В защиту концепции «Доходный дом 2» или создание жилого Фонда коммерческого использования

Слухи о легализации теневого найма и аренды жилья путем создания некого «Жилого фонда коммерческого использования» вот уже два десятилетия бродят по кабинетам чиновников и законодателей, муссируются средствами массовой информации и даже «беззубые старухи их разносят по умам». Но воз и ныне там.

Почему государство, при осуществлении своей жилищной политики не решается применить веками известное в России и одно из самых эффективное средств локализации теневого частного сектора рынка аренды, найма и поднайма жилых помещений, а сегодня повсеместно используемое всеми цивилизованными государствами – «доходный дом? Ведь как видно из приведенной ниже диаграммы -общественное мнение поддерживает развитие системы доходных домов.

Вводная часть

Однако само понятие «доходный дом» до сих пор законодательно не определенно, да и в научных трудах носило призрачный характер. Лишь в 2014 году молодой, но подающий большие надежды экономист В.М. Бойко предложил ее трактовку: «Доходный дом – есть индивидуально определенное здание, специально построенное или перепланированное с целью получения предпринимательского дохода путем сдачи квартир, частей квартир, комнат, а также нежилых помещений и машиномест во временное владение и пользование физическими и юридическими лицами по одному из установленных видов договора найма или аренды».

Такие солидные рецензенты как С.С. Бачурина, А.В. Кузьмин, М.И. Москвин-Тарханов, В.И. Ресин «и иже с ними» одобрили данное научное понятие «доходного дома». Посему автор настоящей публикации просит любознательного читателя воспринимать его (не автора, а термин) именно в такой, а не иной интерпретации.

Предложил господин Бойко В.М. и свой проект «Концепции создания городских доходных домов в г.Москве». Но здесь молодой экономист не первый и видимо не последний из тех, кто пытается объяснить, - как создать сеть доступных и комфортных для проживания доходных домов для граждан с разным уровнем дохода и при этом без использования бюджетных средств.

«От Москвы до самых до окраин, от тайги до Северных морей» - шагает призрак доходного дома, материализуясь в различного рода проекты и концепции. Санкт-Петербург и Ханты-Мансийск, Оренбург и Вологда, Якутск и Калуга, да и многие другие объекты градостроительства то же «не лыком шиты» и предлагают свои проекты реализации привлекательной идеи «Доходного дома - 2».

Цель данной работы предложить читателю крайне узкую компиляцию различных источников концепции возрождения доходного дома в нынешних российских условиях.

Большинство предложений, анализируя дореволюционный российский, современный зарубежный и отечественный опыт доходных домов и спрос на рынке найма и аренды жилья, преследуют задачи определения концепции доходного дома в трёх аспектах: как контекст среды жизненного обитания человека, семьи и общества, как некий подзабытый сегмент рынка недвижимости и как архитектурную тему.

Однако вполне здравые и разумные предложения из различных регионов и городов России на глухое равнодушие «власть предержащих». Ряд правительственных чиновников и руководителей профессионального строительного сообщества ссылаются на рыночную модель нашей экономики, в том числе строительного комплекса России, которая сама эффективно «выправит» любую критическую ситуацию при минимальном участие государства.

Ссылки на Конституцию Российской Федерации, социальную направленность нашего государства и наиболее развитых экономик иных стран абсолютно бесполезны.

Попытки и усилия автора публикации разобраться, как возникла пропасть между декларируемыми социальными намерениями нашей жилищной политики и реальным положением дел в строительной отрасли и ЖКХ России породили некоторые предложения по объявленной теме публикации.

Для удобства читателя они разделены на несколько частей. Поочередно предлагаю их Вашему вниманию.

Часть первая. Современное состояние жилого фонда и жилищной политики в России

Социально защищенный человек должен быть как минимум обеспечен тремя мериторными (достойными) благами: питанием, одеждой и жильем. Худо-бедно обеспечить данный минимум пытаются все государства – от самых жестоких диктатур до самых продвинутых демократий.

Но и Россию Господь Бог своим вниманием не обидел. Обилие наших природных ресурсов вызывает зубовный скрежет зависти мировой цивилизации - ибо оно просто неисчислимо. По сведениям МВФ национальное богатство России оценивается в $ 450-500 триллионов. По этим двум показателям мы определенно «впереди планеты всей».

Но вот тысячелетняя русская проблема: «Страна у нас вельми богата, но в ней порядка нет». Согласно данным Международного фонда «Наследие», а также Экономического и социального совета ООН - Россия занимает примерно 60-е место по уровню жизни населения и 95-е по обеспечению жильем.

Сейчас восемь человек из десяти в перечне понятий своей состоятельности на первое место ставят наличие благоустроенной квартиры или личного дома. Почти сорок лет назад даже известный отрицательный персонаж популярнейшего фильма «Белое солнце пустыни» Абдулла, характеризуя свое понимание счастливой старости, понятие «хороший дом» поставил на первое место.

1. Жилье как средство социальной защищенности и как благо

А что такое есть жилье? Благо это или не благо? Мериторное (достойное) или демироторное (недостойное)? Каковы гигиенические и социальные нормы обеспечения жильем?

Крайне необходимая справка

Мериторные (достойные) блага – это блага, потребление которых с чисто физиологической точки зрения не приносит индивидууму удовлетворения. Полезность мериторных благ потребители как полезных не осознают или осознают не в полной мере.

Пример. К достойным благам можно причислить бесплатное образование, школьные обеды и завтраки, театры и концертные залы, субсидируемое жилье для малообеспеченных семей, ремни безопасности на автомобилях и т.д.

Индивидуальные предпочтения пользователей мериторных благ стремятся от нуля к бесконечности (можно конечно обойтись и без «халявного обеда», но если даете, то почему не две, а только одну котлету?) и рынок не способен предоставить их в желаемом количестве, с точки зрения интересов всего общества.

Задачей государства становится регулирование этих индивидуальных предпочтений в интересах и потребителей и общества.

Противоположностью достойных благ являются недостойные (демириторные) блага. Демириторные блага – это блага, потребление которых общество считает нужным ограничивать. К ним относятся алкогольные напитки, табачные изделия, наркотики и т. п.

Впервые теорию достойных благ выдвинул Р. Масгрейв в конце 1950-х гг. По этой теории и мериторные, и демириторные блага имеют и индивидуальный и общественный характер.

В случае общественных благ вмешательство государства необходимо из-за неспособности рынка обеспечить размещение ресурсов в соответствии с индивидуальными предпочтениями потребителей (т.е. государство корректирует размещение ресурсов).

Вот здесь – то и необходимо узнать мнение ученых, которые рассматривают жилье как мериторное (достойное) благо с трех основных точек зрения на социальную защищенность.

Первая точка зрения на жилье условно называется экологической и (или) санитарно-эпидемиологической.

Жилищная проблема возникла еще в Х1Х веке в ходе урбанизации и индустриализации как часть рабочего вопроса. Так как рабочие жили в трущобах в антисанитарных условиях, то первоначально основной заботой властей и общества стало предотвращение возможности возникновения эпидемий. Поэтому первоначальная постановка жилищной проблемы во многом была связана с задачами общественного здравоохранения. Именно тогда получили законодательное обоснование гигиенические нормы комфортного проживания человека: минимум 6 кв.м жилой площади. 15 куб.м жилого объема, дневная инсоляция, воздухообмен и т.д

Вторая точка зрения появилась в ХХ веке, когда наряду с такими социальными правами граждан, как право на труд, охрану здоровья и образование, жилье стало рассматриваться как социальное право.

Уже в то время стало понятно, что рыночная экономика не может автоматически обеспечить все слои населения приемлемым жильем по доступным им ценам. Поэтому государство стало искать способы обеспечить минимальный стандарт жилья для граждан. В настоящие время социальной нормой проживания в России служат пресловутые 18м2, а в США в два раза больше.

Стало развиваться государственное жилье и сложилась современная система основных типа жилья для потребителя, а именно:

• 1.Жилье собственное - дома или квартиры;
• 2.Жилье социальное, представляемое государством малоимущим гражданам;
• 3.Жилье съемное - в частном или государственном секторе.

Третья точка зрения (о ней предпочитают умалчивать) - жилье следует рассматривать и как экономическую категорию.

Особенности жилья как товара определяются рядом его характеристик:

• 1.Жилье - это достаточно дорогой товар и далеко не все могут себе позволить его приобрести. Для покупки жилья люди должны иметь сбережения. Это привело к широкому распространению в развитых странах кредитного способа финансирования приобретения жилья. При этом значительное влияние на спрос оказывает уровень процентных ставок.
• 2.Создание жилья как товара материально затратное, требует крупных финансовых вложений, носит долгосрочный характер. Это не картошка, которую вечером выкопал, утром сварил, а в обед вместе с солеными огурчиками продал на станции пассажирам скорого поезда.
• 3.Предложение жилья как товара всегда будет с опозданием реагировать на спрос с сопутствующим риском краткосрочного повышения цен.
• 4.Жилье имеет длительный срок службы, что приводит к большим расходам на содержание и ремонт жилого фонда.
• 5.Жилье - это капитал, сфера долгосрочных инвестиций, достояние, которое передается будущим поколениям.

В политической экономике жилье рассматривается как мериторный товар. Оно может в принципе быть произведено на рынке, но его индивидуальное потребление вызывает не только личные, но и более широкие социальны последствия.

Без вмешательства государства может возникнуть тенденция к недостаточному потреблению, в основном по двум причинам: или ввиду непонимания людьми важности удовлетворения потребности в комфортном жилье, или из-за недостатка средств.

Ну и что? Живет себе чудак-человек в шалаше, землянке или на дереве - так кому он мешает? Добрая половина африканских стран живет так. На сегодняшний день дабы обезопасить себя от африканских эпидемиологических угроз мировая цивилизация тратить более 3 000 000 000 долларов ежегодно.

До начала ХIХ века крупнейшие города Европы: Лондон, Париж, Москва и другие, были настоящими рассадниками чумы, холеры и прочих болезней. Человечество ставит в заслугу медицине избавление от этих заболеваний, считает что здоровый образ жизни человечества результатом усилий медиков. Честь им и хвала!

Любознательные читатели, а вы можете представить работника медицины прокладывающего тысячи километров водопроводных и канализационных труб, прочищающего унитаз и вывозящего бытовой мусор? Давно ли вы перебрались от удобств во дворе в теплый сортир?

Профессиональное строительное сообщество до поры до времени скромно помалкивает о своих трудах по формированию комфортных и безопасных условий жизни человека, семьи и общества. Однако подсчитать результаты своего труда в России оно сумеет.

2. Состояние жилищного фонда России и обеспеченность жильем ее населения

Статистика вещь скучная, но весьма любопытная и полезная. А в нашем случае просто необходимая, для обосновании авторской позиции.

Общие положения

На 01.01.2015 г. общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляет около 3,3 млрд кв.м. Наиболее интенсивный рост его объема пришелся на 70-80-е гг. прошлого века, когда ежегодно в эксплуатацию вводилось 59-76 млн кв.м общей площади жилья.

С 1992 г. ввод жилья стал быстро сокращаться и в течение 12 лет варьировался в пределах 30-41 млн кв.м в год. Восстановление объемов строительства началось лишь в 2005г., однако пока они существенно ниже «пиковых» показателей советского периода. За период 2005-2014 гг. жилищный фонд страны вырос всего на 11,25%.

Уровень обеспеченности жильем в России весьма скромен. К началу 2013 г. в среднем на одного человека в РФ приходилось примерно 23 кв.м жилья, что в 2-3 раза ниже аналогичного показателя в развитых странах.

Так, в США обеспеченность жильем составляет около 75 кв.м/чел., в Великобритании – 62 кв.м, Германии – 45 кв.м, а на Украине - 28 кв.м.

По данным ЦНИИЭП жилища, норма обеспеченности жильем, которая практически удовлетворяет бытовым потребностям, составляет 28 кв.м общей площади на человека

По социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв.м. Заметим, что действующий федеральный стандарт социальной нормы жилья составляет всего 18 кв.м общей площади на одного проживающего (для семьи из трех и более человек).

В связи с падением объемов жилищного строительства к середине 90-х рост показателя жилищной обеспеченности стал замедляться, несмотря на сокращение численности населения страны. Так, в 1980-1994 гг. обеспеченность жильем повысилась почти на 6 кв.м на человека при росте населения на 10 млн чел. За следующие 15 лет (1995-2009 гг.) данный показатель вырос лишь на 4,8 кв.м/чел., в то время как население России уменьшилось на 6,5 млн чел.

Структура жилого фонда России

Количество квартир за 2000-2012 гг. увеличилось более чем в два раза. Средний размер новых квартир за 2000-2009 гг. рос незначительно – с 81 кв.м до 85 кв.м. общей площади, а за 2009-2011 гг. уменьшился с 85 кв.м. до 79 кв.м.

Структура жилищного фонда РФ большей частью представлена малогабаритными (1-2-х комнатными) квартирами. Доля жилых единиц с числом комнат менее 3-х составляет 63,2% от их общего количества и уже многие годы практически стабильна (в 2000г. она равнялась 64,2%). Квартиры из 4-х и более комнат составляют в жилищном фонде всего 7,6%.

Таким образом, большинство населения страны имеет жилье, в котором число комнат меньше количества жильцов (средняя численность семьи составляет в РФ около 3,2 чел.).

При сопоставимой численности средней семьи в странах ЕС малогабаритные квартиры составляют здесь около 20% всех жилых единиц. В США уже к 2000г. доля таких квартир была менее 2%, около 50% жилья состояло из 3-5 комнат, а 48% – из 6 и более комнат. В Канаде в 2001г. квартиры из 1-2-х комнат составляли 3% от общего числа жилых помещений, тогда как 58% из них имели 6 и более комнат.

Заметим, что по обеспеченности многокомнатным жильем (3 и более комнат) впереди России опережают почти все бывшие республики СССР, кроме Грузии, Туркмении и Узбекистана.

Например, в Молдавии такое жилье составляет 58% фонда, в Казахстане – 54%, Эстонии – 49%, Литве – 48%, тогда как в РФ всего 33%.

Данный факт во многом объясняется тем, что по сравнению с другими странами ближнего зарубежья, Россия имеет в жилищном фонде более высокую долю многоквартирных домов (особенно в сельской местности), в которых преобладают малогабаритные квартиры.

В 2000-2008 гг. доля индивидуальных домов (ИД) в годовых объемах ввода жилья колебалась в пределах 39-43% и лишь в 2009 г. увеличилась до 47,8% (за счет сокращения ввода МКД в результате кризиса). В 2010г. опять начала снижаться (43,6%) и в 2011г. достигла 42,9%. Причем все эти годы объем индивидуального строительства в сельской местности составлял менее половины от общей площади возводимых ежегодно ИД и лишь в 2011 г. достиг 51%.

Индивидуальное жилищное строительство в России, 2000-2011 гг., млн кв.м

Благоустройство жилищного фонда России

Уровень благоустройства жилищного фонда России с трудом отвечает современным требованиям. Лишь 78% жилых единиц имеют водопровод, 74% – канализацию, 67% – ванную или душ. Гораздо ниже эти показатели в сельской местности: водопроводом здесь оборудовано только 46% жилищного фонда, канализацией – 37%, ванной или душем – 27%.

Для сравнения: в США водопроводом, канализацией, ванной или душем оборудовано практически 100% жилых единиц, а в государствах ЕС – 90-100%.

Достаточно высоки в РФ лишь показатели газификации (69%), а также теплоснабжения (83%). В европейских странах со сходным климатом (Финляндия, Норвегия и др.) данные показатели гораздо ниже.

О сроках эксплуатации жилищного фонда России

Жилищный фонд России является достаточно «возрастным»: около 50% находящегося в эксплуатации жилья построено до 1970 г. Еще в апреле 2007 г. в послании Федеральному собранию В. Путин отметил, что более половины жилищного фонда страны требует ремонта.

Согласно экспертным оценкам, не менее 350 млн кв.м. жилых помещений нуждается в неотложном капитальном ремонте и еще примерно 250 млн кв.м – в реконструкции. В целом по техническому состоянию или нормативным срокам эксплуатации капитального ремонта требуют более 40% всех многоквартирных домов.

Весьма велика в жилищном фонде доля аварийного и ветхого жилья. По информации Росстата, за 2001-2008гг. она увеличилась с 2,4% до 3,2%, составив в абсолютном выражении 99,5 млн кв.м., к 2012г. снизилась до 3,0%, но в абсолютном выражении достигла 98,9 млн кв.м.

Согласно официальным данным, годовой прирост аварийного и ветхого фонда в 2002-2008гг. колебался в пределах 0,5-4,2 млн кв.м. Однако большинство экспертов сходятся во мнении, что цифры Росстата сильно занижены и не отражают реальной ситуации.

Так, по данным комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, в 2002-2010гг. ежегодный прирост жилых помещений данных категорий составлял 22-24 млн кв.м. Сходную оценку дали специалисты Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству: по их расчетам, каждый год объем аварийных и ветхих площадей увеличивается на 20-30 млн кв.м.

Представляется, что искажение статистики происходит в основном на уровне региональных и местных администраций, которые по целому ряду причин заинтересованы в искусственном занижении численности аварийных и ветхих строений.

В частности, большинство субъектов Федерации не имеют ресурсов для со-финансирования программ по капитальному ремонту и расселению аварийных домов в необходимом объеме, а в муниципалитетах, как правило, отсутствуют не только средства, но и резервный жилищный фонд.

Жилищная политика в России: общие вопросы и национальные подходы

Классическое определение жилищной политики подразумевает воздействие государства (включая всю систему органов государственного и муниципального управления) через различные механизмы и инструменты на весь комплекс жилищных отношений: по поводу строительства; распоряжения, владения, использования; содержания и управления; финансирования строительства; приобретения жилых единиц; оборота жилых единиц.

В данном определение следует обратить внимание на само понятие политика. Оно подразумевает определенную систему действий, так называемый политический цикл, который включает постановку цели, выбор методов ее достижения, оценку достигнутых результатов и с учетом этого корректировку- если это необходимо- первоначально предложенных целей и методов. В оценке этих вопросов необходимо помнить о ряде общих положений.

Во-первых, политика неразрывно связана с государством, которое играет важную роль в решении жилищных проблем, используя для этого различные методы: либо косвенно регулирует социальные процессы; либо непосредственно участвует в оказании социальных услуг населению.

Обобщение моделей жилищной политики различных стран показывает, что, с одной стороны, реализация одних и тех же целей возможна различными способами, с другой стороны - разные страны преследуют разные социальные цели в своей жилищной политике. При этом традиционно выделяются два полюса - либеральная рыночная и социал-демократическая модели.

Либеральная рыночная модель исходит из того, что социальные, в том числе жилищные, проблемы решаются более эффективно при минимальном участии государства. Это подразумевает, что государство приходит на помощь человеку только тогда, когда не остается другой альтернативы в лице рынка, различных институтов взаимопомощи и благотворительности, семьи и близких. При этом то, что человек оказался в трудной ситуации, рассматривается прежде всего как его личная неудача.

Социал-демократическая модель признает необходимым участие государства для обеспечения справедливого распределения социальных благ. Государство берет на себя обязательство обеспечить определенный минимальный стандарт благосостояния как право гражданина. Поэтому социальные программы рассматриваются как неотъемлемая составная часть жизни современного общества.

Пытаются выкинуть на помойку истории у еще одну модель - структурную- когда государство берет на себя полную ответственность за благосостояние населения, соотнося оказание социальных услуг с потребностями людей. Эта модель основана на опыте теории и практики социальной политики в СССР и других социалистических странах.

Следует отметить, что эти модели не являются описанием опыта конкретных стран, а позволяют выделить общее и особенное среди всего многообразия социальных программ. Поэтому на практике эти модели могут так или иначе пересекаться.

Во-вторых, в политике очень важна такая категория, как интерес. В политической науке существует понятие группы интереса или группы давления, которые выражают интересы определенных слоев в обществе и ведут борьбу за их интересы.

В жилищной сфере в этом смысле достаточно сложная ситуация, так как, с одной стороны, в условиях рыночной экономики и политической демократии возникает множество различных интересов, каждый из которых имеет право на существование.

При этом следует учитывать, что интересы населения в условиях его имущественной поляризации тоже не одинаковы. Не следует забывать и о строительных компаниях, фирмах по торговле недвижимостью, организациях по защите окружающей среды. Поэтому интересы в жилищной сфере объективно достаточно сложно согласовать.

С другой стороны, такая ситуация создает возможности для манипулирования, когда в результате выигрывает сильнейший интерес. Такое положение можно отнести на счет издержек демократии. В этой связи вряд ли можно ожидать принятия правильного технократического решения. Например, в развитых странах достаточно сильно лобби строительных компаний, когда корпоративные интересы превалируют над договорным процессом, отождествляемым с демократией. В такой ситуации всегда есть интересы выигрывающие и проигрывающие. В идеале государство ничего никому не должно априори его позиция и предпринимаемые меры зависят во многом от выбранной модели социального развития.

В-третьих, нужно не просто ставить определенные цели и думать что выбранные методы должны вести к их достижению. Применительно к жилищной политике цель не оправдывает средства - способы ее достижения должны быть социально приемлемы и основаны на сочетании экономической эффективности и социальной справедливости.

Наша повседневная жизнь особенно ярко обнажает связь жилищной политики, социальной сферы и экономики. страны. В их совместную компетентность входит и решение жилищной проблемы.

С одной стороны, обеспеченность «крышей над головой» является базовой социальной потребностью человека. С другой стороны, строительство, поддержание и продажа/сдача в наем жилья стали важными проявлениями экономической активности. Более половины всех инвестиций в строительство приходится на жилищное строительство, которое выступает как источник занятости. Однако жилищная политика Российской федерации решает жилищную проблему весьма своеобразно. Государство стремительно убегает из таких основополагающих сфер экономики государства как строительство и жилищно-коммунальное хозяйство.

В 1993 году Конституция Российской Федерации закрепила за государством обязанность поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище. При этом появилась новая существенная оговорка: «... малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов (статья 40)».

Бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими в государственном и общественном жилищных фондах жилых помещений (приватизация) позволила в короткие сроки сформировать огромный слой собственников недвижимости, которая впоследствии и стала основой существующего рынка жилья.

Таким образом, по сравнению с серединой прошлого века, изменения, произошедшие к началу нового столетия в политическом и экономическом устройстве нашей страны, существенно повлияли на все составляющие жилищной сферы современной России.

Приватизационные грабли жилищной политики

В структуре жилищного фонда РФ по формам собственности жилых единиц преобладают приватизированные квартиры и частные индивидуальные дома. По состоянию на конец 2013 г. в частной собственности находилось 85,7% всего жилья.

Почти 3,4% жилищного фонда находилось в муниципальной собственности, 6,8% – в государственной и более 4% жилья принадлежало иным собственникам.

Структура жилищного фонда РФ по формам собственности жилых единиц, 2014г., %

По доле собственного жилья в общем числе жилых единиц Россия уже опередила развитые страны. Так, в большинстве стран ЕС этот показатель не превышает 60-70% и лишь в Испании, Португалии и Норвегии приближается к 80%.

Таким образом, в результате многолетней бесплатной приватизации в России сложилась парадоксальная ситуация: если по уровню доходов РФ существенно отстает от стран Европы, то по доле жилья, находящегося в собственности проживающих в нем граждан – напротив, опережает их. При этом значительная часть владельцев квартир не имеет финансовых возможностей не только самостоятельно покрывать затраты на капитальный ремонт принадлежащего им жилья, но даже полностью оплачивать текущие расходы по его эксплуатации.

Несмотря на то что в большинстве регионов РФ тарифы на оплату жилья и коммунальных услуг приблизились к уровню реальных эксплуатационных расходов, а большинство квартир приватизировано, государство по-прежнему вынуждено брать на себя значительную часть финансовых затрат на содержание и обслуживание жилищного фонда. Общий объем государственных льгот и субсидий, затраченных на соцподдержку, составил в 2010 году 214,5 млрд руб. Всего субсидиями и социальной поддержкой государства в 2010 г. пользовались 37,5 млн чел. или почти 26% всего населения страны.

В структуре жилищного фонда России по формам собственности жилых домов преобладают так называемые дома-конгломераты – бывшие муниципальные МКД с частично или полностью приватизированными квартирами. Содержание мест общего пользования и инженерных коммуникаций вне квартир в таких домах фактически находится в ведении муниципалитетов, которые также распоряжаются нежилыми помещениями и придомовыми территориями, получая доходы от аренды этих площадей, размещения рекламы на крышах и т.д. Конгломераты, по сути, не имеют единого собственника, что существенно осложняет процесс управления ими и снижает эффективность эксплуатации.

В настоящее время доля домов-конгломератов составляет около 70% городского жилого фонда. Несмотря на то что в последние годы на базе этих домов стали создаваться товарищества собственников жилья (ТСЖ), доля конгломератов практически не уменьшается.

Основной причиной этого является существующая практика заключения инвестиционных договоров на строительство жилья, согласно которой каждый девелопер выделяет часть квартир в своих домах в собственность муниципалитетов. В результате количество конгломератов автоматически возрастает вместе с новым строительством, что заметно осложняет проведение реформы ЖКХ.

В последние 30 лет масштабы капитального ремонта жилья неуклонно сокращались. Если в 1980г. было капитально отремонтировано 55,7 млн кв.м жилых помещений, то в 1990г. – 29,1 млн кв.м, а в 1995г. – всего 11,6 млн кв.м. Минимального уровня этот показатель достиг в 2000г., снизившись до 3,8 млн кв.м.

С 2001 г. ежегодный объем ремонтных работ стабилизировался на уровне 4,6-6,7 млн кв.м и только в 2009 г. он вырос до 17,3 млн кв.м. В 2010 г. опять пошел на спад, а в 2011 г. сократился до 4,3 млн кв.м, показав самый низкий результат за десятилетие.

По данным Министерства строительства и ЖКХ РФ, чтобы остановить процесс деградации жилищного фонда, необходимо ежегодно проводить капитальный ремонт в объеме более 140 млн кв.м.

Достаточно сложной можно назвать и ситуацию с расселением аварийного жилья. В 2001-2011 гг. площадь аварийного фонда не имела тенденции к уменьшению и к 2011 г. достигла почти 100 млн кв.м.

Согласно данным сводного отчета Фонда содействия реформированию ЖКХ о реализации региональных программ по капитальному ремонту и выводу из эксплуатации аварийного жилья, на 2010г. ликвидированы ветхие и аварийные жилые дома общей площадью 513,9 тыс. кв.м, из них переселено более 35 тыс. 185 семей.

По экспертным оценкам, в улучшении жилищных условий объективно нуждаются свыше 40 млн чел. или более 28% населения страны. Сюда входят граждане, проживающие в аварийных, ветхих и неблагоустроенных домах, очередники всех категорий, а также лица, получающие жилье по социальным показаниям и обязательствам государства.

Более 12 млн чел. из этого контингента должны получить квартиры бесплатно. Это 2,8 млн семей очередников, а также свыше 1,2 млн семей граждан, которым жилье предоставляется по обязательствам государства (ветераны войн, военнослужащие, работники правоохранительных органов и т.д.).

Необходимо отметить, что численность данных категорий граждан постоянно растет (за счет военнослужащих, увольняемых в запас в связи с армейской реформой, воспитанников детских домов, покидающих их по возрасту и др.). Между тем доля семей, получающих бесплатное жилье, составляет в последние годы всего 4-5% от общего числа очередников.

Общие задачи гражданина, общества и государства в решение жилищной проблемы

Задача 1. Обеспечение жильем малоимущих граждан

Без решения этой задачи мы получим рост социальной напряженности в обществе. Следует подчеркнуть, что эффективная социальная защита малоимущих граждан возможна лишь при условии такого функционирования экономической системы, при котором обеспечивается устойчивый рост ВВП и наполняемость бюджетов всех уровней.

Это достигается в результате деятельности социально и экономически активных слоев общества, прежде всего среднего класса, имеющего стабильную занятость, достаточно высокий заработок, образование (профессиональную квалификацию), социальную защищенность.

Задача № 2. Возвращение государства в сферу экономики строительства и жилищно-коммунального хозяйства

В сфере строительства это практическое реализация всех положений Закона РФ «О частно-государственном партнерстве» и законодательное закрепление статуса строительной деятельности. В сфере жилищно-коммунального хозяйства это придание ЖКХ статуса естественной монополии.

Задача 3. Формирование фонда коммерческого использования - проект «Доходный дом 2»

Решение этой задачи в настоящее время сдерживается из-за неразвитой инфраструктуры жилищного финансирования. В частности, должны получить развитие такие финансовые институты, как инвестиционные фонды (паевые инвестиционные фонды категории недвижимости).

Отсутствие соответствующего законодательства в условиях растущей потребности в найме квартир уже привело к нарастанию криминогенной обстановки, появлению разбойных групп, которые, пользуясь безнаказанностью из-за пробелов в жилищном законодательстве, буквально терроризируют нанимателей квартир в частном секторе.

Задача № 4. Государственная поддержка некоммерческого строительства, для себя и собственных нужд

Малоэтажное строительство - современный тренд в запросах потребителей на рынке жилой недвижимости, и некоторые российские регионы реализуют эту практику достаточно успешно. Но, несмотря на определенные преимущества малоэтажного строительства, низкая инвестиционная привлекательность малоэтажной застройки, низкий производственный и инновационный потенциал российской строительной индустрии, отсутствие непротиворечивой концепции градостроительного планирования, территориальных схем управления малоэтажным жильем - проблемы, сдерживающие развитие малоэтажного строительства.

Задача № 5. Общая потребность населения России в жилплощади составляет примерно 1,6 млрд кв.м, поэтому для решения жилищной проблемы в целом необходимо увеличить существующий жилищный фонд в 1,5 раза

Опыт зарубежных стран показывает, что для кардинального улучшения жилищной обеспеченности в приемлемые сроки (на протяжении жизненного цикла одного поколения) строительная активность должна составлять около 1 кв.м/чел. в год. Например, в период интенсивного решения жилищной проблемы в Японии ежегодно строилось 0,9-1 кв.м жилья на человека, в США – 0,7-0,8 кв.м, во Франции и Германии – около 0,7 кв.м.

Наиболее наглядным примером является Китай, который уже довольно длительное время поддерживает строительную активность на уровне 1 кв.м/чел. Это позволило ему в последние годы обойти Россию по уровню жилищной обеспеченности, которая составляет сейчас в КНР 27 кв.м на одного жителя.

Выводы по первому разделу

Катастрофическое состояние жилищного фонда, крайне неудовлетворительное состояние системы жилищно-коммунального хозяйства, почти повсеместное аварийное состояние инженерных сетей и коммуникаций, низкая платежеспособность подавляющей части населения - вот главные проблемы, которые с каждым днем все сильнее влияют на социальную стабильность в обществе

В профессиональном строительном сообществе России вполне достаточно специалистов своего дела, которые не только бьют тревогу, но и активно действуют, пытаясь исправить критическую ситуацию в нашем строительном комплексе.

А посему вывод по данному разделу один. С нашего попустительства и молчаливого согласия строительный комплекс России едва не загробили. Сегодня только объединенные мобилизационные усилия, профессионального строительного сообщества, строительного ведомства и законодателей смогут определить многовекторную жилищную политику нашего Государства. И никакой Рынок и ни какая Заграница нам не помогут!

Борис Скупов