Как отказаться от сделки (Часть 1)

Коснемся одной из самых острых тем текущего года: отказа от обязательств касательно строительного объекта. Оно и понятно: кризис - трудно всем.

К нам, в Академстройнауку, представители клиента пришли с проблемой, как они сказали, сложной: нужно приступать к приёмке объекта, построенного для них, а - не хочется.

Пропал смысл в совершении сделки. Потерялась коммерческая целесообразность.

Сложность ситуации, по мысли нашего клиента, заключалась в том, что взять и отказаться: - «не хочу / деньги заморозил / кризис / спад на рынке» … Вот это всё - не аргументы. Сделка была записана так: подрядчик строит и вводит объект в эксплуатацию, а заказчик, затем, выкупает акции действующего предприятия.

Договор неумолим: за отказ от сделки - очень крупная неустойка. Объект построен и заработал. Как быть?

Тут нужно пояснить, почему клиент пришел к экспертам, а не в обычную юридическую фирму, которая занимается ведением арбитражных дел. Банальность: у любого договора есть обязательства сторон. Технические - в частности.

А что если дело не в том, что у покупателя нет денег или желания приобрести объект, а сам объект - не то, что покупатель должен получить? Это ведь меняет ситуацию в корне, верно? Не нужно быть великим юристом, чтобы обоснованно предполагать: нет должного товара - нет и возникших обязательств по его оплате. А значит - не у заказчика проблема, а наоборот.

Перейдём к деталям решения этой экспертной задачи. Чтобы обсуждение было предметным и поучительным для читателя, задачи экспертизы процитирую с минимальными купюрами. Итак:

Объект экспертизы:
Общественный комплекс (Объект), торговый центр, расположенный в г. Москва.

Какие задачи были решены с помощью экспертизы:

1. Анализ соответствия и комплектности исходно-разрешительной, договорной, проектной и исполнительной документации по строительству Объекта требованиям договора купли-продажи акций;

2. Определение наличия/отсутствия противоречий между исходно-разрешительной, договорной, проектной и исполнительной документации по строительству Объекта, требующих обязательного устранения перед последующей эксплуатацией;

3. Анализ исходно-разрешительной, договорной, проектной и исполнительной документации по строительству Объекта для определения возможности/невозможности сдачи-приемки объекта в эксплуатацию;

4. Проверка фактического выполнения существенных условий, указанных в предписаниях, в исходной и разрешительной документации;

5. Проведение интервьюирования технических сотрудников "якорных" арендаторов на предмет выявления технических сложностей (дефектов), препятствующих функциональной эксплуатации помещений. Оценка выявленных технических сложностей (дефектов).

Какие исследования были проведены экспертами:

1. Анализ комплектности исходно-разрешительной, договорной, проектной и исполнительной документации;

2. Проверка наличия согласований проектно-сметной документации;

3. Проверка периодов действия разрешительных документов (в т.ч. технические условий) и возможности реализации выданных условий и разрешений;

4. Выявление противоречий между документацией в части основных технико-экономических показателей здания, в т.ч.: общая площадь здания, общая площадь арендопригодных площадей, общая площадь дополнительных помещений, количество парковочных мест многоэтажной автопарковки, количество парковочных мест открытой автопарковки;

5. Анализ документального подтверждения фактического выполнения Продавцом всех обременений, возложенных государственными органами РФ и г. Москвы;

6. Определение наличия противоречий в документации в части необходимых и выделяемых мощностей по инженерным системам Объекта;

7. Определение наличия противоречий документации в отношении мощности и марке (заводе-изготовителе) ведущего оборудования инженерных систем и сетей;

8. Проверка обеспечения автомобильной доступности Общественного комплекса (Объекта);

9. Проверка комплектности и наличия необходимых согласований проектов по выполнению работ в помещениях подлежащих сдаче в аренду Общественного комплекса (Объекта);

10. Проверка комплектности исполнительной документации для ввода в эксплуатацию многоэтажной автостоянки (паркинга) Общественного комплекса (Объекта);

11. Проверка комплектности исполнительной документации для ввода в эксплуатацию водомерного узла Общественного комплекса (Объекта);

12. Проверка документального подтверждения уровня оснащенности инженерными системами Общественного комплекса (Объекта);

13. Проверка документального подтверждения уровня оснащенности подъемно-транспортным оборудованием Общественного комплекса (Объекта);

14. Проверка документального подтверждения уровня отделочных работ в общественных зонах Общественного комплекса (Объекта);

15. Проверка комплектности и наличия согласований проектов и проектов производства работ (ППР) отделочных работ в общественных зонах Общественного комплекса (Объекта);

16. Проверка комплектности актов освидетельствования скрытых работ предшествующих и сопутствующих отделочным работам в общественных зонах Общественного комплекса (Объекта);

17. Проверка документального подтверждения исполнения работ по устройству ограждений больших и малых атриумов общих зон Общественного комплекса (Объекта);

18. Проверка документального подтверждения исполнения работ по устройству напольного покрытия в паркинге Общественного комплекса (Объекта);

19. Проверка документального подтверждения исполнения работ по отделке потолка, пола и других конструктивных элементов общих зон Общественного комплекса (Объекта);

20. Проверка документального подтверждения исполнения работ по контролю допустимого уровня шума в общих зонах Общественного комплекса (Объекта);

21. Анализ комплектности исполнительных чертежей инженерных систем и сетей каждой из инженерных систем здания;

22. Анализ наличия актов индивидуальных испытаний инженерного оборудования каждой из инженерных систем здания;

23. Анализ наличия гарантийных обязательств исполнителей (подрядных организаций и поставщиков) по выполненным работам и оборудованию.

Это - не совсем полный список: важным фактором является экспертный анализ правоотношений продавца объекта (в нашем случае: подрядчика) с другими участниками строительства. В особенности - проектировщиками, субподрядчиками и поставщиками. Может выясниться, что многие выполненные работы не оплачены или наоборот – оплаченные работы не выполнены.

Если проблемы и конфликты не урегулированы к моменту завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию может статься так, что новый собственник получит нежданное приложение к своему приобретению. В виде судебных исков.

(Продолжение следует)

Сергей Степанов, Академстройнаука