Градостроительные аспекты развития массового малоэтажного строительства в городах России

По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»

Антон Финогенов, генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника». Градостроитель, урбанист, специалист по пространственному планированию и городскому/региональному стратегическому развитию, консультант в сфере развития общественных пространств, профессор Международной академии архитектуры

f5a05b7fe638d7b99b4b3efcdc64a0b8.jpg

Качественное и массовое малоэтажное жилищное строительство – один из главных индикаторов не только социально-экономического развития государства, но и градостроительной культуры. Все проблемы, которые есть в России в сфере малоэтажного жилищного строительства являются следствием пограничного состояния, в котором последние 20 лет, несмотря на все реформы, находится градостроительная политика страны. Произошел переход от жесткой схемы планирования пространственного городского развития, которая практиковалась в России вплоть до начала 1990-х гг., но другой парадигмы пока нет.

Почему так важна городская политика? Потому что развитие малоэтажного строительства в городских агломерациях – это 50-километровые зоны вокруг всех региональных центров страны, малых и средних городов.

Развитие «малоэтажки» на сельских территориях даст примерно 10–15% рынка, а непосредственно города и городские агломерации – это большая часть рынка, как существующего, так и будущего.

Государство не определилось с политикой городского развития, развития агломераций. Но зато есть механизм, связанный с проведением мега-проектов, однако его нельзя назвать системным.

8b2e6e85e092133c67d2dfa8229d3230.jpg

К сожалению, после проведения Чемпионата мира по футболу, российские города не сделали какого-то заметного экономического и градостроительного рывка. Определенный позитивный сдвиг в области городской политики произошел в период подготовки к Зимним играм 2014 г. Но он коснулся только сравнительного небольшого города Сочи. На сегодняшний день нет способа решения проблемы реализации сложных многофункциональных проектов, от которых зависит качество развития, в том числе, сферы массового малоэтажного строительства.

Кроме того, нет видения решения транспортной проблемы для развития «малоэтажки». Как могут стать массовыми и комфортными малоэтажные пригороды, расположенные в 10–20 км от мест приложения труда, куда нужно добираться час, два и даже больше? Пока не появится четко сформулированная политика в сфере развития городов и агломераций, не будет ресурсов для нового качественного шага в области развития «малоэтажки».

Если обратиться к «Стратегии развития жилищной сферы», возникает вопрос: как за 4–5 лет можно увеличить объемы жилищного строительства в полтора раза, при этом, не ухудшив, а повысив качество развития наших территорий? А это развитие инженерной, транспортной инфраструктуры, благоустройство и все то, что формирует такое понятие как «городская среда».

0e5282e95ea3c096c2f0159e69763603.jpg

Самое главное, в документе не указана доля малоэтажного жилищного строительства в тех цифрах, к которым страна должна прийти – 120 млн м2 жилья в год. В итоге, образовался некий вакуум, который нужно стараться заполнить на мероприятиях таких, как проходящий Форум.

Следующий вопрос: сколько регионов и городов в России, где в течение последних лет наблюдается прирост населения и где, в том числе, будет развиваться «малоэтажка»? Таких точек роста всего 20 на всю страну. Получается, что прирост в 40 млн м2 жилья в год к уже имеющимся 80 млн м2 придется на небольшое количество рынков. Исходя из этого, во многих крупных агломерациях для того чтобы достигнуть показателя ввода жилья в 120 млн м2 в год, надо объемы его строительства увеличивать не на 50%, а в два-два с половиной раза. При этом, где-то, условно говоря, в Забайкальском крае, увеличить объемы жилищного строительства в два раза, не вернувшись к советской схеме государственного строительства, невозможно. Но на это нет средств.

Дальше – о недостатках нормативной базы. Например, в отношении некоторого земельного участка региональными регулирующими документами устанавливается плотность застройки 4 тыс. м2 на гектар. Это не «малоэтажка», а скорее – среднеэтажное строительство. Но ко времени ввода жилья в эксплуатацию на этой территории появляются 25-этажные дома, которые не имеют никакой связи ни с историей нашей страны, ни с градостроительной культурой, ни с качеством городской среды. Такие нормативные лазейки необходимо ликвидировать.

570f75a96e7ae7455301399fb1b6c866.jpg

Малоэтажное жилищное строительство – это чаще всего сфера деятельности малого и среднего бизнеса. В наших городах бывает так, что на принятие градостроительных решений оказывается воздействие крупных компаний и корпораций. Понятно, что без увеличения влияния на принятие градостроительных решений субъектов малого и среднего предпринимательства говорить о развитии малоэтажного жилищного строительства не приходится – не хватит лоббистских возможностей.

Результат последних лет – генеральный план Санкт-Петербурга, где были предусмотрены большие территории под малоэтажную застройку. Но они полностью не использованы, а некоторые вообще отданы под среднее и многоэтажное жилищное строительство.

К сожалению, программы, связанные с индустриальным малоэтажным жилищным строительством, особенно за пределами московской агломерации, стагнируют.

Настало время в полный голос сказать, что в нашей стране нужна малоэтажная революция. Необходимо определение гораздо более существенной роли малоэтажного строительства в рамках государственной политики. Требуется настроить законодательство так, чтобы инвестиции перетекали из бизнеса по строительству сверх многоэтажных жилых домов в развитие пригородных территорий. И, конечно, нужна государственная поддержка развития транспортно-инженерной инфраструктуры. Без этого любая малоэтажная застройка превратится в гетто, в копию 6-соточных ИЖС, которыми окружены все наши агломерации и которые имеют не очень понятную перспективу.

О ренессансе малоэтажного строительства в нашей стране мы можем говорить, лишь изменив всю градостроительную политику, подходя к этому делу комплексно. Тогда в течение ближайших 5 лет можно будет достигнуть хорошего результата, когда доля «малоэтажки» не уменьшится в сфере строительства, а начнет возрастать. 

d88ff9f6369a093773d4d73271c85b9d.jpg

824fccb3dbcb383f66ad0ca9f4763417.jpg

fe217e9beaa779054baba1c850f508d1.jpg

8aff16363ddf4796499c1668ca177083.jpg

Комментарии