Портал для специалистов архитектурно-строительной отрасли

+7 (495) 380-3700

info@ardexpert.ru

Как построить 120 млн м2 жилья в год?

А.В. Боков

Обеспеченность жильем в РФ составляет от 19 до 25 м2 на человека что в 2-3 раза ниже чем в странах-лидерах (ЕС, США и Канада). Около половины жилого фонда РФ, по оценкам экспертов, либо требует ремонта, либо лишена современных удобств и необходимой инфраструктуры. Официальная статистика и общенациональные стандарты, позволяющие сделать более точные оценки отсутствуют. Нет данных о выбытии амортизированного, разрушенного или оставленного по разным причинам жилья, объемы которого, по некоторым оценкам, сопоставимы с объемом ежегодного ввода.

436d6bffa0a8729a94ba1804ec775538.jpg

В структуре жилого фонда РФ доминируют квартиры в многоквартирных домах (МКД). В странах лидерах долю около 70% занимает индивидуальные дома с участками. Около 90% жилья принадлежит гражданам РФ на правах собственности. Сегменты арендного и социального жилья сведены к минимуму. Во многих странах-лидерах те же сегменты пребывают в близких или сопоставимых долях.

Цена продаваемого в РФ жилья рассчитана на контингент с высоким или средним доходом, а качественное низкобюджетное жилье на рынке отсутствует. В странах-лидерах рынок предлагает качественное жилье разных ценовых уровней с разными способами владения.

Ежегодный ввод жилья в РФ 2012 по 2015 годы вырос с 60 до 85 млн м2 (0,6 м2 на человека). В странах-лидерах показатели ввода колеблются около 1 м2 на человека, что позволяет не столько наращивать объемы, сколько повышать и поддерживать качество жилого фонда. Около половины всего вводимого в России жилья относится к категории ИЖС и возводится часто самими собственником без поддержки со стороны государства.

В сегменте МКД в течение последних 10 лет всё большую долю занимает квартиры в многоэтажных домах выше 10 этажей. Сложившийся порядок прямо противоположен тому, что в имеет место в странах-лидерах, жилой фонд которых отмечен значительным разнообразием, отвечающим самым разным интересам и возможностям. При этом доля многоэтажных многоквартирных домов внутри жилого фонда не поднимается выше 20%. Эти дома, как правило, размещаются в центре больших городов, в районе транспортных узлов. Они дороги в сооружении и в эксплуатации, небезопасны в техническом отношении, а их использование в качестве жилья сворачивается.

Начиная с 2016 года объемы ввода жилья в России снижаются, что свидетельствует об ущербности модели, суть которой в строительстве многоэтажных МКД, принципиально не отличающихся от их советских предшественников, в отличие от которых они не раздаются бесплатно, а продаются по ипотеке. Главным выгодоприобретателем этого бизнеса являются крупнейшие застройщики-землевладельцы, вытеснившие малый и средний бизнес и незаинтересованные ни в удешевлении, ни в технологическом или типологическом изменении своего продукта. По вине этого застройщика, которому государство доверило право решать что и как строить, в стране строится мало, дорого, некачественно и не то, что нужно. Это проблема системная и решать ее надо системно.

8669bc4c4dcd26524f8f759a9a994415.jpg

Начинать нужно с ответа на вопрос: важнее поддерживать любой ценой на плаву крупного застройщика-монополиста, или дать людям жилье, одновременно вдохнув новую жизнь в строительную отрасль?

Это вопрос стратегии и тактики, или политики государства. Идя прежней дорогой, увеличить в полтора раза объем ввода жилья едва ли возможно. А если это удастся, то продать построенное окажется в нынешних условиях еще труднее. Вмешательство в процесс банков возможно и уменьшить число обманутых дольщиков, но сделает жилье ещё более дорогим и менее доступным.

Системные изменения на этот раз не должны приводить к разрушению бизнеса того же крупного застройщика. Цель – создать новые, более современные эффективные индустрии в строительной отрасли, формирующие качественную и достойную жилую среду.

Реальная увеличение ввода при резком снижении его цены возможно ценой создания практически двух новых индустрий: индустрии ИЖС, развернутой на новых, в том числе пригородных, территориях в малых средних населенных местах, и индустрии комплексной реконструкции ранее освоенных и неэффективно используемых территорий. Необходимо продвижение новых индустрий, создание более доступного и одновременно более привлекательного предложения. Особая роль принадлежит малому и среднему бизнесу. Инициатором, девелопером и заказчиком доступного жилья могут стать поддерживаемые властью и банками некоммерческие структуры – кооперативы, аналоги советских молодежных жилищных комплексов (МЖК), организованного «самостроя».

Особого внимания заслуживает социальная основа жилья, формирующиеся вновь или оберегаемые в процессе реконструкции соседские сообщества. Именно соседство способно гарантировать безопасность, высокое качество среды и ответственное поведение жителей.

498aa40bee8c1d014160ceebe458c28a.jpg

Времени для исполнения обязательств мало, поэтому все необходимые изменения должны осуществляться почти одновременно. Новое должно научиться соседствовать со старым.

Законодательство, включая Градкодекс, Земельный кодекс и т.д., отстаивающие преимущественно интересы крупного застройщика, должны эволюционировать с учетом интересов общества. Необходимы устанавливаемые законом «стандарты благополучия», гарантирующие каждому гражданину обязательный минимум благ, связанных с условиями проживания.

Консервативная нормативная база требует оперативного обновления и обязана стимулировать приход новых решений и технологий, ориентированных на ресурсосберегающие решения, возобновляемые источники энергии, использование дерева и деревопроизводных материалов.

Управленческие решения административные усилия всех уровней должны быть направлены на обеспечение нужного результата нового строительного конвейера. Важнейшим инструментом управления становятся объективная статистика, постоянный мониторинг и корректирующая «обратная связь».

Финансовые стимулы и инструменты, налоговые и другие льготы должны быть доступны не только крупному застройщику, торгующим квартирами, но и производителем комплектов для ИЖС, строителям арендного и социального жилья, исполнителям инфраструктурных проектов и программ.

Необходимо преодолеть искусственный дефицит земли под новое строительство, прежде всего малоэтажных индивидуальных домов. Необходимо внедрить общепринятую практику инфраструктурной подготовки участков под застройку, включая подключение к транспортным и инженерным сетям и обеспечения услугами социальной сферы.

ef0628b3ef71011d2ee6b2a7db0eb8d7.jpg

Необходимо преодоление депрофессионализации отрасли, восстановление института научных исследований, предпроектных работ, практики подготовки квалифицированных специалистов и отбора эксперта.

Необходимо остановить процесс снижения качества проектных решений, институт профессиональной квалификации, личной ответственности исполнителей и страхование их рисков.

Необходимо облегчить приход успешных и апробированных зарубежных технологий, вернуться к практике экспериментального проектирования и строительства, отступающего от действующих норм.

При необходимости каждое из названных предложений может быть конкретизировано.

Комментарии