Исходные условия.
Всем хорошо известно, что такое Апарт-отель! Ну, ладно, не всем, то отельерам и риэлторам точно. Это когда отель представляет собой не сервис по сдаче комнат с туалетом, а сдает почти квартиры, со всем присущим квартирному проживанию сервисом. Апарт-отель может быть как и в одном корпусе, где квартиры расположены по этажам и имеют всё своё, не только душ и туалет, но и кухню, несколько комнат, может даже свою автостоянку и персональный выход на улицу. Второй вариант апарт-отеля - это много различных домиков, как односемейных, так и таунхаусов, каких-то дуплексов и т.п. комбинаций. Это уже почти свой дом, как и квартира.
В чем преимущества апарт-отелей? Во-первых, они нужны тем, кто приезжает надолго и хочет жить так, как ему удобно, при этом получая весь коммунальный сервис и обслуживания в рамках ежедневной или помесячной оплаты. Конечно, это дороже, чем просто снять жильё, но гораздо удобнее организационно т.к. тебе не надо вести долгие переговоры с собственниками, не надо бояться срочного отъезда, денежных разборок. В конце концов, если надо срочно уехать, отель соберет ваши манатки и отправит по указанному вами адресу. Даже переживать не надо.
Теперь взгляд с другой стороны.
Есть достаточно обеспеченные люди, которые ездят по городам постоянно и даже покупают для этого удобное для себя жильё. С одной стороны - это инвестиция, с другой - удобно всегда приезжать к себе домой, особенно там всё убрано прислугой или специальными службами. Одно расстраивает - это не актив, то есть не приносит дохода, т.к. не хочется сдавать и возиться с этим, потом устранять поломки и восполнять потери, судиться - ну их к черту... Актив, как известно, это любое имущество, в т.ч. недвижимое, приносящее доход в объёме, достаточном для покрытия издержек содержания самого актива и генерирования добавленной маржи.
С другой стороны, есть просто путешественники, которые любят курсировать по городам и иметь 5-6 квартир для своей летучей жизни. Соображения такие же: вот квартира на малой родине, вот в Москве т.к. столица, вот в Питере т.к. там здорово, вот в Сочи или Ялте, т.к. там море, вот дом на берегу чего-то, чтобы дышать воздухом и кататься на лошадях... Хорошо, но муторно... за всем не уследить, и, рано или поздно, начинается поток проблем обвального характера... везде что-то сломано, что-то недоделано, не завершено... атас, в общем.
Коммерческая идея!
Как объединить две эти концепции? Иметь своё как инвестицию и как актив одновременно, при этом, чтобы оно сохранялось и управлялось. И настолько своё, чтобы можно было приехать когда хочется, пожить месяц-другой и уехать дальше по делам. А актив работает дальше.
Мне кажется, что решением такой коллизии могли бы стать апарт-корпорации. Надо сразу напомнить, что все юридические лица как корпорации, делятся на два главных типа - объединение людей и имущества. Объединения людей - это многим понятно, а-ля кооперативы. Объединение имущества может быть как выраженное в деньгах (акционирование или инкорпорирование, в т.ч. через оценку имущественных вкладов), так и в объединении физического имущества в единый имущественный комплекс, способный приносить прибыль.
Отчасти эта идея - своеобразный перевертыш от идеи акционерного девелопмента, когда люди покупают акции, номинал которых есть 1 кв. м. будущего жилья и зафиксировав объем покупки могут или обменять их на квартиру, получив долю в уставном капитале управляющей компании, или продать, если количество акций не совпадает с метрами квартиры. При этом продать на любом этапе строительства, т.е. получить доход от ценных бумаг.
В предлагаемом варианте происходит процесс как бы наоборот. Люди заранее инвестируют в квартиры или домики, которые потом становятся апарт-корпорацией. Предполагается, что и соответствующий объект недвижимости сразу строится как апарт-корпорация: с общественными зонами, с торгово-развлекательным и сервисным стилобатом, с бассейнами и спорткомплексами и офисной группой. При этом, сразу создаётся Управляющая компания, которая и будет сдавать ваше жильё третьим лицам, приводить его в порядок и поддерживать в пригодном для жизни состоянии. И все эти затраты она будет нести сама, без вашего участия, просто о сдачи вашего имущества. Разумеется, какая-то часть должна поступать и владельцу недвижимости. При этом владелец имеет преимущественное или постоянное право въезда в свою квартиру или дом, или по графику, или по заявке, тогда УК должна просто предоставить съёмщикам альтернативное размещение.
ИТОГО!
Как видно, такая модель могла бы стать весьма привлекательной для многих "поквартирных" инвесторов, которые готовы и жильё иметь, и доходы от его наличия, и сами жить в нём, если приспичило! Это же неплохая идея для девелоперов, которые не могут теперь формировать договора долевого участия, а с эскроу-счетами заморачиваться не хотят. Делается это просто путем объединения первой части "акционерного девелопмента" и второй - "апарт-инкорпорирования". И бизнес готов.
Добро пожаловать в мир апарт-индустрии!
Спасибо за внимание!
Статья предлагается впервые!
Комментарии (0)