Недвижимость Израиля глазами «реликтового» строителя. Часть 1

Для Израиля понятие «недвижимость» – жилье, жилище, дом – равнозначны пониманию Пушкина для России: «Это наше всё»! И это не удивительно, ведь международным сообществом, хотя и неоднозначно, принято полагать следующее: «Причина создания и существования государства Израиль заключается в том, что оно является национальным домом еврейского народа».

d5f394c41711713c4eee7adfd5372da4.jpg

Далеко не каждому представится возможность увидеть материальный мир Израиля собственными глазами, услышать собственными ушами его жителей и получить достоверную информацию о его недвижимости так сказать «из первых рук».

Людям в большинстве случаев приходится пользоваться подручными средствами информации о жилье в Израиле. В основном, это Интернет, «заточенный» на рекламу и неоднозначные сведения обывательского толка.

На Руси учить, лечить и строить всяк способен. Именно об этих сферах уклада жизни, экономики, государственной и общественной деятельности Израиля у нас в стране распространено множество слухов, мифов и домыслов.

Автор настоящей работы и последующих публикаций о недвижимости Израиля более полувека трудился в строительной сфере и первый раз по приезду в Израиль, в 1996 году был поражен допотопностью архитектуры, скромным технологическим уровнем жилищного строительства и почти полным отсутствием механизации. В 2017 все уже было совершенно по-другому – на самом высоком уровне, значительно опережающем российскую строительную действительность, российский рынок недвижимости и строительных услуг.

Четко определилось урбанистическое устройство центра страны, сердцем которого является Тель-Авив. Так называемый Гуш-Дан, состоящий кроме Тель-Авива из городов Холона, Бат-Ям, Яффо и других обозначенные на карте, представляет собой один огромный мегаполис. Все выше упомянутые населенные пункты имеют весьма размытые границы. Какая-нибудь улица может начинаться в Яффо и закончится в Тель-Авиве. Но тем не менее эти города очень отличаются друг от друга укладом.

27098f2a0097580bffeabbdb40a45393.jpg

Полагаю своей обязанностью поделиться с любознательным читателем своими впечатлениями и выводами. Естественно, уложиться в рамки одной журнальной статьи невозможно. Посему подготовлен цикл публикаций с условным наименованием «Недвижимость Израиля глазами реликтового строителя» и сегодня вниманию читателей предоставляется обзорная статья под тем же наименованием.

Израиль – страна «земли обетованной» еврейского народа

Евреи рассеяны по всему миру, живут во многих странах и за лишь за одним исключением составляют в них абсолютное меньшинство. Сие исключение – страна, где евреи исторически доминируют и есть «земля обетованная» – Израиль.

Израиль расположен на Ближнем Востоке, у восточного побережья Средиземного моря. На севере граничит с Ливаном, на северо-востоке — с Сирией, на востоке — с Иорданией и территорией Западного берега реки Иордан, на юго-западе — с Египтом и сектором Газа.

Здесь нельзя не сказать о значении личности Израиля для всего цивилизованного мира. Оно состоит в том, что еврейский народ, исповедуя единого Бога, создал уникальную письменную культуру, всемирную историю, собрания законов, летописей, псалмов, книг премудрости, поэзии и прозы и политических изречений (IV и V в. до Р.Х.).

Впоследствии эти тексты стали тем, что потом назовут Ветхим Заветом – еврейской Библией. На ее страницах немало глубоких раздумий о мироздании и первоосновах бытия, о человеческих взаимоотношениях, о нравственности, моральных нормах и духовных устремления.

Здесь были построены древнейшие города, на этой земле коренятся истоки европейской культуры и цивилизации. А старый город в Иерусалиме был, есть и, надеемся, останется священным местом для трёх мировых религий: христианства, ислама и иудаизма.

При такой истории и богатом духовном наследии Израиль — вполне современное развитое государство с довольно высоким уровнем правовой и социальной защищённости населения.

Израиль – государство уникальное во многих отношениях

Начать с того, что еврейское государство возникло 3 тыс. лет назад, через тысячу лет прекратило существование и опять появилось на карте мира только в середине двадцатого века.

Вот, что сказано о государстве Израиль в Википедии: Изра́иль (ивр. ‏יִשְׂרָאֵל‏‎, араб. إسرائيل‎‎), официально — Государство Изра́иль (ивр. ‏מְדִינַת יִשְׂרָאֵל‏‎, араб. دولة اسرائيل‎), — государство на Среднем Востоке. Население, по данным Центрального статистического управления Израиля на 27 апреля 2017 года, составляет 8 680 000 человек, территория — 22 072 км². Занимает 95-е место в мире по численности населения и 148-е по территории. Столица — Иерусалим. Государственные языки — иврит, арабский…

71f35e7a69a68d76485dc2884d3abf5c.jpg

Согласно Декларации Независимости, Израиль является еврейским государством. В то же время Израиль является многонациональным и демократическим государством, где, наряду с евреями, равные права имеют и все прочие этнические группы, вне зависимости от вероисповедания: арабы-мусульмане, арабы-христиане, друзы, бедуины, самаритяне, армяне, черкесы и др. В частности, друзские и бедуинские депутаты, арабские партии и депутаты представлены в кнессете. Израиль отличается значительным этнокультурным разнообразием. Основное население страны: 75,4 % — евреи, 20,6 % — арабы, 4 % — прочие.

Израиль как государство живёт в опасности нападения, так как такое маленькое государство окружают мусульманские страны, жаждущие исторического отмщения. Хотя в пределах проведения особой мировой политики, открытая война не приемлема ни для одной страны, но для безопасности, это первая страна, которая смогла сконструировать знаменитый противоракетный купол.

О концепции галахическо-теократического государства

Официальный Израиль считает себя демократическим государством, противопоставляя авторитарным и осуждая их. Однако не все израильские граждане разделяют это мнение.

Повсеместно в Израиле наблюдается совершенно непонятная разуму не иудея картина выделения в особый статус ортодоксальных евреев. Ортодоксальные евреи – отдельная часть населения, которая не призывается в армию, не платит налоги и в принципе существует исключительно за счёт государства, а точнее за счёт уплаченных налогов рабочим классом. Вся их жизнь проходит по собственным канонам, в действительности очень строгим.

Когда в кафе заходит раввин, чтобы совершить дневную трапезу, все посетители будто куда-то испаряются. В данном случае необходимо последовать за ними, если даже вы не доели. Хотя раввин имеет право посещать кафе только по предварительной записи, такое правило часто нарушается. Священнослужитель кушает исключительно в одиночестве, поэтому нарушать его покой запрещено. Чтобы не произошло конфуза, это обязательное правило лучше запомнить.

Не менее важным считается поведение в любом продуктовом магазине. Любой еврей религиозен, понятие совместимости продуктов считается важной темой. Если планируется покупать разнообразные продуктов, то обязательно берите две корзины. Ни в коем случае нельзя складывать молоко, творог или сыр в одно место с мясными продуктами. Такая особенность связана с религиозными моментами, поэтому если сделать ошибку можно стать всеобщим предметом для наблюдения и на протяжении долгого времени слушать неодобрительные возгласы, охи и ахи.

3c0452afcd834950a37555023c123aa6.jpg

Часть населения Израиля полагает, что пока существуют раввинатские суды, Государство Израиль нельзя идентифицировать как «еврейское и демократическое», поскольку понятие «правовое демократическое государство», по их мнению, несовместимо с концепцией галахическо-теократического государства.

Израиль в своей основе общество иммигрантов

Израиль общество переселенцев которое десятилетиями формировалось из людей, говорящих на разных языках, представляющих культуры, традиции, обычаи и нравы около восьмидесяти стран. Однако, существенное отличие Израиля от большинства других переселенческих обществ, состояло в том, что иммиграция осуществлялась по единому национальному признаку.

По Высоцкому, в Израиле «на четверть наш народ». В действительности их немного меньше. «Наши люди» – это довольно значительная русско-еврейская прослойка, осуществляющая связь с Россией, Украиной и в какой-то степени формирует про-израильское настроение среди русских и украинцев. Эта часть населения начинала и с трудных, грубых физических работ, сейчас она все больше занимает сферу инженерной деятельности и сферы обслуживания.

59c1fb974177821531c04a764c1203e9.jpg

Моих еврейских коллег инженеров-строителей служба Сохнут вычисляла еще в России, а Министерство строительства и расселения Израиля трудоустраивала их прямо у трапа самолета, а в дальнейшем создала им достойные жизненные условия.

В политической и общественной жизни русскоязычные и восточноевропейские иудеи (ашкенази), успешно конкурируют с коренными евреями (сефидами), живущими в стране со времен образования Израиля.

Учитывая национальную однородность иммигрантов, определенное единство их истории и религии, руководство страны изначально стремилось использовать опыт «плавильного котла», т.е. постепенного стирания этнических, языковых, культурных различий и образования.

Принцип «плавильного котла» успешно применяется и в формировании жилищной политики государства Израиль.

Основы жилищной политики Израиля

Начать этот раздел хотелось бы с примечательного исторического факта.

В марте 1921 молодой город Тель-Авив должен был посетить британский министр по делам колоний Уинстон Черчилль. Тельавивцы хотели, чтобы город произвел на гостя достойное впечатление, и поскольку настоящей зелени в нем еще не было, вкопали в бульварный песок спиленные и привезенные из других мест деревья. Черчилля поначалу приятно удивила роскошная растительность, но когда одно из деревьев предательски упало прямо на его глазах, министр обратился к мэру города с моментально ставшей крылатой фразой: «Мистер Дизенгоф, без корней здесь ничего не вырастет».

Жилищная политика правительства Израиля, которая распространялась в равной степени на иммигрантов и на других граждан, основана на крепких правовых и материальных корнях. Во многом правительственная политика, о которой мы поговорим в отдельной статье, значительно облегчила жилищную проблему в стране.

Но в меньшей степени это коснулось иммигрантов из СССР, которые предпочитали жить исключительно в больших городах. Для того, чтобы сократить сроки пребывания иммигрантов в Центрах абсорбции, правительству пришлось арендовать для них по рыночным ценам за счет государства готовые квартиры.

09afa4542154763d537f2542a0d8b721.jpg

Однако неконтролируемый поток иммиграции с одной стороны, и нежелание многих иммигрантов селиться в предлагаемые квартиры на периферии с другой, создали достаточно сложную ситуацию для правительства. Постоянно пустовало до тысячи квартир, за которые государство платило высокую арендную плату.

Вместе с тем, не до конца разработанные процедуры получения государственных субсидий еще больше усугубляли положение иммигрантов, вызывали недовольство как со стороны иммигрантов, так и со стороны чиновников.

Особенности израильского жилья

Если сравнивать Израиль с Россией, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга (они равняться со всей матушкой Россией не хотят), то это сравнение будет не в пользу России. Израиль в области жилой недвижимости, гораздо более продвинутая и развитая страна.

Стоит сравнить и качество строительства. Конечно, израильские дома более чем полувекового возраста далеки от того, чтобы поражать красотой архитектуры. Их окружение, по сравнению с российскими домами того же возраста, далеко от совершенства. Если же говорить о прочности и качестве стен, пожароустойчивости зданий, здесь превосходство современного израильского дома очевидно. И в этом видно влияние строителей еще советской школы.

Бния ярука – современный «настоящий израильский дом»

Одним из наиболее передовых направлений жилищного строительства в последнее время в Израиле стало экологически рациональное, или «зеленое», строительство («бния ярука»).

Здесь израильские архитекторы и строители следуют общепринятым технологиям зеленого строительства – возводят дома в гармонии с окружающей средой, причиняя ей как можно меньше вреда и принося жильцам как можно больше пользы, одновременно экономя средства.

Как и везде в мире, это достигается благодаря продуманному и бережному отношению к местному ландшафту, эффективному использованию его особенностей, экономии энергии, воды и прочих ресурсов, сокращению и утилизации отходов, особому вниманию к здоровью обитателей дома.

Несмотря на то что в Израиль это направление жилищного строительства пришло относительно недавно, отдельные его элементы уже получили широкое распространение – например, солнечные бойлеры, установленные на крышах многих домов.

Помимо этого, для строительства и облицовки жилья используются современные строительные материалы, а также различные элементы экологического дизайна, включая искусственные водоемы и лужайки с растительностью, потребляющие малое количество влаги.

e96bb70b6880190e10d9627f7df9bf88.jpg

Одним из первых объектов, возведенных в соответствии с государственными стандартами экологического строительства, стал микрорайон Pure Halomot Ha-Sharon, расположенный в Нетании.

Дома в этом микрорайоне построены по направлению с севера на юг. Для того чтобы повысить теплоизоляцию квартир, внешние стены домов возведены из нескольких слоев с применением различных материалов. В результате, потребность в использовании кондиционера существенно уменьшается.

Стены летом сохраняют прохладу, а зимой – тепло. С южной, солнечной стороны дома – стены толще, чем обычно, а над окнами надстроены алюминиевые козырьки, пропускающие свет, но не тепло. В результате, в квартире светло, но не жарко.

В комнатах, расположенных на углу здания, окна выходят на обе стороны – так они получают больше света и естественной вентиляции. Если нет возможности вывести окна на две стороны, то в таких комнатах устанавливают потолочные вентиляторы – они тратят существенно меньше электроэнергии, чем кондиционер.

Дождевая вода, собирающаяся на крыше, с помощью водосточных труб переносится в специально вырытые глубокие колодцы, через которые возвращается в природу, а не скапливается лужами во дворе до первого жаркого дня.

Питьевая вода, поступающая по трубам, проходит предварительную фильтрацию – это предотвращает формирование на стенках труб известкового налета, который заставляет стиральную и посудомоечную технику работать с большей мощностью. Данная мера позволяет экономить электричество и продлевает жизнь электроприборов.

Благодаря более разумному расходу воды и электроэнергии, жильцы экономят на счетах. А что касается цены «зеленой» квартиры, то ее стоимость практически не отличается от стоимости обычного жилья.

Метаморфоза жилищной политики – социальное жилье в Израиле

Программы социального жилья во всем мире развиваются достаточно давно. Многие, наверное, помнят, что практика по обеспечению населения недорогим или бесплатным жильем была и в СССР. Есть такая практика и в Израиле.

8cb0c70a8a69a2fce368d6cadef3b69a.jpg

Что же такое социальное жилье или государственная квартира? Это квартира, принадлежащая государству и арендуемая компанией, которая занимается ее содержанием и сдачей в аренду. В Израиле не одна такая компания, а несколько — Амидар, Амигур, Празот и др.

Вакантных государственных квартир немного, и не каждый имеет право на них претендовать. Право на получение государственной квартиры имеют лишь отдельные категории граждан, например, супружеская пара пенсионеров; неполная семья; семья, один из членов которой страдает тяжелым хроническим заболеванием, при этом этот член семьи вписан в семейное удостоверение репатрианта; семья, один из членов которой имеет постоянную инвалидность не менее 75%, при этом этот член семьи вписан в семейное удостоверение репатрианта.

Данной животрепещущей для многих израильтян теме будет посвящена отдельная публикация.

Вместо заключения

Общие данные рынка недвижимости в Израиле на 2016 год:

  • Объем рынка постоянно растет вследствие роста количества населения (естественный прирост + приток мигрантов).
  • 1 300 000 квадратных метров застраиваются ежегодно. Из них 73% отведены под жилые помещения.
  • Строительные компании Израиля сдают 42 000 новых квартир ежегодно.
  • 69% зданий имеют 3 квартиры или более.
  • 5,4% квартир являются небольшими (1-2 спальные комнаты).
  • Строительство одной квартиры занимает в среднем 2 месяца.
  • 9-10% ВВП Израиля вкладывается в строительство.
  • Объем средств, ежегодно вкладываемых в строительство, равняется примерно 103 млрд. новых израильских шекелей, то есть 33 млрд. Долларов.
  • Ежегодно на 41 000 человек увеличивается общее количество владельцев жилья.
  • В конце 2015 года строительный рынок Израиля испытывал дефицит в объеме 115 000 квартир.

Все кроме последнего пункта свидетельствует о несомненных успехах Израиля в развитие рынка недвижимости. И чисто субъективно, в Израиле бросается в глаза повсеместная стройка, огромные подъемные краны, мощная землеройная техника, а раз строительство продолжается, то развивается и государство.

Несмотря на политические драмы и угрозы безопасности, экономика Израиля неуклонно растет. В стране сосредоточено много высококвалифицированных кадров, а также Израиль получает огромную финансовую помощь от США и мирового еврейского сообщества.

ecf418e38278979bb5c14b229108abf4.jpg

Но секрет успехов Израиля вовсе не в этом. Еврейский уклад жизни и еврейское уважение к соблюдению закона идеально совпадают с теми требованиями, которые предъявляет человеку нынешний коммерческий, капиталистический, расчетливый мир, живущий по экономическим законам. Именно в этом веке, именно в этом мире экономических отношений еврейское отношение к жизни, к знаниям, к семье, к сплоченности – стало образцом, именно оно обеспечило процветание этого народа.

Будем внимательно наблюдать за успехами Израиля и перенимать все лучшее, что есть в опыте этой страны. Не так ли?

Продолжение следует…

Борис Скупов

Комментарии