Московская реновация как уникальный вариант Фи-девелопмента!

От стратегии к практике!

         В своё время мы, в рамках обсуждения стратегии развития строительной отрасли России, неоднократно говорили, что краеугольным фактором трансформации отрасли является переход от неэффективного управления строительными проектами со стороны государства, как непрофессионального Заказчика, к закупке необходимых ему объектов недвижимости. И причина такой необходимости кроется не только в том, что государство в принципе не в состоянии поставить управление строительными проектами на системную основу в силу отсутствия важнейших признаков самого проекта (инвестиционной целесообразности и персональной ответственности), но и в невозможности обеспечить приток сверхквалифицированных кадров в ряды чиновников на низких, по сравнению с бизнесом, окладах.

         Давайте представим себе, как бы эта установка выглядела на практике, если бы власть решилась на принципиальное переустройство строительной отрасли! Логично, что приобретение требуемого государству (региону, муниципалитету) объекта недвижимости будет осуществляться на принципах BTS-девелопмента. В данном случае классический спекулятивный девелопмент, когда девелопер сначала строит, а потом выводит на рынок свои продукты - не сработает. Ведь любой независимый девелопер не захочет строить объект как комплексный девелоперский продукт (детский сад, школа, учреждение, коммунальный объект и т.п.) без гарантии его выкупа Клиентом-государством по согласованной цене. Но если государственный клиент готов заплатить за построенный конкретный объект с оговоренной девелоперской наценкой, то ситуация во многом облегчается для государства. Во-первых, вопросы финансирования отходят послепусковой период (построил, приняли - заплатим), во-вторых, нарушение договора за счет девелоперского бюджета, в т.ч. устранение брака и восстановление незавершенки. В-третьих, если еще обложить гарантийными обязательствами послепускового периода, то и за качество строительства переживать не придется. С другой стороны, кажущееся превышение стоимости (девелоперская маржа) над обычным подрядным подходом на самом деле будет намного меньше, чем затраты бюджета на содержание немыслимого коллектива непрофессионалов государственного заказчика.

         Теперь, приняв такой механизм за идеальный сценарий, мы можем проанализировать причины его или несостоятельности, или ущербности и основные шаги по выравниванию интересов участников проекта, без перехода Заказчика к управлению проектами. Какие здесь причины несостоятельности? Во-первых, мало какому реально сильному девелопер захочется использовать привлеченный им самим же капитал под низкую маржинальность государственных проектов! Иными словами, если я могу найти пару миллиардов, то зачем лезть в государственный проект с маржой в 10-15% (т.е. чуть выше банковского депозита), если я могу заработать 100-150%? Очевидно, что на такой конкурс придут относительно слабые участники рынка, чаще всего без финансового багажника. Во-вторых, высокий риск непредвиденных изменений, всевозможных "хотелок" государственного Заказчика или его конечного оператора -всегда риск для BTS-девелопера, а в купе с коррупционными рисками. Про вопросы согласований, выделения земли, получения ИРД и ТУ на участке - можно даже не вспоминать. Сама по себе работа с капризным государственным клиентом - это ещё тот нервный срыв. Легче просто построить и продать коммерческому клиенту.

Реализация проектов через Фи-девелопмент.

Fee-Девелопмент умер? А может "Да здравствует"?

         В итоге мы приходим к пониманию того, что "идеальный" вариант государственной закупки без создания системы управления проектом - вариант достаточно спорный и возможен в далёкой перспективе развития строительного рынка. Напрашивается вывод, что при низких государственных ставках требуется некий промежуточный вариант, учитывающий как частичное участие государственного клиента, но без необходимости формировать институциональные органы по управлению проектами (скорее, верхний контрольный уровень), так и заинтересованность исполнителя даже в таких невысоких показателях рентабельности проектов. Совмещение этих требований приводит к пониманию необходимости своеобразного комплексного инжинирингового девелоперского генподрядчика, работающего на условиях:

      1. Авансирования и поэтапной оплаты со стороны клиента, в силу отсутствия возможности самофинансирования либо высокой стоимости риска для такового;

      2. Работает на условиях фиксированной стоимости девелоперского продукта (например, стоимость покупки 1-го квадратного метра площади по раскладке квартирограммы);

      3. Государство берёт на себя вопросы юридического оформления и правового сопровождения выделенного участка земли и, иногда, вопросы подвода Технических Условий, в т.ч. специальных при необходимости.

      4. Государство в рамках собственных программ переселения или замещения жилья осуществляет вопросы распределения девелоперского продукта и его реализации;

      5. Т.н. девелоперский генподрядчик берет на себя обязательства по проектированию, поставке, строительству, вводу в эксплуатацию, передаче клиенту и гарантийному сопровождению после ввода как это делает обычный коммерческий девелопер.

         По сути речь идёт о КВАЗИ-девелоперской компании, которая, по ключевым процессам, вроде и не девелоперская, но предоставляет услуги на базе фиксированной стоимости конечного девелоперского продукта. Это и не ЕРС-подрядчик в чистом виде, поскольку стоимость его услуг, даже фиксированная, не базируется на конечной стоимости единицы продукции. Потому рынку потребуется некая совокупность таких промежуточных игроков, способных на условиях BTS-девелопмента реализовывать проекты в подрядном ключе. Кто-то может сказать, что такая компания, по сути, похожа на классического Фи-девелопера (Fee-Development). Напомню, что Фи-девелопер - это Комплексный ЕРСМ-подрядчик с расширенным спектром услуг по выбору наилучшего бизнес-решения использования объекта недвижимости. Обычно он не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный инжиниринговый или консалтинговый гонорар, поскольку сам является исполнителем. Чаще всего инвестор нанимает на условиях тендера Фи-девелопера для того чтобы тот предложил наиболее выгодный вариант использования земельного участка (объекта незавершенного строительства, объекта редевелопмента и т.д.) на выбранном земельном участке, спроектировал, построил или реконструировал здание «под ключ» и, возможно, принял участие в его реализации или сдаче в аренду для получения т.н. маржинального бонуса (Процент от продаж).

Привлекательные моменты реновации в Москве.

Реновация как оригинальный кейс Fee-Девелопмента!

         И вот теперь, когда многие участники строительного рынка говорят, что в России нет качественного Фи-девелопмента, можно смело сказать, что у нас есть лучший пример реального, пусть и не идеального, но Фи-девелопмента. Если внимательно взглянуть не суть отношений, скажем, Фонда Реновации Москвы (просим не принимать за догму, а только как репрезентативный аналог), то будет очевидна тенденция реализации той самой стратегии, о которой мы говорили выше. Посмотрите, сам Фонд Реновации становится пассивным девелоперским инвестором и готов, по сути, как оптовый покупатель, приобретать большое количество жилья по привлекательной для него (для государства или для Москвы) рыночной цене. Разумеется, ему нужен такой квази-девелопер или Фи-девелопер, который возьмет на себя вопросы выбора наилучшего здания с позиции "цена-качество", согласующегося с градостроительными требованиями и городской архитектурой, последующие проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию. При этом, он же готов оплачивать свои приобретения авансово-расчетным методом, как по обычному договору строительного подряда, пусть даже и по каким-то укрупнённым вехам или этапам работ. После завершения строительства (реконструкции, редевелопмента), такой квази-девелопер сдает не работы, а именно пригодный к эксплуатации объект, доведенный до такого уровня, что им может пользоваться конечный потребитель в рамках согласованной отделки и меблировки. По сути доведенный до требований арендного BTS-формата.

         Какие компании, в такой ситуации могут занять позицию такого Фи-девелопера. Очевидно, что не каждый обычный строительный генподрядчик подойдёт идеально для такого набора услуг, хотя многие из них и пытаются стать таковыми. Для этого им приходится создавать свои инжиниринговые подразделения, как инсорсинговые, так и аутсорсинговые, но партнёрские. Приходится формировать т.н. двухконтурные структуры управления (т.е. надо управлять комплексным квази-девелоперским проектом и одновременно проектами создания ПСД и проектом строительного подряда), получать соответствующие допуски и набирать компетентный персонал для таких проектов. Лучшим вариантом, конечно, могли бы стать уже существующие сильные инжиниринговые (ЕРС/ЕРСМ) компании, но тут сразу надо отметить практическое отсутствие таковых именно в секторе гражданского строительства, в отличие, скажем, от промышленного или инфраструктурного строительства, поскольку здесь уже сформировалась своя организационно-практическая мультилотовая культура отношений девелоперов и строительных подрядчиков. Видимо, приходит время появления серьёзных инжиниринговых структур и в гражданском строительстве, что приведёт и к развитию Фи-девелопмента более высокого профессионального уровня.

         Как видите, такой промежуточный вариант удобен как Правительству Москвы, который, избегая затрат на активное управление проектом, существенно снижает издержки, как будущим жителям, получающим продукт от Правительства Москвы, а не разового девелопера. так и подрядному бизнесу, который, благодаря такому подходу, развивается в сильную инжиниринговую компанию.

Статья предлагается впервые.