домов. Цена недвижимости - от 1,69 млн рублей за 37 кв. метр. И ЖК «Золотая горка» (14 км от центра Екатеринбурга) – комплекс многоквартирных домов, таун-хасов и коттеджей. Кстати, подобный микс довольно популярное решение среди застройщиков пригородах. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры площадью 41,8 кв. метров – 2,29 млн рублей.

В реальности ЖК рассматриваемого формата со своей инфраструктурой все-таки больше.

Микрорайон "Комфорт"

В целом, среди проектов также можно отметить микрорайоны "Комфорт" и «Новая Жизнь-Победа», ЖК "Мичуринский", жилой комплекс клубного типа «Гринвуд», район загородных квартир «Ливерпуль».

При этом у формата в регионе есть одна особенность - в данный сегмент зашли очень крупные застройщики, работающие в масштабах страны. В частности, ЖК «Балтым-Парк» - проект «ЮИТ Уралстрой», а ЖК "Мичуринский" ведет группа ЛСР.

Вторая особенность - архитектура комплексов. В Екатеринбурге сильная архитектурная школа, чей талант нашел себя и в формате многоквартирной малоэтажки. Многие комплексы - это стильные проекты, выполненные в общемировых тенденциях, и не уступающих им в качестве архитектурных решений. То есть, это не кубометры жилья безобразных "скворечников", а попытка создать некую стильную среду, достойную столицы Урала.

"Просто вместе немного теплей..."

В сибирских регионах Урала ситуация отличается между регионами радикально. Ямал предполярный и заполярный регион и тут рассматриваемый формат не совсем к месту. Югра тоже климатически не самый благоприятный регион. Многие жители не рассматривают его как место постоянной дислокации. Так, многие пенсионеры предпочитают покидать регион, уезжая на ПМЖ в Тюмень, Омск, Краснодар.

Строится в Югре жилья на самом деле много и для небольшого количества населения. Но обзоры показывают подавляющий приоритет многоэтажного жилья. Как в песне самого известного уральского рокера Владимира Шахрина (гр. "Чайф"): "Просто вместе немного теплей...". Тут важно учесть, что в Югре много жилья сдается в наем приезжим и необходимости в создании какой-то «среды», «особой жилой атмосферы» нет.

Среди проектов комплексной малоэтажной многоквартирной комплексной застройки можно отметить следующие: ЖК «Европейский квартал» и ЖК «По улице Декабристов» в Нижневартовске, ЖК «Быстринка» в Сургуте, ЖК «Космонавтов» в пос. Солнечный Сургутского района, ЖК «По ул.Олимпийской» Когалым, ЖК на Уральской в Ханты-Мансийске.

Район загородных квартир "Ливерпуль"

По цене Югра - один из самых дорогих регионов в стране – более 60 тысяч за квадратный метр.

Тюменская область (юг, центр – Тюмень) относится к более южным регионам, который считается уже благоприятным для постоянного проживания, плюс он тоже является нефтеносным и здесь расположено много офисов нефтяных компаний.

Тюмень, своего рода, материальная база более северных нефтегазовых регионов. Сегодня область находится в реестре наиболее привлекательных для жизни и инвестиций территорий.

Здесь хорошими темпами развивается индивидуальное домостроение. По оценке Главного управления строительства Тюменской области, за 2017 год в регионе ввели 1 миллион 350 тысяч квадратных метров жилья. Руководитель ведомства Сергей Шустов отмечает, что малоэтажное строительство (до 3 этажей в высоту) составляет примерно половину введенного жилья. За минувший год введено около 660 тыс. кв.м объектов ИЖС, что составляет 120% к уровню 2016 года. На увеличении доли малоэтажки сказывается цикл мероприятий, которые управление проводит с 2007 года: инженерная подготовка площадок, реализация различных программ (субсидии, земля многодетным), предоставление федеральных участков под строительство.

В 2017 году на реализацию жилищных программ в регионе направлено около трех миллиардов рублей, жилищные условия улучшили более двух тысяч семей. В 2018 году финансирование жилищных программ в Тюменской области останется практически на том же уровне - планируется направить более 3,6 млрд рублей, что позволит улучшить жилищные условия более 2400 семьям.

ЖК «Уют-Сити»

Рассматриваемый формат в отдельную категорию традиционно не выделяется. Но если пойти путем потенциального потребителя формата, который хочет подобрать подходящую недвижимость, то обзоры показали наличие в области развитого рынка искомого сегмента. Архитектурно качественные выполненные проекты (не все, конечно), благоустройство, своя атмосфера - многие проекты пригорода Тюмени выглядят достойно и концептуально.

Среди проектов можно выделить ЖK “Oжoгинo”, к югу от города. Проект стал пoбeдитeлем кoнкypca PRO Estate Awards 2017 в нoминaции LIFESTYLE, и был пpизнaн лyчшим кoмплeкcoм в oблacти жилищнoгo cтpoитeльcтвa клacca cтaндapт/кoмфopт.

Дeвиз жилoгo кoмплeкca – “Дoмa нe вышe coceн”: вce здaния в кoмплeкce имeют 4 этaжa. При этом, с oднoй cтopoны “Oжoгинo” гpaничит c индивидyaльнoй жилoй зacтpoйкoй дepeвни Oжoгино. C дpyгoй - пaмятникoм пpиpoды, пapкoм "Toпoля".

ЖК «Апрель»

Также интерес представляют ЖК "Комфорт-клуб" и ЖК «Апрель» (17 домов уже сдано, 15 - строится). Можно для разнообразия включить и ЖK “Биoгpaфия” в cтилe aккypaтнoгo eвpoпeйcкoгo пpигopoдa, хотя это кoмплeкc не малоэтажного многоквартирного, а тayнxaycы.

В качестве заключения отметим, что сегмент многоквартирной малоэтажки твердо занял свое место в большинстве регионов Уральского федерального округа, туда привлекаются существенные силы застройщиков и архитекторов. Но рассчитывать на рост сегмента в ближайший год не приходиться, так как, по мнению экспертов, весь уральский рынок жилья ждет стагнация – рынок сильно падать не будет, но и расти, как на дрожжах – тоже.

746ba9eff0dc82f23a1b85203b0a67d1.jpg

274b17abd83e6130f237aba82d3af369.jpg

647034e78cb6be7c33a1e0ba1fe16569.jpg

2dc69564a71a6e8e4a8bfc0ef04c906b.jpg

5aada873aacf141a790ab499960c61d7.jpg

37a85ec2a1d93b8b56ef1b6b11269c0c.jpg

5bdfdce817aab68bdbce7f1544615c93.png

fe54b98b656d2892fcf6739e801338af.jpg

bad3eb8ee147634e3f2ad08b0845e17f.png

Комментарии