Угрозы 214-ФЗ

Часть 1.

Рассмотрим основания для введения изменений в закон о долевом строительстве в виде гипотез. На мой взгляд, эти причины выстраиваются в следующую цепочку обоснований:

• вывод предприятий стройкомплекса из тени;
• прозрачность транзакций;
• управление рынком долевого строительства;
• решение вопроса обманутых дольщиков и достижение результатов гос. политики в сфере жилищного строительства.

Закон предполагает, что доминирующая часть застройщиков для работы по ДДУ должна будет пользоваться кредитными ресурсами в виде проектного финансирования. И банкам и девелоперам необходимо будет внедрить проектное управление, чтобы применять инструменты проектного финансирования. Проектное управление, как методика управления хорошо ложится на деятельность девелоперской организации, реализующей инвестиционный проект.

Проектное управление не может применяться без точных и актуальных данных. Среда данных формируется на основании информационной модели и производных от нее: модель «как построено», эксплуатационная модель и т.д.

Применение 214-ФЗ практически обязывает участников инвестпроекта применять проектное управление в едином информационном поле, в единой среде. В этой единой среде данных осуществляют свою деятельность инициаторы проекта - девелоперы, их подрядчики и субподрядчики, кредитные организации, государственные контролирующие органы и даже ЦБ РФ.

На ЦБ РФ возложены полномочия контроля за кредитными организациями, которые осуществляют проектное финансирование в рамках долевого строительства.

Таким образом, выстраивается цепочка технологических приемов: для того чтобы пользоваться проектным финансированием надо применять проектное управление. Чтобы применять проектное управление надо получать точные и актуальные данные, размещенные в единой информационной среде. Чтобы получать точные и актуальные данные и размещать/применять их в единой информационной среде необходимо применять технологию информационного моделирования.

Часть 2.

При поддержке Правительства Самарской области на площадке Самарского Государственного экономического университета 20 марта с.г. была проведена конференция «Цифровая экономика: Управление жизненным циклом объектов капитального строительства и ЖКХ» (ссылка). На данной конференции я выступал как идеолог конференции, технический консультант и один из докладчиков.

В данной статье не буду делать анализ конференции и ее результатов, а расскажу лишь о тех угрозах, которые видят участники рынка в связи с вступлением изменений в 214-ФЗ.

Общее ощущение у девелоперов, что их объявили виновными в образовании проблемы обманутых дольщиков, и поэтому вся тяжесть закона легла на их плечи.

Закон сырой, требует пробного периода применения и последующей доработки. Только сейчас на полях региональных Минстроев и ЦБ РФ стали формироваться площадки по поддержке участников рынка при переходе на новые формы финансирования и управления долевым строительством.

Государственные структуры и кредитные организации не в полной мере понимают процедуры применения 214-ФЗ. Несмотря на то, что на них возложены обязанности по помощи в применении новых положений закона, в органах власти есть непонимание

На сегодняшний момент и для застройщиков и для кредитных организаций главный вопрос – как получить проектное финансирование. Для застройщиков крайне сложно соответствовать требованиям банков, которые необходимо выполнить, чтобы получить проектное финансирование. Для банков вопрос привлечения клиентов и помощи в сборе документов, формировании отчетности под требования закона показал неготовность банков к такой работе.

На сегодняшний момент обе стороны сосредоточились на «входе» в проектное финансирование. Условия на входе оказались такими сложными для практически всех девелоперских компаний, что количество успешных кейсов можно сосчитать на пальцах. Банки не могут снизить требования к застройщикам, которые прописаны в законе. Застройщики не могут в течение нескольких месяцев «выбелить» управленческую и бухгалтерскую отчетность, научиться соответствовать требованиям банков и подготовить обоснование проектов.

Понятно, что рано или поздно стороны научатся работать друг с другом, а те, кто не научится, как и предполагалось, уйдут с рынка.

Я бы хотел остановиться на другом вопросе. Это покажется странным, но ни одна из сторон не рассматривает процедуру согласования платежей по ходу реализации инвестиционного проекта. В связи с тем, что на банки возложена функция контроля целевого расходования средств, выделяемых в рамках проектного финансирования, то получается, что на стороне банка должна быть создана структура по контролю объемов работ, затраченных материалов, закупленного оборудования и проведенных платежей. Выяснилось, что за исключением одного крупного банка о такой структуре никто не задумывается. Да и тот банк, где такая структура существует, работает по схеме контроля объемов и платежей только на проектах более 1-1,5 млрд. руб.

Для решения задачи контроля целевого расходования средств лучше всего подходит применение единой информационной среды и технология информационного моделирования. Единая экосистема данных - информационная среда, которая будет распределена на банк, застройщика и подрядчиков. Со временем локальная экосистема может быть расширена на остальных застройщиков и другие банки, государственные структуры и остальных участников строительства.

Основными задачами экосистемы поддержки долевого строительства является прозрачность деятельности девелоперской организации и сокращение количества транзакций. Решение указанных задач должно привлекать банки, потому что значительно снижает риски неисполнения застройщиком своих обязательств перед банком. За счет снижения рисков застройщик получает сокращение процентной ставки банком и, соответственно, повышение экономической эффективности проекта.

Рис.1 Ориентировочная схема экосистемы единой информационной среды (по материалам ООО «ЭФЕКС-Системз»)

Государственные институты, ответственные за ситуацию с обманутыми дольщиками и контролирующие исполнение закона о долевом строительстве, получают регулярный актуальный срез рынка долевого строительства в части различных факторов и фильтров. Фактические данные и планы застройщиков позволяют делать обоснованные прогнозы в разрезе не только рынка долевого строительства, но и рынка строительных материалов, трудовых ресурсов или оценки немонетарной инфляции.

Часть 3.

Техническая реализация. С точки зрения технического исполнения, все начинается с разработки информационной модели объекта и формирования проектной и рабочей документации. На этом этапе определяются плановые показатели объекта по объемам ресурсов и стоимости.

Рис. 2 Основные элементы системы управления ЖЦ объекта кап.строительства в ходе проектирования и строительства

На следующем этапе данные о ресурсах, сроках выполнения работ и поставки материалов, стоимости ресурсов загружаются в ERP-систему, в которую интегрированы, в том числе, CRM-сервисы и элементы электронного документооборота.

После проведённых торгов и заключения контрактов на выполнение работ или поставку ресурсов, фактические данные об условиях поставки ресурсов заводятся в ERP-систему как фактические показатели.

По мере реализации проекта (строительства) фактические данные о принятых работах в физ.объёмах и стоимости, проведенные платежи, новые контракты и другие данные заносятся в систему управления. Каждый заведенный в систему документ, относящийся к физ.объёмам или к стоимости, корректирует себестоимость проекта.

В результате застройщик (инвестор) получает инструмент управления жизненным циклом объекта строительства. При этом достигается цель управления ЖЦ в части управления затратами на реализацию инвест-проекта: фактические затраты должны быть равны фактическим или обосновано увеличены.

Рис. 3. Схема управления ЖЦ объекта капстроительства в части оценки затрат на строительство

Банк видит все документы застройщика, контракты и акты, и, значит, может оценить целевое расходование средств в режиме реального времени. Практически исключены ситуации с нецелевым расходованием средств проектного финансирования.

Т.к. планирование ресурсов делается с большим плечом времени (до полугода), то у менеджера проекта есть возможность обоснованно планировать потребность в ресурсах.

Часть 4.

Подготовка к дорожной карте внедрения.

Выстраивание единой экосистемы управления данным занимает длительное время и требует значительных перестроек бизнес-процессов организаций, работающих в единой цифровой среде. Поэтому нет ни необходимости, ни возможности одномоментно ввести все элементы системы.

На наш взгляд, внедрять систему необходимо целенаправленно и последовательно, закрепляя результаты в регламентах и стандартах. Т.е., как показала практика, невозможно одеть единые требования на все организации, участвующие в реализации инвест-проекта. Для каждой организации необходимо адаптировать универсальный набор стандартов и регламентов, под уже устоявшиеся бизнес-процессы. При этом сами бизнес-процессы будут значительно пересмотрены и приведены в соответствие с теми ограничениями, которые накладывает единая цифровая экосистема.

Применение единой информационной экосистемы управления данными начинается с обучения руководителей компании застройщика, банков и государственных структур технологии управления жизненным циклом объектов капитального строительства. В связи с тем, что в жизненном цикле объекта капитального строительства можно выделить несколько крупных этапов: проектирование, строительство и эксплуатацию, то образовательные программы опираются на условия управления ЖЦ объектов на каждом этапе ЖЦ объекта.

Мы выделяем следующие основные направления обучения:

• общие вопросы развития технологии информационного моделирования в России и в мире.
• применение технологии информационного моделирования в деятельности компании-застройщика
• экономическая оценка эффекта от внедрения технологии информационного моделирования в деятельность участников строительного процесса.
• использование данных из информационной модели при построении модели объектных технологических зависимостей при производстве СМР объекта капитального строительства.
• оценка стоимости ЖЦ объекта капитального строительства и анализ полученных результатов.
• реализации функций контроля и учета и строительстве объектов с использованием моделей
• расчет сметной стоимости строительства объекта на базе модели.

После того, как первые лица компаний приняли тезисы технологии информационного моделирования и единой цифровой экосистемы можно начинать внедрение новых технологий в практику управления проектами.

Со стороны 214-ФЗ руководители компаний-застройщиков получают направление, в котором необходимо перестраивать бизнес, т.е., переход на проектное управление, применение проектного финансирования и работу в единой цифровой экосистеме.

С нашей стороны мы обеспечиваем организацию перехода, интеграцию инструментов, обучение персонала, адаптацию компании под требования федерального закона. 

Таким образом, угрозы, которыми кажутся изменения в 214-ФЗ, несут повышение эффективности работы застройщиков и сокращение затрат на всех этапах жизненного цикла объекта строительства.