С Уральского федерального округа начинается Азиатская Россия, фактически от заполярного круга на севере до границы с Казахстаном на юге. На этом административном "рубеже" всего шесть регионов: Челябинская, Свердловская, Курганская, Тюменская области и два автономных округа – Ямало-Ненецкий (Ямал) и Ханты-Мансийский (Югра) – это самое маленькое количество субъектов в одном округе. Но! Мал золотник, да дорог.
В Уральском округе проживает не так много людей относительно окружных "коллег": более 12,3 млн человек или 8,4 % населения России. Однако три Субъекта Федерации являются Западно-Сибирской нефтегазоносной провинцией, в которой сосредоточено 66,7 % запасов нефти России (6 % — мировых) и 77,8 % газа России (26 % мировых запасов). Также округ располагает 10 % общероссийских запасов леса.
Соответственно, налоговые отчисления предприятий всего двух Субъектов формируют треть (33%) федерального бюджета страны: Югра – 25,80 % и Ямал – 7,28 %.
Отметим здесь же еще и геополитическую и экономическую коллизию российского федерализма, на которую постоянно приходиться делать оговорку. Формально Югру и Ямал вернули в состав Тюменской области, но они по-прежнему фактически считаются самостоятельными Субъектами Федерации. Для статистики ситуация запутанная. В нашем случае мы будем разделять Субъекты - это удобнее для восприятия.
С точки зрения экономического потенциала дополнительно очень важно учесть
наличие в округе двух наиболее промышленно мощных в стране Субъекта: Свердловскую
и Челябинскую области - то есть непосредственно Урал как таковой (Тюмень, Югра
и Ямал чисто географически – это Западная Сибирь).
На первый взгляд, весь этот промышленно-углеводородный конгломерат должен
давать колоссальные вливания в развитие проектно-строительного комплекса
регионов. Однако в 2017 году весь округ ввел в эксплуатацию 6,2 млн квадратных
метров. Это чуть более 98% относительно 2016 года. Разбивка по регионам
показывает либо небольшую стагнацию, либо небольшой рост. Падение относительно
позапрошлого года зафиксировано в Тюменской (напомним – без округов) и
Курганской областях. Остальные добавили по 1-8 %.
Столичный подход
С точки зрения малоэтажного многоквартирного жилья наиболее интересная ситуация складывается в столичном регионе – Свердловской области и городе Екатеринбурге.
Как и в других регионах России набирающий популярность формат практически не выделяется в отдельный сегмент, и вычленить его в общей структуре крайне сложно. Хотя есть попытки отделить хотя бы таун-хаусы.
Например, эксперты Уральской палаты недвижимости, подводя итоги 2017 года, отметили следующее: 89 % в объёме предложения рынка загородной недвижимости составляет земля без подряда. Это более 8000 участков. 8 % приходится на долю коттеджей и 4 % – на сблокированные дома. В сегменте коттеджей и таун-хаусов 27 % объектов приходиться на долю готовых домовладений, 20 – на долю строящихся и 53 % – предлагаемых подрядов на строительство.
Кстати, у Екатеринбурга устойчивая репутация столицы регионального небоскребостроения (мы неоднократно писали об уральских успехах в этой области), в том числе, в строительстве жилья. Но потенциала региона со столицей хватает и на малоэтажку.
Например, по данным сайта Domupn.ru сейчас на ресурсе можно найти данные на 150
(!) коттеджных поселков Екатеринбурга и Свердловской области, включая
таун-хаусы (около 16 проектов). Здесь в качестве примере можно привести поселки
таун-хаусов «9 ярдов», «Новая Рассоха», таун-хаусы на ул. Смородиновая, поселок
таунхаусов «Троицкий», «На Малопрудной», «Форест-Хаус», «Снегири», таун-хаусы в
коттеджном поселке «Бухта Квинс» и т.д.
А что же с нашим форматом? Домами не более 5 этажей, строящихся в составе
комплексов и за пределами города.
По информации экспертов «ЮИТ Уралстрой» сегодня в пригороде Екатеринбурга (то есть за границами города, но не далее 50 километров от его центра) продажи ведутся в более чем 15 малоэтажных многоквартирных микрорайонах комплексной застройки. Из них, по мнению экспертов, только три занимаются обеспечением жителей полноценной собственной инфраструктурой.
ЖК «Балтым-Парк» (г. Верхняя Пышма) – один из крупнейших малоэтажных проектов в пригороде Екатеринбурга (21 км от центра города). Он возводится на территории площадью 76 га, где планируется построить более 5 тыс. квартир.
Цены на этапе строительства начинаются от 2,41 млн рублей за однокомнатную
квартиру площадью 40,1 кв. метров. Эксперты отмечают особенность проекта - это
единственный жилой комплекс, в котором предлагаются квартиры уникального
формата – с открытыми террасами на первых этажах.
В данный момент на территории ЖК «Балтым-Парк сданы 5 домов.
Также можно отметить ЖК «Уют-Сити» в городе Березовском (20 км от центра Екатеринбурга). Здесь запланировано возведение 3-4 этажных домов. Цена недвижимости - от 1,69 млн рублей за 37 кв. метр. И ЖК «Золотая горка» (14 км от центра Екатеринбурга) – комплекс многоквартирных домов, таун-хасов и коттеджей. Кстати, подобный микс довольно популярное решение среди застройщиков пригородах. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры площадью 41,8 кв. метров – 2,29 млн рублей.
В реальности ЖК рассматриваемого формата со своей инфраструктурой все-таки больше.
В целом, среди проектов также можно отметить микрорайоны "Комфорт" и «Новая Жизнь-Победа», ЖК "Мичуринский", жилой комплекс клубного типа «Гринвуд», район загородных квартир «Ливерпуль».
При этом у формата в регионе есть одна особенность - в данный сегмент зашли очень крупные застройщики, работающие в масштабах страны. В частности, ЖК «Балтым-Парк» - проект «ЮИТ Уралстрой», а ЖК "Мичуринский" ведет группа ЛСР.
Вторая особенность - архитектура комплексов. В Екатеринбурге сильная архитектурная школа, чей талант нашел себя и в формате многоквартирной малоэтажки. Многие комплексы - это стильные проекты, выполненные в общемировых тенденциях, и не уступающих им в качестве архитектурных решений. То есть, это не кубометры жилья безобразных "скворечников", а попытка создать некую стильную среду, достойную столицы Урала.
"Просто вместе немного теплей..."
В сибирских регионах Урала ситуация отличается между регионами радикально. Ямал
предполярный и заполярный регион и тут рассматриваемый формат не совсем к
месту. Югра тоже климатически не самый благоприятный регион. Многие жители не
рассматривают его как место постоянной дислокации. Так, многие пенсионеры
предпочитают покидать регион, уезжая на ПМЖ в Тюмень, Омск, Краснодар.
Строится в Югре жилья на самом деле много и для небольшого количества населения. Но обзоры показывают подавляющий приоритет многоэтажного жилья. Как в песне самого известного уральского рокера Владимира Шахрина (гр. "Чайф"): "Просто вместе немного теплей...". Тут важно учесть, что в Югре много жилья сдается в наем приезжим и необходимости в создании какой-то «среды», «особой жилой атмосферы» нет.
Среди проектов комплексной малоэтажной многоквартирной комплексной застройки можно отметить следующие: ЖК «Европейский квартал» и ЖК «По улице Декабристов» в Нижневартовске, ЖК «Быстринка» в Сургуте, ЖК «Космонавтов» в пос. Солнечный Сургутского района, ЖК «По ул.Олимпийской» Когалым, ЖК на Уральской в Ханты-Мансийске.
По цене Югра - один из самых дорогих регионов в стране – более 60 тысяч за квадратный метр.
Тюменская область (юг, центр – Тюмень) относится к более южным регионам, который считается уже благоприятным для постоянного проживания, плюс он тоже является нефтеносным и здесь расположено много офисов нефтяных компаний.
Тюмень, своего рода, материальная база более северных нефтегазовых регионов. Сегодня область находится в реестре наиболее привлекательных для жизни и инвестиций территорий.
Здесь хорошими темпами развивается индивидуальное домостроение. По оценке Главного управления строительства Тюменской области, за 2017 год в регионе ввели 1 миллион 350 тысяч квадратных метров жилья. Руководитель ведомства Сергей Шустов отмечает, что малоэтажное строительство (до 3 этажей в высоту) составляет примерно половину введенного жилья. За минувший год введено около 660 тыс. кв.м объектов ИЖС, что составляет 120% к уровню 2016 года. На увеличении доли малоэтажки сказывается цикл мероприятий, которые управление проводит с 2007 года: инженерная подготовка площадок, реализация различных программ (субсидии, земля многодетным), предоставление федеральных участков под строительство.
В 2017 году на реализацию жилищных программ в регионе направлено около трех миллиардов рублей, жилищные условия улучшили более двух тысяч семей. В 2018 году финансирование жилищных программ в Тюменской области останется практически на том же уровне - планируется направить более 3,6 млрд рублей, что позволит улучшить жилищные условия более 2400 семьям.
Рассматриваемый формат в отдельную категорию традиционно не выделяется. Но если пойти путем потенциального потребителя формата, который хочет подобрать подходящую недвижимость, то обзоры показали наличие в области развитого рынка искомого сегмента. Архитектурно качественные выполненные проекты (не все, конечно), благоустройство, своя атмосфера - многие проекты пригорода Тюмени выглядят достойно и концептуально.
Среди проектов можно выделить ЖK “Oжoгинo”, к югу от города. Проект стал пoбeдитeлем кoнкypca PRO Estate Awards 2017 в нoминaции LIFESTYLE, и был пpизнaн лyчшим кoмплeкcoм в oблacти жилищнoгo cтpoитeльcтвa клacca cтaндapт/кoмфopт.
Дeвиз жилoгo кoмплeкca – “Дoмa нe вышe coceн”: вce здaния в кoмплeкce имeют 4 этaжa. При этом, с oднoй cтopoны “Oжoгинo” гpaничит c индивидyaльнoй жилoй зacтpoйкoй дepeвни Oжoгино. C дpyгoй - пaмятникoм пpиpoды, пapкoм "Toпoля".
Также интерес представляют ЖК "Комфорт-клуб" и ЖК «Апрель» (17 домов уже сдано, 15 - строится). Можно для разнообразия включить и ЖK “Биoгpaфия” в cтилe aккypaтнoгo eвpoпeйcкoгo пpигopoдa, хотя это кoмплeкc не малоэтажного многоквартирного, а тayнxaycы.
В качестве заключения отметим, что сегмент многоквартирной малоэтажки твердо занял свое место в большинстве регионов Уральского федерального округа, туда привлекаются существенные силы застройщиков и архитекторов. Но рассчитывать на рост сегмента в ближайший год не приходиться, так как, по мнению экспертов, весь уральский рынок жилья ждет стагнация – рынок сильно падать не будет, но и расти, как на дрожжах – тоже.
Комментарии (0)