Поговорим по понятиям или Выбирайте слова!

«В начале было Слово, и Слово было у Бога, и Слово было Бог».
Иоанн. гл.1.1.

Понятийно-нормативный аппарат – терминологический скелет модернизации жилищного сектора народного хозяйства России.

Несмотря на более чем реальную угрозу пандемии, существенный риск перерастания локальной спецоперации СВО в глобальные боевые действия, беспрецедентный санкционный пресс западных стран, прогресс в жилищном строительстве в нашей стране откровенно радует экспертное сообщество.

В 2021 г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 1204,6 тыс. новых квартир общей площадью 92,6 млн.кв.м., что составило 112,7% к соответствующему периоду предыдущего года.

В жилищном фонде страны в 2021 году в среднем на одного жителя приходилось 27,8 кв.м. в общей площади жилых помещений против 22,6 кв.м. в 2010 г. В январе-мае 2022 г. введено 509,7 тыс. новых квартир общей площадью 44,5 млн.кв.м., что составило 154,6% к январю-маю 2021 г.

Однако до рационального достижения многих развитых стран, где вводится жилья по одному кв.м. на каждого жителя в год, весьма и весьма далековато. Достичь показателя в 152 млн.кв.м. ежегодно для нашей жилищной системы планируется только в перспективе 2050 года. Даже для реально осуществимого современным строительным комплексом и строительным бизнесом рубежа в 120 млн.кв.м. ежегодно не хватает в первую очередь политической воли правительства, а не кадровых, материальных и финансовых ресурсов.

Общие сведения о понятийно-терминологическом аппарате

Формирование понятийного (категориального) аппарата в любой области практической деятельности человека имеет целью создание общего языка (слова – в евангельском прочтении) для единообразного обозначения и понимания одних и тех же явлений, возникающих из особенностей бытия и социального поведения.

Иными словами, создание специального языка – есть насущная потребность социума, общества и государства:

• для унификации системы знаний о явлении или объекте.
• для однообразного понимания сущности явлений;
• для локализации риска дублирования или пробелов в понятийном-терминологическом аппарате.

Отсутствие логически упорядоченного и методологически выстроенного понятийного аппарата неизбежно приводит к деградации системы управления и хаосу руководства, а одним из последствий данного отсутствия является появлению таких искажений, которые в юридической науке именуются конкуренциями и коллизиями в праве.

Осуществление деятельности в какой-либо производственной или социальной области де-факто приводит к выработке определенного понятийного аппарата как совокупности терминов и определений. Как минимум используемые специфические термины должны иметь однозначные определения. Только тогда стороны отношений смогут избежать заблуждений в их законном правоприменении и рыночной вакханалии «управленческой дури».

Общие сведения о понятийном аппарате жилищного сектора экономики страны как эффективной совокупности терминов и определений

И жилищное строительство, и жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ), и жилищные отношения являются специфической областью комплексной производственной и социальной деятельности и имеет свой понятийный аппарат.

Основные понятия и термины, используемые в этих строительных дисциплин, де-юре имеют легальные определения. Всем понятно, что легальные определения есть определения соответствующих терминов, приведенные в нормативно-правовых актах. Однако в практике строительства и оказания жилищных и коммунальных услуг возникают и другие широко распространенные термины, не имеющие в настоящее время легальных определений.

Из тринадцати основополагающих терминов жилищного сектора народного хозяйства, модернизируемого в социально-экономическую жилищную систему страны, восемь или 66% процентов относятся к элементам «управленческой дури».

Таблица № 1. Трактовка группы понятий жилищного сектора народного хозяйства России

№ п/п	Определение, понятие, термин	Трактовка понятия	Нормативно- правовое обоснование	Примечание
1	2	3	4	5
1	Агломерация	Только в неофициальной терминологической лексике	Отсутсвует в Градостроительном Кодексе
2	Жилище	Употребляется в конституционным порядке Ст.40.	В федеральном законодательстве не развито
3	Жилое помещение	Изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)	ст. 15 Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ)
4.	Жилищная сфера	Область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт	Федеральный закон № 4218-1	Отменен в связи с введением Жилищного Кодекса РФ
5.	Жилой фонд	Совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.	Статья 16 ЖК РФ
6.	Жилищное хозяйство	Сфера экономики, часть хозяйства страны, обеспечивающая содержание в надлежащем состоянии, функционирование жилого фонда, то есть совокупности жилых и вспомогательных помещений	Современный экономический словарь	В федеральном законодательстве настоящей термин законодательно не закреплен
7.	Коммунальное хозяйство	Совокупность служб, организаций, технических средств по обслуживанию населения (водоснабжение, энергоснабжение, теплоснабжение, канализация, городской транспорт, химчистка, бани, дорожное хозяйство, уборка улиц, дворов и др.)» [7].	Современный экономический словарь	В федеральном законодательстве настоящей термин законодательно не закреплен
8.	Жилищно-коммунальное хозяйство	Часть хозяйства государства, обеспечивающая совокупностью деятельности служб и организаций, а также технических средств содержание в надлежащем состоянии жилого фонда и предоставление населению коммунальных услуг.	Современный экономический словарь	В федеральном законодательстве настоящей термин законодательно не закреплен
9	Многоквартирный дом	Индивидуально-определенное здание, состоящее квартир и помещений, не являющимися частями квартир и предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме.	Ст. 15 ЖК РФ
10.	Общее имущество в многоквартирном доме	помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.	Ст. 16 ЖК РФ
11	Индивидуальный жилой дом	Отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи	ГрК РФ – объекты индивидуального жилищного строительства	Правильно «односемейное жилище»
12	Квартира	Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Правовые основы единого рынка и комфортных условий населения РФ

Одним из приоритетных направлений деятельности Правительства Российской Федерации в настоящее время является реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», направленного на улучшение жилищных условий сотен тысяч семей.

Вопросы формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания поставлены Правительством Российской Федерации в один ряд с развитием образования и здравоохранения, что подчеркивает социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию демократическим правовым государством, исходит из необходимости установления правовых основ единого рынка и обеспечения тем самым единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки конкуренции, свободы экономической деятельности и охраны частной собственности законом (ст. 8, ч. 1 и 2; ст. 35, ч. 1; ст. 71, п. «ж»).

Одновременно в силу Конституции Российской Федерации Российская Федерация как социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст. 7, ч. 1), призвана гарантировать реализацию прав и свобод человека и гражданина в этой сфере, в частности права каждого на жилище (ст. 40, ч. 1), признаваемого международным сообществом в качестве элемента права на достойный жизненный уровень (ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах).

Чудеса неологизмов в жилищном законодательстве

Начиная с 2006 года в области жилищного законодательства появилось немало неологизмов, которые действуют до сих пор. Введены совершенно новые понятия:

• ресурсоснабжающие организации,
• поставка ресурсов,
• поставщик услуг,
• поставка ресурсов и услуг,
• приобретение услуг для последующего применения.

Напомним, что сфера коммунальных и жилищных услуг является одним из видов возмездных услуг, а вся понятийная область сформирована давно в Гражданском Кодексе РФ и законе «О защите прав потребителей», но не в Жилищном кодексе РФ.

В корыстных целях в практике управления многоквартирными домами (МКД) появилось множество «инструкций» были призваны оправдать присутствие (причем в главной роли жилищного менеджера) посредника в процессе оказания жилищных и коммунальных услуг. Для достижения корыстной цели посредника жилищных и коммунальным услугам стал придаваться смысл «поставки жилищных и коммунальных ресурсов».

Появились и до сих пор успешно действуют полукриминальные ресурсо-снабжающие организации (вместо исполнителей услуг) и на деле осуществляется поставка ресурсов (вместо оказания услуг).

Возведена граница ответственности в рамках единой сети водотеплоснабжения по флянцам задвижки (пока вода течет по трубам до стены дома — она на законных основаниях, как коммунальных ресурс принадлежит муниципальным организациям), за первым флянцем внутридомовой сети эта же вода корыстно становится ресурсом (не предметом коммунальных услуг), только принадлежащим перекупщику — УК.

При этом перекупщик — просто видимость. Он ничего не покупает, поскольку рассчитывается чужими деньгами владельцев жилых помещений, а если ему не платят — то объявляет на всю страну — виноваты злостные неплательщики.

Парадокс – но ужесточаются законы по отношению не к корыстному перекупщику, который не платит, а потребителям, которые якобы задолжали посреднику. В итоге мы как собственники бесплатно приватизированных квартир получили, имеем и вынуждены соблюдать жилищное законодательство, которое создает у граждан мнимую обязанность рассчитываться с управляющими компаниями за коммунальные услуги, якобы оказанные ими.

Так в пункте 17 статьи 2 Федерального закона 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» закреплена следующая норма: «ТСЖ и управляющие компании якобы «приобретают товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме».

Это положение не только не стыкуется, но и противоречит сложившейся понятийной системе в сфере услуг. Под услугами гражданское законодательство понимает совершение за плату определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию гражданина для удовлетворения личных (бытовых) нужд (ст.779 ГК РФ, а также преамбула Закона «О защите прав потребителей»).

Поэтому потребителем услуг может быть исключительно физическое лицо, но не юридическое. Так что придание управляющей организации или ТСЖ – юридическому лицу — признаков физического лица – это юридический нонсенс.

Как известно, путаница в законах и обеспечивает необходимую мутность воды, в которой вольготно ловить «золотую рыбку» наглым коррупционерам.

Как получить необходимые жилищные и коммунальные услуги?

Хозяйствующему домовладельцу приобрести услуги для последующего предоставления услуг вообще невозможно, поскольку услуги не обладают такими свойствами, как складирование, хранение, накопление. Невозможно единожды потребленные услуги еще и еще раз кому-либо «предоставить»,

Наши эффективные менеджеры от ТСЖ и УК искусственно притянули буквально «за уши» не соответствующий ГОСТу термин «РЕСУРСЫ» чтобы сначала уподобить услуги поставкам товара (ресурса), а затем оправдать существование посредника, которые как бы перекупает, а потом перепродает ресурсы.

Между тем в Гражданском кодексе РФ сохранены все основные понятия закона о защите прав потребителей:

• товары хранят, меняют, продают в рамках соответствующих договоров,
• работы выполняют в рамках договоров подряда,
• услуги оказывают по договорам оказания услуг,
• в отношении совершенных сделок используются соответствующие термины – например, проданный товар, выполненная работа, оказанная услуга.

Услугу нельзя продать. Ее можно лишь оказать.

Об эйфории потребителя жилищных и коммунальных услуг

У рядового потребителя жилищных и коммунальных услуг де-юре широкие права:

• он вправе не платить за не заказанные услуги,
• он вправе снижать плату за снижение качества (несоблюдение установленных параметров), частые сбои или длительные перерывы в предоставлении услуг

Но это возможно только в прямом контакте исполнителя услуг с потребителем, когда исполнитель услуг, спасая свои доходы, вынужден добиваться высокого качества и бесперебойности технологического процесса предоставления услуг.

Однако 17-й пункт 2-ой статьи 210-го закона переворачивает все с ног на голову, называя посредника – потребителем. Поистине «поворотный пункт»! В постановлении Правительства №307 от 23.05.2006 исполнителям коммунальных услуг придан статус «ресурсоснабжающих организаций». На монополистов набрасывается своеобразная маскировочная сетка, чтобы создать иллюзию хранения на складе «коммунальных ресурсов» – воды газа и энергии.

Если в законе о защите прав потребителей исполнитель услуг отвечает за качество оказываемых услуг, то «кладовщик от ЖКХ» нет, ибо вот лежит на полке «тепло»: «хочешь – бери, не хочешь – проваливай». Создана уникальная ситуация: никто отвечает за давление в трубопроводе, за температуру теплоносителя, за содержание в холодной воде вредных веществ и так далее.

Примечание: На местах судебная власть высказала и высказывает правовую позицию, не совпадающую с позицией законодателя высказанной в ст. 719 ГК РФ и Законе «О защите прав потребителя», а также много численными Постановлениями Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей».

Услуги в сфере ЖКХ уподобляются судебной властью как поставки ресурсов. Например, в судебных решениях широко распространена практика подмены понятий: вместо водоснабжения — суды утверждают, что это снабжение водой, в случае с теплоснабжением – снабжением теплом. Ну, ладно количество воды можно подсчитать в ведрах, а как быть с теплом и инсоляцией?

К примеру, возьмем пункт 14-а стандарта раскрытия информации, введенный постановлением правительства №731 достопамятного 2010 года:

«В рамках информации о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы раскрытию подлежат следующие сведения: – перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация, товарищество или кооператив закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация, товарищество или кооператив закупает их у ресурсоснабжающих организаций…»

Это не просто понятийная нелепость и бюрократическая «дурь», а прямое побуждении к корыстным действиям аппарата управления ТСЖ и УК.

Объективный вред посредничества имущественным интересам квартировладельцев

Отметим, что появление посредника – не только свидетельство причинения вреда имущественным интересам граждан, но и сигнал для любителей легкой наживы.

А есть ли выход? Можно ли обойтись без посредников? — Да. Гражданский кодекс позволяет это сделать.

Если ТСЖ и УК привлекаются к выполнению работ по поддержанию работоспособности технологической сети (например, к выполнению аварийно-восстановительных работ, испытанию трубопроводов, профилактических работ и др.), то такого рода работы (но никак не услуги!) могут быть оплачены исполнителем услуг по соответствующим договорам.

Но указанные работы не связаны с продуктом перекачки.

Граница между зонами ответственности проходит по внутренней стенке трубы, поэтому за параметры потока во внутритрубном пространстве на всем пути — от истока до точки потребления — отвечает один единственный исполнитель услуг. Потребителю-то вообще должно быть безразлично, какое там ТСЖ или УК обслуживает стенки трубопровода, и как с ними рассчитывается тот самый – единственный и неповторимый Исполнитель услуг. Потребителю важно, чтобы, открыв кран, он получил воду, причем такого состава, который прописан в санитарных нормах, и с напором (давлением), не ниже установленного в правилах эксплуатации.

А если — не так, то к концу месяца делается примитивный расчет – и оплачивается не то, что кем-то там планировалось, а то, что потреблено.

Как ТСЖ и УК эксплуатирует юридическую безграмотность квартировладельцев

Жилищное законодательство в нынешнем виде дает возможность посреднику не только получать деньги за неоказанную услугу, но свободно уклоняться от ответственности, которая по закону ложится на исполнителя услуг.

Наконец, потребителем услуг может быть исключительно физическое, но никак не юридическое лицо. ТСЖ и управляющие компании, не будучи физическими лицами, не могут выступать в роли потребителей услуг, которые в дальнейшем можно было бы «предоставлять» конечным потребителям.

Искусственное превращение управляющих структур в потребителей позволяет им наращивать плату за услуги, оказываемые жителям, лишая их прав потребителей. Но ч. 2 ст.1 Гражданского кодекса предусмотрено: «Гражданские права могут быть ограничены… только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».

В рассматриваемой ситуации лишение потребителей жилищно-коммунальных услуг их законных прав потребителей произошло не в интересах защиты нравственности или здоровья людей, а напротив, в интересах посредников, которых в сфере услуг быть не должно,

И в заключение, вместо скучных назиданий

В общей теории наук существует такое понятие, как «первый императив политического действия», что означает – признавать действительность такой, какая она есть.

Если говорить простым языком, всем понятным, при оценке сложившейся ситуации в стране, в том числе в жилищном секторе народного хозяйства, а глобальном понимании социально экономической жилищной системе, не нужно лукавить, принижать, приукрашивать, преувеличивать и т.д., а четко разложить всё по полочкам, плюсы – отдельно, минусы тоже, и разрабатывать планы, как всё это привести к одному общему для всех знаменателю.

То есть нужно действовать так, как это выгодно государству и народу, живущему в нём.

Таким образом, напрашивается следующий доктринальный вывод:

1. Унификация понятий в жилищном строительстве и сфере ЖКХ (социально-экономической жилищной системы) уже давно назрела до критических пределов и стала насущной (как воздух, чистая питьевая вода, калорийное питание, доступное здравоохранение и образование) необходимостью.
2. Она необходима для формирования и развития интегральной жилищной системы страны, так и глубокая модернизация самих отраслей гражданского права и жилищного законодательства.
3. Особо важное значение придается становлению жилищного машиночитаемого права в российском информационном пространстве.

Правовая, административная и цифровая трансформация жилищного строительства и ЖКХ, то бишь жилищного сектора народного хозяйства – о которой много было говорилось, но мало делалось на протяжении последних двух десятилетий – самопроизвольно началась, этот факт профессиональной самоорганизации очевиден и органам управления жилищной системы, необходимо лишь поддерживать примат общественных интересов над частным.

Это возможно, когда вся жилищная система России будет соблюдать 4 правила формальной логики (Закон достаточного основания):

• мысль изреченная (слово Божие) должна быть однозначной;
• мысль официальная (определение, понятие либо термин) должна быть определённой жилищным правом;
• мысль усвоенная (нормативно- правовой акт) должна исключить не только возможность, но и желание противоречить ей;
• мысль побуждающая (стандарты, приказы и распоряжения) должна протекать последовательно.

Будем надеяться, что никакие внешние политические события и внутренние социальные нестроения не будут существенным барьером для реализации данных положений профессиональным строительным сообществом.

Продолжение следует...

Борис Скупов