Есть у реновации начало, нет у реновации конца

Президент Российской Федерации В.В. Путин подписал Федеральный закон «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве». Положено законодательное начало процессу «реновации жилого фонда» не только и не сколько в «Москве-столице» но и по во всей стране.

До настоящего времени термин «реновация жилого фонда» применялся везде и повсюду от словесных перепалок с трибун Государственной Думы до дебатов москвичей у мусорных баков. Однако законодательного обоснования он не имел.

Юридически не корректно считать правовой нормой нижеследующие определения Постановления Правительства Москвы от 21.01.2003 № 28-ПП «О программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки начиная с 2003 года и основных объемных показателях на 2003-2004 годы»:

«Реновация жилищного фонда – замена не подлежащего сохранению жилищного фонда путем его сноса и капитального жилищного строительства на высвобождаемой территории».

По мнению некоторых экспертов следует различать понятия «реновация жилищного фонда» и «реновация жилого здания». Поскольку жилое здание есть отдельный объект, то, очевидно, нельзя отнести к методу реновации жилого здания вариант сноса данного объекта и возведения на месте сноса других строений.

В свою очередь, реновация жилищного фонда может включать строительство новых объектов как на месте сносимых жилых зданий, так и на новых территориях застройки, поскольку в результате данных мероприятий изменяется структура всего жилищного фонда.

Под реновацией жилого фонда в Москве понимают совокупность мероприятий, осуществляемых в целях предотвращения формирования аварийного жилищного фонда в городе, обеспечения устойчивого развития жилых территорий, создания благоприятной среды жизнедеятельности, общественных пространств и благоустройства территории и предусматривающих комплексное обновление среды проживания граждан, говорится в тексте принятого закона.

Проект реновации жилого фонда в Москве предусматривает расселение и снос пятиэтажных домов 1950-1960-х годов постройки, в повседневном обиходе «хрущевок».

Откуда пошли пятиэтажные «хрущевки»

В начале 50-х годов прошлого века, наш «великий реформатор» Н.С. Хрущев принял решение о строительстве быстровозводимых пятиэтажных домов. Как всегда Никита Сергеевич увлекся идеей практического освоения зарубежного опыта панельного домостроения французской фирмы «Камю».

Разработчик панельного домостроения Раймон Камю трижды приезжал в Москву по приглашению Н.С. Хрущева. Был подписал контракт на поставку запатентованных им линий по производству строительных панелей, также Камю давал консультации по организации панельного строительства. У компании «Камю» купили лицензию на первую систему по массовому производству бетонных изделий для панельного строительства, но в итоге она была переработана нашими «народными умельцами» до критического уровня удешевления.

В первых индустриальных серия пятиэтажек несущие поперечные стены не позволяли расширять помещения, утеплитель в стенах проседал, трубы коммуникаций были проложены внутри панелей. Сами панели у французов по своим объемам и показателям теплопроводности были весьма солидными. В целях удешевления французские кухни в превратились кухоньки, появились совмещенные санузлы и тонкие стенные перегородки.

Комплект пятиэтажного панельного здания был предельно прост для изготовителей. Дом собирался как этажерка и монтировался методом «без раствора». Комплексные бригады, трудились в три смены – сантехники, электрики, штукатуры и столяры работали параллельно с монтажниками.

В результате москвичи, а затем и все советские люди, получили жилье, условия проживания в котором не соответствовали элементарным санитарно-гигиеническим требования даже в те времена. Руководители страны пошли на этот шаг, поскольку полагали, что это временное, промежуточное решение. Ведь когда начинали строить эти дома, было известно, что они рассчитаны на 25 лет эксплуатации. А до коммунизма по мнению Н.С. Хрущева было уже «рукой подать» и все надеялись, что на их месте воздвигнут жилье по передовым мировым стандартам.

И как не крути «хрущевки» стали первой реальной альтернативой землянкам, баракам и палаткам, в которых в ужасных условиях жили рабочие и строители индустриальных моногородов. Строительство «хрущевок» позволило решить множество вопросов и с расселением переполненных коммуналок, и с восстановлением жилого фонда в разбомбленных послевоенных городов и поселков.

Программа массового строительства жилья в Москве, реализованная в прошлом веке, в основном решила вопросы обеспечения жильем москвичей. Около 30% жителей получили жилье в пятиэтажках массовых серий. С другой стороны, эти дома оказались построены некачественно, на ограниченные сроки эксплуатации от 25 до 50 лет.

Из истории реновации жилых зданий в Москве

Проблема с пятиэтажками всегда, как «дамоклов меч» висела над руководителями Москвы, утверждает депутат Госдумы Владимир Ресин, который почти четверть века возглавлял строительный комплекс столицы.

В середине 80-х годов, в том числе ради решения этого вопроса, в Москве был создан Мосстройкомитет при Мосгорисполкоме на правах союзного министерства.

Уже в 1988 году было принято решение, которое официальное зафиксировало проблему и поставило задачу сноса ветхих пятиэтажек. В результате была реализована первая программа сноса пятиэтажек — 6,5 миллиона квадратных метров. Всего за период времени активного сноса в течение 20 лет было переселено около 150 тысяч московских семей. Это была настоящая массовая программа переселения. Тем не менее всех проблем она не решила.

Ремонт или снос – что лучше?

Поначалу проблемные пятиэтажки хотели отремонтировать, тем более что закон о капитальном ремонте уже существовал и изобретать что то новое было не нужно. Имелся также и положительный опыт реновации жилых зданий в Германии. Казалось бы: чего проще – адаптировать его к российским условиям?

Скажем прямо – нельзя равнять уровень развития строительного дела в Германии и в России. Ну не соответствует российское качество СМР европейским стандартам! Конструктивные особенности «хрущевок» обусловили такой износ, что ремонтировать их очень сложно. Например, на многих балконах произошло расслоение бетона и коррозия арматуры, и их можно только срезать.

Есть и проблемы систем отопления и водоснабжения, вмонтированных в стены: чтобы их починить, надо разбить половину этих стен. И в дальнейшем их вмонтировать обратно невозможно. А монтировать коммуникации вне стен — это значит занять оставшееся крохотное пространство квартир. Существуют и вопросы, связанные с основными сетями, проложенными практически под первыми этажами, которые ни эксплуатировать, ни ремонтировать практически невозможно.

Фундаменты большинства домов находятся в таком состоянии, что там нельзя ничего надстраивать и пристраивать. И состояние швов, плотность стыков — удручающее.

Эксперты ряда немецких строительных компаний утверждают: в большинстве случаев ремонтировать дома невозможно или просто бессмысленно.

Что предлагает подписанный Президентом закон?

Во-первых, создать новую правовую норму — «реновация жилой застройки», установить основные гарантии граждан, получающих новое жилье.

Во-вторых, создать специальную организацию, которая бы управляла программой. Создать нормативную базу для качественной застройки кварталов и освободить жителей домов, включенных в программу реновации, от уплаты взносов на капитальный ремонт.

А чтобы программу можно было реализовать в срок — сократить на 1,5 года сроки строительства. До принятия закона срок строительства дома составлял 1206 дней, после — составит 730 дней. Это можно сделать за счет устранения дублирования административных процедур.

В идеале москвичи получат совершенно другой жилой фонд, ибо в XXI веке они заслужили право жить в современных домах. Это будут теплые, энергоэффективные дома, где жильцу не надо будет платить деньги за обогрев воздуха.

Согласно окончательной редакции закона, жители столицы смогут получить равнозначное или равноценное жилое помещение. В первом случае число комнат будет соответствовать этому показателю в освобождаемом помещении, а жилая и общая площадь будут не меньше, чем в предыдущем жилье. Предоставлять равнозначные жилые помещения москвичам будут с учетом конструктивных особенностей современных квартир, что в большинстве случаев будет приводить к увеличению площади новой квартиры в сравнении со старой.

Каждый москвич, который занимает, предположим, двухкомнатную квартиру в пятиэтажке, займет двухкомнатную квартиру в современном доме уже других размеров, не говоря уже о кубатуре. Другая высота потолков, другие общие места, другие нормативы, все другое.

Закон предусматривает увеличение в новых домах площади помещений общего пользования, включая межквартирные лестничные площадки, лестницы, шахты лифтов, коридоры и подвалы. В целом, по рыночной оценке, стоимость предоставляемых новых квартир по сравнению со стоимостью освобождаемых помещений может увеличиться до 35%.

Строить дома планируется из монолита или современных панельных конструкций, с высокой энергоэффективностью, возможностью внутренних перепланировок, а также с полной отделкой и соблюдением современных стандартов по приспособлению помещений для маломобильных групп населения.

Помимо этого, в рамках реновации запланировано благоустройство и озеленение территорий и создание объектов социальной инфраструктуры.

Кроме самих домов будет создаваться и инфраструктура — поликлиники, больницы, школы. А предпринимателям, имеющим бизнес в пятиэтажках, город компенсирует рыночную стоимость помещений, которую там занимали, и дадут аналогичные помещения на выбор.

Как не наступить на грабли предыдущих программ переселения из ветхого и аварийного жилья?

Чтобы обеспечить успешную реализацию программы реновации, закон предусматривает создание фонда содействия реновации жилищного фонда в Москве. Он сможет выступать как в качестве заказчика нового строительства, так и в роли застройщика.

В законе предусмотрено создания Московского фонда реновации жилой застройки, который будет работать за счет собственных средств, бюджета Москвы и иных источников. Управлять фондом будут совет и гендиректор.

В проект программы реновации может быть включен только многоквартирный дом первого периода индустриального домостроения или аналогичный по своим конструктивным характеристикам, где собственники и граждане, занимающие квартиры по договорам социального найма, в количестве не менее двух третей поддержали включение дома в проект программы.

Если ни один из собственников и нанимателей не принял участия в голосовании, их учитывают пропорционально результатам голосования по жилым помещениям, чьи собственники и наниматели проголосовали.

На любой стадии формирования программы реновации и ее реализации на общем собрании собственники могут принять решение об исключении дома из проекта. Однако это можно сделать лишь до дня заключения первого договора о переходе права собственности на жилое помещение или первого договора социального найма на равнозначное жилое помещение или первого договора о предоставлении предварительного и равноценного возмещения.

Собственникам и нанимателям квартир в подлежащих реновации домах взамен бесплатно предоставят равнозначные жилые помещения, соответствующие стандартам благоустройства, установленным законодательством Москвы, и с улучшенной отделкой. Новые квартиры будут располагаться в том же районе столицы, где находилось предыдущее жилье. В Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах равнозначное жилое помещение будут предоставлять в границах округа. Также поправки предусматривают автоматический переход залога при ипотеке.

Начало масштабной реновации жилого фонда в России положено. Принятый закон открыл широкое поле деятельности московским строителям. Однозначно, они получили долгосрочную и надежную перспективу своей востребованности. А это дополнительные рабочие места, гарантированный доход и многое другое, позволяющее столичному строительному комплексу выйти из застоя и планомерно развиваться.

Борис Скупов