Smart City – разумный подход к построению, эксплуатации и развитию малоэтажной среды

По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»

Майя Грехова, генеральный директор компании PRO Realty

Тема «смарт-кварталов», «смарт-сити» сегодня у многих на слуху. Но не все понимают смысл этих терминов. Прежде всего, «смарт» – это разумный подход к бизнесу. Если что-либо не устраивает человека в жизни, необходимо просто приложить разум.

«Смарт-сити» – это цифровой продукт. Раньше считалось, что прежде должна появиться фактическая компетенция. На ее основе разрабатывается продукт, который затем продается. В последние годы реальность значительно изменилась. Сначала требуется понять, кому нужен продукт, кто его будет приобретать. Потом продукт создается и реализуется для того, чтобы клиентам стало жить комфортнее.

Кому нужен «смарт-сити»? Потенциальных клиентов, потребителей этого продукта следует разделить на три категории.

Первая – город, его администрация – те, кто должен получить выгоду от «разумного» квартала или города. В основе успеха – полная открытость информационных потоков и возможность интеграции всех данных в единые базы – это то, без чего сегодня нельзя жить. Пример: если прежде для получения той или иной госуслуги требовалось обойти десяток разных кабинетов, то сейчас благодаря оцифровке всех услуг введена и действует служба «одного окна».

Вторая категория – службы эксплуатации на уровне города или квартала. Все системы жизнеобеспечения должны интегрироваться в единую сеть. Это позволит эксплуатационным службам увеличить срок службы установленных систем и меньше уделять им внимание в ходе эксплуатации. Девелоперам эта мера также выгодна, поскольку она приведет к повышению ликвидности невидимости.

Третья группа – конечный потребитель. На рынке недвижимости много предложений, но мало потенциальных покупателей – людей, у которых есть деньги. Продавец, присвоив объекту недвижимости статус «смарт», получает на рынке определенное преимущество. Но при этом он несет ответственность, за то, что покупателю действительно предлагается жилье в «смарт-квартале». Большое значение в подтверждении этого статуса имеет внедрение энергосберегающих систем – тепловых наносов, солнечных батарей или коллекторов и т.д. Только за счет применения энергоэффективных технологий можно значительно снизить стоимость владения, увеличить срок его эксплуатации, сделать жизнь конечных потребителей более комфортной. Главные потребители «смарт-сити» – его жители.

Общемировые тенденции. На прошедшей недавно ITI-конференции, имевшей статус международного саммита, был озвучен тезис: общемировая тенденция сегодня – «смарт-сити» удел только городов-миллионников, в противном случае – не будет достигнут желаемый экономический эффект.

В реальности при условии глубокой проектной проработки градостроительного объекта можно доказать, что идея коммерциализация «смарт-сити» будет более эффективно работать в малых городах.

Но здесь нельзя идти по пути создания некое умного «коробочного» решения и тиражировать его. Невозможно разработать «смарт-концепцию» для Москвы, а потом автоматически наложить ее на Екатеринбург. Гораздо проще выработать такого рода предложение для города с населением 50–100 тыс. человек и привнести его в другой город с такой же приблизительно численностью жителей.

Москва упомянута не случайно. В городе действует программа «Активный гражданин». По сути, это реализация краудсортингового проекта – к контролю и инициированию всех «смарт-технологий» привлекаются широкие слои населения столичного мегаполиса. Вместе с тем подобная система эффективно действует и в малых городах – например, в Сарове или спутнике Казани – Иннограде. Жители ежедневно видят, в каком состоянии улицы, как они убираются, как ремонтируется дорожное полотно, как организованы транспортные потоки и т.д. При обнаружении каких-либо недочетов, любой человек может записаться на прием и встретиться с чиновником из местной администрации. Это мощная действенная система управления, внедрение которой ничего не стоило государству и горожанам.

Анализ развития рынка «смарт-сити» в Иннополисе, настоящем наукограде, привел к мысли о создании консорциума. Он объединил компании разного уровня, занимающиеся «умными» технологиями – это и холдинги, проработавшие в данной сфере по 20–30 лет, и фирмы-стартапы. В консорциуме на основе соединения опыта «ветеранов» и творческого потенциала молодых команд, было разработано единое решение для Иннаполиса, которое можно масштабировать.

Всякое строительство начинается с проектирования. Если на стадии выработки проекта игнорировать все, что связано с последующей эксплуатацией объекта, в частности – его ресурсопотребление, то цена проектной ошибки через 20 – 30 лет возрастет во много сотен раз.

Даже в том случае, когда проектировщики учли все тонкости этапа эксплуатации, необходимо позаботиться о том, чтобы здание обслуживалось не только правильно, но еще и своевременно. Это также должно быть отражено в проекте.

Далее – модели эксплуатации. Первая – на уровне ЖЭК, ее результаты хорошо известны.

Вторая – «смарт-эксплуатация», нацеленная на обеспечение комфорта, а также физической и экономической безопасности жителей. В основе «смарт-эксплуатации» – предиктивное или профилактическое обслуживание, которое можно сравнить с «подстиланием соломки».

Профилактика технологического оборудования, станочного парка – норма во всей сфере материального производства. Исключение почему-то составляет жилищный фонд. Необходимо в процессе проектирования на уровне математического моделирования прогнозировать все возможные отказы систем жизнеобеспечения здания. Инженеры, занятые эксплуатацией жилищного фонда, должны четко знать: какие работы необходимо выполнить сегодня, чтобы завтра не понести колоссальные убытки при устранении последствий большой аварии.

Итак, что следует сделать на стадии выработки проектных решений для того, чтобы уменьшить стоимость эксплуатационных расходов?

• Объединить BIM-моделирование с моделированием энергопотребления здания (BEM-технология) и подключить к этой связке CFD-технологию, позволяющую «предвидеть» микроклиматические параметры здания.
• Как можно активнее внедрять энергоэффективные решения.
• Обеспечить интеграцию всех «смарт-систем» каждого домовладения в единый информационный блок.

Легче всего проводить эти преобразования в малых городах, в сфере малоэтажного строительства. Данные меры позволят повсеместно практиковать предиктивное обслуживание. В результате – экономия средств на эксплуатации и обслуживании жилищного фонда.