По материалам I Всероссийского Форума «Малоэтажное строительство в России»
Минстрой России вынес на обсуждение профессионального сообщества Паспорт «Национального проекта «Жилье и городская среда». Документ развивает и конкретизирует положения майских указов Президента России по направлениям «Ипотека», «Жилье», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».
До 2024 г. на реализацию проекта планируется направить 944,2 млрд руб. (по версии проекта от 16 августа 2018 г.). Из них на жилищные программы предполагается направить 271 млрд руб., на расселение аварийного жилья – 311 млрд руб., на создание комфортной среды поселков и городов – 362 млрд руб.
Курирует проект – Минстрой России.
У профессионального сообщества к Документу очень много объективных вопросов. Например, по росту объемов строящегося жилья и развития ипотеки, в условиях, когда более 20% населения России закредитовано потребительскими и ипотечными обязательствами. По данным Общероссийского народного фронта в среднем одна российская семья должна банкам около 230 тыс. руб. Средний уровень закредитованности домохозяйств в 2018 г. составил 24%.
Мы обратились к Андрею Бокову, доктору архитектуры, академику Российской академии архитектуры и строительных наук, Народному архитектору России, за экспертной оценкой Паспорта проекта.
По словам эксперта, несмотря на то, что паспорт Проекта направлен на исполнение одного из положений майского Указа Президента России, он содержит ряд принципиальных и очень самостоятельных положений. Проект представляет собой трактовку, особое толкование Указа, изначально имевшего социальную направленность. Документ прямо и косвенно уточняет и ограничивает область действия Указа, отчетливо называя приоритеты, к которым отнесены ипотека, многоквартирное жилье, среда или благоустройство городских пространств, и расселение жителей аварийных и ветхих домов.
Андрей Боков: «В первую очередь, предполагаемое увеличение объемов ввода жилья до 120 млн м2 в ближайшее время и последующий рост этого показателя не подтверждается ни опытом предыдущих лет, ни готовностью отрасли к существенным изменениям. Поэтому, за счет каких механизмов и ресурсов предполагается преодолеть падение показателей последних лет, остается неясным.
«Движущей силой», согласно Проекту, становятся семьи со средним достатком, готовые воспользоваться ипотекой. Число таких семей не называется, но, по оценкам независимых экспертов, оно колеблется в диапазоне 20–30% от числа нуждающихся. Семьи с низкими доходами, те, кто рассчитывает на социальную аренду и те, кто расположен к коммерческой аренде, а таких, в общей сложности, большинство нуждающихся, проектом не охвачены. Другие формы финансирования, отличные от ипотеки или представляющие иные, более доступные версии ипотеки в Проекте упомянуты, но не называются и не раскрываются».
Проектом охвачены муниципальные образования, в которые «входят населенные пункты с численностью свыше 1000 человек». Из этой расплывчатой формулировки следует, что интересы мелких населенных пунктов сельского типа, жителей малых населенных пунктов, поселений сельского типа, пригородов, дачников, т.е. огромного числа наших сограждан, не учитываются. А таковых по оценкам экспертов – едва ли меньше половины всего населения. Особый интерес для составителей проекта представляют большие города, прежде всего столицы и их окружение, основной ареал ипотечного кредитования.
Вызывает вопросы основной тип жилья, предлагаемый Проектом. Это квартира в многоквартирном доме, которая давалась бесплатно во времена СССР. Предпочтение многоквартирного многоэтажного дома и высокоплотной застройки подтверждается тезисом об эффективности использования земель. ИЖС, фактически дающее половину вводимого в стране жилья, и, как правило, менее затратное в производстве и эксплуатации, не представляет интереса для авторов Проекта.
Комфортная городская среда, которая заменила нефинансировавшееся многие годы советское благоустройство, претендует на лидерство среди других тем Проекта. В понимании авторов, среда – это совокупность множества несвязанных компонентов, которые едва ли обеспечат целостность и качество той среды, что отличает сегодняшние европейские города от российских.
Предлагается ввести Индекс качества городской среды, предоставляемый подотчетным лицом по переусложненной неопределенной методике, не исключающий риски манипуляции. Открытые интернет-источники, как и статистические данные, на которых базируется Индекс, в сочетании с уровнем подготовленности исполнителей не гарантируют достоверности результата, практическая ценность которого к тому же сомнительна. Затея с Индексом напоминает другую бесперспективную и забытую инициативу Минстроя, касающуюся возрождения типового проектирования. Для надежного определения качества городской среды достаточно оценки независимых экспертов и анализа миграционных процессов рынков труда и жилья.
Также удивительна идея отождествления механизма прямого участия граждан в формировании среды с рейтинговым голосованием, прямого отношения к ключевой теме развития местного самоуправления не имеющей.
Размеры расселяемого «непригодного для использования» жилья в 2018 г. должны составить 0,14 млн м2 или 0,025% национального жилого фонда. Ежегодный прирост фонда в России сегодня составляет 2,5%. Объем ежегодного выбытия, с учетом качества жилого фонда, сроков амортизации и т.п., составляет 0,4–0,5% от общего объема фонда, что несопоставимо с данными Проекта по расселению и не подтверждает тезиса об устойчивом сокращении объемов. Вместе с тем, неопределенность понятий и отсутствие стандартов и методик позволяют считать непригодным то жилье, которое расположено на участках, привлекательных для бизнеса.
В паспорте нацпроекта отсутствуют или носят поверхностный, неопределенный характер ответы на многие актуальные вопросы.
В частности, не рассмотрена тема размещения вводимого жилья, отвода и подготовки земельных участков, размеры реконструируемых и вновь застраиваемых территорий.
Государственное регулирование, инструментом которого является данный Проект, может и должно сбалансировать интересы застройщика, который предпочитает большой город и освоение его территории, и интересы потенциально нуждающихся, многие из которых пребывают за пределами больших городов.
В Проекте отсутствует упоминание о параметрах жилых образований тех, что должны прийти на смену так и не состоявшемуся советскому микрорайону. Отсутствует представление о связи пространственных и социальных процессов и организаций.
В Проекте отсутствует тема типологии жилья и структуры жилого фонда страны, внутри которого доминирует лишь один тип – собственная квартира в многоквартирном доме. Малоэтажные, блокированные и усадебные дома, которые составляют основу жилого фонда стран с развитым рынком жилья и высоким уровнем обеспеченности, практически не упомянуты. В Проекте почти нет сведений о жилье в коммерческой и социальной аренде, занимающей до 2/3 национального фонда многих стран.
В Проекте отсутствуют специальные типы жилья, ориентированные на интересы пожилых, инвалидов, молодых семей, одиноких мам и одиночек, которые в совокупности превышают 1/3 населения страны. Проект не касается актуальной темы вахтового жилья для Арктики и Севера, удаленных районов, жилья для фермеров, лесников и подобных групп.
В Проекте отсутствует тема снижения цены строительства и эксплуатации жилья, создания жилых «лоукостеров», использования эффективных распространенных за рубежом технологий и известных российских практик, включая индустриальное изготовление усадебных домов, использование местных методов строительства и стройматериалов, поддержку кооперации и т.п.
В Проекте нет упоминания социальных стандартов, «стандартов благополучия», определяющих круг услуг, приближенных к жилью, гарантирующих близость и доступность институтов и функций первой необходимости: детских учреждений, школ, предприятий торговли, бытового обслуживания, культурных и спортивных объектов, учреждений здравоохранения, оказывающих значительное большее влияние на цену и привлекательность жилья, в отличие от не очень понятного комфорта открытых пространств.
В Проекте отсутствует упоминание о ремонте и реконструкции жилья, о регулярном выбытии амортизированного фонда, моральном старении жилья, об изменении характера современного жилища. По оценкам экспертов, больше половины национального жилого фонда либо лишено необходимых современных удобств, либо давно требует текущего и капитального ремонта.
Комфортная жилая среда, одна из главных забот Проекта, как показывает успешный опыт многих стран, является результатом социальных процессов и деятельности организованных соседств и муниципалитетов. Не государства, а самих жителей и их квалифицированных представителей. Эти практики исключают ошибки и неэффективные затраты, опираются на постоянный общественный контроль, мониторинг и механизмы обратной связи. Создание качественной среды «для всех» предполагает возрождение институтов соседств и местного самоуправления. В отсутствие этих институтов, действия по созданию жилой среды будут носить искусственный, имитационный и неустойчивый характер. В Проекте такие институты не упоминаются. В нем не упоминается и среда коммерческих, индустриальных, и деловых зон и центров, которая качественно отличается от жилой среды, создается усилиями бизнеса, и с темой жилья связана косвенно.
Содержащиеся в Проекте обещания и пожелания «снизить административную нагрузку», усовершенствовать законодательно-нормативная базу и открыть путь к инновациям, новым технологиям, звучат заклинаниями и реальных предложений или угроз для сложившейся системы не содержат. Дальнейшее движение обещает быть сугубо инерционным.
Итак, в отличие от президентского Указа, носящего отчетливо социальную направленность, «Национальный проект «Жилье и городская среда» отражает преимущественно интересы большого девелоперского бизнеса, на который возлагается едва ли выполнимая задача удвоения объема ввода многоквартирных домов. Преодоление отставания от стран-лидеров в обеспечении доступным жильем, решение важнейшей социальной задачи, по сути, заменяется программой стимулирования продаж однотипного архаичного продукта.
Комплексное обновление социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры жилья вытесняется заботой об открытых пространствах, финансируемых из государственного, федерального или регионального, бюджетов. Программы благоустройства закрепляют муниципалитеты в роли просителей, исключают формирование устойчивых механизмов саморазвития. Проект носит избирательный, если не дискриминационный характер, не учитывает интересы наименее защищенных и наиболее нуждающихся групп: жителей села, малоимущих, пожилых, молодых и т.п. Проект сохраняет сложившуюся систему отношений в сфере жилищного строительства, и не предполагает изменений, способствующих повышению роста качества и количества жилья.
Содержанием, методикой подходов, желанием дать единственное, простое, универсальное решение сложной задачи, Проект напоминает документы советских времен, оснащенный лишь новый риторикой, и не содержащий, в отличие от советских прототипов, ясно сформулированных социальных эффектов или результатов.
Комментарии (0)