Доходный дом 2: без рынка коммерческого жилья нам не обойтись

У большинства граждан России материальные возможности для инициативного решения индивидуальной жилищной проблемы - отсутствуют. В целях повышения доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации государство учредило институт найма жилья. По договору коммерческого найма жилые помещения могут предоставляются любым категориям граждан.

Однако, в условиях приватизации жилья, практические условия аренды и коммерческого найма жилых помещений, приняли уродливые формы «теневого рынка», а государство лишилось многомиллионных налоговых сборов с арендодателей. И приходится воскрешать «доходный дом» как эффективную модель коммерческого найма жилья.

Вступительные замечания

Примечательно, что в нашем законодательстве даже нет такого понятия – «доходный дом». Оно отсутствует в гражданском, жилищном и земельном кодексах. И в строительных нормативах его тоже нет. Соответственно нет и специфических требований к нему. Хотя до 1917 года такие требования существовали, о чем свидетельствует Екатерина Юхнева. (см - Юхнёва Е.Д. Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта. М.: Центрполиграф, 2008)

В дореволюционной России доходные дома, в том числе казенные, вообще были весьма распространены в больших городах. И когда в Первую мировую войну разразилась инфляция, государство, тем не менее, регулировало цены, устанавливало предельный уровень квартплаты. Московский генерал-губернатор позволил поднять эту планку вдвое лишь после того, как все прочее подорожало в десять раз.

Желание выступить активным игроком на рынке аренды жилья было абсолютно оправданно и объяснимо: Москва, как и любой другой крупный город, привлекала огромные массы людей. Не секрет, что любая столица мира во многом пополняет свою казну за счет рынка аренды.

Упраздняя владельцев доходных домов как эксплуатирующий класс, пролетарское государство монополизировало социальный найм жилья и неплохо стригло купоны в виде квартирной оплаты. И социального протеста не было - ведь коммунальная квартира не поликлиника и не школа это и «ежу понятно».

После перестройки, ушлые реформаторы настояли на том, чтобы государство разрешило гражданам в упрощенном порядке приватизировать свои квартиры. Но «граблей» в амбаре ЖКХ оказалось так много…..

Вот одни из них. Наниматель имел право приватизировать арендуемые у государства квадратные метры, следовательно, государство – арендодатель, может остаться без них вовсе. Весьма доходное дело аренды и коммерческого найма жилья в столице и стране, расцвело пышным цветом в частных руках.

Аренда и найм - краткосрочные и(или) долгосрочные, пополняет карманы частника, чаще всего сдающего квадратные метры совершенно нелегально. Ни государство, ни частные компании пока не получают от этого сладкого пирога возможных дивидендов. Исключение – риелторы, которые помогают нанимателям в поиске нужного варианта и взимают за свою услугу определенный процент от ставки аренды.

Найм найму рознь

Конституция Российской Федерации в ст. 40 устанавливает право на жилище.

Это право, в соответствии с содержанием частей первой, второй и третьей указанной статьи, включает в себя такие содержательные компоненты, как:

1) защита от произвольного лишения жилища, гарантируемая любому человеку, независимо от его гражданской принадлежности (ч.1 ст. 40 Конституции РФ);

2) возможность приобретать жилье в Российской Федерации в собственность, которая обеспечивается государством и органами местной власти также всем людям, независимо от их гражданства (ч.2 ст.40 Конституции РФ);

3) возможность бесплатного, или за доступную плату, получения жилья в пользование из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами - только для определенных категорий граждан РФ, определяемых законом (в частности, малоимущих).

Единственной правовой формы, реализация которой не обусловлена правом собственности на жилое помещение, является возможность бесплатного или за доступную плату, получения жилья в пользование при наличии на это оснований.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации такими правовыми формами являются социальный найм жилого помещения и найм жилого помещения.

Понятие о социальном найме жилого помещения

Социальный найм - предоставление гражданам жилья, принадлежащего к муниципальному или государственному жилищному фонду. Согласно ЖК РФ, помещения в установленном порядке предоставляются малоимущим гражданам, признанными нуждающимися в жилье. Малоимущими лица признаются на основе суммы дохода на одного члена семьи и общей стоимости всего семейного имущества (подлежащего налогообложению). Не предоставляется такое жилье лицам без гражданства и иностранным гражданам.

Нуждающимися в предоставлении жилья по социальному найму признаются граждане РФ, подпадающие под одну из перечисленных ниже категорий:

1) Проживающие в общежитиях и служебных квартирах, предоставленных им до 1.03.05 (дата введения нового ЖК). Таких граждан нельзя выселить, не предоставив другого жилья.

2) Не имеющие собственного жилья (или нанимаемого у государства), а также не являющиеся членом семьи собственника жилья (или нанимателя).

3) Имеющие жилье в размере ниже установленных нормативов на одного члена семьи.

4) Проживающие в помещениях, не отвечающих санитарным нормам.

5) Проживающие в одной квартире на несколько семей, если в семье имеется больной тяжелой хронической формой опасного заболевания, сосуществование с которым невозможно.

Договор социального найма жилья заключается с гражданами, принятыми на учет как нуждающиеся в жилье по одному или нескольким из перечисленных оснований. Решение о постановке на учет (либо отказе) принимается на основании заявления гражданина со всеми подтверждающими документами. При отсутствии таковых следует отказ.

Граждане, пытающиеся добиться разрешения на социальный найм жилья путем совершения определенных действий (по результатам которых смогут быть отнесены к категории нуждающихся), подлежат постановке на учет только через 5 лет после совершения оных.

Снятие с учета может происходить в случаях утраты оснований считаться нуждающимися, переезда в другой город, получения из бюджета средств на приобретение жилья или строительство, а также выделения земельного участка, выявления в подтверждающих документах недостоверных сведений или незаконной постановки на учет.

Социальный найм помещений возможен только в порядке очереди. Вне очереди жилье предоставляется проживающим в ветхих и аварийных помещениях, детям-сиротам (выпускникам интернатов и детских домов) и страдающим определенными хроническими заболеваниями.

Договор социального найма, образец которого содержит наименования сторон (одна из них – собственник или уполномоченный государственный орган, другая – наниматель) заключается без срока действия. Изменение условий и оснований для его заключения не является поводом для его расторжения. Предметом договора должно быть отдельное жилье (квартира, дом, его часть). Невозможен социальный найм вспомогательного или неизолированного помещения, а также являющегося общим имуществом в многоквартирном жилом доме.

Договор найма помещения можно расторгнуть в любое время по согласию сторон. По требованию собственника (наймодателя) договор расторгается решением суда в случаях неуплаты нанимателем стоимости найма и коммунальных услуг в течение 6 месяцев, причинения серьезного ущерба помещению, неоднократного нарушения прав соседей, мешающего совместному проживанию или использования помещения не по назначению.

Наймодатель обязуется за свой счет проводить капитальный ремонт и следить за ремонтом и содержанием общего домового имущества. В случае несоблюдения им обязательств наниматель может потребовать возмещения материальных расходов по самостоятельному проведению капитального ремонта или уменьшения квартирной платы.

Законодательство о найме жилья

На протяжении почти всего XX века основной тип жилищных отношений в нашей стране определял договор социального найма. По этой причине данный договор глубоко исследован в научной литературе. Что касается договора найма жилого помещения, то его теоретическая разработка возобновилась после многолетнего перерыва лишь в 1996г., после принятия Гражданского кодекса.

На тот момент мало кто имел представление о том, что же это такое - договор коммерческого найма. Законодательство практически не регулировало данные отношения. В свою очередь, должностные лица государственной и муниципальной власти, не имея полного и ясного представления о договоре коммерческого найма, частенько неосознанно вводили нанимателей в заблуждение об их правах и обязанностях, вытекающих из указанного договора.

В данном материале рассматривается договор коммерческого найма, заключаемый между органами государственной или местной власти и гражданином, членами его семьи. Такие понятия, как договор аренды на жилое помещение, или предоставление в пользование служебного жилого помещения, пока рассматриваться не будет.

Не стоит путать договор социального и коммерческого найма, это абсолютно разные виды договоров. Дело в том, что договор социального найма заключается без указания сроков (бессрочно) и позволяет осуществлять прописку членов семьи нанимателя и приватизацию жилья. Кроме того, договор социального найма — это безвозмездный договор (оплата жилого помещения не производится).

Договор коммерческого найма - это срочный, временный договор (как правило, сроком на 5 лет), без права на регистрацию членов семьи (не указанных в договоре изначально), без права на приватизацию и выкуп помещения. Договор коммерческого найма - это возмездный договор, т.е. наем жилья осуществляется за плату.

Основания предоставления жилья и по договору социального найма, и по договору коммерческого найма, одинаковы — выделение жилья при сносе дома и/или выделение жилья очередникам. Правила предоставления жилых помещений по рассматриваемым договорам также едины, однако, после заключения договора, наниматели по социальному и коммерческому найму приобретают абсолютно разный статус, о чем уже было сказано выше.

Пять вопросов, которые волнуют нанимателей договоров коммерческого найма:

1. Может ли наймодатель (собственник жилья - орган муниципальной власти) по истечении срока действия договора коммерческого найма выселить из жилого помещения нанимателя?

Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, если нет иного жилья в собственности или в пользовании, невозможно, это противоречит принципу жилищного законодательства в части лиц, нуждающихся в жилых помещениях. Выселение нанимателей, имеющих другое жилье - возможно, но практики такой в нашем государстве еще не было.

2. Можно ли переоформить договор коммерческого найма на договор социального найма?

Переоформление Договора коммерческого найма на договор социального найма — невозможно.

3. Можно ли перевести в собственность квартиру, занимаемую по Договору коммерческого найма?

Право на приватизацию квартир, занимаемых по договорам коммерческого найма, законодательство в настоящее время не содержит. Что касается права на выкуп, то существующий Закон его не предусматривает, однако указанное право было разрешено до 2008 года, т.е. лица, получившие квартиры по коммерческому найму до 2008 года были наделены возможностью выкупа своей квартиры, чего в дальнейшем законодатель лишил нанимателей. Данное «лишение» противоречит Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, однако судебной практики, положившей бы начало выкупа коммерческих квартир, до настоящего времени нет.

4. Подлежит ли разделу при расторжении брака квартира, полученная супругами по договору коммерческого найма?

Квартира, используемая супругами или бывшими супругами по коммерческому найму, является собственностью государства или муниципалитета, а соответственно, она не может быть объектом, подлежащим разделу между супругами, т.к. при расторжении брака осуществляется раздел лишь того имущества, которое принадлежит супругам на праве собственности.

5. Есть ли основания для прописки родственников в квартиру, занимаемую по договору коммерческого найма?

Жилищный и гражданский кодексы предусматривают право на прописку (регистрацию) в коммерческие квартиры несовершеннолетних детей, это исключительная категория лиц, которая может быть включена в договор коммерческого найма и прописана в коммерческой квартире. Все иные родственники подлежат регистрации только при наличии согласия наймодателя (т.е. собственника жилищного фонда, к которому отнесена коммерческая квартира), а также при наличии согласия нанимателей коммерческой квартиры.

Договор аренды и договор найма при аренде квартиры: два полюса одной проблемы

При сдаче помещения за плату в пользование стороннему лицу или организации заключать договор надо. Это понимают большинство собственников квартир или офисов, желающих сдать свое имущество за плату во владение и пользование другому лицу.

Ведь договор снимет большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией их недвижимости, устранит возможные споры и претензии. Подобный договор поможет составить нотариус, агентство недвижимости или юридическая контора.

Зачастую специалисты озаглавливают документ "Договор аренды жилого помещения" вместо "Договор найма жилого помещения". Что уж говорить о содержании подобных актов?

О том, в чем разница между договором аренды и договором найма, какие проблемы можно избежать путем правильного составления документа, какой договор надо регистрировать, попытаюсь объяснить в самой доступной форме.

В каких ситуациях лучше использовать договор аренды, а в каких - договор найма?

И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.

А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений.

Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться займодатель, другая сторона – наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор.

И хочу подчеркнуть, что недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.

Кому выгоднее сдать свою квартиру - юридическому лицу или гражданину?

Если квартира сдается юридическому лицу, то единственная возможность предусмотренная законодательством - это использовать договор аренды.

А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма.

Если у собственника квартиры есть возможность выбирать, кому сдать, то следует учитывать различия в правовом регулировании этих договоров.

Так, например, договором аренды можно предусмотреть возможность его расторжения по основаниям, предусмотренным договором, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям.

И потом - думаю, со мной многие согласятся, поскольку это логично - с юридического лица проще взыскать неуплаченную арендную плату, а также ущерб, который мог быть причинен жилому помещению, либо соседним жилым помещениям. Ведь место нахождения юридического лица определено и известно. Кроме того, юридические лица представляются более платежеспособными по сравнению с физическими лицами (гражданами). Добавлю, что юридическое лицо может использовать арендованную квартиру только для проживания граждан.

С другой стороны, некоторые собственники, сдавая квартиры в аренду, предпочитают иметь дело с гражданами, поскольку в этом случае они видят и знают человека, который будет пользоваться их квартирой "в лицо". Для кого-то из собственников важно то обстоятельство, что договор найма, даже заключенный на максимальный срок (пять лет), не подлежит государственной регистрации.

Судя по словам риэлторов, собственники-граждане предпочитают сдавать свои помещения гражданам же, а не фирме. Следовательно, договор найма используется чаще.

Несколько положений об особенностях правового положения сторон по договору

В договоре найма права нанимателя, как «слабой стороны» в договоре законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя.

А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством.

Такими основаниями могут быть:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение за полгода, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок;
• если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение.

Договор найма заключается на определенный срок - не более 5 лет. Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Либо наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в наем это свое жилое помещение с момента прекращения договора в течение целого года.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. С точки зрения собственника жилого помещения, у нанимателя достаточно прав, чтобы надолго поселиться в чужой квартире.

Перспективы рынка коммерческого найма жилья и развитие институтов социального жилья

Есть ли перспективы у данного сегмента рынка и что следует предпринять для изменения сложившийся ситуации?

Сначала вернемся к истории вопроса коммерческого найма. В царской России 94% жилого фонда приходилось на доходные дома, из них примерно 80% находились в руках частных владельцев, а в казну они приносили порядка 24% годового дохода.

Не менее интересен и опыт европейских государств. В Нидерландах на долю наемного жилья приходится не менее 45% жилого фонда, еще выше данный показатель в Швейцарии — порядка 65% жилой недвижимости находится под управлением негосударственных ассоциаций.

Что мы видим в России?

Социально-ориентированное и коммерческое жилье практически отсутствует как класс, и без изменений законодательства кардинальных сдвигов в данном сегменте ждать не приходится.

Среди преград специалисты в один голос называют несовершенство законодательной базы и отсутствие самого понятия «жилье социального найма» на просторах современной России.

Свою роль играет и нежелание граждан отказываться от очереди на собственное жилье ради социальных «квадратных метров», которые они никогда не смогут назвать своими. Наконец, не забываем конкурентный теневой рынок, на котором миллионы частников сдают свои пустующие квартиры.

Можно ли изменить ситуацию?

В ближайшее время над этим вопросом собираются работать депутаты Государственной Думы. Предполагается, что строить социально-ориентированные объекты должен малый и средний строительный бизнес.

С какими проблемами технического характера неизбежно столкнется девелопер?

Первая — это нехватка финансовых средств. Доходные дома окупятся не быстро, на это уйдет от 15 до 20 лет. Строительная компания такими резервами не обладает, а банки кредитуют бизнес под 15% годовых и на короткий срок, что в зародыше убивает саму идею строительства доходного дома. Даже если есть деньги, нужно получить разрешение на землю, потом подвести к участку необходимые коммуникации и построить объекты социального назначения.

Когда очерчен круг проблем, решать их становится гораздо проще. По мнению экспертов, для развития коммерческого найма на государственном уровне следует принять программу, которая даст девелоперам следующие преференции:

• Дешевые и длинные инвестиции, позволяющие без чрезмерного риска начинать проект.
• Земля под доходные дома должна выделяться за символическую цену, а разрешение на строительство следует выдавать в кратчайшие сроки.
• Бесплатное подведение к участку всех коммуникаций.
• Все объекты социального назначения, как-то детские сады и школы, должны строиться за счет бюджетных ассигнований.

При соблюдении этих условий рынок социального найма будет иметь хорошие перспективы: появится немало легальных игроков, здоровая конкуренция не позволит монополизировать рынок наемного жилья, а это скажется и на ценах. Будет предусмотрена возможность долгосрочной аренды жилья, и арендатор сможет обустроить квартиру в соответствии со своими предпочтениями — сделать в ней косметический ремонт или даже капитальный ремонт. 

Законопроект предполагает аренду на срок свыше 5 лет, а в такой ситуации качественный ремонт квартиры можно делать без опасений, касательно возможной потери жилья и потраченных средств.

Заключительные положения и выводы

В заключение немного информации о законопроектах, которые должны помочь в решении поставленных задач. В рамках программы под названием «Достойное жилье гражданам РФ» разрабатываются пять законодательных актов:

• «О доходных домах и жилье специального назначения»,
• «О закрытых ПИФ арендного жилья»,
• «Об ассоциациях наймодателей жилья»,
• «О государственных и муниципальных конкурсах на строительство и эксплуатацию жилья для целей социального найма» и
• «О порядке регистрации индивидуального предпринимательства в сфере найма жилья».

Эти проекты и должны послужить началом для развития институтов социально-ориентированного жилья.

Как вывод необходимо констатировать, что в обществе сформировались определенные стереотипы. Так называемая халява у нас всегда пользовалась спросом.

И социальный наем, который существовал 70 лет, приучил к тому, что жилье – это халява. Посмотрите: людям массово давали жилье бесплатно. Иностранные специалисты в области коммерческого жилья поражаются - неужели вы такие богатые? Известно же, какие затраты требуются на строительство!

С переходом на новые экономические отношения стала очевидной обременительность бесплатной раздачи жилья. Поэтому государство вынуждено было формировать рынок жилья и создавать новые условия игры. Ставка на покупку, на право собственности на жилье – это вынужденная мера, призванная переломить старый менталитет, мол, мне и так все дадут. Рынок понемногу проясняет истинную цену «подарка» и в конечном итоге расставит все по своим местам. И без рынка коммерческого жилья нам не обойтись. 

А посему институт найма никогда не исчезнет - он бессмертен.

P.S.

Автор продолжает цитировать отрывки из книги Екатерины Юхневой «Петербургские доходные дома». Вашему вниманию предлагается:

Глава 7.

Арендные отношения

«Ат даеца внайма угол, на втаром дваре, впадвале, а о цине спрасить квартирной хазяйки Акулины Федотовны».
Н.А. Некрасов. Объявление о сдаче внаем. Петербургские углы

Самые первые объявления «билетики», или «ярлыки» приклеивались на окна или ворота дома. В них в свободной форме сообщалась информация о квартире. Очень часто «билетики» были столь непонятны, что потенциальному жильцу приходилось искать дворника, швейцара или домовладельца, чтобы расспросить его поподробнее. К концу века таким видом объявлений пользовались домовладельцы или квартирохозяева, принадлежавшие к мещанскому сословию, отсюда и безграмотность текстов, что вызывало насмешку у современников.

В 1897 году по приказу петербургского градоначальника были составлены «Правила единообразного написания "билетиков" о сдаче квартир внаем», а также «Правила содержания досок со списками жильцов, "нумерных табличек" и уличных фонарей». «Объявления о сдаче внаймы комнат для удобства следует писать на однообразной зеленой бумаге... Объявления о сдаче квартир — на розовой бумаге... Объявления о сдаче углов — на белой».

В более-менее состоятельных слоях горожан был распространен найм «по протекции». Петербуржцы просили своих знакомых, сослуживцев и родственников передать им квартиру в том случае, если они собираются съехать. Этот способ приветствовали и домовладельцы, так как он давал определенные гарантии.

В последней трети XIX века появился новый способ уведомления — объявления о сдаче квартир публиковались в газетах. Единично появились печатные объявления со стороны нанимателей квартир. В 1890-х годах выходили следующие рекламные газеты: «Санкт-Петербургский справочный листок» (1895); «Публикации, справки и заявления» (1894-1897); «Столичный курьер» (1895-1900) и др.

Чуть позже стали появляться своего рода «квартирные бюро». Самая известная и просуществовавшая почти 30 лет справочная контора П. Копаныгина (Б. Московская ул., 3). Сама контора появилась в 1880 году, но расцвет ее деятельности пришелся на 1890-е годы (через контору арендовалось 32 тысячи квартир), а монополистом она будет в 1900-е годы, когда владельцем конторы стал младший брат П. Копаныгина Егор Аверкиевич Копаныгин. Справки были платными, в зависимости от места назначения и характера услуги: «Справки лично по числу комнат — 25 коп., готовые справки — 50 коп., с доставкой на дом — 3 руб., с доставкой за город — 5 руб.». Кроме того, в конторе составлялись специальные альбомы сдающихся квартир. Издавались специальные газеты: в 1898 году «Публикации, справки и объявления конторы Копаныгина», в 1902 году — «Столичный листок».

КВАРТИРНЫЕ ДОГОВОРЫ И ИХ ФОРМЫ
Контракта условия, надо сказать, самые ужасающие... унизительные. Прямо какой-то договор с человеком низшей расы или с беглым мазуриком.
А. Аверченко. Совет нечестивых

Российское гражданское законодательство и судебная практика давали договорам квартирного найма различные названия: наем, аренда, отдача в содержание, отдача в арендное содержание, снятие имущества.

Столь же разнообразны и названия сторон найма: хозяин, домохозяин, владелец, собственник, наймодатель, наймодавец, отдающий внаем, а с другой стороны — квартирант, жилец, съемщик, наемщик, наниматель, арендатор.

Сущность найма определялась по закону «О найме и отдаче в содержание частных имуществ» (в Своде законов Российской империи, т. X. ч. 1. Законы гражданские СПб. 1900. Кн. 4, Раздел 3, Глава 2, Отделение 1. Ст. 1691): «Наем имущества есть договор, в силу которого одна сторона предоставляет другой пользование своим имуществом на известный срок за условленный срок за условленное вознаграждение и для определенной цели». В этой же статье указывался предмет найма: квартира, дом, любое помещение — отдельная горница, конюшня, сарай, погреб и др. Эта же статья запрещала перепрофилирировать помещение — наниматель не мог превратить жилую квартиру в мастерскую, фабрику или питейное заведение.

Срок найма определялся ст. 1692 не более 12 лет. Однако на практике, по свидетельству Редакционной комиссии по составлению гражданского Уложения, действовавшей в 1899 году, «вполне действительны договоры найма жилых помещений в городах с помесячной платой, но без установления срока» и «весьма распространены наймы без определенного срока».

Форма договора
Договоры найма квартир могли заключаться как письменно (нотариальные, явочные, домашние), так и устно.

Обычно при аренде дорогих квартир, где месячная квартплата превышала 50 рублей, договор составлялся у нотариуса. О более дешевых квартирах заключался простой письменный договор между домохозяином и квартирантом. Часто эти договора оформлялись в виде квартирных книжек, куда вписывались поступления арендной платы и вклеивались марки гербового сбора.
О найме комнаты, угла или койки договаривались обычно устно.

В ст. 1691 говорится: «При найме или отдаче в содержание частных имуществ надлежит определить предмет найма или содержания, срок и цену оного. Сверх сего допускаются всякие другие произвольные условия, законом непротивные, как то: права и обязанности хозяина и наемщика, правила пользования имуществом, ответственность за ущерб, порчу и за самую гибель оного, и тому подобные».

По закону обязательно в квартирный договор включались только цена и срок найма. По усмотрению сторон в договор могли вноситься «всякие другие произвольные условия, законам не противные» (то есть не противоречащие законам).

В рассказе «Судьба» домовладелец по-своему уразумел произвольные условия: «В контракты с жильцами вносились все новые и новые пункты, один строже другого. Запрещалось не только выпускать собак и кошек на лестницы, но даже рояли и пианино дозволялось держать в квартире не иначе, как с разрешения домовладельца. Воспрещалось жильцам предаваться посторонним занятием, кроме той профессии, о которой было заявлено при найме квартиры. Если жилец, уходя из дому, имел в виду возвратиться поздно ночью, то должен был предварительно заявить о том старшему дворнику или швейцару. 

Прислугу воспрещалось посылать за чем-нибудь после 10 часов вечера. Илья Ильич и сам хорошенько не знал, на что ему все эти пункты, но он рассуждал очень просто, что если жильца можно теперь в бараний рог согнуть, то глупо было бы этим не воспользоваться». (Простите меня, но как современно звучат последние строки в нашу эпоху загадочных «реформ» ЖКХ!) 

ВИДЫ НАЙМА ЖИЛЬЯ

Поднаем (субаренда)
Наниматель мог (если это специально не запрещалось договором) отдавать всю нанятую квартиру или отдельные комнаты в поднаем, оставаясь, однако, во всем ответственным по договору перед хозяином. Сенат признавал, что поднаем может осуществляться без ведома и согласия собственника. Наниматель не мог предоставить под-нанимателю более широкого права пользования имуществом сравнительно с тем правом, которое ему самому принадлежало по первоначальному договору.

Вообще поднаймом устанавливался новый договор найма, и условия его могли быть совершенно иные сравнительно с условиями первоначального договора. Что же касается отношений между домовладельцем и поднанимателем, то следует заметить, что они, не состоя между собою в договорных отношениях, не могли обращаться друг к другу с непосредственными требованиями, помимо нанимателя.
Договор о субаренде заканчивался не позже первоначального договора найма.

Перенаем (полное замещение нанимателя)
А вот уступка нанимателем другому лицу всех прав по договору найма с освобождением нанимателя от принятых им по договору обязательств допускалась лишь с согласия наймодавца.
Собственно возникала новая сделка между домохозяином и нанимателем. Формы изъявления согласия наймодавца на передачу другому лицу прав по договору найма могли быть письменными или словесными, смотря по тому, в какой форме был заключен сам договор.

РЕГУЛИРОВАНИЕ ОПЛАТЫ, ПОЛЬЗОВАНИЯ И СОХРАННОСТИ АРЕНДОВАННОГО ЖИЛЬЯ
Время оплаты регулировалось исключительно обычным правом и не закреплялось в законе. Наемная плата вносилась вперед.

Уважительной причиной уплаты арендной платы не вовремя могла быть тяжелая болезнь или арифметическая ошибка в исчислении суммы причитавшегося платежа. (Например, некто X., будучи обязан вносить арендную плату из расчета 1000 руб. в год, внес вперед за два месяца наступления срока платежа лишь 166 руб. 12 коп. вместо следующих 166 руб. 66 коп. Домовладелец Б., считая недовзнос 54 коп. за нарушение договора, предъявил иск к X. об условленной неустойке в 500 руб. X. внес на третий день по предъявлении иска остальные 54 коп. и оправдывался исключительно арифметической ошибкой в исчислении суммы платежа).

В случае оставления наемщиком нанятого помещения ранее окончания срока найма хозяин вправе взыскать наемную плату и за недожитое время. Даже перевод военного на новое место службы не являлся уважительной причиной, поскольку по ст. 1530 сам наниматель мог не подписывать договор без включения в него условия о прекращении его в случае необходимости перемены им места жительства.

Уважительными причинами досрочного расторжения договора считались необыкновенный разлив рек, нашествие неприятеля, истребление поставляемых вещей и припасов, назначаемое по военным обстоятельствам или «по зачумленнию» и т. п.

Обеспечение договора
Для обеспечения договора служили задаток, неустойка или залог. Задаток — обычно это некая денежная сумма, выданная нанимателем заранее домовладельцу как гарантия в будущем заключения договора. Если наем не состоится без вины обеих сторон, то задаток возвращается нанимателю. Если наниматель откажется от исполнения договора, задаток остается во всяком случае в пользу хозяина, хотя бы убытки его были и меньше задатка; в случае же если убытки превысили задаток, хозяин вправе, доказав размер их, взыскать превышающую задаток разницу. Если хозяин откажется от исполнения договора, то он обязан возвратить задаток и возместить убытки нанимателя, происшедшие от неисполнения договора.

В дальнейшем задаток гарантирует исполнение квартиросъемщиком условий квартирного договора. И уже может рассматриваться как неустойка, которая есть не что иное, как штраф за невыполнение договора. Взыскивалась неустойка только в случае злостного невыполнения договора квартиросъемщиком при отсутствии несчастного случая или обстоятельств, сделавших его исполнение невозможным.

Особенно часто залогом домохозяину становилось ввезенное в его дом движимое имущество нанимателя (мебель и другие вещи, составляющие обстановку нанятого помещения, товары, инструменты и прочие предметы, служащие для ведения хозяйства, торговли или промысла), хотя и остававшееся в пользовании жильца, но в пределах надзора домохозяина.

Несомненно, что это была самая надежная из форм обеспечения, хотя и наиболее сложная и дорогая; в отличие от задатка и неустойки, помещаемых в сам текст арендного договора, для залога требовалось заключение отдельного заверенного нотариусом договора с участием не менее двух свидетелей и с приложением самой подробной описи вещей.

Если наниматель приступал к вывозу движимости, на которую наймодавец имел закладное право, то последний мог сам, не обращаясь к содействию властей, задержать такую часть этой движимости, которая достаточна для обеспечения наемной платы.
Наймодавец не имел права задержать вывозимую движимость нанимателя, когда причитающаяся наемная плата обеспечивалась остающимся имуществом нанимателя.

Досрочное расторжение договора
Законом не оговаривались причины досрочного расторжения договора, а Сенат не считал неплатеж или задолженность достаточным основанием для досрочного прекращения действия договора.

Поэтому домохозяева предпочитали действовать самостоятельно, не надеясь на защиту закона. Сначала жильца строго предупреждали, как в рассказе И.М. Василевского (псевдоним — He-Буква) «Читатель и писатель»: «Беллетрист Модернистов не платит за квартиру. Так что хозяин сказал, что больше ждать не будут, — наставительно и строго говорил старший дворник». Затем недобросовестных плательщиков выселяли раньше положенного срока, а их имущество «арестовывалось» до выплаты ими долга. Хотя некоторые наймодатели предпочитали не сутяжничать, так, по воспоминаниям Д.А. Засосова и В.И. Пызина, «Жильцов пускали с разбором, имея в виду их платежеспособность и скромное поведение, для выяснения чего старшие дворники посылались на старое место жительства за сведениями. И действительно, в домах Тарасова ни буянов, ни скандалистов, ни пьяниц, ни воров, ни безысходной нищеты не было. Если и попадали в виде исключения подобные лица, то им давали "выездные" 3-5 рублей и ломовую подводу, только выезжай».

Мировой суд
Выход из конфликтов предлагалось искать в суде. Закон гарантировал получение домовладельцем квартирной платы, но на практике, как утверждал К.П. Победоносцев, «в нашем действующем законодательстве не существует мер обезпеспечения, которыя имели бы своей целью гарантировать наймодавцу возможность получить с нанимателя наемную плату. В настоящее время наймодавцу весьма часто приходится удовлетворяться получением исполнительного листа на взыскание; осуществить же в действительности признанное за ним судом право наймодавец не может, так как наниматель имеет в своем распоряжении достаточное время к сокрытию имущества, на которое могло бы быть обращено взыскание».

Хотя новые суды действовали в России почти полвека, для петербургского обывателя обращение в судебные инстанции со своими квартирными проблемами оставалось крайне затруднительным делом. Единичность жилищных исков говорит не о бесконфликтности, а об отсутствии правовой культуры и развитого правосознания у основной массы горожан. Вообще было не принято обращаться в суд. Поэтому с таким сарказмом говорит А. Чехов в рассказе «Беззащитное существо» о хозяйке, засудившей троих жильцов.

Оба журнала, «Строитель» и «Домовладелец», с 1896 года начали практиковать публикацию жилищных исков из судебной практики. Используя публикации, образованный человек мог самостоятельно, без помощи юристов составить иск. Это ли или обострение квартирного кризиса в 1890-е годы послужили толчком к увеличению жилищных дел в мировых судах — сказать трудно. Но можно с полной уверенностью утверждать, что публикации благотворно повлияли на рост правосознания горожан.

Наибольшее количество публикаций посвящалось юридическим нормам, регулирующим конфликтные отношения домовладельцев и квартиросъемщиков. Много печаталось материалов о квартирных договорах и квартирных книжках, должных регулировать эти отношения.

Чаще всего предлагались различные образцы договоров с комментариями, объясняющими способы защиты прав той и другой стороны. Причем домовладельцам рекомендовалось вводить в текст договора все новые и новые пункты, гарантирующие своевременное получение ими квартплаты и выполнение жильцами других их требований. Квартирантов же обстоятельно инструктировали, как можно, абсолютно ничем не рискуя, все эти требования не выполнять и даже совсем бесплатно жить в занимаемой квартире месяца три—четыре, пока идет тяжба у мирового судьи.

Например, в рассказе «Совет нечестивых» «двое молодых людей щеголеватого вида договариваются: Мы будем платить только первые месяцы, а потом бросим это глупое занятие. Контракт подпишем мы оба. Затем, когда дело дойдет, наконец, до суда, нас опять двое и мы поочередно не приходим в заседание. Следовательно, заочное решение. Следовательно, вторичное разбирательство, потом апелляция, потом освидетельствование доктора о моем опасном положении, потом о твоем, а там весна, и мы переберемся на дачу».

Достаточно определенно можно сказать, что, обогащая правосознание, эти публикации не способствовали ослаблению конфликтных ситуаций в доходных домах.
Вопрос о пользовании квартирой, отоплением, освещением, гигиеническими приспособлениями, о необходимом ремонте и т. п. совершенно не затрагивался российским законодательством. В жизни руководствовались обычным правом, под которым следует понимать правило, не выраженное в законе, но которому постоянно подчиняются жители данной местности, признавая его для себя обязательным. Таким образом, обычай живет в сознании народа как закон, но закон не писанный.

По обычному праву арендатор обязан пользоваться арендуемым помещением согласно с назначением, для коего оно отдавалось в аренду. Без согласия собственника изменять назначение помещения было нельзя. Так, жилую квартиру нельзя превратить в торговое заведение или в гостиницу, или в ремесленную мастерскую, если это не оговаривалось в договоре.
При найме строений и квартир наниматель обязывался не изменять расположения в них отдельных помещений и не обращать из них одни в другие (например, жилую комнату — в кухню).

Другая обязанность — отвечать перед наймодателем за все убытки, причиненные ему небрежным отношением нанимателя к нанятому имуществу, последствием чего были гибель или повреждение арендованного им жилища, и притом последовавшие не только по вине нанимателя, но и его семейных, или людей, состоящих у него в услужении, то есть его детей, опекаемых воспитанников, учеников, прислуги, рабочих и прочих.

Наниматель мог принести вред даже тогда, когда не пользовался арендованной квартирой. Например, если он не будет пользоваться нанятым для житья помещением в зимнее время, то при этом помещение не будет им отапливаться и зимние рамы в окнах останутся невставленными, отчего, возможно, в помещении заведется сырость, и оно вообще сделается негодным для дальнейшего пользования без значительного ремонта. В подобных случаях наниматель, даже аккуратно продолжавший вносить наемную плату, может быть признан нарушителем и выселен из квартиры.

Арендатор был вправе требовать от домовладельца вознаграждения за все им произведенные улучшения или постройки, кроме тех случаев, когда перестройка делалась из материалов собственника, или когда улучшение составляло предмет роскоши, и в нем не было необходимости, а также если оно не принесло никакой выгоды домовладельцу.

Наймодатель со своей стороны обязывался поддерживать предмет найма в исправном виде, пригодном для пользования им, и производить в нем в течение времени найма все необходимые поправки и починки: чистку печей, побелку стен и потолков, вставку стекол и другой мелкий ремонт.

Прекращение действия договора найма
Договор найма прекращался по истечении определенного в нем срока. Квартирохозяин вправе требовать не только выселения нанимателя, но и вознаграждения за проживание нанимателя сверх срока.

Договор по обоюдному согласию мог расторгаться ранее указанного в договоре срока. Если договор составлялся в письменной форме, то и расторжение его должно быть письменным, получение обратно задатка не могло служить достаточным основанием для уничтожения договора.

Договор найма прекращался при полном или частичном уничтожении квартиры. Причем совершенно безразлично, по какой причине имущество уничтожено: вследствие ли случайного события, или же по вине квартирохозяина, или по вине квартиранта, или по вине третьих лиц; во всех случаях перестало существовать имущество, отданное в наем.
В случае неисполнения какого-нибудь отдельного условия договора найма одной из сторон другая сторона не имела права по этому поводу прекращать действие всего договора. В суде действие договора могло быть прекращено, когда помещение не передано квартиросъемщику по вине собственника или наниматель не соблюдает сроков платежей за предоставленное договором имущество.

Если окажется, что отданное в наем имущество вовсе не соответствует той цели, для которой оно по договору предназначалось, или же заключает в себе столь существенные недостатки, что пользование квартирой окажется вредным или невозможным, например, если обнаружится, что квартира сыра, холодна и т. п., то наниматель вправе требовать уничтожения договора. Причем каждый такой недостаток не должен быть заметен при заключении договора и обнаруживался уже при самом пользовании нанятым помещением. Кроме того, недостаток должен иметь существенное значение для невозможности пользования нанятым жильем. Но скрытность и существенность — достаточно субъективные категории. Непригодность помещения освобождает от платы за него только со времени прекращения пользования им.

Второй по распространенности причиной, дававшей право квартиронанимателю на досрочное оставление квартиры, было так называемое зазорное соседство. Когда на той же лестнице или в том же доме домовладелец сдает квартиру публичным женщинам, а те своим сквернословием и поведением вместе с посещающими их мужчинами нарушают спокойствие и возмущают нравственное чувство соседних жильцов. Но чтобы расторгнуть договор, надо доказать, что публичные женщины въехали после заключения договора или недобросовестный хозяин утаил истину о проживающих в доме при заключении оспариваемого договора. 

Бывали и курьезные случаи. Так, в «Юридической газете» за 1894 год мировые судьи разбирали принципиальный вопрос: «Может ли плохая музыка служить поводом к нарушению квартирного контракта?» Наниматель с семейством занимал верхний этаж. Этажом ниже жила сама владелица, обожавшая слушать музыкальный ящик (аристон). Наниматель, которого сильно беспокоил аристон, звучавший целыми днями, просил домовладелицу так часто не заводить музыки, а затем, не получив удовлетворения своей просьбы, съехал с квартиры. 

Владелица предъявила к нему иск. Наниматель в свое оправдание ссылался на то, что он, как старый человек и при этом больной, не мог выносить плохой музыки, что это, подобно сырости, вредно отражалось на его здоровье. Согласившись с доводами нанимателя и на основании свидетельских показаний, подтвердивших, что аристон играл целыми днями на балконе хозяйки, мировой судья в иске последней отказал.

Доходность от недвижимого имущества
На протяжении XIX века доходы от недвижимого имущества изменялись. Эти цифры колебались в зависимости от размера и местоположения доходного дома. Средний процент доходности дома в Петербурге в то время составлял 8,5 % от его стоимости, а нередко он достигал и 15 %, что для европейских городов фантастическая цифра (где средний доход 1-2 %).

СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ КВАРТИР
Стоимость наемных квартир в Петербурге для разных социальных слоев отличалась в сотни раз. Обычно стоимость арендуемого жилья составляла около четверти семейного бюджета горожан, столько же тратили и на еду.

Так, чиновник А.С. Пушкин осенью 1831 года, вскоре после женитьбы, за квартиру в бельэтаже из девяти комнат на Галерной улице, близ Английской набережной, платил в год 2500 рублей. Еще дороже стоила Пушкину квартира из двенадцати комнат в третьем этаже на Б. Морской улице, снятая в 1832 году. Ее цена была 3300 рублей в год. А последняя, снятая осенью 1836 года квартира поэта из одиннадцати небольших комнат в бельэтаже дома на Мойке обходилась в 4300 рублей в год. Много это или мало? 3500 рублей составляли расходы на еду за весь год всей семьи и прислуги, а за четверку лошадей А.С. Пушкин платил содержателю извоза 3600 рублей в год. А были еще расходы на бальные туалеты, книги и многое другое.

В маленькой квартирке на 3-м этаже дворового флигеля дома №17 по Малой Морской улице жил Н.В. Гоголь. Дом сохранился до наших дней с небольшими изменениями. Акварель Ф.Ф. Баганца, 1860-е гг. 

А вот бюджет другого чиновника, Н.В. Гоголя, получавшего 400 рублей жалованья в год (еще ему присылали денежную помощь из дома). Отчитываясь в письмах к матери о своих расходах, он писал о тратах за декабрь 1829 года:

Итак, 37 рублей уходило на жилье, 45 рублей — на еду. Но так было в начале XIX века. Попробуем проанализировать стоимость наемных квартир в конце то же века, поскольку на это время есть точные цены в материалах переписей. По переписи 1890 года всего платных квартир
в Петербурге насчитывалось 98 453, из них 19 833 (20 %) занимали ремесленные и торговые заведения, а 80 % — исключительно для жилья; бесплатных квартир — 23 145, из них только 6 % были под заведениями того или иного рода.

Квартирная плата
Все платные квартиры принесли домовладельцам в 1890 году 39 059 098 рублей дохода, что всего на 1,7 % (680 473 руб.) больше, чем в 1881 году, несмотря на увеличение населения на 10 % и числа квартир на 13 % (13 694). Объясняется это уменьшением цен на квартиры за это десятилетие (табл.6).

Квартирная плата, как и ныне, зависела от характера использования квартиры, района, размера квартиры, ее благоустройства и от расположения ее на том или ином этаже.

Зависимость квартплаты от использования
Самая низкая квартирная плата была за квартиру, используемую исключительно для жилья. Средняя годовая плата за жилую квартиру в 1890 году — 362 рубля, за квартиру для жилья и торгово-промышленного заведения — 642 рубля, то есть на 77 % дороже, а за квартиру, используемую только под заведение без жилья, — 812 рубля, то есть в 2,24 раза дороже жилой квартиры.

Зависимость квартплаты от размера квартиры
Как видно из таблицы 8 (см. стр. 154), наемная плата за квартиры, используемые исключительно для жилья, растет с увеличением размера квартир быстрее, чем за квартиры, занимаемые торгово-ремесленными заведениями (как с жильем, так и без жилья).

Зависимость квартплаты от этажа 
На протяжении почти всего XIX века наиболее ценимым был второй этаж, но к концу века с увеличением этажности строений и появлением лифтов для жилья стали престижными 3-й и 4-й этажи (табл. 9, см. стр. 155). 

Зависимость квартплаты от местоположения
Самые дорогие квартиры, естественно, были в центральных частях города: Адмиралтейской (средняя годовая квартплата — 1123 руб.), Казанской (618 руб.) и Литейной (608 руб.); самые дешевые — на окраинах: Выборгская (172 руб.), Петербургская (212 руб.), Александро-Невская (273 руб.), Нарвская (283 руб.).

Что касается района, то немаловажную роль играла престижность места. Скажем, средняя квартира из 4-6 комнат в Московской части и районе Сенной стоила 750760 рублей в год, у Новой Голландии — от 800 и выше, на Литейном — 850, а рядом — на Моховой или Захарьевской — ниже 600, на Петроградской же вообще до 400.

Итак, мы рассмотрели, сколько стоили петербургские квартиры и что влияло на формирование цены. Как это ни странно, стоимость платы за квартиру в крупных городах России значительно выше, чем в Западной Европе.

Иллюстрируется этот факт сопоставлением годовой платы на 1900 год за квартиру без отопления (в рублях) в Берлине и Петербурге (табл. 10).
Как видим, большие квартиры в обоих городах стоили одинаково дорого; квартиры же средней величины и в особенности маленькие, то есть самый распространенный тип, значительно дороже в Петербурге. Дороговизна затрагивала наименее обеспеченные слои населения, а так как заработная плата в России была намного ниже, чем в Западной Европе, то высокая стоимость квартир неизбежно влекла за собой чрезвычайное переполнение их, о чем уже говорилось в предыдущем разделе.

Как ни странно, но Петербург не был самым дорогим городом Российской империи по стоимости арендуемого жилья. Средняя (в 4-6 комнат) квартира в столице обходилась нанимателю почти вдвое дешевле, чем в Варшаве или Лодзи, и почти в два с половиной раза дешевле квартиры в Киеве. Маленькие (по тем меркам, для малообеспеченных) 1-3-комнатные вообще стоили дешевле, чем в других крупных городах, кроме Саратова и Харькова.

Бесплатные квартиры
Около 20 % квартир во второй половине XIX века были бесплатными (табл. 11). Почти половину из них составляли служебные квартиры (40 %). В остальных бесплатных квартирах жили сами домовладельцы с семьями (14 %), домовая прислуга (дворницкие — 21 %, швейцарские — 7 %), рабочие у домовладельца (9 %), служащие у домовладельца (7 %). Ничтожно малое число составляли благотворительные бесплатные квартиры (менее 1 %).

Доля бесплатных квартир зависела от характера ее использования, района, размера и расположения ее на том или ином этаже. Доля бесплатных квартир: среди жилых — 22 %; используемых под жилье и торгово-ремесленные заведения только 5 %; занятых заведениями без жилья — 12 %. 

Бесплатных жилых квартир особенно много в центральных районах, где большая доля казенных квартир: во всей Адмиралтейской части (43 %), во 2 участке Спасской (53 %), в 4 участке Литейной части (40 %), а также на окраинах, где преобладали маленькие дома, в которых жили сами домовладельцы: в Выборгской части (33 %). Мало жилых бесплатных квартир, не более 10 %, в Коломенской и Московской частях. Необычайно много бесплатных квартир для жительства и торгово-ремесленных заведений (43 %) находилось в 3 участке Выборгской части (Охта), благодаря ремесленному характеру населения этого участка. В остальных же районах Петербурга доля бесплатных квартир этой категории составляла всего от 2 до 8 %. 

Как видно из таблицы 12, составленной по данным переписи 1900 года, количество бесплатных квартир зависело и от величины домовладения. Особенно много бесплатных квартир находилось в маленьких (1-3-квартирных) домах, где жили сам владелец и его родственники.

Из таблицы 13 видно, что чем выше этаж, тем меньше число бесплатных квартир. Больше всего бесплатных квартир — на 1-м этаже (каждая третья), на 2-м (каждая четвертая) — это квартиры домовладельцев.

Бесплатных квартир в 1900 году (таблица 14) было много среди мелких квартир (в одну комнату и иногда даже без кухни), в них жили мелкие чиновники и учрежденческая прислуга, а также домовая и личная прислуга.