Правительство России завершает формирование нового национального проекта «Инфраструктура для жизни», в который войдет программа по стимулированию комплексного развития территорий (КРТ) в регионах. Практике и особенностям его применения была посвящена тематическая сессия «Эффективное развитие механизма комплексного развития территории (КРТ) с учетом региональных практик и применения цифровых инструментов планирования», которая прошла в рамках Всероссийской отраслевой конференции «Строительный навигатор: курс на цифровизацию. Екатеринбург».
Мероприятие проходило по инициативе НОТИМ, при поддержке Минстроя России и Организационного комитета Международной строительной выставки-форума 100+TECHNO BUILD.
Модератором сессии стал президент НОТИМ, руководитель Комиссии по цифровизации строительной отрасли и ЖКХ Общественного совета при Минстрое России Михаил Викторов. В своем вступительном слове он отметил, что в настоящее время в регионах работа с ГИСами идет довольно хорошо. В свою очередь, для формирования зон КРТ принципиально важны качественные показатели, в том числе связанные с режимом землепользования и различными ограничениями.
«Сейчас от создания и наполнения системы мы переходим к ее оценке со стороны конечных пользователей, в том числе бизнеса, девелоперской компании, местных органов власти. Потому что объемы стройки и вводимого жилья – это по-прежнему ключевой показатель, фокус внимания правительства и губернаторов», – подчеркнул он. Михаил Викторов также сообщил, что разработан и вносится законопроект, который расширяет возможности регионов по вовлечению земель с разным режимом землепользования. Это делает еще более важной роль ГИСОГД в развитии территорий.
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик отметил, что ГИСОГД РФ является инструментарием для создания комфортной жизни граждан в регионах, и его освоили уже 85 субъектов. «На сегодня ГИСОГД РФ – это не просто архив документов, а полноценная система поддержки градостроительных решений, автоматизации оказания услуг, прогнозирования дальнейшего развития региона, – подчеркнул он. – Задача создания эффективных инструментов типа ГИСОГД становится приоритетной в свете нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни». Проблемой остается то, что большой объем информации в ГИСОГД вносится не системно. «Поэтому необходимо в ближайшее время систематизировать данные, которые мы создаем и грузим в ГИСОГД, из пользовательского вида переводить документы в цифровой формат, в целом повышать культуру работы с системой, – добавил замминистра.
Развитие инструментария КРТ Константин Михайлик назвал одним из основных трендов с точки зрения развития градостроительного потенциала городов, и этот тренд подхватывают все больше регионов. «Застройщики берут на себя большой риск. Мы, в свою очередь, должны дать им максимально эффективный и комплексный инструмент для развития территорий. ГИСОГД должна стать своеобразной средой общих данных и быть частью принятия решений на уровне застройщика, города и региона. Отсюда – включение ГИСОГД в систему оценки эффективности работы субъектов РФ», – резюмировал Константин Михайлик.
Нужен комплексный подход
Об эффективном развитии механизма КРТ с учетом региональных практик рассказал руководитель направления КРТ компании GloraX Станислав Шульженко. GloraX – один из активных участников этого рынка: на сегодня силами компании одновременно реализуются пять проектов КРТ, столько же находятся в стадии разработки. Регионы присутствия – Ленинградская область, Нижний Новгород, Казань, Ярославль, Владимир, Мурманск, Красноярск, Пермь, Омск, Волгоград. «Глава 10 Градкодекса РФ создала большой потенциал для развития территорий. Важное преимущество механизма КРТ в том, что он позволяет вносить изменения в ПЗЗ и генеральный план», – напомнил Станислав Шульженко. Однако при реализации проектов КРТ застройщикам и инвесторам приходится сталкиваться с рядом проблем.
Ключевым для девелопера является вопрос о том, кто принимает решение о КРТ и предоставлении земли. В силу общих норм Градкодекса РФ это должен быть муниципалитет, на территории которого планируется КРТ. Однако зачастую он не наделен даже градостроительными полномочиями, например, по выдаче разрешения на строительство или утверждению документации по планировке территорий. «Нечеткое разграничение полномочий в сфере градостроительной деятельности и имущественных отношений тормозит многие проекты КРТ, – отметил эксперт. – С нашей точки зрения, необходимо изменить действующее законодательство с целью синхронизировать процессы, связанные с полномочиями по градостроительной деятельности и предоставлением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Инвестору интересно работать по принципу «одного окна», или хотя бы работать с одной командой. Но, к сожалению, далеко не все регионы идут на это».
В то же время есть успешные примеры реализации проектов КРТ, например, застройка улицы Черниговской нанабережной реки Оки в Нижнем Новгороде.
«В этом объекте стороной по договору о КРТ является не только правительство Нижегородской области, но и непосредственно город Нижний Новгород, – пояснил Станислав Шульженко. – Соответственно, у нас предусмотрен широкий круг социальных обязательств, связанных с сохранением и приспособлением для современного использования объектов структурного наследия, созданием объектов транспортной инфраструктуры, подготовкой документации планировки территории, перечислением средств в бюджет для расселения граждан из аварийного жилья. С нашей точки зрения, именно такой комплексный подход, когда несколько субъектов публичной власти выступают на стороне публичного партнера, является одним из эффективных условий реализации проектов КРТ».
Разделяя риски, разделишь успех
Другая проблема инвестора в реализации проекта КРТ – вопросы залога и привлечения проектного финансирования. Это предполагает, в том числе, залог земельных участков, находящихся в публичной собственности и в аренде, которые используются для проектов КРТ. К сожалению, действующее законодательство таких опций не содержит, хотя ничто не мешало бы внести изменения в соответствующие статьи Градкодекса. Сдерживающим фактором является и неопределенность в части ответственности публичной власти в рамках договора о КРТ.
«В договорах о КРТ содержится лишь общая фраза, что органы публичной власти несут ответственность, но не уточняется, в какой форме она выражается, платят ли органы публичной власти неустойки? – продолжает эксперт. – При этом на инвестора возлагаются крупные штрафы даже за незначительную просрочку в подготовке документации по планировке территории, или в получении разрешения на строительство. То есть как раз на этапах, в которых задействован не только инвестор, но и органы публичной власти. На наш взгляд, эту практику надо менять. Штрафные санкции при незначительном нарушении условия договора о КРТ должны быть щадящими и не должны ставить под вопрос всю экономику проекта».
При реализации проектов КРК инвесторы также сталкиваются с противоречивостью документации по планировке территории. «Зачастую в отношении одной и той же территории (одного элемента планировочной структуры) существует несколько документаций по планировке территорий, что неправильно, – объясняет Станислав Шульженко. – Институт комплексного развития территорий должен бороться с этой проблемой. Даже в тех случаях, когда документация делается в отношении частей одного квартала, это приводит к несогласованности с прочими элементами планировочной структуры и влечет за собой ряд проблем. В соответствии с решением о КРТ/договором о КРТ документация по планировке территории должна разрабатываться и утверждаться не менее чем в отношении одного элемента планировочной структуры - квартала, а не его части». Он добавил, что у компании GloraX есть предложения в части совершенствования законодательства для того, чтобы подобные проекты КРТ были интересны как для инвестора, так и для органов публичной власти.
Есть у компании и собственные наработки и инновационные подходы. Например, в Нижнем Новгороде проект КРТ был совмещен с масштабными инвестиционными проектами. Это дает возможность получать публичную землю в аренду для застройки без проведения торгов и при этом повышать технико-экономические показатели проекта. Для инвестора это важно, поскольку он несет высокую социальную нагрузку по строительству объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, и должен каким-то образом компенсировать свои затраты на строительство этих объектов. «Такие затраты могут быть компенсированы только за счет строительства дополнительных квадратных метров. Предоставление земельных участков без торгов является, с нашей точки зрения, одной из стимулирующих мер инвестора», – отметил он. К другим стимулирующим мерам могут быть отнесены льготные ставки арендной платы и льготные ставки выкупной цены при выкупе земельных участков уже после реализации проектов».
КРТ для жизни
Особые компетенции наработаны у тех участников рынка, которые занимаются непосредственно внедрением государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности регионов, муниципальных геоинформационных систем городов и геоинформационных систем предприятий. Одним из них является ООО «ГИСГИС», специалисты которого занимаются внедрением ГИСОГД Свердловской области и ЕГИС г. Екатеринбурга. Как рассказал генеральный директор ООО «ГИСГИС» Эдуард Маглов, это многопользовательская геоинформационная система с функциями автоматизации бизнес-процессов, анализа данных и межведомственного взаимодействия. Система решает целый ряд задач, в числе которых: оптимизация бизнес-процессов хранения и использования данных, необходимых для устойчивого развития регионов и городов в режиме информационного взаимодействия; автоматизация оказания массовых социально-значимых услуг в электронном виде; пространственный анализ и визуализация данных для принятия решений; публичность градостроительной информации.
Он напомнил, что КРТ бывают разных типов: это КРТ территорий жилой застройки, КРТ территорий нежилой застройки, КРТ незастроенных территорий и КРТ по инициативе правообладателей. Пока частыми проблемами для инициатора КРТ являются отсутствие общего пространства для накопления, анализа и визуализации данных о проектах КРТ, наглядных инструментов мониторинга реализации проекта КРТ по территории, инструментов для автоматического анализа сведений из ЕГРН и инструментов, позволяющих анализировать пространственные данные и др. Для застройщика основные вызовы – это труднодоступность данных, необходимых для проведения оценки территорий КРТ выставляемых на торги, множество социальных обязательств и высокие риски, большой объем «ручной» работы.
Все эти проблемы может решить именно ГИСОГД. «ГИСОГД и муниципальные ГИСы являются фундаментом для работы по проектам КРТ, – считает Эдуард Маглов. – Однако необходимо наладить инструмент мониторинга реализации проектов с общим доступом для всех участников. В частности, требуется синхронизация методик оценки территорий для инициатора и застройщика, а также необходимо обеспечить получение показателей о реализации проектов напрямую из системы».
ГИСОГД – основной инструмент
Опыт собственной разработки цифрового решения для градостроительной деятельности есть и у девелоперской структуры Rocket Group. Как рассказал генеральный директор Rocket Group Борис Латкин, с 2018 года силами компании разрабатывается цифровая платформа, которая с помощью технологии генеративного дизайна и искусственного интеллекта создает мастер-планы развития территории за несколько минут с соблюдением всех нормативов и данных. «КРТ – это лучшее, что могло случиться в строительной отрасли России. Это идеальный подход и мощный инструмент для реализации проектов строительства», – считает Борис Латкин. Однако, по его мнению, проблемой остается длительность большинства согласовательных и разрешительных процедур. Например, срок ожидания получения информации из ГИСОГД для коммерческой структуры занимает 10 дней.
«Наша задача – помощью новых технологий сократить время от идеи до начала реализации проекта КРТ до 10 дней, – объясняет эксперт. – Важным условием является то, что все участники процесса – органы исполнительной власти, застройщики, проектировщики – должны работать в единой информационной среде. Кроме того, сейчас мы вынуждены работать с открытыми исходными данными, где много ошибок. Опираться на них при застройке нельзя – вся информация должна быть проверена и верифицирована. Необходимо наладить ее получение из ГИСОГД в автоматическом режиме. Без этого никакого развития проектов КРТ не будет». О выразил надежду, что совместно со всеми заинтересованными органами власти и участниками рынка удастся сделать ГИСОГД эффективным и рабочим инструментом, который все же позволит максимально ускорить процесс реализации проектов КРТ.
В завершающем докладе тематической сессии заместитель начальника Центра разработки отраслевых нормативов АО «Институт экономики и развития транспорта» Марина Редкая рассказала о разработке методических подходов к определению предварительной стоимости строительства объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта на предпроектной стадии.
Напомним, АО «ИЭРТ» является одним из основных разработчиков документов отраслевой сметно-нормативной базы ОСНБЖ-2001, на основании которых формируется сметная стоимость строительства, реконструкции и капитального ремонта всех объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта ОАО «РЖД».
Комментарии (0)