По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»
Елена Баженова, профессор, вице-президент СМА, кандидат архитектуры
В России архитекторов уже давно не привлекают ни к разработке стратегии жилищной сферы, ни к проектированию отдельных территорий. Архитекторы – профессия, о которой забыли. Однако эта профессия несет обществу комфорт, девелоперам выгоду, а территориям принципы устойчивого развития.
В государственной стратегии развития жилищной сферы качество жилой среды соотносится с процентами ипотечных кредитов, квадратными метрами многоэтажного жилья – с чем угодно, но нет ни слова об архитектуре. Это первый государственный документ, где комфортная городская среда описывается только элементами благоустройства: здесь замостили дорожку, там посадили 4 дерева и т.д.
Между тем, оценка комфортной городской среды – это интегральный показатель, который касается общества, экономики и экологии. Обществу и населению должно быть комфортно, девелоперам и государству – выгодно, а страна получит условия для эффективного развивития.
Парадокс, но в России давно забыли, что такое малоэтажная застройка. Это произошло не только потому, что в кодексе нет соответствующего определения или исчезли научно-исследовательские институты в области жилищного строительства. Не только потому, что СНиПы и другие нормативы не определяют типологию зданий, в которых нуждается страна.
Во всем мире малоэтажная застройка – до 4 этажей. В современной России почему-то – 3,5 этажей. При этом ЦНИИЭП Жилища еще в советский период подготовил программу по массовому малоэтажному строительству (она не была реализована), в которой указывалось, что «малоэтажка» это 4 этажа. Механизмы регулирования застройки, такие как дизайн-коды, отсутствуют в российской практике как класс. Почему, приезжая в зарубежные города, мы любуемся их историческими центрами, их гармоничной малоэтажной застройкой? Потому что в этих странах регулируется архитектурный облик «малоэтажки».
Отсутствие понимания, что такое современная малоэтажная застройка и какие выгоды она несет, охватывает несколько уровней: государственный, местных властей, девелоперских компаний, широкой общественности. Вместе с тем, успешно проведенные в разное время конкурсы фонда РЖС, показали, что грамотные архитекторы хорошо знают, как сделать малоэтажную застройку выгодной для всех.
Малоэтажная застройка – это не дом и не квартира. Малоэтажная застройка – это кластерные элементы среды, включая землю. Архитекторы владеют специфическими методами организации малоэтажной застройки, о которых ничего не знают девелоперы.
Технология проектирования малоэтажной застройки отличается от способов проектирования многоэтажного массового бетонного жилья. Разница такая же, как при добыче шельфовой нефти и нефти сланцевой.
В основе технологий проектирования «малоэтажки» лежит средовой подход. Он учитывает местные условия строительства и локализацию задач для каждой отдельной территории, а также индивидуальную совокупность требований к оптимальному варианту застройки. Это принципиально, и только архитекторы, изучившие современную культуру малоэтажной застройки, знают, как это сделать.
Никого не надо убеждать, что малоэтажная застройка комфортна. Но девелоперы не знают, как этот комфорт реализуется.
Условия комфортного проживания в «малоэтажке» строятся на следующих уровнях. Это дом или квартира и приусадебный участок, – пусть даже 4 сотки, – все это элемент застройки, кластер, из которого складывается экономика и эффективность территории с малоэтажной застройкой.
Малоэтажная застройка комфортна для населения не только потому, что можно не беспокоиться о здоровье детей, она комфортна в экономическом отношении. В эксплуатации жилой дом в 3–4 этажа в 3–4 раза дешевле, чем квартира в многоэтажной жилой постройке. Государство может переложить с себя большую долю эксплуатационных затрат на собственников такого жилья – это комфортно и для государства, и для населения.
Комфортность, которая отличает «малоэтажку», происходит от среды и соответствия духу места. Это та дополнительная стоимость, которую только грамотный архитектор может привнести на застраиваемую территорию. Великолепные исторические центры российских городов – это бездонное золотое дно, де ждут «малоэтажку» и архитекторов, которые принесут местным властям и девелоперам большие деньги и позволят решить проблему реализации бесконечных квадратных метров нового жилья в России.
Плотность – это выгодно. Плотность – это деньги в малоэтажной застройке. Все забыли, что такое плотность «брутто» и плотность «нетто». Это деньги, которые теряют девелоперы, не приглашая архитекторов и градостроителей проектировать малоэтажную застройку.
Экологическая и техническая перезагрузка массового сознания с помощью малоэтажной застройки позволит превратить большинство территорий российских городов – а это 80% застроенных площадей страны, – в пространство устойчивого развития. Но для этого нужно уточнять нормы, возвращаться к грамотным операциям с городскими территории с помощью экономических показателей.
С позиции бизнеса любой удачный проект имеет внешнюю и внутреннюю среду, а для девелопмента должно быть единое операционное поле, которого в России нет. Во всех развитых странах существуют государственные или негосударственные ассоциации, действующие от имени государства. Они реализуют государственную политику развития жилищного строительства. В России такое регулируемое пространство отсутствует.
Архитекторы знают, как спроектировать комфортно; девелоперы и градостроители – как извлечь из этого выгоду; инженеры – как эффективно построить и эксплуатировать. Следовательно, всех перечисленных представителей стройкомплекса нужно собрать вместе.
Единое операционное поле должно начинаться с включения в стратегию развития жилищной сферы Российской Федерации блока «Малоэтажное строительство» и введения в процесс всех его участников, заинтересованных в выполнении поставленной государством задач.
Главное – понять, что реализовать жилищную политику в полном объеме без малоэтажной застройки – невозможно.
Комментарии (0)