Малоэтажное строительство в Сибири

Автор:  Денис Банников

Сибирь – вот где, казалось бы, должны сбываться российские мечты о безусловном приоритете малоэтажного строительства в городах и пригородах. Миллионы квадратных метров надежды от Омска до Иркутска в 1-3 этажа и приусадебным участком, «Новая Америка» – с деловыми небоскребами в центре и сотнями тысяч благоустроенных коттеджей вокруг.

e0886ba2056682b71370066193aa512f.jpg

Однако на сибирские миллионы приходится очень небольшое количество населения, сгрудившиеся в немногочисленных городах и их пригородах. В Сибирском федеральном округе (то есть, исключая Тюменскую область, Югру и Ямал) очень высок уровень урбанизации. И из городских и близких к ним территорий застройщик выжимает максимум возможного, в основном – за счет сотен тысяч кубометров многоэтажного жилья. Свободные и пустые городские территории сокращаются, а новые дома пропорционально растут вверх. Одним словом, сибирская история, по своим подходам, советскому наследию и принципам градостроительства и домостроения, разницей интересов застройщиков и жителей, мало чем отличается от остальной России.

Но эта же общность нам говорить о переломах в тенденциях – застройщики и жители начинают находить точки соприкосновения в приоритетах малоэтажного жилья.

e67113631e58f07d462e3065d49574ef.jpg

Здесь нужна небольшая ремарка. Государственная статистика четко относит к малоэтажному жилью отдельно стоящие строения на 1-2 семьи от 1 до 3 этажей, плюс таун-хаусы. На этом же строится статистика. Формально, жилые дома в 3-5 этажей на количество квартир более двух, должны считаться многоквартирными. Однако высотными их не назовешь.

Многие эксперты сегодня склонны их считать таковыми, потому что они более соразмерны человеческому восприятию и комфорту, и чем-то близки «своему дому».

В общем, типологически и терминологически ситуация пока подвешенная.

42d020c8ac91310b0a07d012192e86a3.jpg

Какую же долю в общих сибирских «кубометрах» сегодня занимает индивидуальное малоэтажное строительство? И сколько вообще строят малоэтажное жилье?

В сибирских регионах ввод жилья падает второй год подряд. Большого обвала не произошло только из-за снижения ставок по ипотеке. Так, столичная Новосибирская область – постоянный лидер строительства за 2017 год ввела более 1,7 миллиона квадратных метров жилья, что на 22 % меньше, чем в 2016 году. Из них более 1 миллиона квадратных метров — многоэтажные дома, остальные 667 тысяч приходится на индивидуальную застройку.

В областном центре из общего ввода строители возвели более 1 миллиона квадратных метров жилья и «просели за год» чуть ли не в полтора раза. Хотя на общем российском фоне город осталась призером ввода, уступив лишь Ростову.

Строительный комплекс Красноярского края ввел в эксплуатацию более 1 миллиона квадратных метров жилья, что на 23% меньше предыдущего года. Из них почти 274 тысячи - это личные дома.

В самом Красноярске, по данным регионального министерства строительства и ЖКХ, сдано более 676 тысячи квадратных метров (74,3 % к прошлому году). Из них чуть более 655 тысячи «квадратов» – в многоквартирных домах.

c63b70e216135cc19ab36eee0d20a2e5.jpg

Кемеровская область в 2017 году ввела чуть более 980 тысячи квадратных метров жилья, показав снижение на 10%. 533 тысячи из этого количества приходится на индивидуальное жилье.

Почти вдвое по сравнению с предыдущим годом упал в 2017-м объем ввода жилья в Омской области – с более чем 772 тысяч квадратных метров до 438 тысяч.

В Иркутской области в 2017 году сдали 966 тысячи квадратных метров жилья, из них 323 тысячи «квадратов» - это индивидуальное жилье. Это один из немногих регионов, показавший прирост – 5,9 %. Три четверти жилья приходится на сам Иркутск и его пригородные районы.

Томская область ввела в эксплуатацию 481 тысячи «квадратов» жилья, почти столько же, относительно 2016 года. Треть от этого объема (почти 170 тысячи квадратных метров) приходится на индивидуальное и малоэтажное жилье.

Более 87 % жилья построено в Томской агломерации. Как отмечают эксперты, активная застройка идет во многом за счет площадок эконом-класса комплексного освоения в пригороде, по программе «Жилье для российской семьи».

Несмотря на почти общее снижение спроса, Новосибирская агломерация остается наиболее благополучной территорией, реализующей много проектов комплексной индивидуальной застройки и т.н. малоэтажного многоквартирного строительства. Последние развиваются очень активно и все больше соответствуют чаяниям потенциальных жителей. Зачастую в одном градостроительном проекте можно наблюдать оба типа жилья.

332416a9326b6d111d8f47fe7aed0e68.jpg

Проектов, которые можно было бы назвать эталоном, где есть: отличное качество, красивая архитектура, хорошая экология, транспортная доступность, хорошее обслуживание, «атмосфера» и чувство комфорта – в Новосибирской агломерации достаточно много. Если говорить о малоэтажном многоквартирном, то здесь есть полностью построенный фаворит – ЖК «Кедровый» в Заельцовском бору. В 2013 году этот проект стал обладателем престижной награды Urban Awards 2013, в номинации «Лучший региональный жилой комплекс».

На этом фоне (оригинальность проекта, комплексность, экология, «атмосфера») также можно выделить комплексные проекты «Горки Академпарка», «Малахит», «Спектр», три поселка «Березки», «Flora & Fauna» (кстати, проект этого комплекса разработан бюро из Германии - Koschany+Zimmer Architekten), «Жуковка», «Деревня Мира», «Ключевой», жилые комплексы «Солнечная поляна» и «Бавария», «Новомарусино». Большая часть из них – как раз многоквартирные малоэтажные здания от 2 до 5 этажей.

7f10eeb3530cec067c25c3b8cc9b49d3.jpeg

Почему для застройщиков стал привлекателен такой формат?

Это некий компромисс интересов. Многие потенциальные покупатели (горожане) не в восторге от городских новостроек-муравейников. Но строить свой дом бывает тоже слишком накладно, при том, что многие новоселы готовы смириться с наличием небольшого количества соседей в одном доме. Так даже веселее. А для застройщика малоэтажный многоквартирный дом построить легче и дешевле, чем возиться с каждым индивидуальным строением.

Наиболее массовый запрос жителей сегодня можно определить следующим образом: дома в рекреационной зоне пригородных районов не далее 15-20 километров от самого города, с хорошей дорогой, коммуникациями, сервисом и адекватной ценой. Газета «Континент Сибирь» (Новосибирск) приводит мнение Алексея Овчинникова, финансового директора «УК Малахит»: 

«… Можно отметить нарастающую требовательность к комплексности застройки, наличию социальной и инженерной инфраструктуры, объектов культуры и отдыха, экологии и уровня благоустройства, архитектурной оригинальности. Покупатели подсознательно или осознано приходят не к покупке жилья, а к выбору образа жизни».

29e2cdb1efbcedb7dee46fc26cf0c39b.jpg

Эту же мысль в описании проекта ЖК «Кедровый» прекрасно продолжает Владимир Мазурин, руководитель проектной группы ЖК «Кедровый», «Архитектурная мастерская-07»:

 "Любая архитектура – поселок, любой дом, или какая-либо недвижимость должны иметь свою структуру Жизни: внешняя, которая предрасположена определенными моментами сюжетами, что приводит к ощущениям, восприятию. У любой внутренней составляющей Жизни должно быть свое начало. В нашем случае – это центральная мини-площадь, которая служит Знаком. На ней представлена архитектурная группа Игра Детей, которая символизирует открытость, познание нового. От центральной точки берет свое Начало внутреннее содержание поселка".

Существует регулярный проход – небольшая аллея, плавно переходящая в живописные уголки поселка, каждый из которых имеет свое назначение, содержание. Учитывая объемно-планировочные решения, посадку домов, пешеходная магистраль формируется по особым законам. Взяв начало от центральной точки (фонтана), прогуливаясь по которой, попадаешь в арочный створ Аллеи, в которой так же есть места для отдыха.

Пройдя дальше, встречаешь на своем пути зоны отдыха, где можешь присесть в уютном защищенном закутке, наслаждаясь каскадом и журчанием воды. Лавочки размещены таким образом, что чувствуешь себя одним в этом райском уголке. Гуляя всего лишь несколько минут, ловишь себя на мысли, что с каждым шагом открываются новые перспективы. И внезапно понимаешь: ВОТ ОН – МОЙ МИР!

В целом, конкуренция в малоэтажном сегменте становится жестче. В городе и пригородах строятся поселки и комплексы от эконом до премиум-класса со стоимостью от 30 до 110 тысяч за квадратный метр и от 50 до 750 тысяч рублей за сотку земли. Но цены падают, порою до 50%.

bf50cc932f98c6ed992cc56f3d6ebd64.jpg

Александр Зверев, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Жилфонд»:

«…Уровень покупательской способности упал, к тому же в большинстве случаев земля и загородные дома — покупки не первой необходимости. Застройщики малоэтажных жилых комплексов готовы идти на уступки и предлагать дисконты. Многие стараются как можно быстрее продать все объекты, получить деньги и направить их в другой бизнес. Продажа земельных участков и домов уже не столь доходное дело».

Сегодня рынок новосибирской «малоэтажки» держится на тех, кто приобретает квартиру для себя, а не как инвестицию с целью перепродажи. И здесь очень важно влияние ипотечного рынка, который начал разворачиваться в сторону малого жилья. Долгое время банки давали кредиты только на готовое жилье, поставленное на кадастровый учет. С ипотекой на свой дом требовалось пройти несколько стадий согласования. Сейчас ипотеку в Новосибирске можно получить под строящийся дом без первоначального взноса. В 2017 году ряд банков снизил ставку по ипотеке для строительства дома до 10% годовых. По словам экспертов - стоимость кредита на строительство дома практически сравнялась с возможностью приобретения квартиры в городе. У многоквартирного малоэтажного жилья в этом смысле сразу был приоритет – ведь оно не является индивидуальным строением.

По мнению Алексея Овчинникова - ускорить рост предложения на рынке малоэтажного жилья могут законодательные инициативы правительства России по ликвидации долевого строительства и переходу на проектное финансирование. «В связи с этим застройщикам придется вынужденно переходить на строительство менее материалоемких и быстро возводимых объектов, а это малоэтажные многоквартирные дома, которые, не в пример собственным домам и таунхаусам, в эксплуатации достаточно легки и удобны,» - отмечает новосибирский эксперт.

8fc1613d5f09f967fbf02506ec74ad43.jpg

В строительстве индивидуального жилья все большим спросом пользуются экономичные дома из СИП-панелей (сэндвич-панели с эффективным утеплителем). СИП - это структурная изоляционная панель, состоящая из утеплителя-прослойки, с двух сторон покрытого листами ОСП. Слои соединяются между собой с помощью полиуретанового клея, В качестве утеплителя используют пенополистирол. Дома, построенные по такой технологии, часто называют «канадскими», так как именно оттуда этот метод пришел на российский рынок.

В сибирских климатических условиях технология удобна высокой скоростью строительства в любой строительный сезон, при более низкой цене относительно «классики». Плюс это облегчает вес дома, а значит можно варьировать типы фундамента.

Что дальше? Многие проекты находятся в стадии строительства. У кого-то в полной «боевой готовности» появились лишь первые очереди. Но проекты малоэтажного строительства развиваются вокруг Новосибирска практически во всех направлениях, опоясывая город плотным кольцом особенного жилого уюта, в котором небоскребы не заслоняют Солнце, а шум машин не мешает услышать трели сибирских скворцов. 

В статье были использованы материалы: Марии Сорокиной (Новосибирск), газеты «Континент Сибирь» (Новосибирск), портала «Сибдом» (Красноярск), проектной группы «Архитектурная мастерская-07» и СК «Русь» (Новосибирск), Ефима Фрейдина (Омск), Александры Архиповой (Новосибирск). 

Комментарии