Проблемы стоимости строительства. Что же главное?

Нефть падает, рубль падает вместе с нефтью, внешних долгосрочных ресурсов почти нет, платежеспособный спрос отсутствует. Только ленивый не говорит сейчас об этом. На фоне всех этих негативных факторов перспективы строительной отрасли кажутся очень грустными. Но, что, ничего нельзя сделать? Этим вопросом сейчас тоже задаются многие.

Я предлагаю свой рецепт.

В преддверии Нового Года, когда все ищут драйверы хорошего настроения, я предлагаю взглянуть на то, как реализовывались инвестиционные проекты все предыдущие "сытые" годы в "игриво-шутливом" разрезе.

История, мною изложенная, вполне себе настоящая и факты, в ней изложенные, тоже. И участникам этой истории было совсем даже не смешно. Но именно такой взгляд призван показать, за счет чего можно резко сократить издержки в строительстве и эффективно работать и сейчас.

Итак, лет 7 назад одна крупная российская компания приняла решение о строительстве собственного завода по производству безалкогольных напитков на базе зарубежной технологии и, соответственно, зарубежного оборудования.

Объем предполагаемых инвестиций был определен в размере 20 млн. долларов США. Срок реализации проекта – 1.5 года. Эти два существенных для каждого проекта показателя - стоимость-срок строительства - были определены, исходя из финансовых возможностей будущего владельца, а вовсе не по расчетам и проектным материалам. Нужно сразу отметить, что такой подход к определению финансовых параметров проекта – самый распространенный в России.

Для реализации проекта была создана специальная управляющая компания, а сам будущий владелец выступал в роли инвестора. На первом этапе были проведены переговоры с ведущими поставщиками такого оборудования из Европы и США. Однако, исходя из заданной производственной мощности будущего завода (примем ее за 100 единиц), в выделенные инвестором средства уложиться не получалось – поставщики утверждали, что подобный завод стоит 28 млн. долларов и ни цента меньше и что срок строительства составит 2 года, а вовсе не 1.5.

Но деньги инвестору уже были выделены (естественно некой другой группой товарищей и организаций, коим были обещаны золотые безалкогольные горы) и отступать было некуда.

На производственных совещаниях инвестор требовал начать строить немедленно, а стоимость уменьшить за счет того, чтобы часть оборудования приобрести у других поставщиков, благо на похожие агрегаты у разных компаний цены сильно отличались. В итоге было принято решение купить у основного поставщика сильно усеченный комплект технологического оборудования, остальное по частям докупить еще у 5 производителей. Затраты на оборудование должны были составить 10 млн. долларов.

От возведения специального здания отказались, решив ограничиться модернизацией и приспособлением существующих на территории старых производственных цехов некоего завода, который в далеком прошлом уже неизвестно что производил.

Предложение привлеченной отечественной проектной организации о комплексном проектировании, которое бы увязало бы все части проекта между собой, было с негодованием отвергнуто т.к. на это проектировщики требовали как раз те самые 1.5 года, отведенные под весь проект да еще и почти 1 млн. долларов. "Проектировать будут параллельно со стройкой за 170 тысяч долларов. Срок и цена твердые и изменению не подлежат" – директивно установил инвестор и проектировщик молча согласился, видимо сильно нуждаясь в деньгах (а кто в них не нуждается).

Импортный завод конечно же должен строить импортный строитель – и договор с западноевропейской компанией был подготовлен и подписан за 2 дня. Проектной документации не было поэтому цену определили ориентировочную в 5 млн. долларов, которая по мере выхода рабочих чертежей должна была уточняться – импортную компанию на мякине не проведешь, она себе всегда лазеечку оставит, чтобы по миру не пойти. Капиталисты по тому и с деньгами, что на таких проектах собаку съели.

После длительных дебатов еще 50 тысяч долларов было выделено управляющей компании на всю ее деятельность по управлению проектом. На этом подготовительный этап был завершен и потребовалось на это всего-то каких-то 2 месяца.

Инвестор был доволен до жути – все-то у него получается. И завод за 1.5 года построят, да и денежку он себе уже "заработал" потому как 10 плюс 5 плюс 0.170 плюс 0.05 это 15 млн. 220 тысяч долларов, а вовсе не 20 млн. Поэтому разница в 4 млн. 478 тысяч долларов США теперь уже "своих кровных" денег отправилась на некие острова за оказанные по данному проекту неимоверно качественные и очень нужные консультационные услуги, а вслед за деньгами туда поспешил и сам инвестор с семьей, планируя через 1.5 года прибыть на торжественное разрезание ленточки и распитие шампанского по случаю своевременного ввода в эксплуатацию предприятия, которое должно было утолить жажду значительного количества российских граждан.

А в это время реализация проекта шла полным ходом.

На основании полученных предварительных характеристик оборудования проектировщики начали выдавать чертежи на реконструкцию здания. На основании этих чертежей генеральный подрядчик подготавливал подробные сметы на строительство, которые оформляли в виде дополнительных соглашений к договору подряда. После этого оформления полным ходом шли строительные работы. 

Правда нужно отметить, что генеральный подрядчик почему-то все работы выполнял силами субподрядчиков, в лицах рабочих которого угадывалось их вовсе не западноевропейское происхождение. Через 9 месяцев подобной деятельности на стройку прибыл основной комплект оборудования (остальные части, которые делали другие поставщики немного задерживались). Вместе с оборудованием на стройку прибыли специалисты поставщика для осуществления шефмонтажа.

Гром грянул на следующий день когда выяснилось, что поставленное оборудование невозможно разместить в здании – не проходит по высоте.

Дело в том, что так как проектировщик имел приблизительные данные об оборудовании в основном его габариты его отдельных частей он совершенно не учел по какой схеме оно будет расположено, где и какие фундаменты, и платформы для него нужно предусмотреть и т.д. Более того, предусмотренные инженерные сети по своим мощностям и расположению точек подключения совершенно не подходили для оборудования и требовали безусловной переделки. Появились новые доп. сметы и в течении еще 4-х месяцев здание было переделано.

Правда пришлось еще заплатить за участие в этой переделке, включая перепроектирование, фирме-поставщику.

Как было уже отмечено выше наш отечественный проектировщик был вынужден это делать в рамках суммы своего контракта. Чтобы окончательно не вылететь в трубу приходилось проектировщику сильно экономить – работу выполнять силами чуть ли не студентов, хотя студенты тоже работали, чертежи разрабатывать так сказать в усеченном виде, да и вообще не сильно загружать себя этим проектом – стало ясно, что хорошо бы хоть ноги унести.

Остальное оборудование по-прежнему пока не поступало.

По переделанному проекту выполнили 50% работ и уже почти смонтировали основное оборудование, но в этот момент генеральный подрядчик предложил сделать сверку расчетов. Собрали все сметы, оформленные доп. соглашениями, подсчитали и выяснили, что сумма их составляет 4млн. 962 тысячи долларов США. Т.е. на строительство осталось 38 тысяч долларов.

И полетела на острова телеграмма, в которой отдыхающий инвестор извещался, что объективно завод стоит дороже и что необходимо срочно выслать деньги иначе перерезание ленточки не состоится никогда.

Взбешенный инвестор примчался на завод для разбора ситуации. Над его "законно" полученными деньгами нависла серьезная угроза. А денег ведь этих и не было уже – все они в недвижимости да в акциях и облигациях и все это на его имя и от сердца уже не оторвать. Потребовал тогда инвестор своих подчиненных подготовить ему серьезное техническо-экономическое обоснование увеличения стоимости (да кстати еще и сроков) проекта. Привлекли даже для этого уважаемый профильный институт – и получился увесистый том, в котором все затраты были собраны, все обоснованы, присутствовали цветные графики, схемы, фотографии почти построенного завода (сделанные с выгодных ракурсов) и т.д. и т.п.

И направился инвестор с этим документом к тем от кого он собственно получил средства на это строительство с предложением выделить еще 8 млн. долларов, из которых как всем понятно миллиончика 1.5-2 он планировал себе отстегнуть сразу.

Вот только владельцы денег оказались на этот раз непреклонны. Они разумно посчитали, что за 28 миллионов им фирма поставщик предлагала весь проект реализовать под ключ, а сейчас требуется опять же такая же сумма, но только результат вызывает серьезные сомнения.

И решили они назначить экспертизу. Только проведение этой экспертизы поручили не институту, а специализированной организации, которая не проектирует, а судебные экспертизы для судов выполняет. И вот что выяснилось:

1. Сразу вскрылось, что 4 с лишним миллиона на стройке не достает. Это те самые, которые на острова уехали в самом начале.
2. Выполненные и запроектированные работы совершенно не учитывают характеристики того оборудования, которое еще не было поставлено. Стыковки между разными комплектами нет никакой. Более того 3 из 5 комплектов не поставленного оборудования поставлять и не надо, а необходимо от них отказаться и заказать их у основного поставщика т.к. они совершенно заводу не подходят.
3. Выполненные строительные работы необходимо по большей части переделать так как они выполнены не просто не качественно, а так, что их результатами не просто невозможно, но и опасно пользоваться. В качестве примера – глубина промерзания на площадке 1.5 м., грунтовые воды поднимаются до отметки 1.3 м. канализационные трубы проложены на отметке 1.3 м без каких-либо доп. мероприятий – просто положены. Конструктивная надежность здания мягко говоря сомнительна.
4. После ввода завода в эксплуатацию его производственная мощность составит не 100, а всего лишь 60% проектной.
5. Для завершения всех работ потребуется не менее 18 месяцев (т.е. в сумме будет уже 31 вместо 18) и еще 10 млн. долларов (т.е. 30 вместо 20). И это при благоприятном стечении обстоятельств, если все участники согласятся быстренько исправить допущенные ошибки.

Да забыл сказать, что все сотрудники управляющей компании после освоения выделенных им 50 тысяч долларов быстренько уволились и устроились работать, куда бы вы думали, конечно же к генеральному подрядчику в отел технического надзора и взаимодействия с Заказчиком.

Результаты реализации данного проекта таковы:

1. Завод не построен до сих пор (прошло 6 лет), поставленное оборудование уже кое-где подгнило, а здание протекло и облезло.
2. Проектировщик разорен и должен своим сотрудникам, и субподрядчикам почти 100 тысяч долларов.
3. Генеральный подрядчик (европейская фирма) нормально заработала и работает на других российских объектах (на таких же уверяю вас условиях).
4. Владельцы денег лишились 20 млн. и ищут по всем островам "инвестора", проекту которого они поверили.
5. Новое руководство управляющей компании судится со всеми и ищет деньги на завершения проекта (пытается убедить других толстосумов в выгодности безалкогольной продукции)
6. Российские граждане отдельно взятого региона так и не получили долгожданные доморощенные безалкогольные напитки, поэтому жажду утоляют пивом и напитками из других регионов.

Ну и что из всего этого следует?

А вот что! 

В условиях серьезного дефицита инвестиционных ресурсов и резкого падения покупательной способности только детальная и тщательная проработка проектов может сделать их жизнеспособными. И не только проработка, но и постоянное профессиональное управление ими на протяжении всего срока реализации.

А почему? Да потому, что только так можно в одночасье сократить затраты на проект на десятки процентов! А это значит, что ресурсов потребуется меньше, найти их будет проще и в низкий спрос получится уложиться.