Портал для специалистов архитектурно-строительной отрасли

+7 (495) 380-3700

info@ardexpert.ru

Доходный дом – 2. Современное прочтение старой версии коммерческого найма жилья

«Человек, который предложит быстрый и действенный способ решения жилищной проблемы в России войдет в историю» - как то заметил лидер нашей страны В.В. Путин. Однако наши предки начинали с малого – они создали условия для доступного долговременного найма жилых помещений, и к началу ХХ века одним из основных типов городского жилья был доходный дом.

47f8dbe3f5a6658b62bb73ea595fcdbd.jpg

Введение

Доходный дом - это старейший вид многоэтажных домов, предназначенных для получения дохода путем сдачи в аренду. По сравнению с гостиницей доходный дом рассчитан на долговременное проживание, нередко растягивающееся на десятилетия.

За рубежом такой вид жилья - самый популярным тип коммерческого найма жилья, одновременно признанный экспертами и самым эффективным видом эксплуатации жилой недвижимости. Прошлое доходных домов рядом с нами – оно ощущается исторически, визуально и материально.

В Москве здания бывших доходных домов можно увидеть и сейчас на Арбате и Ильинке, Большой Садовой и Рождественской улицах, в Оружейном и Староконюшенном переулках.

Это добротные и красивые строения, как правило, построенные в манере так называемого «русского модерна», который удивительно соединил в себе классицизм, барокко и подражание древнерусским строениям (в частности, обрамление больших окон затейливыми каменными «наличниками»).

Из этой эклектичности родился собственный неповторимый стиль, который не встретишь ни в одном из городов мира. Недаром «русский модерн» вошел в сокровищницу мировой градостроительной мысли.

В 2008 году о доходных домах Санкт-Петербурга написано основательное исследование Юхнёвой Е.Д. (Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта. М.: Центрполиграф, 2008), которое по сути дела есть занимательная научно популярная публикация, богато иллюстрированная и изложенное сочным, понятным и доступным любому читателю языком.

Настоятельно рекомендую прочитать эту книгу всем достойным представителям строительного профессионального сообщества, да и не только им.

Автор в мельчайших подробностях воссоздает атмосферу быта роскошных «барских» квартир с их будуарами, кабинетами, диванными и детскими комнатами, холостяцких мансард, чиновничьих квартирок, а также беспросветного существования каморок, углов, чердаков и подвалов.

Вы многое узнаете об архитектуре, отделке, планировке и интерьерах доходных домов - от скромных деревянных пятистенок до каменных громад начала XX века.

Необходимый исторический экскурс

Первое упоминание о выгоде, которую извлекали из собственных домов, встречается в хрониках времен Елизаветы Петровны и Екатерины Великой. Тогда кое-кто из обедневшего дворянства сдавал часть своих усадеб приезжим торговым людям и иноземным гостям и тем восполнял невысокие доходы от своих поместий.

Но аппетиты постепенно росли. И уже скоро некоторые владельцы домов преднамеренно надстраивали свои апартаменты, предназначая новые этажи исключительно для аренды. Логическое завершение этой эпопеи - возведение специальных домов, которые стали вырастать по всей Москве. Дело было прибыльное, так что домовладельцы вскоре вошли в число самых богатых людей города

ca9670132dc116d0da84629b5762f878.jpgВозведение таких домов шло вовсе не стихийно - город, предоставляя застройщикам участки земли, строго регулировал процесс. Высота строящихся домов, например, в пределах Китай-города и до Садового кольца не должна была превышать 1,5 ширины улицы или проезда. Устанавливалась также минимальная величина дворов, высота этажей. При застройке участка от межи до межи обязательным было возведение глухих стен - брандмауэров. 

Но этажность зданий неуклонно росла. От пятиэтажных перешли скоро к семи- и восьмиэтажным, а самые высокие достигали и тринадцати. Их называли «тучерезы» (слово, трансформировавшееся потом в «небоскреб»), и не случайно: ведь 13 этажей прежних - это 17 нынешних.

Интенсивность строительства была чрезвычайно высокой. В 1912 году Москва занимала по этому показателю одно из первых мест в мире, уступая разве что Нью-Йорку, Чикаго, Лондону и Берлину. В том достопамятном году возведено свыше трех тысяч домов, во многом определивших облик Москвы.

Интересным было архитектурно-планировочное решение «доходных зданий». Во-первых это богатый ассортимент квартир - разной площади, конфигурации, с различными удобствами - должен был отвечать всем вкусам и возможностям будущих арендаторов.

29d14276af0761813ef25f580c208bd8.jpg

Самым лучшим и, естественно, самым дорогим считался второй этаж. Здесь жили самые зажиточные горожане. Чем выше этаж, тем класс квартир становился ниже, площади их меньше. На самых высоких располагались «меблированные комнаты», представлявшие собой обычные коммуналки, которые снимали на месяцы, а то и недели.

Впрочем, такие же «меблирашки» были и на «богатых» этажах, отделенные, правда, от роскошных квартир капитальной стеной. Две системы лестниц – «черная» и «парадная» сохранились в этих зданиях до сих пор.

Они разительно отличались. На парадной лестнице жильцов встречал солидный швейцар (обычно из отставных унтер-офицеров) в пышной ливрее с золотыми галунами и принимал калоши. Кованые ажурные перила, ковер на мраморных ступенях и яркое освещение создавали почти домашний уют. Черная лестница - это темнота, заброшенные и замызганные марши, по которым было опасно ходить: или ногу сломаешь, или лоб расшибешь, а то и на бандита нарвешься.

В начале 20 века на российском рынке существовала обширная сеть доходных домов, рассчитанных на самый широкий рынок клиентов: от арендатора «пол-койки», до широко известного профессора Преображенского из булгаковского романа «Собачье сердце» .

10e560ad0872fbbd6d2e0f7c7ef99cf1.png

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от состоятельности клиента, но это отнюдь не так. Парадоксально, но самый высоких доход приносило именно жилье низкого качества: ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей, перегораживаемые мебелью или шторами.

Удивительно, что сегодняшний день ситуация мало изменилась - в ряде российских городов один кв. м ветхой «гостинки гастарбайтеров» стоит значительно дороже метра в приличной трехкомнатной новой квартире.

Параллельно и в позапрошлом веке сформировался рынок социального жилья, дотированного государством или богатыми гражданами, как, например, «Дом бесплатных квартир» на Софиевской набережной в Москве, где сейчас находится головной офис «Роснефти».

d631da89d0d9a15ee52e8f95ad29f4a3.jpg

Для проживания в доходных домах того времени не требовали ни ордера, ни прописки, только регистрация в отделении полиции. Если арендатор оплачивал жилье своевременно, выгнать его на улицу хозяин не мог. А вот арендатор имел право переехать в другое жилье, если в этом сервис его не устраивал. Из-за за неумелого управления операторами в результате такой конкуренции некоторые доходные дома обанкротились и превратились в трущобы.

Доходные дома за рубежом

В странах дальнего зарубежья сеть доходных домов, которые по-прежнему являются основным видом найма коммерческого жилья, успешно растет. По мнению экспертов Института проблем управления РАН, доходный дом во много раз опережает по эффективности управления все другие типы жилой недвижимости.

Основываясь на результатах исследования, полученных на основе оценок экспертов и математических моделей, ученые внесли свое заключение в периодически возникающий спор на тему «Что лучше – УК, ТСЖ или доходный дом».

13e7fde5a561c13ba8ff1c2c8d990659.jpg

По эффективности управления доходный дом получил оценку 8,5 баллов и заслуженное первое место. На втором месте с большим отрывом (2,45 балла) оказалось индивидуальное жилье. На третьем ─ зарубежные кондоминиумы (по нашим меркам – дома типа ЖСК или ТСЖ) ─ 1,9 балла, главный недостаток которых ─ коллективная собственность. Если здание принадлежит десяткам собственников, договориться о чем-то и выбрать оптимально грамотную политику управления сложно.

Четвертое место заняло социальное жилье (1,15 балла), которое предназначено для малоимущих граждан. Его недостатками считают государственную собственность, низкую платежеспособность жильцов, значительный процент маргиналов, что влияет на качество управления. Хотя без дотаций из бюджета управлять социальным жильём при рыночной экономике невозможно.

Пятое место в рейтинге занимает дом-конгломерат (1 балл), которых после приватизации у нас большинство. Такой дом находится в конкурсном управлении УК, назначенной сверху или незаконно созданным товариществом (как после рейдерского захвата). Кроме необходимости коллективного управления (как в ТСЖ) к минусам эксперты относят форму собственности – здание может одновременно принадлежать и собственникам, и муниципалитету.

Состав жильцов в таком доме неоднороден – платежеспособные собственники приватизированного жилья и неплатежеспособные (муниципальное жилье), коммерсанты (владельцы нежилых помещений), арендаторы квартир. Согласно оценке экспертов, управление такими домами, как и дотационным социальным жильем, по законам рынка невозможно, и судьба их ─ постепенно превращаться в трущобы.

988b059c4ab8b1c25522443de3d526e7.jpg

Плюсы доходного дома

Профессиональный оператор недвижимости – юридическое или физическое лицо, являющееся одновременно его единственным владельцем, материально заинтересованный в развитии и процветании доходного дома.

Нет необходимости вести малоэффективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и коммунальные услуги.

Высокая мобильность позволяет арендатору легко менять жилье на более подходящий для себя вариант - без продажи или обмена квартиры. Регулярная ротация жильцов: поднимаются доходы арендатора - переселяется в более комфортабельные условия, падают - квартиросъемщик перебирается в социальное жилье. В итоге в доходном доме поддерживается однородный состав жильцов.

У жильцов нет необходимости в свободное от работы время решать вопросы управления домом. Нет необходимости защищать свое жилье от преступных посягательств – от разгона наркоманов в подъезде до безопасности проживания (арендатора мошенники убивать не станут с целью завладения его жильем). У жильцов нет нужды бороться за качество коммунальных услуг. Если рынок доходных домов сформирован, арендатор просто поменяет дом, если условия его не устраивают.

Доходные дома в России – сегодняшние реалии

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. И все же в оценках не указываются основные факторы: уровень коррупции среди чиновников и стройкомплекса в целом (родственно-дружеские связи руководителей строительных компаний и муниципальной власти), когда все нацелены на быстрое получение сверхприбыли путем строительства кондоминимумов.

Инвестирование в доходные дома - не такой быстрый и рентабельный бизнес (средний срок окупаемости - 10 лет). Власть стимулирует строительство жилья на продажу с помощью искусственного завышения спроса.

Строительство же социального жилья снижает спрос на недвижимость, в итоге жилищный фонд становится ущербным.

ff8324c92db158d2eddacfcfbcecd1e2.jpg

По факту основная часть россиян относится к категории малоимущих, которым ипотека недоступна, хотя теоретически малоимущими считают только явных нищих.

Вместо строительства социального жилья для этой категории (как в других странах) или компенсацию аренды (хотя бы частичной) в тех же доходных домах государство выделяет несостоятельным гражданам материальную помощь на приобретение жилья или ипотеки.

Политика денежных подачек стимулирует рост цен, субсидии для покупателей жилья приводят к снижению покупательских способностей у других категорий граждан, одновременно загоняя в кабалу соблазнившихся государственной поддержкой граждан, и без того испытывающих

На среднестатистического жителя России приходится намного меньше жилплощади, чем на жителя за рубежом. Искусственное взвинчивание спроса на недвижимость не способствует росту доходных домов, как менее прибыльной «ниши».

Доходный дом сегодня – что это такое?

В 2009 г. спикер Государственной думы Борис Грызлов предложил возродить эту традицию и строить доходные дома для сдачи квартир в аренду как одного из вариантов решения жилищного вопроса и вывода из тени рынка найма жилья.

Идею коммерческих домов поддержали многие регионы, в Нижнем Новгороде, к примеру, планируют построить 5 таких домов. В каждом будет 340 однокомнатных квартир с жилой площадью 22 кв.м с кухней, душем и санузлом.

Стоимость аренды определили 15000 руб. в месяц (без учета коммунальных платежей за электроэнергию и телефон). Пилотный проект рассчитан, прежде всего, на молодые семьи 25 - 35 лет. Для одного молодого человека такие условия дороговаты.

b4facd92e26f8d66387272e36ba83ee2.jpg

Удобны такие дома и для командированных, хотя могут быть рассчитаны и на другие категории населения. В Москве, к примеру, есть такой дом для иностранных специалистов. Трехкомнатная квартира площадью 80 — 90 кв.м в нем стоит более $ 20 000 в месяц.

Доходные дома планируют строить неодинаковые, справедливо полагая, что рынку нужны разные предложения – от простых и доступных общежитий до дорогостоящих апартаментов повышенной комфортности. Аренда квартиры в доходных домах, как считают инвесторы пилотного проекта, должна быть на уровне стоимости аренды частных квартир и намного меньше, чем жилье в гостинице.

Оплаты номера среднестатистической гостиницы - €70 в сутки, этой суммы должно хватить для аренды небольшого помещения в доходном доме на 9 — 12 дней (среднее соотношение – 1:10 – 1:15, то есть в пределах 10 000 рублей).

Первые здания арендного жилья бизнес-класса построены в Калуге, но в общей структуре жилфонда их объем пока чисто символический.

При определении размера арендной платы здесь отталкиваются от таких принципов: рассчитывают приблизительную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (годовые %, погашение задолженности, страховка), которые пришлось бы выплачивать арендатору при стандартном ипотечном кредите. Из рассчитанной суммы вычитают 30 - 40% и получают разумную цену для потенциального квартиранта.

Доходный дом на фоне реформы ЖКХ

Причиной провала реформы ЖКХ можно считать отсутствие высокоэффективного в эксплуатации жилья. При отсутствии доходных домов, которые могли бы послужить локомотивом, прогрессивным вариантом считают кондоминиум (ТСЖ).

Как показывает зарубежный опыт, этот тип жилья проявил себя как малоэффективный. Значительная доля настоящих хозяев стремятся стать собственниками индивидуальных домов, вполне эффективных в управлении.

Управлять кондоминиумом – непростая задача, доступная немногим покупателям. В Европе количество таких домов сокращают – многие жильцы по своей природе все же арендаторы, а не собственники, и в этом нет ничего предосудительного.

40880b1357ba8d29af4afea61f25f69b.jpg

Заключение

Решат ли доходные дома проблему доступного жилья? Вопрос сей, - как любят говорить в интервью наши чиновники - интересный.

Институт легального найма жилья умер в России два раза: после революции, когда частных владельцев доходных домов попросту «упразднили», и после перестройки, когда государство разрешило гражданам в упрощенном порядке приватизировать свои квартиры.

Новые попытки возродить доходное дело предпринимались неоднократно, но серьезного продолжения не получали.

Сегодня эта задача ставится как одно из решений извечного жилищного вопроса. Минстрой России уже громогласно объявил, что программа «Доходный дом» это «локомотив», который вытащит проблему доступного и комфортного жилья на бескрайние просторы строительного рынка.

Относится, к данной риторике следует осторожно – локомотивов в «виртуальном депо» нашего строительного ведомства столько, что пальцев на руках и ногах не хватит пересчитать - саморегулирование, высокие технологии, инновационное развитие и прочая и прочая. Однако бронепоезд строительного комплекса Российской Федерации до сих пор стоит на запасных путях экономики страны.

А может действительно правы наши известные писатели И.Ильф и В .Петров: «Спасение утопающих дело рук самих утопающих!» и стоит именно общественности поднять вопрос о судьбе современного прочтения версии коммерческого найма жилья.

Борис Скупов

4d6f4743d395811ca6aacdbb8a76178c.jpg

P.S. Весьма интересны и поучительны сведения о владельцах доходных домов Санкт-Петербурга, опубликованные в главе 6 исследования Е.Д.Юхнёвой «Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта». М.:Центрполиграф, 2008. С некоторыми купюрами осмелюсь привести их:

Глава 6. Владельцы доходных домов

В Петербурге были представлены все виды собственности на жилье. Во-первых, это собственное жилье (пожалуй, наиболее пестрый тип жилища, включавший и избушки окраин, и особняки центра). Во-вторых, арендованное жилье, составлявшее к концу XIX века 98 % всего жилищного фонда, что явилось особенностью Петербурга. Большая часть арендованного жилья (94%) — квартиры доходных домов, но в эту же категорию входят и меблированные комнаты, и гостиницы, и пансионы, и дачи. В-третьих, кооперативное жилье (совершенно новый тип жилища, появившийся на рубеже XIX и XX веков и, естественно, малочисленный, и поэтому он интересен только как тенденция). В-четвертых, ведомственное и заводское жилье (тип жилища, представленный в столице наиболее разнообразно, по сравнению с любым другим городом).

Собственниками жилья в Петербурге числились лица физические (домовладельцы) и юридические. В конце XIX века, по данным переписи Петербурга, основной массой домов (88 %) владели частные лица — домовладельцы. Прочие дома (12 %) принадлежали юридическим лицам: казна — 503 дома (5,5 %); церкви и монастыри — 226 (2,5 %); и примерно по 1 % — благотворительным обществам (105 домов), промышленным товариществам (164 дома), городским и сословным учреждениям (96 домов). На рубеже XIX и XX веков стали появляться единичные кооперативные дома.

Домовладельцы — кто они?

С ростом города количество домов, а следовательно и домовладельцев, росло. Но доля домовладельцев в населении столицы в течение двух веков неуклонно сокращалась. Если в середине XVIII века домовладельцы вместе с семьями назывались «городскими обывателями» и составляли почти треть населения, то остальное население, не обладавшее собственным жильем, именовалось «жильцами». К концу же XIX века их количество снизилось до 0,5 % населения Петербурга.

В среднем каждый домовладелец имел по два дома. По социально-сословной принадлежности большинство домовладельцев — дворяне, среди мужчин-домовладельцев они составляли треть, а среди женщин — половину. Почти четверть домовладельцев — купцы и почетные граждане, остальные — мещане.

Подавляющее большинство (87 %) домовладельцев — коренные петербуржцы, остальные — приезжие, из них треть — иностранцы. В основном это были солидные люди: средний возраст петербургских домовладельцев — 51 год.

a4b186fb45e085413e708803faefb690.jpg

Писатели конца XIX века как квартиронаниматели, естественно, состояли в арендных отношениях, поэтому так устойчив негативный образ домовладельца, создаваемый ими. Отношения между бесправными квартиронанимателями и кровопийцами-домовладельцами даже стали своего рода литературным штампом.

Вот характерный образ домовладельца, ярко представленный в рассказе В. Авсеенко «Судьба», опубликованном в 1900 году в сборнике «Петербургские очерки»: «С каждым годом, а где можно, то и чаще, домовладелец Илья Ильич Ерогин все надбавлял и надбавлял на квартиры, так что они приносили теперь уже вдвое против первоначальной цены. Вместе с тем он подтягивал жильцов и в других отношениях».

Повышение цены очень болезненно воспринималось жильцами. Так, в рассказе «На блинах» отставной чиновник жалуется своему брату: «Домохозяевам ныне рай, это всякому видно. На меня аспид-то мой десять рублей накинул».

В рассказе «Отрава жизни» домохозяин, купец Калабанов, повысил плату жильцу Гладышеву на 300 рублей. «Триста рублей сразу! Это разбой. — Гладышев разозлился, разгорячился и сказал что-то нелестное для последнего. Калабанов только погладил рукой бороду. К утру следующего дня Гладышев одумался, рассчитав, что переезд на новую квартиру да пригонка драпировок и мебели обойдется, пожалуй, не дешевле 300 руб., а еще беспокойство и потеря времени. Он решил согласиться на надбавку, но контракт, из предосторожности, заключил только на год: может быть, цены опять понизятся. Так зачем же себя связывать. Но прошел год, и Петр Петрович с ужасом слышал со всех сторон, что цены на квартиры не только не падают, а растут непомерно. Вместо домохозяина явился дворник и предъявил новое расписание всех квартир, по новым ценам. Против номера, занимаемого Гладышевым, стояла цифра 200.
— Да что твой хозяин с ума сошел, что ли? — накинулся он и на дворника.
— Нам это неизвестно, — спокойно ответил тот. — Кому, значит, не нравится, так чтоб съезжали.
И вот с этого дня жизнь П.П. Гладышева была окончательно отравлена».

0c32476942ec3a8c163d46b496904420.jpg

Повышение квартплаты приводило к серьезным изменениям жизни — отец героини рассказа «Гувернантка», «маленький чиновник, должен был съехать с прежней квартиры, потому что надбавили 300 рублей, а новую квартиру взяли... такую тесную, что для нее не было комнаты, поэтому она пошла в гувернантки».

Специальные издания в помощь домовладельцам

Помощь домовладельцам в сложном деле содержания доходного дома и сдачи в наем квартир оказывали многочисленные специальные издания, различные «Книжки домовладельца». Они начали появляться с середины XIX века, в них домовладельцам разъяснялись их права и обязанности, а также давались практические советы, приводились законодательные акты и распоряжения городских властей, касающиеся домовладельцев, образцы договоров найма и квартирных расчетных книжек.

В это же время в Петербурге издавались специальные журналы, посвященные проблемам домовладельцев и квартиронанимателей. С 1874 по 1885 год выходил «Хозяйственный строитель» (журнал домовладельцев), ориентированный в основном на владельцев собственных домов, как в городах, так и в провинции. После десятилетнего перерыва, во второй половине 1890-х годов, одновременно издавались два толстых журнала, посвященных проблемам владельцев доходных домов. Журнал «Домовладелец» (редактор-издатель — A.M. Захаров) выходил с 1894 по 1898 год.

Также с 1894 года начал издаваться журнал «Наше жилище (вестник домовладельца и домоустройства)», на следующий год переименованный в «Строитель» (редактор-издатель — гражданский инженер Г.В. Барановский). Под этим заглавием он просуществовал еще десять лет, до 1905 года. С 1906 по 1908 год выходил журнал «Домовладелец», а с 1911 по 1915 год — «Домовладение и городское хозяйство» под редакцией С.А. Просьбина.

410b8818d8d76bbe777999b1ac0c28e6.jpg

Все журналы защищали человеческое достоинство домовладельцев, отвергая обвинения в невежестве и отсутствии культуры, а также в непомерной алчности. Более сдержанные авторы приводили статистические данные о профессиях домовладельцев, их сословной принадлежности, возрасте, о доли женщин среди них. Этими статьями специальные журналы пытались откорректировать уже сложившееся общественное мнение о домовладельце, поколебать достаточно устойчивый негативный стереотип.

Общества домовладельцев и квартиронанимателей

XX век привнес новое в жизнь домовладельцев и квартиронанимателей. Обострившиеся отношения между ними уже стало невозможно решать на страницах журналов. Рост политической активности в России, образование различных партий и обществ привели к возникновению обществ домовладельцев и квартиронанимателей. Первым в 1903 году появилось «Петербургское общество собственников жилья». А в 1917 году — «Общество домовладельцев».

Арендаторы квартир тоже не дремали, в 1909 году объединились в «Петербургский союз квартиронанимателей», а спустя семь лет возникло еще и «Общество квартиронанимателей в Петрограде», даже издававшее свой журнал «Известия правления Общества квартиронанимателей в Петрограде». Еще через год начали действовать «Союз квартиронанимателей г. Царского Села» и «Союз квартиронанимателей г. Гатчины».

Образование этих обществ интересно только как свидетельство роста социальной активности, как тенденция, поскольку четыре из них просуществовали лишь несколько месяцев. О реальной их деятельности и о влиянии на жизнь Петербурга говорить не приходится.

Роль домовладельцев в истории Петербурга. Формирование органов городского самоуправления

Выбирать органы городского управления: в Общую и Шестигласную думы, по жалованной грамоте городам в 1785 году, в Общую и Распределительную думы по городовому положению 1846 года, а затем в Городскую думу по городовым положениям 1870, 1892 и 1903 годов — могли податные сословия (купцы, ремесленники и мещане). Кроме них только домовладельцы имели право участвовать в городских выборах.

3c5069db127960d7ae22fac7a1ba953f.jpg

Подавляющее большинство дворян, не имевших в Петербурге собственного дома, что стало вполне обычным в XIX веке, были, как это ни странно звучит, ущемлены в своих правах. К концу XIX века даже стало процветать фиктивное домовладение, когда представители знатнейших и богатейших фамилий, нанимавшие роскошные 15-20-комнатные квартиры, вдруг покупали дешевый деревянный домик где-нибудь на окраине не для проживания в нем, а лишь для того, чтобы стать домовладельцем и иметь формальное право выбирать и избираться.

В 1903 году по «Положению об общественном управлении Петербурга» избирательное право наконец-то распространилось и на квартиросъемщиков. Не на всех, естественно, а только на наиболее состоятельную часть их — на тех, кто платил более 33 рублей государственного квартирного налога. Подобным размером налога облагались квартиры стоимостью от 1080 рублей, то есть «барские».

Пополнение городской и государственной казны

Домовладельцы выплачивали в пользу города специальный оценочный сбор, введенный в 1802 году. Согласно инструкции, налог взимался следующим образом: на основе сумм за страховки от огня, кредитов и закладов в Петербурге производилась оценка всех недвижимых имуществ городских обывателей. Хозяину домов предоставляли оценочные стоимости имущества. Все стоимости складывались, и из общей суммы начислялся налог. Раскладочные комиссии распределяли по домовладельцам эту сумму, вне зависимости от доходности их имуществ.

В 1866 году ввели уточнение, что налог взимается в размере 1,5 % от стоимости конкретного имущества. Домовладелец должен был внести означенную сумму в течение сентября. Как только налог был заплачен, домовладельца вносили в окладную книгу.

В 1910 году окладной сбор заменен налогом — 6 % со среднего дохода от каждого отдельного недвижимого имущества. Постепенно процентная ставка налога выросла до 8 %. Для имуществ, сдаваемых в наймы, валовая стоимость определялась по средней наемной плате за несколько последних лет.

За полвека сбор с недвижимого имущества вырос в 4 раза (с 804 686 до 2 372 723 рублей) и принес в 1848 году 40 % городского дохода, в 1873 году — 32 %, а в 1893 году — 24 %.

b9e22a89a69e1bac77ffe3373b501672.jpg

Любопытно, что домовладелец, имевший квартиру в собственном доме, обязан был платить и квартирный налог, как жилец. Двойное налогообложение вызывало негодование домовладельцев. В специальных журналах для домовладельцев ставился вопрос о неправомочности взимания налога с бесплатных квартир, а таковых в доходных домах насчитывалось немало: это и квартира самого домовладельца, и квартиры семей его детей, других родственников и знакомых, домовой прислуги, а также квартиры, отдаваемые в счет благотворительности.

Квартирный налог ввели в 1893 году. Он был особенно высок в Петербурге и Москве. Все российские города расписали на пять классов, естественно, Петербург числился первым классом. Петербургские квартиры делились на разряды в зависимости от стоимости аренды — от 300 до 6 тысяч рублей в год, соответственно и налог с них взимался от 5 до 560 рублей. С самых дорогих квартир, где арендная плата была более 6 тысяч рублей, налог составлял 10 % от стоимости аренды.

Домовладелец обязывался предоставлять список квартир с их стоимостью, список жильцов и перечень пустующих помещений. Умышленное искажение информации приводило к штрафам до 50 рублей.

Государственный квартирный налог принес казне в 1894 году 730 934 рубля, а в 1910 году уже 1 063 633 рубля. Налог с петербургских домовладений приносил в государственную казну четверть от суммы квартирного налога со всей страны.

В 1867 году вводится Строительный устав, а в 1868 году с домовладельцев стали взимать «Строительный сбор за выданные домовладельцам планы на разные постройки». В 1884 году этот сбор по городу равнялся 17 396 рублям.

Надзор за жильцами

Особой обязанностью домовладельцев был надзор за жильцами, для чего велись «Домовые книги» — своего рода фискальные документы. Согласно указу 1808 года, домовладельцы должны «немедленно давать знать в полицию обо всех приезжающих и отъезжающих из Петербурга и не держать в своих домах беспаспортных или просрочивших свои паспорта».

6f3e402b153f332c91ccd0ca434f4f27.jpg

За нарушение этого указа устанавливались чрезвычайно высокие штрафы: за каждые сутки опоздания с заявлением в полицию о вновь прибывшем взималось по 10 рублей за первые сутки, по 20 рублей за вторые сутки, по 30 рублей за третьи сутки и так далее, умножая взыскание (штрафы, как видите, чрезвычайно высокие). За приют беспаспортного или с просроченным паспортом «взыскивать по 25 за каждый день и каждую ночь», то есть по 50 рублей в сутки. Домовладельцы, числившихся у полиции на хорошем счету, получали медаль «За усердие» на аннинской или станиславской ленте.

Требования властей по ведению «Домовых книг», где домовладелец должен был уведомлять полицию о своих жильцах, вызывали резкое недовольство домовладельцев. В публикациях журналов «Домовладелец» и «Строитель» предлагалось или передать обязанность ведения домовых книг от домовладельца старшему дворнику как более знающему жильцов (что максимально снижало значимость этого документа), или сократить количество сведений, необходимых для полиции, или вообще уничтожить обязательность домовых книг.

Острая полемика, развернувшаяся на страницах специальных журналов, стала одной из причин неприменения властями на практике санкций за нарушения домовладельцами вышеперечисленных требований.

Ответственность за санитарное состояние и противопожарную безопасность

Владельцы домов отвечали за санитарное состояние: они обязывались сообщать об эпидемических заболеваниях среди своих жильцов и об умерших, следить за состоянием выгребных и помойных ям и вовремя обеспечивать их опорожнение.

Домовладельцы должны были следить за противопожарной безопасностью: иметь необходимый инвентарь на случай пожара, вовремя чистить дымоходы, следить за тем, чтобы жильцы не захламляли проходы и пожарные проезды. Очистка дымовых труб по ст. 63 и 71 «Городского положения» являлась натуральной повинностью домовладельцев.

По сенатскому указу только с начала XX века и только с согласия домовладельцев она могла быть заменена на особые с них сборы. За несоблюдение правил о чистке дымовых труб виновные подвергались по статье 89 «Устава о наказаниях» денежному взысканию не свыше 10 рублей.

Уличное благоустройство

Благоустройство Петербурга — тоже обязанность (и заслуга!) домовладельцев. Первоначальные натуральные повинности впоследствии заменили денежными сборами. Владельцы домов отвечали за мощение, освещение и чистоту улиц и дворов, за функционирование дождевой канализации. Даже поднимать затонувшие суда из петербургских рек и каналов обязаны были не владелец судна и не команда, а владелец дома на набережной, рядом с которым судно утонуло.

d087d5c824a9f4cc7b37dd7c7ef97bc9.jpg

За исполнением всех обязанностей домовладельца зорко следила полиция. Поэтому взятки полиции носили почти узаконенный характер. Считалось обязательным, чтобы домовладельцы посылали всем начальствующим в полицейском участке к большим праздникам поздравления с «вложением».

Околоточным, квартальным и городовым «поздравления» вручались прямо в руки, так как поздравлять они являлись сами. Давать было необходимо, иначе могли замучить домовладельцев штрафами: то песком панель не посыпана, то помойная яма не вычищена, то снег с крыш не убран и т. д. и т. п.

Благоустройство квартир

Зато благоустройство квартир не входило в обязанности домовладельца. Не диктовалось оно и повышением доходности сдаваемой внаем квартиры. Как ни парадоксально звучит, квадратный метр жилой площади без каких-либо удобств для коечных и угловых жильцов часто стоил в полтора и даже в два раза дороже такой площади в благоустроенной «барской» квартире.

Но все же за последнюю треть XIX века водопроводная сеть охватила практически все районы города, к концу века ванны имелись в 13 % квартир, ватерклозеты — в 60 %, водопровод — в 64 %. К 1900 году 14 % домовладений электрифицировали, 6 % петербургских домов уже имели не дровяное отопление. Из них 40 % — паровое отопление, чуть менее (37 %) — водяное отопление и отопление горячим воздухом — 23 % домов.

Телефонизация началась с 1881 года, а в 1916 году каждая шестая семья имела телефон. Однако квартиры стараниями домовладельцев и жильцов постепенно благоустраивались, применялись уже все бытовые устройства, какими мы пользуемся до сих пор. 

Комментарии