Пилотный проект. Впервые BIM будет применяться на этапе эксплуатации

До сих пор в России технологии информационного моделирования не применялись на всем жизненном цикле объекта капитального строительства. Холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) – одна из первых девелоперских компаний, которая на практике внедрят цифру на этапе эксплуатации жилых зданий.

6ffa2cde766a3e4e67cd9df681af8a90.jpg

Холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) – одна из ведущих инвестиционно-строительных компаний в стране, которая выполняет полный спектр строительных работ. На российском рынке она представлена более 20 лет, и последние годы активно осваивает новые цифровые инструменты для повышения эффективности бизнеса, рассказал председатель совета директоров холдинга «РСТИ» Федор Туркин на первом объединенном Евразийском конгрессе «ТИМ-СООБЩЕСТВО 2021. ЛЮДИ. ТЕХНОЛОГИИ. ПРОЦЕССЫ». 

К этому подтолкнул тот факт, что традиционные принципы и подходы в реализации инвестиционно-строительных проектов уже не позволяют достигать требуемых показателей рентабельности. На помощь пришла цифровизация и технологии информационного моделирования (BIM). «Основной функционал BIM – это, в первую очередь, повышение качества управления проектами, – отметил он. – Сегодня уже понятно, что без подобной технологии в России не удастся выйти на заявленные правительством объемы строительства в 120 млн кв. метров в год».

Федор Туркин рассказал, с чего начиналась цифровизация в холдинге «РСТИ» и как она развивается сегодня. По его словам, первые модели были разработаны для финансового сектора, они позволили рассчитывать финансовую привлекательность будущих проектов. Раньше такая задача требовала немало времени, а сейчас, при наличии необходимых параметров, занимает несколько минут. 

6def06e4ca8a8d289dee7455a24c3c42.jpg

Также Федор Туркин поздравил Московский государственный строительный университет, где походит конференция, со 100-летием и подчеркнул, что для качественного перехода отрасли на «цифру» нужны квалифицированные кадры и научно-образовательные центры. МГСУ – лидер отечественного строительного образования и науки. Холдинг «РСТИ» готов оказать поддержку университету в решении вопроса эффективной подготовки кадров, вооруженных самыми современными знаниями и компетенциями.

Что строим?

В настоящее время ряд комплексов, которые реализует «РСТИ», спроектированы в ТИМ. Так, «РСТИ» совместно с компанией «АТП ТЛП архитекторы и инженеры» разработали ТИМ-модель для эксплуатации своего первого объекта в Москве – дизайнерского дома ELEVEN, который расположен в Пресненском районе Москвы. Он состоит из двух башен – «Альфа» и «Омега» высотой 16 и 17 этажей соответственно, объединенных общим стилобатом, в котором размещаются фитнес-клуб с бассейном и SPA-зоной, детский клуб, ресторан, фуд-маркет и сигарный клуб. 

Проект дома создан архитектурным бюро «Меганом», интерьеры разработаны известным итальянским дизайнером Роберто Санторо. Здание имеет развитую внутреннюю инфраструктуру и насыщен сложными инженерными системами. Заявленный высокий класс объекта требовалось подтвердить новыми стандартами в сфере эксплуатации здания, поэтому было решено использовать лучший мировой опыт. Управляющая компания приступит к работе сразу после ввода объекта в эксплуатацию, используя новейшие наработки.

Изначально проект разрабатывался в классическом варианте – 2D чертежах, затем информационную модель подняли по существующим чертежам. На этом этапе девелопер привлек проектную организацию, у которой есть широкие компетенции в части работы с BIM – «АТП ТЛП архитекторы и инженеры». Перед ними стояла задача перенести данные из BIM-модели в новую эксплуатационную среду. Для этих целей было выбрано цифровое решение dRofus. 

С его помощью специалистам удалось интегрировать привычную трехмерную BIM-модель высокой детализации в создаваемую специально под проект виртуальную базу данных и насыщать ее актуальной информацией, необходимой для управляющей организации. Другими словами, интеграторы адаптировали возможности dRofus под требования заказчика, создав динамическую интегрированную модель для эксплуатации здания.

Ожидания и реальность

Основными ожиданиями заказчика от использования BIM-технологии были повышение эффективности работы эксплуатирующей организации и достижение определенного экономического эффекта в перспективе. «В процессе работы мы скорректировали наши изначальные ожидания, – признается директор управляющей компании холдинга «РСТИ» Андрей Найденко. – Например, мы полагали, что программное обеспечение позволит наладить интеграцию с системами «умного дома», которыми насыщен наш объект. Но оказалось, что модель по принципу BMS (Building Management Systems – комплексная система управления зданием) не подходит. 

d71c23593008334982983186e04bd326.jpg

Для контроля пришлось бы установить датчики на каждый узел и элемент, но это не решало бы поставленные задачи. Также пока не равлизованы все планы по интеграции с внешней средой, например, ресурсоснабжающими организациями, поставщиками, подрядчиками, городскими структурами. Однако могу сказать, что возможностей у dRofus намного больше, чем реализовано на данный момент. И мы продолжим работу в этом направлении в ближайшее время».

На текущий момент заказчик получил базу данных и актуализированную модель здания на основе исполнительной документации, с которой можно работать. «Но это не конечный продукт, а это модель, которая требует постоянной работы в части внесения новых данных», – отмечает Андрей Найденко. Про экономику пока говорить рано, поскольку это пилотный проект. 

О более объективных результатах можно говорить только через пару лет. Но уже есть очевидные преимущества, которые получил заказчик от внедрения и работы с информационной моделью. Это минимизация работы с бумажными носителями, минимизация ошибок, связанных с человеческим фактором, экономия основного ресурса – времени и предупреждение аварийных ситуаций как совокупность всего вышеперечисленного. «Все эти факторы ведут к решению одной задачи – повышению качества обслуживания жителей комплекса», – добавил он.

В то же время пилотное использование BIM на этапе эксплуатации дает уникальный опыт для эксплуатирующей организации-заказчика, а также новые данные для совершенствования самого инструментария, то есть исполнительной BIM-модели. В частности, уже сейчас стало понятно, что LOD-400 (Level of Detail, уровень детализации), заявленный заказчиком и выполненный проектировщиками – недостаточен для специфики работы управляющей компании. 

«Нам недостаточно знать, что в том или ином месте установлена, к примеру, задвижка, насос или вентилятор. Мы должны иметь максимум информации о всех компонентах, из которых они состоят. Это нужно для того, чтобы в случае необходимости была возможность быстро найти и заказать у производителя или дилера необходимые запчасти или элементы, – прокомментировал Андрей Найденко. – Кроме того, пока на российском рынке нет готовых программных продуктов для стадии эксплуатации, синхронизированных с нашей базой данных». Однако он возлагает большую надежду, что этот сегмент рынка будет развиваться и число разработчиков и интеграторов постепенно увеличится.

Проблемы и решения

В то же время начало опытного применения BIM-решений на этапе эксплуатации выявило и ряд проблем, с которыми уже сейчас столкнулись девелоперы. Одна из них – неготовность линейного персонала эксплуатирующей организации по причине недостаточной квалификации. Впрочем, эта проблема характерна для всей строительной отрасли в целом, и ее решение застройщик зачастую берет на себя, обучая сотрудников за счет собственной прибыли. Однако это не решение проблемы, которая требует системного подхода и, возможно, участия государства. 

«Нам нужны молодые кадры, и мы поддерживаем идею создания научно-образовательного центра, – подчеркнул глава холдинга «РСТИ» Федор Туркин. – Мы рассматриваем разные форматы сотрудничества. В частности, готовы предоставить свои площадки для прохождения практики студентов специализированных учебных заведений и апробирования инноваций в сфере строительства и эксплуатации зданий».

2c13aa1eb238b897352ffe7b30b6a994.jpg

Часть проблем сопряжена с действующей законодательной базой в сфере в сфере жилищного строительства и ЖКХ, продолжает Андрей Найденко. В частности, по закону управляющая компания может быть переизбрана в любой момент, следовательно о долгосрочном инвестировании в ПО и кадры говорить не приходится. Все это происходит на фоне быстро изменяющейся внешней среды, когда наряду с законами меняются другие правовые документы, требования, регламенты и стандарты, программное обеспечение. 

В то же время специфика этого вида деятельности заключается именно в длительности самого процесса эксплуатации зданий – 20 и более лет. Все это приводит к сложности прогнозирования перспектив этого сегмента рынка. Но даже с учетом всех этих рисков BIM является хорошим и эффективным инструментом, если компания является предприятием полного цикла.

«Наше преимущество в том, что холдинг РСТИ участвует на всех этапах жизненного цикла объекта – от разработки концепции до эксплуатации, – подчеркивает Андрей Найденко. – Это обеспечивает экономический эффект от внедрения BIM-технологий, в том числе на этапе эксплуатации. 

Другими словами, на российском рынке появляются современные цифровые инструменты, владение которыми упрощает ряд технологических и управленческих процессов. Да, безусловно, на текущем этапе эти инструменты требуют донастройки, однако в перспективе их применение обеспечит существенный экономический эффект».

Комментарии