Осязаемые контуры «Концепции индивидуального жилищного строительства» как эффективного инструмента национальной жилищной системы России

«Повсеместное возведение индивидуального жилья и более равномерное
распределение населения по территории страны спасут Россию!»
А.И. Меняйло, ректор Уральского института бизнеса имени Ильина, протоирей РПЦ, д.э.н.

Чистый атмосферный воздух, общая доступность источников питьевой воды, здоровое, калорийное питание и добротное комфортабельное жилище имеют жизнеопределяющее значение в жизни любого народа.

Иметь собственный дом – мечта каждого самодостаточного жителя России и это особенно актуально для людей, волей или неволей живущих в больших городах и деградирующих поселениях нашей «обильной и могучей» страны. Большинство из них, если не имеют перспективы получить домовладение в наследство, зарабатывают на него своим тяжким трудом, но цены на недвижимость непрерывно растут.

Программа правительства РФ «Развитие индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации» ставит перед профессиональным строительном сообществом задачи увеличения объемов строительства ИЖС, в том числе, индустриальным способом, расширения типологии малоэтажного жилья и моделей комплексной застройки, определения его устойчивых современных стандартов и финансовых инструментов реализации, а также поиска идей новой культуры частного домовладения. Решить эти задачи возможно только при консолидации усилий всех вовлечённых в процесс сторон.

Портал «Строительный эксперт» не только регулярно освещает проблемы развития национальной жилищной сферы и реализации специальных жилищных программ, но и выступает пропагандистом инициатив по достойному обеспечению населения добротным и эффективным индивидуальным домовладением.

В сентябре 2023 года по инициативе Ассоциации стартовал Второй Открытый Всероссийский архитектурный конкурс «МАЛОЭТАЖНЫЙ СТАНДАРТ 2023/24» под девизом «Малоэтажный стандарт – для будущих поколений».

Конкурс проходит при поддержке: Правительства РФ, Государственной Думы, Минстроя России, Общественного Совета при Минстрое России, АО «ДОМ РФ», Союза Архитекторов России, Союза Московских Архитекторов, Совета главных архитекторов Субъектов РФ, ООО «Деловая Россия», Российского Союза Строителей и др.

Отраслевой всероссийский конкурс – это эффективный способ привлечь внимание профессионального строительного сообщества к государственным инициативам в области градостроительной политики по развитию территорий малоэтажного жилья и цифровой трансформации строительной отрасли. Ежегодный и всероссийский формат конкурса позволит отслеживать динамику роста и совершенствования стандартов ИЖС с учетом региональных особенностей.

Автор настоящей работы рассматривает обеспечение населения России индивидуальным домовладением через призму устойчивого развития и совершенствования жилищной сферы народного хозяйства путем её трансформации в социально-экономическую жилищную систему.

1. Программа правительства РФ «Развитие индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации» и решение первоочередных национальных задач

По данным портала «Единый реестр застройщиков» рост ввода МКД в прошлом году составил 3.2%, тогда как рост ИЖС – 15,4%.

Конечно, не совсем понятно, является ли данный эффект результатом «строительного бума» в секторе ИЖС или результатом «дачной амнистии», по которой регистрируется жилье, построенное в предыдущие периоды.

Как бы то ни было, всем очевидно, что в России существует серьезный потенциал удовлетворения жилищных потребностей за счет строительства индивидуального жилья, который при благоприятных условиях станет важнейшим инструментом обеспечения жильем граждан.

При правильной организации и государственной поддержке индивидуальное жилищное строительство способно стать той «палочкой-выручалочкой», которая позволит обеспечить показатели национального проекта в пригородах крупных и средних городов, в малых и моногородах, а также в малонаселенных аграрных и депрессивных регионах, где практически не развито многоэтажное индустриальное домостроение.

При этом проекты по развитию ИЖС решают целый ряд национальных задач:

• закрепление граждан в городских и сельских поселениях, в малых городах;
• обеспечение условий для создания больших семей, развитие любви к работе на земле – для подрастающего поколения;
• подержание условий для активного и творческого долголетия – для пожилых;
• создание дополнительных возможностей для обеспечения семей продуктами питания из личных подсобных хозяйств.

Последнее одинаково важно как для семей с низкими доходами, стремящихся к экономии, так и для семей среднего достатка, озабоченных проблемами здорового питания.

ИЖС в России и развитых странах был, есть и будет локомотивом жилищного хозяйства в связи с короткими инвестициями, небольшими сроками строительства, возможностью использования индустриальных энергоэффективных технологий, применением мобильных строительных бригад, а самое главное, что в ИЖС практически нет обманутых дольщиков.

Даже в случае недостроя земельный участок с незавершенным строением оформляется в собственность семьи, и они могут с помощью родственников или соседей его спокойно достроить. Взаимопомощь всегда была российской традицией, особенно в сельской местности.

2. Первоочередные задачи совершенствования нормативно-правового организационного регулирования.

2.1. Признание ИЖС как приоритетного направления развития жилищной сферы в Российской Федерации с внесением изменений в «Стратегию развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года» и в «Стратегии развития строительной отрасли Российской Федерации на период до 2030 года».

2.2. Внесение целевых показателей развития ИЖС в Национальный проект «Жилье и городская среда», в том числе показателей для оценки доступности заёмных средств для граждан – застройщиков индивидуальных жилых домов (в России – в целом, в субъектах Российской Федерации и в моногородах – в частности).

2.3. Принятие региональных и муниципальных программ содействия индивидуальному жилищному строительству.

2.4. Осуществление за счёт федерального бюджета софинансирования лучших региональных и муниципальных программ содействия ИЖС.

2.5 Создание на федеральном, региональном и муниципальном уровнях проектных офисов (центров компетенций) по организации оказания индивидуальным застройщикам полного комплекса инжиниринговых, правовых, консалтинговых и других услуг для организации использования эффективных и инновационных технологий строительства индивидуальных жилых домов.

2.6. Оказание государственной поддержки работодателям (в том числе субъектам малого и среднего предпринимательства и сельхозтоваропроизводителям), реализующим программы содействия членам трудовых коллективов в осуществлении ими ИЖС.

2.7. В связи с вступлением в силу с 1 января 2019 года Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым на земельных участках, предназначенных для садоводства, может осуществляться индивидуальное жилищное строительство, представляется необходимым разработать федеральную программу содействия развитию гражданами садоводства, в рамках которой предусмотреть софинансирование за счёт средств федерального бюджета лучших региональных и муниципальных программ развития гражданами садоводства, а также меры государственной поддержки садовых товариществ в части обеспечения подключения их к инженерным сетям, а также строительства и ремонта дорог.

2.8. Индивидуальное жилищное строительство следует рассматривать как инструмент обеспечения экономического роста и оздоровления регионов Северного Кавказа, Крайнего Севера и Дальнего Востока, а также пригородов городов, моногородов, малых городов и сельских территорий. Меры господдержки ИЖС и развития ЛПХ на приусадебных земельных участках также предлагается включить в соответствующие государственные, федеральные целевые и региональные программы, направленные на развитие данных территорий.

3. О мерах обеспечения доступности земельных участков для ИЖС

По итогам независимых экспертных опросов, проведенных среди жителей Северо-Кавказского федерального округа, Дальневосточного федерального округа и Центрального федерального округа и по итогам обсуждений профессионального строительного сообщества в этих федеральных округах, одними из значимых препятствий для развития ИЖС признаны дефицит земельных участков – в целом, а их обеспечение инженерной инфраструктурой – в частности.

Несмотря на принимаемые государством меры по обеспечению доступности земельных участков для ИЖС, сведения о всех возможных к получению и приобретению земельных участков для ИЖС не оцениваются экспертным сообществом как простые к получению и анализу потенциальными индивидуальными застройщиками на предмет пригодности для ИЖС.

В связи с вышеперечисленным предлагается система мер, направленную на увеличение доступности для граждан земельных участков для ИЖС:

3.1. Реализация органами государственной власти и местного самоуправления мероприятий по повышению уровня информированности граждан, обладающих преимущественным правом на бесплатное и/или льготное (без проведения торгов) получение/приобретение земельных участков под ИЖС о порядке реализации этих прав, о местах расположения этих земельных участков, привлечение к этой информационно-разъяснительной работе членов общественных палат и советов, иных гражданских активистов.

3.2. Создание на федеральном портале ЕСИА «Госуслуги» суперсервиса «Свой Дом», с помощью которого россиянам будет обеспечен доступ к информации обо всех земельных участках под ИЖС, которые можно получить безвозмездно или за плату у федеральных, региональных и муниципальных органов власти, а также доступ к сведениям о предстоящих торгах).

Примечание: суперсервис должен предоставить индивидуальным застройщикам:

• возможность приобрести (получить) земельные участки для ИЖС;
• зарегистрировать право собственности;
• получить технические условия и заключить договоры на организацию подключения к инженерным сетям и на поставку ЖКУ;
• направить заявки в банки-кредиторы;
• ознакомиться с лучшими типовыми проектами строительства индивидуальных жилых домов, с предложениями подрядчиков и поставщиков стройматериалов;
• найти единомышленников для обмена опытом и совместного строительства жилых домов на соседних земельных участках;
• ознакомиться с информацией о фактической и планируемой доступности объектов социальной инфраструктуры для проживающих в индивидуальных жилых домах, которые могут быть построены на данных земельных участках.

3.3. Предоставление из федерального и региональных бюджетов целевых субсидий социально незащищенным категориям граждан для приобретения ими земельных участков для ИЖС и (или) для начала ведения строительных работ на арендованных земельных участках.

4. О проблемах повышения доступности к получению кредитов (займов) цели ИЖС

Повседневная практическая жизнь свидетельствуют о том, что в настоящее время получить долгосрочный целевой кредит (заем) на строительство частного дома для большинства граждан практически невозможно.

Это обусловлено целым рядом причин:

• задача по обеспечению доступности заемных средств для индивидуальных застройщиков – в целом, а в малых городах, городских и сельских поселениях – в частности, по мнению финансовых экспертов, не относится к приоритетным задачам Центрального Банка Российской Федерации;
• централизация управления в банковской системе, де-факто, привела к тому, что в регионах функционируют лишь операционные офисы, ограничение и кадровое обеспечение которых не позволяет принимать решения о выдаче кредитов на цели ИЖС, контролировать их целевое использование;
• в кредитных организациях отсутствуют специалисты, способные контролировать целевое использование кредитов, предоставленных гражданам для ИЖС, консультировать индивидуальных застройщиков;

Предлагается к обсуждению следующая система мер:

4.1. Ускорить принятие Постановления Правительства РФ «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ. РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)».

4.2. Ввести для кредитных организаций – получателей субсидий из федерального бюджета на возмещение недополученных доходов по выданным ипотечным кредитам, получателей иных мер финансовой совокупной суммы кредитов на ИЖС в кредитном портфеле потребительских и ипотечных кредитов.

4.3. Обязать кредитные организации – получателей субсидий и иной финансовой помощи из федерального бюджета обеспечить региональную диверсификацию жилищных кредитов и предоставлять их в том числе в населенных пунктах, значительно удалённых от региональных центров.

4.4. Создать систему мер, стимулирующих кредитные организации на консультационное сопровождение заёмщиков на всех этапах строительства частных домов, контролировать целевое использование полученных заемных средств, включив данное условие как обязательное требование к кредитным договорам банков с заемщиками, процентная ставка по которым субсидируется из федерального бюджета.

Примечание: право оказания консультационных услуг предоставлено банкам пунктом 7 статьи 5 ФЗ «О банках и банковской деятельности».

4.5. Расширение Банком России мер по стимулированию финансирования банками ИЖС за счет нормативного регулирования резервов, учитывая недостаточность или отсутствие залогов недвижимости в необходимой сумме у заемщиков, получивших жилищные кредиты на цели ИЖС без ипотеки (либо с ипотекой прав только на земельные участки).

Примечание:

• В настоящее время принятые Банком России меры стимулируют не финансирование ИЖС, а финансирование приобретения готового жилья в крупных городах (цена которого для сокращения требований по размеру резерва должна быть больше суммы займа)
  
• Готовое жилье имеется в избыточном количестве преимущественно в крупных городах, где находятся также основные ипотечные кредиторы, это жилье может быть сразу же предоставлено в залог (в ипотеку) банку – кредитору.

4.6. Расширение Банком России мер по стимулированию финансирования ИЖС за счёт нормативного регулирования капитала.

Примечание

• Принятые Банком России меры преимущественно стимулируют финансирование приобретения в ипотеку квартир в крупных городах, не стимулируют финансирование ИЖС, предоставление жилищных кредитов для осуществления которого осуществляется без ипотеки жилья ввиду отсутствия оконченных строительством объектов индивидуальных жилых домов на момент получения кредитов.

4.7. Создание государственной системы гарантийных фондов (федерального и региональных), предоставляющих поручительства кредитным организациям за граждан-заемщиков, получающих целевые кредиты для финансирования индивидуального жилищного строительства (по аналогии или на базе успешно функционируемой государственной системы гарантийных фондов для облегчения доступа к кредитным ресурсам субъектов малого и среднего бизнеса).

4.8. Внести изменения в ФЗ от 3 июля 2019 г. N 157-ФЗ «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона «Об актах гражданского состояния» и в Постановление Правительства РФ от 7 сентября 2019 г. № 1170 «Об утверждении Правил предоставления субсидий акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов и затрат в связи с реализацией мер государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий для погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и Положения о реализации мер государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий для погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам)», предусматривающие предоставление мер государственной поддержки многодетным семьям, заключившим кредитный договор (договор займа) на строительство индивидуального жилого дома (ИЖД) без ипотеки (по причине отсутствия предмета ипотеки до окончания строительства), либо на завершение строительства ИЖД.

5. Необходимые меры по обеспечению земельных участков для ИЖС инженерной, дорожной и социальной инфраструктурой

Одним из факторов, сдерживающих развитие ИЖС, являются значительные затраты на подключение частных домов к инженерным сетям.

Во всех федеральных округах, затраты на газификацию жилья, в том числе на подключение к сетям низкого давления до границы принадлежащего застройщику земельного участка и от границы земельного участка до дома (котельной), могут в некоторых регионах превышать 1 миллион рублей, а сроки согласований и выполнения работ тянутся месяцами.

Также существенными проблемами является отсутствие дорог и социальных объектов, удовлетворительно транспортного сообщения в местах выделения земельных участков.

В связи с этим предлагается:

5.1. Внедрение стандарта комплексного развития территорий под ИЖС как обязательного для субъектов РФ.

5.2. Расширение мер государственной (региональной) и муниципальной поддержки социально незащищенных категорий граждан, направленных на решение вопросов газификации, электрификации и водоснабжения индивидуальных жилых домов, и законодательного закрепления расчета размера платы за строительно-монтажные работы, проводимые в целях подключения частных домов к сетям низкого давления и (или) стандартизированных тарифных ставок, определяющих ее величину.

5.3. Поручить ФАС России осуществлять мониторинг и контроль за соблюдением антимонопольных и иных норм при оказании гражданам услуг по подключению индивидуальных жилых домов к инженерным сетям.

Иные мероприятия по развитию ИЖС

Негативное влияние на себестоимость строительства оказывает неразвитость промышленности по производству строительных материалов. Вместе с тем, многие регионы обладают необходимой сырьевой базой для развития собственного производства строительных материалов.

На местах зачастую обеспечивается более современная технология в строительстве ИЖС.

Посему необходимо:

6.1. Внедрение мер государственной поддержки развития местной промышленности строительных материалов, малого и среднего бизнеса в этом виде деятельности.

6.2. Минстрою РФ и Минобрнауки РФ – обеспечить изучение и использование современных технологий в строительстве индивидуальных домов, в том числе энергосберегающих, иных мероприятий по снижению себестоимости ИЖС и использованию локальных инновационных источников газо-, тепло- и водоснабжения.

7. Развитие и совершенствование застроенных территорий (РЗТ)

Небогатые, непридирчивые и не желающие более жить в городах россияне могут исполнить заветную мечту о домике в деревне уже сейчас: по всей стране разбросаны ультрадешевые предложения загородной недвижимости, некоторые варианты вообще бесплатные. Речь не всегда идет о домах — порой это откровенные руины, но с прилагающейся главной ценностью — землей, на которой можно построить все, что угодно.

Развитие и совершенствование депресированных территорий (является важнейшим условием создания благоприятной жилищной среды и дополнительным инструментом для обеспечения нуждающихся граждан жильем за счет средств инвесторов, а также депрессивных городских территорий.

Совершенствование инструмента РЗТ требует решения целого ряда задач:

7.1. Введение обязательного технического учета жилого фонда как обязанности местных и региональных органов власти. а также принятие на местном уровне жилищных стратегий, увязывающих программы предоставления жилья нуждающимся, программы капитального ремонта и переселения из аварийного жилья.

7.2. Установление на местном уровне четких критериев деградации территории, принципы и основания необходимости реновации территории, уточнение оснований и механизмов реализации программ по развитию застроенных территорий.

7.3. Установление требования об обследовании территории и разработке концепции градостроительных преобразований с экономическим обоснованием.

7.4. Установление требований по использованию различных форм общественных обсуждений для обеспечения общественной поддержки преобразования территорий.

7.5. Установление требования о поддержке проекта большинством граждан – собственников жилья (мажоритарный принцип), применение принудительных мер только в отношении недвижимости меньшинства собственников.

7.6. Установление различных форм гарантий имущественных и жилищных прав (на выбор собственников).

7.7. Расширение оснований для деприватизации жилого фонда (в том числе в случаях большой задолженности платы за жилищно-коммунальные ресурсы). Это позволит осуществлять на территории муниципалитетов «управляемое сжатие», ликвидируя малонаселенные и дорогие в содержании дома, получать муниципалитету дополнительный жилищный фонд для обеспечения жилищных прав нуждающихся

Заключение

Частный дом в России представляет собой основополагающую фундаментальную структуру общества, включающую материально-бытовые, духовно-нравственные, семейные и другие стороны жизни людей.

Профессиональному строительному сообществу следует оценивать программу правительства РФ «Развитие индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации» как директивное распоряжение о целях и сроках проведения операции по успешному обеспечению спроса населения на доступное и добротное индивидуальное жилище.

Ресурсная оценка, то есть концепция, сугубо прерогатива собственников частного жилища и профессионального строительного сообщества.

В концепции детально анализируются условия для запуска массового строительства индивидуальных жилых домов преимущественно индустриальным способом, формирование иерархического механизма управления комплексами индивидуальных жилых домов и обеспечение защиты интересов всех участников рынка индивидуального жилищного строительства.

В обязательном порядке предусматривается внедрение реестра типовых проектов для строительства индивидуальных жилых домов и развитие модульного строительства, включая деревянное домостроение, а также стимулирование производства и применения домокомплектов.

В этом плане рассматривается и оптимизация процедур по обеспечению объектов индивидуального жилищного строительства необходимой инженерной инфраструктурой и внедрение социально ориентированной и экономически эффективной системы газификации, газоснабжения населения в субъектах Российской Федерации, а также формирование банка земельных участков с доступной инженерной и транспортной инфраструктурой, и ускорение процедур подготовки земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов.

Необходимо предусмотреть:

1. Меры по совершенствование правового регулирования в сфере индивидуального жилищного строительства.
2. Возможность расширение программы ипотечного кредитования строительства объектов индивидуального жилищного строительства, которое осуществляется гражданами самостоятельно.
3. Легитимность действия местных властей по предоставление земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства с обязательством государственной регистрации прав на построенные на них жилые дома в установленный срок.

Автор настоящей статьи полностью разделяет взгляды священника, отставного военного строителя и экономиста А.И. Меняйло «Россия обладает огромной территорией, по которой можно расселять людей. Каждому студенту надо бесплатно выдать надел земли. В нашем городе по пять лет в очереди стоят, так и не получая бесплатно земельные участки».

Государству надо иметь мужество, чтобы национализировать землю. Надо отдать людям земли и составить программу по строительству индивидуального жилья. Даже бабушка отдаст все свои сбережения на строительства дома для внука.

Мало того, молодежь из собственных домов не уедет за границу, что предоставляет возможность вкладываться в развитие инфраструктуры. Строительство мостов и космодромов – это замечательно, но к поселкам, где проживают люди, надо подвести газ, воду, канализацию. Тогда Россия превратится в огромную строительную площадку.

Борис Скупов